Paramı teslime kadar nerede durur? Escrow, banka teminatı veya sigorta var mı ve bunları kim imzalar?

Yurt dışında gayrimenkul, riskler ve teslime kadar paranız: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da, İsrail'in Satış Kanunu'nun öngördüğü gibi her ödeme için bir banka teminatı yoktur ve İsrail anlamında bir "escrow" da yoktur. Romanya'da proje üzerinden satın aldığınızda koruma, kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422. maddesinin (6)-(11) fıkralarında yer alan 207/2025 sayılı Kanun'dur ("Nordis kanunu"): en fazla 60 gün için en fazla %5 rezervasyon bedeli, tapu siciline tescil edilen noter huzurunda ön sözleşme ve avansların, geliştiricinin adına açılmış, projeye özel ayrı bir banka hesabına yatırılması. Hesaptan para aşamalı olarak harcanabilir: kaba inşaat için fiyatın en fazla %25'i, ardından bina sistemleri için en fazla %20'si. Yurt dışında gayrimenkule bakarken çifte satış ve projeler arasında para aktarımı gibi riskler, bu kanunun tam olarak kapattığı alanlardır.

İsrail'de proje üzerinden daire alan biri, ödediği her şekel için teminat almaya alışkındır. Bu yüzden bu soru yaptığım hemen her görüşmede gelir ve haklı olarak. Dürüst cevap, Romanya'da mekanizmanın farklı kurulduğudur ve tek bir euro göndermeden önce bunu anlamaya değer.

Yüksek sesle söylemedikleriniz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

"Ya bu da Nordis gibi bir dolandırıcılıksa?" "İsrail'de banka teminatı alırdım, burada neden yok?" "Belki de param aslında onların inşaatını finanse ediyordur?"

Bunlar yerinde sorular. Nordis davasında birçok alıcı, dairelerinin başkasına da satıldığını ve paranın artık projelerinde olmadığını keşfetti. Tüm hikayeyi iki kez satılan daire yazımızda anlattık. Olay üç boşluğa dayanıyordu: hiç tescil edilmeyen özel anlaşmalar, dayanağı olmayan yüksek avanslar ve projeler arasında aktarılan para. 11 Aralık 2025'ten beri yürürlükte olan yeni kanun bunların her birini kapatıyor.

Üçüncü soruya gelince: bizim durumumuzda cevap basit. Projede banka inşaat finansmanı yoktur. Geliştiriciler projeyi kendi paralarıyla finanse etti.

Escrow, teminat, sigorta: Romanya'da neler var, neler yok

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ne sordunuz	Romanya'da ne var	Sizin için anlamı
Escrow	İsrail anlamında escrow yok. Geliştiricinin adına açılmış, projeye özel ayrı bir banka hesabı var	Avanslar yalnızca bu projeyi inşa etmek için kullanılır. Başka bir amaçla kullanım: geliştiricinin yıllık cirosunun %1'i tutarında ceza
Banka teminatı	207/2025 sayılı Kanun her ödeme için teminat şart koşmaz	Koruma, geliştiricinin aşamalara göre harcama sınırları ve tescildir, bir teminat değildir
Sigorta	Kanun avanslar için sigorta şart koşmaz. Geliştiricinin, binanın kabulünden sonraki hasarların onarımı için, işlerin başlangıcında sunulan 10 yıllık sorumluluk sigortası yaptırmasını şart koşar (İmar Kanunu, 556. madde)	Sigorta evi korur, avansları değil
Tescil	Noter, ön sözleşmeyi en geç ertesi iş günü tescile sunar	Çifte satış örnekte görünür

Peki mevduat sigortası? Banka Mevduat Garanti Fonu (FGDB) mevduatı, her bankada mevduat sahibi başına 100.000 euroya kadar sigortalar. Özel hesap geliştiricinin adına kayıtlıdır, bu yüzden bunun "sizin sigortanız" olduğunu varsaymayın. Avukatınıza, varsa, sizin açınızdan neyi kapsadığını sorun.

Kim neyi imzalar

Bu konuyu geliştiricilere sorun

• Noter ön sözleşmeyi imzalar ve imza günü, en geç ertesi iş günü tapu siciline tescil için sunar. Tapu siciline kayıtlı bir inşaat ruhsatı ve birim için bir örnek olmadan, noter imza attırmayabilir.
• Geliştirici özel hesabı bankada tutar ve sözleşmede avansların bu hesaba yatırılacağını taahhüt eder.
• Şantiye şefi (diriginte de șantier) hesaptan yapılan her ödemeye "bun de plată" (ödemeye uygundur) yazar. Damga olmadan para kullanılamaz.
• Siz sözleşmeyi imzalarsınız. Ödeme planının ve özel hesap numarasının sözleşmede yer almasında ısrar edin.

Üç soru her geliştiriciyi sınar: hesabı hangi banka tutuyor, kimin adına ve çekimleri kim onaylıyor. Kanuna uyan bir geliştirici bunları yazılı olarak cevaplar.

Bizim durumumuzda projenin inşaat ruhsatı var ve bunu gösteriyoruz. Hesap bilgileri herkese açık bir internet sitesinde yayımlanmaz ve haklı olarak: sahtekarların taklit etmeye çalıştığı bilgi tam olarak budur. Her ödemeden önce bizden üç bilgiyi kağıt üzerinde isteyin ve ön sözleşme ile bankanın teyidiyle karşılaştırın.

Paranız, aşama aşama

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kesin olmak önemli: kanun, her aşamada sizin ne kadar ödeyeceğinizi belirlemez. Geliştiricinin hesaptan ne kadar harcayabileceğini belirler.

1. Rezervasyon: en fazla 60 gün için fiyatın en fazla %5'i. Sınırı aşmak anlaşmayı geçersiz kılar. Ön sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle imzalanmazsa, geliştirici her şeyi 30 gün içinde iade eder.
2. Noter huzurunda ön sözleşme, biriminizin tapu kaydına tescil edilir.
3. Kaba inşaat: hesaptan fiyatın en fazla %25'i harcanabilir.
4. Bina sistemleri: yalnızca kaba inşaat tamamlandıktan sonra, ek olarak en fazla %20.
5. Bakiye, tamamlanma ve nihai sözleşme için. Teslimimiz aşamalıdır ve Aralık 2027'den başlar.

Ödeme planının kendisi sözleşmeyle belirlenir, bu yüzden taslağını görmek isteyin. İyi bir cevap: her ödeme, şantiye şefinin damgasıyla doğrulanabilir bir aşamaya bağlıdır ve hepsi özel hesaba yatırılır. Bir Romanya bankasından konut kredisiyle %70'e kadar finansman sağlarsanız, bankanın onayına tabi olarak, bankanın payını hangi aşamada ve hangi hesaba aktaracağını yazılı olarak almalısınız. Cevap, sözleşmedeki planla uyuşmalıdır.

Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz

1. Bankanın adını, hesap sahibinin adını ve özel hesap numarasını ve hesabın var olduğuna dair bir banka teyidini yazılı olarak isteyin.
2. Ödemeleri onaylayan şantiye şefinin adını isteyin.
3. Ön sözleşmedeki hesap numarasını her ödeme talimatıyla karşılaştırın. E-postayla gelen "yeni" hesap bilgileri: durun ve arayın.
4. İmzadan birkaç gün sonra, birim için bir örneği ANCPI'nin ePay sitesinden 20 ley karşılığında alın ve ön sözleşmenin ya da tescil başvurusunun içinde göründüğünü kontrol edin.
5. Geliştiricinin şirketini ticaret sicilinde (ONRC) ve iflas işlemleri bülteninde kontrol edin.
6. Bir aşamanın ödemesini yapmadan önce, şantiye şefinden aşamanın tamamlandığına dair teyit isteyin.
7. Sözleşmeyi kendi avukatınıza okutun. 300'den fazla işlem yürütmüş bir uluslararası gayrimenkul uzmanı olan Av. Ilan Leibovitch yalnızca şirketi temsil eder, sizi değil.

İmzadan önceki tüm kontrolleri Nordis kanunu kontrol listesinde, genel uyarı işaretlerini ise yurt dışında gayrimenkul, riskler ve uyarı işaretleri yazısında bir araya getirdik.

Kanunun size vermedikleri

Adil olmak için bunu da söylemek gerekir. Kanun paranızın izlediği yolu korur, ama inşaatın tamamlanacağını garanti etmez, gecikme için sabit bir tazminat belirlemez ve fiyatın adil olup olmadığını söylemez. Bir geliştirici yarı yolda durursa ne olacağını serideki bir sonraki soruda cevaplıyoruz. Romanya'dan satın alırken kanunun ötesinde yazılı olarak nelerin talep edilmeye değer olduğunu ise dört taahhütte topladık.

Sık sorulan sorular

Romanya'da İsrail'in Satış Kanunu'ndaki gibi bir banka teminatı var mı?

Zorunlu olarak yok. 207/2025 sayılı Kanun her ödeme için teminat şart koşmaz. Bunun yerine paranın inşaat aşamasına göre kullanımına sınırlar, projeye özel bir banka hesabı, noter huzurunda ön sözleşme ve tapu siciline tescil vardır.

İşlem gerçekleşmezse rezervasyon bedeline ne olur?

Rezervasyon bedeli fiyatın %5'i ve 60 günle sınırlıdır. Ön sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle imzalanmazsa, geliştirici parayı 30 gün içinde tam olarak iade eder. Sınırı aşmak anlaşmayı geçersiz kılar.

Romanya'da projeden satın alırken şirketin normal hesabına ödeme yapabilir miyim?

Hayır. Avanslar projenin özel hesabına yatırılmalıdır ve hesap numarasının sözleşmede yer almasında ısrar edin. "Şirket hesabına havale edin" talebi bir uyarı işaretidir.

Sonuç

"Param nerede?" sorusu güvensizlik değildir. Yeni Romanya kanununun tam olarak cevaplamak için kurulduğu sorudur.

Bizimle yapacağınız görüşmede şöyle sorun: "Parayı hangi banka tutuyor, kimin adına ve her çekimi kim onaylıyor?" Yazılı olarak cevaplarız ve cevabı avukatınıza götürebilirsiniz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · İmar Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun, 422 ve 556. maddeler, 10.08.2026 tarihli Monitorul Oficial 661 · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Kurumu (ANCPI) · ePay ANCPI, çevrimiçi örnek sipariş · Banka Mevduat Garanti Fonu (FGDB) · Romanya ticaret sicili (ONRC).

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. 207/2025 sayılı Kanun'un anlatımı genel bir özettir; bağlayıcı olan, Monitorul Oficial'de yayımlanan metindir. Ödeme yapmadan önce yalnızca sizi temsil eden bağımsız bir avukata danışmanızı öneririz.