Anayasa'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi: AB vatandaşı olmayan biri Romanya'da özel adına arazi sahibi olamaz. Ev onun adınadır.
Tapu sicilinde sizin adınıza tescil edilen, 99 yıla kadar geçerli ve yenilenebilir gerçek bir ayni hak. Evle birlikte satılabilir ve ipotek edilebilir.
Bir Romanya şirketi, tüm hisselere bir yabancı sahip olsa bile ev ve araziyi tescil ettirir. Karşılığında: muhasebe, kurumlar vergisi ve %16 temettü vergisi.
Henüz mülkiyet değil: aynı gün veya en geç ertesi iş günü tescile sunulan noter onaylı bir sözleşme. Mülkiyet nihai sözleşmeyle gelir.
Biriminizin ekstresini ANCPI'nin ePay sitesinden 20 leye sipariş edin, Bölüm II ve III'ü okuyun ve her imzadan birkaç gün sonra yeniden kontrol edin.
AB pasaportu olmadan Romanya'da mülk satın almak: kısa cevap
Ev sizin adınıza tescil edilir. Arazi edilmez. Romanya Anayasası'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, AB vatandaşı olmayan biri Romanya'da kendi özel adına arazi sahibi olamaz. Romanya'da özel adınıza mülk satın aldığınızda arazi size, tapu sicilinde sizin adınıza tescil edilen bir üst hakkı (superficie) ile gelir. Bir Romanya şirketi (SRL) üzerinden ise her şey tescil edilir. Romanya'da daire satın almak ve vatandaşlık hakkında soruyorsanız: AB vatandaşlığı yalnızca araziyi değiştirir. Ön sözleşmeyi imzaladığınız gün henüz mülkiyeti almazsınız, tescil edilmiş bir noter sözleşmesi alırsınız.
Bu, alıcıların sormaktan en çok çekindiği sorudur, çünkü onlara fazla basit gelir. Basit değildir. Romanya'da mülk aramaya başlayan herkes, bunun on yıl sonra villayla ne yapabileceğinizi belirlediğini çabuk fark eder: satmak, ipotek etmek, mirasçılarınıza bırakmak.
Yüksek sesle söylemedikleriniz
“Dur, yani başkasının arazisi üzerinde duran bir ev için mi ödüyorum?” “Ya bir gün bana arazinin benim olmadığını söylerlerse?” Ve evde, eşiniz toplantıda sormadığınız şeyi sorar: “Neden altında zemini olmayan bir ev satın alıyoruz?”
Korku anlaşılır, ancak İsrail'e özgü bir varsayıma dayanır: “mülkiyet” olmayan bir hakkın zayıf bir hak olduğu varsayımı. Romanya'da üst hakkı (superficie), ANCPI tarafından yürütülen tapu sicili Cartea Funciară'da sizin adınıza tescil edilen gerçek bir ayni haktır. Romanya Medeni Kanunu'nun 694. maddesi uyarınca 99 yıla kadar bir süre için verilir ve yenilenebilir. 695(4). madde uyarınca evle birlikte satılabilir veya ipotek edilebilir.
Ve en basit test benim söylediğim değil, bankanın yaptığıdır: projemiz bir Romanya bankası tarafından konut kredisi için onaylanmıştır. Tüm işi teminat değerlendirmek olan bir kurum onu incelemiştir; her alıcı için onay ise ayrıca değerlendirilir.
Üç yol ve her birinde nelerin tescil edildiği
| Güzergâh | Ev | Arazi | Bilmeniz gerekenler |
|---|---|---|---|
| Sizin adınıza, AB pasaportu olmadan | Adınıza tescil edilir | Sizin adınıza tescil edilen bir üst hakkı (superficie) | Tek bir villanın bireysel alıcısı için basit yol |
| Bir Romanya şirketi (SRL) | Şirketin adına | Tüm hisseler bir yabancıya ait olsa bile şirketin adına | Muhasebe, kurumlar vergisi, %16 temettü vergisi ve İsrail'de bildirim |
| Bir AB ülkesinin vatandaşlığı | Adınıza tescil edilir | Doğrudan sizin adınıza tescil edilir | Mülk satın almaya bağlı olmayan ayrı bir süreç |
Yollar arasındaki farkları Romanya'da arazi mülkiyeti makalesinde ortaya koyduk. Burada tek bir şey önemli: aralarındaki seçim kişisel bir karardır; miras, vergi, mülk sayısı ve ailede kimin pasaportu olduğuyla ilgilidir.
Bunu sizin yerinize biz karar vermeyiz, avukatımız da vermez. 300'den fazla işlemi yürütmüş uluslararası gayrimenkul uzmanı Avukat Ilan Leibovitch yalnızca şirketi temsil eder. Yapıyı, yalnızca sizi temsil eden bir avukatla, imzadan önce seçersiniz, sonra değil.
İmza gününde tam olarak ne elde edersiniz
İnşaat halindeki bir villada üç imza vardır ve her biri size farklı bir şey verir:
Ön sözleşmeyi imzaladığınız gün henüz malik değilsiniz. Tescil edilmiş bir noter taahhüdü alırsınız ve mülkiyet yalnızca nihai sözleşmeyle sizin adınıza tescil edilir.
- Rezervasyon sözleşmesi. Kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve Yapı Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)-(11). maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) uyarınca, fiyatın en fazla %5'i ve en fazla 60 gün. Bu bir yer ayırtmaktır, mülk üzerinde bir hak değil.
- Noter huzurunda ön sözleşme. Yalnızca yapı ruhsatı tapu siciline kaydedildikten ve biriminizin kendi ekstresi olduktan sonra imzalanır. Noter, imza günü veya en geç ertesi iş günü onu tescile sunar ve o andan itibaren ekstre alan herkes biriminin size vaat edildiğini görür.
- Nihai sözleşme ve tescil. İnşaat bittikten sonra. Evin mülkiyeti ancak o zaman sizin adınıza tescil edilir ve onunla birlikte araziye ilişkin üst hakkı (superficie) da.
Ön sözleşmeyi imzaladığınız gün henüz malik değilsiniz. Tescil edilmiş bir noter taahhüdü alırsınız ve mülkiyet yalnızca nihai sözleşmeyle sizin adınıza tescil edilir.
Teslimimiz aşamalıdır ve Aralık 2027'den başlar. 299.900 €'dan başlayan fiyata %21 KDV, tescil harcı, noter ve avukat ücretleri dahildir; yani tescil maliyetleri zaten fiyatın içindedir. Romanya'da mülk satın almanın maliyetlerinde nelerin dahil olduğunu ve nelerin olmadığını tek bir tabloda topladık.
Projemizde: alıcının adına neler tescil edilir
Balotești'de bir gölde 29 villadan oluşan Compass on the Lake'te, AB pasaportu olmayan ve kendi özel adına satın alan bir alıcı tablodaki ilk yolu izler: ev kendi adına, arazi ise üst hakkı (superficie) ile. Projenin yapı ruhsatı vardır ve onu gösteriyoruz.
Hakkın koşullarını sözlü olarak kabul etmeyin, bizden de, başka hiçbir geliştiriciden de. Bunları taslak sözleşmede isteyin:
- Süre. Kanun 99 yıla kadar izin verir. İyi bir cevap: yazılı bir yıl sayısı ve yenileme hükmü. Bizde: sözleşmemizde hak 99 yıl için verilir ve yenileme taahhüdü vardır. Sürenin sonunda anlaşma yenilenir veya arazi sizin mülkiyetinize geçer.
- Karşılık. Medeni Kanun'un 697. maddesi uyarınca, hak bedel karşılığı verildiyse ve sözleşme bu konuda sessizse, her ay piyasa kirasına eşit bir tutar ödersiniz. İyi bir cevap: hakkın bedelsiz (cu titlu gratuit) verildiğinin ya da kesin tutarın açıkça yazılması. Bizde: sözleşmemizde hak bedelsiz verilir.
- Arazi kimin. Tapuda malik olarak kayıtlı kişinin mülkiyetinde kalır ve siz onun üzerinde tescilli bir hak alırsınız. 696. madde uyarınca, arazi maliki dahil herkese karşı ileri sürülebilir. Bizde: sürenin sonuna kadar arazi, hakkı veren taraf olarak şirketin mülkiyetinde kalır.
Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- Taslak ön sözleşmeyi isteyin ve içinde iki maddeyi bulun: sizin adınıza ne tescil edilir ve arazi hangi hak altında tutulur. Üst hakkı (superficie) kelimesi, süre ve herhangi bir ödemenin geçerli olup olmadığı sorusunun cevabıyla birlikte açıkça yer almalıdır.
- Biriminizin ekstre numarasını isteyin ve ekstreyi kendiniz ANCPI'nin ePay sitesinden 20 leye sipariş edin.
- Bölüm II ve Bölüm III'ü okuyun. Kayıtlı malikin kim olduğunu ve herhangi bir takyidat kaydedilip kaydedilmediğini. Her bölümün nasıl okunacağı: tapu sicili ekstresi rehberinde.
- Noter huzurundaki imzadan birkaç gün sonra yeni bir ekstre alın. Ön sözleşme veya onun tescil başvurusu içinde görünmelidir.
- Nihai sözleşme gününde ekstrede sizin adınıza iki kayıt göründüğünden emin olun: evin mülkiyeti ve araziye ilişkin üst hakkı (superficie).
- Yapıya karar verin: bireysel, SRL veya vatandaşlık yoluyla, kendi avukatınızla. Geliştiricinin avukatıyla değil.
Sık sorulan sorular
Bir İsrailli Romanya'da araziyi kendi adına tescil ettirebilir mi?
Bir AB ülkesinin vatandaşlığına sahip olmadığı sürece kendi özel adına olmaz. Anayasa'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi bunu kısıtlar. Ev onun adına, arazi üst hakkı (superficie) ile tescil edilir veya her şey sahibi olduğu bir Romanya şirketi adına tescil edilir.
Romanya'da daire satın almak: Romanya vatandaşlığı bir şeyi değiştirir mi?
Satın almak için vatandaşlığa ihtiyacınız yok. Değişen arazidir: bir AB vatandaşı, anne babası veya büyükanne ve büyükbabası aracılığıyla Romanya vatandaşlığı edinmiş olan biri dahil, araziyi doğrudan kendi adına tescil ettirir. Uygunluk ve süreç hakkında İsrailliler için Romanya vatandaşlığı makalesinde yazdık.
Üst hakkı (superficie) olan bir villa için konut kredisi alınabilir mi?
Evet. Medeni Kanun'un 695(4). maddesi, arazi üzerindeki hakkın evle birlikte ipotek edilmesine izin verir. Mukim olmayanlar için finansman, bankanın onayına tabi olarak bir Romanya bankasından %70'e kadardır ve öz sermaye en az %30'dur.
Sonuç
“Arazi kimin?” sorusu utanılacak bir soru değildir. Tescilli bir hak mı yoksa bir vaat mi satın aldığınızı belirleyen sorudur.
Bizimle bir görüşmede tam olarak şöyle sorun: “Arazi kimin adına tescil edilecek ve imza gününde ne elde edeceğim?”. Size sözleşmedeki maddeyi ve ekstreyi gösteririz; ikisini de avukatınıza götürebilirsiniz.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat veri tabanı: Anayasa, 312/2005 sayılı Kanun, Medeni Kanun ve 207/2025 sayılı Kanun · Ulusal Kadastro ve Tapu Dairesi (ANCPI) · ePay ANCPI, çevrimiçi ekstre siparişi · Romanya Noterler Ulusal Birliği (UNNPR) · PwC: Romanya vergi özetleri.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Sahiplik yapısını seçmek kişisel bir karardır ve imzadan önce yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukata danışmanızı öneririz.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
