Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda ve ancak inşaat ruhsatı tapu siciline işlendikten sonra yapılır; her aşama için harcama sınırları ve projeye özel bir banka hesabı vardır.
En fazla 60 gün için en fazla %5. Ön sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle imzalanmazsa, para 30 gün içinde tam olarak iade edilir.
Geliştirici, avans olarak alınan tutardan önce kaba inşaat için fiyatın en fazla %25'ini, ardından tesisat ve sistemler için en fazla %20'sini harcayabilir; her biri şantiye şefinin onay damgasıyla.
Avansları başka bir amaçla, örneğin başka bir proje için kullanmak yasaktır ve ceza, geliştiricinin bir önceki yıldaki cirosunun %1'idir.
Projede banka finansmanı yoktur: parayı geliştiriciler yatırdı. Proje bir Romanya bankası tarafından konut kredisi için onaylandı ve her alıcı ayrı ayrı değerlendirilir.
Geliştirici işi durdurursa yurt dışında gayrimenkul yatırımı: kısa cevap
Yurt dışında gayrimenkul alırken sorulacak en önemli soru budur. Romanya'da 207/2025 sayılı Kanun riskinizi sınırlar: en fazla 60 gün için en fazla %5 rezervasyon bedeli, yalnızca noter huzurunda ve yalnızca inşaat ruhsatı tapu siciline işlendikten sonra imzalanan ön sözleşme ve projeye özel ayrı bir banka hesabında tutulan avanslar. Geliştirici bu hesaptan önce kaba inşaat için fiyatın en fazla %25'ini, ancak ondan sonra bina sistemleri için en fazla %20'sini harcayabilir. Kanunun size vermedikleri: inşaatın tamamlanacağına dair bir garanti. Bunu geliştiricinin kendisinde kontrol edersiniz.
Yüksek sesle söylemedikleriniz
Çoğu alıcı bunu doğrudan sormaz. Ama ödeme planı ve banka hakkındaki soruların arkasında tek bir soru vardır: "Ya bu da Nordis gibi bir dolandırıcılıksa?"
Bir de evde söylenenler var: "Eşim ortadan kaybolurlarsa ne yapacağımızı sordu ve cevabım yoktu." Ya da: "Sormak istemiyorum, şüpheli olduğumu düşünmelerini istemem."
Sorun. Bu soruya alınan bir geliştirici, cevabı zaten vermiş demektir. Nordis de kötü şans değildi: Romanya savcılarının soruşturmasına göre aynı daireler birden fazla kez satıldı. Yurt dışında gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken uyarı işaretlerini okuyan herkes bu kalıbı bilir.
Doğru soru "geliştirici dürüst mü?" değil, "her aşamada paramın ne kadarı risk altında ve yarın ortadan kaybolurlarsa adıma ne kayıtlı?" sorusudur.
Her aşamada ne kadar para risk altında
| Aşama | Kanun ne diyor | Sizi ne korur |
|---|---|---|
| Rezervasyon sözleşmesi | Fiyatın en fazla %5'i, en fazla 60 gün süreyle | Ön sözleşme yalnızca geliştiricinin kusuru nedeniyle imzalanmazsa, para 30 gün içinde tam olarak iade edilir |
| Ön sözleşme | Yalnızca noter huzurunda, ruhsat tapu siciline işlendikten sonra | Noter sözleşmenin tescilini aynı gün, en geç ertesi iş günü talep eder |
| Kaba inşaat aşaması | Avanslardan fiyatın en fazla %25'i harcanabilir | Yapılan her ödeme için şantiye şefinin "ödemeye uygundur" damgası gerekir |
| Bina sistemleri aşaması | Yalnızca kaba inşaattan sonra, fiyatın en fazla %20'si | Aynı damga ve yalnızca bu proje için |
Avansları başka bir amaçla, örneğin başka bir proje için kullanmak yasaktır ve ceza, geliştiricinin bir önceki yıldaki cirosunun %1'idir. Özel hesap geliştiricinin adına tutulur ve bir emanet (escrow) hesabı değildir. 25 Ağustos 2026'dan beri bu kurallar aynı ifadelerle İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422. maddesinde yer alıyor. Her satırı nasıl kontrol edeceğinizi Nordis kanunu kontrol listesinde anlattık.
Sahadan: hiç para toplamadan duran bir geliştirici
Geliştirici ortağı ve şirketin avukatı Av. Ilan Leibovitch, Bükreş'in banliyölerinden birinde arsa alıp "satışa başlamak" isteyen, İsrail'den gelen deneyimli bir müteahhidi anlattı. Projenin öz sermayesi arsaydı. Üç bankaya başvurdu ve finansman alamadı; proje alıcılardan para almadan durdu, çünkü kanun artık inşaatın onların avanslarıyla yapılmasına izin vermiyor.
Doğru soru "geliştirici dürüst mü?" değil, "her aşamada paramın ne kadarı risk altında ve yarın ortadan kaybolurlarsa adıma ne kayıtlı?" sorusudur.
Kanun işte böyle işliyor. Ve bu bizi bir sonraki soruya getiriyor: inşaatı siz finanse etmiyorsanız, kim ediyor?
Bizim durumumuzda: inşaatı kim finanse ediyor
Projemiz Compass on the Lake, Balotești'de bir gölün kıyısındaki 29 villa, hiç banka finansmanı kullanmıyor. İçindeki parayı geliştiriciler, Av. Ilan Leibovitch ve ben yatırdık.
Bunun iki yönü var ve ikisini de söyleyeceğim. İyi yönü: inşaat, finansman sağlayan bir bankanın kredi kararına bağlı değil. Kontrol etmeniz gereken yönü: projenin istikrarı bizim istikrarımıza bağlı. Bu yüzden her alıcıdan bizi Romanyalı bir geliştiricinin nasıl kontrol edileceğine dair rehbere göre kontrol etmesini istiyoruz.
Proje bir Romanya bankası tarafından konut kredisi için onaylandı. Bu, bankanın inşaat finansmanı veya bir garanti değildir; her alıcı için onay ayrıca değerlendirilir. Ama bir Romanya bankasının projeyi incelediği anlamına gelir.
Teslim aşamalıdır ve Aralık 2027'den başlar; bu yüzden projenin geneli yerine villanızın hangi aşamada olduğunu sorun. Teslimden sonra yönetim şirketi de biziz. Modelimiz, anahtarları aldıktan sonra da burada olmaya dayanıyor.
Kanunun çözmedikleri, dürüstçe
- Tamamlanma garantisi. Kanun, geliştiricinin projeyi tamamlamaktan sorumlu olduğunu belirtir, ancak paranız için bir teminat veya sigorta şart koşmaz. İsrail'de Satış (Daireler) (Alıcıların Yatırımlarının Güvence Altına Alınması) Kanunu (İbranice), satıcı fiyatın %7'sinden fazlasını aldığı andan itibaren, örneğin banka teminatı gibi bir güvence şart koşar. Biz Romanya kanunlarının ötesinde bir teminat sunmuyoruz. Her geliştiriciden yazılı cevap isteyin: "Paramın kanunun ötesinde hangi teminatı var?" Ayrıntıya paranızın teslimata kadar nerede durduğunu anlatan yazıda giriyoruz.
- İflas. Ön sözleşmenin tescili bir şarttır, garanti değildir. İflas Kanunu'nun (85/2014) 131. maddesi uyarınca iflas yöneticisi ön sözleşmeyi yalnızca birikimli koşullar sağlanırsa kabul eder; bunlar arasında şunlar vardır: fiyat ödenmiş veya ödenebilir durumda olmalı, mülk alıcının zilyetliğinde olmalı ve fiyat piyasa değerinin altında olmamalı. İnşaat halindeki bir villa henüz size teslim edilmemiştir. Yani gerçek koruma, kaba inşaat ve bina sistemleri henüz yokken ne kadar az ödeme yaptığınızdır. Böyle bir süreçte özel hesaptaki paraya ne olacağı kanunda açıkça belirtilmemiştir: bu, avukatınıza sorulacak bir sorudur.
- On yıllık sigorta. Kanun, geliştiricinin ve müteahhidin işlerin kabulünden sonra ortaya çıkan hasarları kapsayan on yıllık sorumluluk sigortası yaptırmasını şart koşar. Yolun yarısında ortadan kaybolan bir geliştiriciyi kapsamaz.
Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- Sizinle imza atan şirketin tam adını ve CUI numarasını isteyin. ONRC ticaret sicilinden şirketin aktif olduğunu ve sahiplerinin kim olduğunu kontrol edin.
- İflas sicilinde arayın. Temel arama ücretsizdir.
- Davaları portal.just.ro üzerinden arayın. Alıcıların açtığı onlarca dava bir uyarı işaretidir, tek bir tedarikçi davası değildir.
- Villanızın arsası için tapu sicili örneği sipariş edin: ANCPI'nin ePay sisteminden, 20 ley karşılığında. Şirketin malik olduğunu, III. Bölümde nelerin kayıtlı olduğunu ve inşaat ruhsatının tescilli olduğunu kontrol edin.
- Ön sözleşmeden önce yazılı olarak isteyin: özel hesabın var olduğuna, şirketin adına ve sözleşmede yer alan hesap numarasıyla açıldığına dair bankanın teyidini ve her ödemeyi onaylayan şantiye şefinin (diriginte de șantier) adını. Şantiye şefini, Devlet İnşaat Denetim Kurumu'nun (ISC) yetkili şefler sicilinde kontrol edersiniz.
- Yalnızca sözleşmede yer alan hesaba ödeme yapın. E-postayla gelen "yeni" hesap bilgileri derhal durmanız gerektiği anlamına gelir.
- Ön sözleşmeyi kendi avukatınıza okutun. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder. Avukatınıza, şirket çökerse paranıza ve tescilli hakkınıza ne olacağını sorun.
Sık sorulan sorular
Geliştirici iflas ederse villama ne olur?
Nihai sözleşmeden önce villa henüz sizin adınıza maliki olarak tescil edilmemiştir. Tescil edilen, villanın bir başkasına satılmasına karşı koruyan ön sözleşmedir. İflasta yönetici bunu yalnızca kanunun koyduğu koşullar altında yerine getirir; bunlardan biri mülkün sizin zilyetliğinizde olmasıdır.
İsrail'in Satış Kanunu'ndaki gibi bir banka garantisi var mı?
İsrail kanunu Romanya'daki bir projeye uygulanmaz ve Romanya kanunu bir garanti şart koşmaz. Koruma farklı kurulmuştur: her aşama için harcama sınırları ve özel bir hesap.
Paranın gerçekten özel hesaba girdiğini nasıl bileceğim?
Hesap bilgileri sözleşmede yer almalı ve ödeme yapmadan önce hesabın var olduğuna dair bankanın teyidine sahip olmalısınız. Yalnızca o hesaba havale yapın ve havale dekontunu saklayın.
Sonuç
Yurt dışındaki bir geliştiricinin işi durdurma riskini ortadan kaldıramazsınız. Paranızın bu riske açık kısmını azaltabilir ve ödediğiniz tutarın kayıt altında olduğundan emin olabilirsiniz. Yurt dışında gayrimenkul düşünen herkes bunu her geliştiriciye sormalıdır. Bizimle yapacağınız görüşmede tam olarak şunu sorun: "Yarın ortadan kaybolursanız paramı ve villayı ne olur?" Ve cevabı yazılı olarak isteyin.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · İmar ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun, 422 ve 556. maddeler, Monitorul Oficial 661 · 85/2014 sayılı Kanun, 131. madde · Satış (Daireler) (Yatırımların Güvence Altına Alınması) Kanunu, 2. bölüm (İbranice) · Romanya ticaret sicili (ONRC) · Romanya mahkemeler portalı · ANCPI, çevrimiçi örnek sipariş.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Kanunların anlatımı genel bir özettir; bağlayıcı olan, Monitorul Oficial'de yayımlanan metindir. İmzalamadan önce bağımsız bir Romanyalı avukata danışmanızı öneririz.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
