מה קורה לכסף ולווילה אם היזמים נעלמים, פושטים רגל או נתקעים באמצע הבנייה?

השקעות נדל״ן בחו״ל כשהיזם נתקע: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

זו השאלה החשובה ביותר בהשקעות נדל״ן בחו״ל. ברומניה, חוק 207/2025 מגביל את החשיפה שלכם: דמי שריון עד 5% ועד 60 יום, חוזה מקדים רק אצל נוטריון ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין, ומקדמות בחשבון בנק נפרד שמוקדש לפרויקט. מהחשבון מותר ליזם להוציא על השלד עד 25% מהמחיר, ורק אחריו עד 20% על המערכות. מה שהחוק לא נותן: ערובה שהבנייה תסתיים. את זה בודקים ביזם עצמו.

מה שאתם לא אומרים בקול

שאלו את היזמים על זה

רוב הרוכשים לא שואלים את זה ישר. אבל מאחורי השאלות על לוח התשלומים ועל הבנק יש אחת: ״מה אם זה עוקץ כמו נורדיס?״

ויש גם מה שנאמר בבית: ״אשתי שאלה מה נעשה אם הם ייעלמו, ולא היה לי מה לענות.״ או: ״אני לא רוצה לשאול, שלא יחשבו שאני חושד.״

תשאלו. יזם שנעלב מהשאלה הזו כבר ענה עליה. ונורדיס לא הייתה מזל רע: לפי חקירת התביעה הרומנית, אותן דירות נמכרו יותר מפעם אחת. מי שקרא על הדגלים האדומים בהשקעות נדל״ן בחו״ל מכיר את הדפוס.

השאלה הנכונה היא לא ״האם היזם ישר״, אלא ״כמה מהכסף שלי חשוף בכל שלב, ומה רשום על שמי אם הוא נעלם מחר״.

כמה כסף חשוף בכל שלב

שאלו את היזמים על זה

שלב	מה החוק קובע	מה מגן עליכם
הסכם שריון	עד 5% מהמחיר, לתקופה של עד 60 יום	אם החוזה המקדים לא נחתם באשמת היזם בלבד, הכסף חוזר במלואו תוך 30 יום
חוזה מקדים	רק אצל נוטריון, אחרי שההיתר נרשם בספר המקרקעין	הנוטריון מבקש לרשום את החוזה באותו יום, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא
שלב השלד	מהמקדמות מותר להוציא עד 25% מהמחיר	כל הוצאה דורשת חותמת ״מאושר לתשלום״ של המפקח באתר
שלב המערכות	רק אחרי השלד, עד 20% מהמחיר	אותה חותמת, ורק לטובת הפרויקט הזה

שימוש במקדמות לכל מטרה אחרת, למשל פרויקט אחר, אסור, והקנס הוא 1% מהמחזור של היזם בשנה הקודמת. החשבון הייעודי מתנהל בשם היזם, והוא לא חשבון נאמנות. מאז 25 באוגוסט 2026 הכללים האלה מופיעים, באותו נוסח, בסעיף 422 של קוד התכנון והבנייה (חוק 169/2026). את הבדיקה של כל שורה פירטנו בצ׳קליסט חוק נורדיס.

מהשטח: יזם שנעצר לפני שגבה כסף

שאלו את היזמים על זה

עו״ד אילן ליבוביץ, יזם שותף ועורך הדין של החברה, סיפר על קבלן ותיק מישראל שקנה קרקע בפרבר של בוקרשט ורצה ״להתחיל למכור״. ההון העצמי של הפרויקט היה הקרקע. הוא פנה לשלושה בנקים ולא קיבל מימון, והפרויקט נתקע לפני שלקח כסף מרוכשים, כי החוק כבר לא מאפשר לבנות על המקדמות שלהם.

זה החוק בפעולה. ומכאן השאלה הבאה: אם לא אתם מממנים את הבנייה, מי כן?

ואצלנו: מי מממן את הבנייה

שאלו את היזמים על זה

לפרויקט Compass on the Lake, 29 וילות על אגם בבלוטשט, אין מימון בנקאי בכלל. הכסף בו הושקע על ידי היזמים, אני ועו״ד אילן ליבוביץ.

יש לזה שני צדדים, ואני אומר את שניהם. הצד הטוב: הבנייה לא תלויה בהחלטת אשראי של בנק מממן. הצד שצריך לבדוק: היציבות של הפרויקט תלויה ביציבות שלנו. לכן אנחנו מבקשים מכל רוכש לבדוק אותנו, לפי המדריך לבדיקת יזם רומני.

הפרויקט אושר למשכנתאות בבנק רומני. זה לא ליווי בנקאי ולא ערבות, והאישור לכל רוכש נבדק בנפרד. אבל זה אומר שבנק רומני בדק את הפרויקט.

המסירה מדורגת, החל מדצמבר 2027, ולכן שאלו באיזה שלב נמצאת הווילה שלכם, לא הפרויקט כולו. ואחרי המסירה אנחנו גם חברת הניהול. המודל שלנו בנוי על כך שנהיה כאן גם אחרי שהמפתח אצלכם.

מה החוק לא פותר, בכנות

1. הבטחת סיום. הקוד קובע שהיזם אחראי לסיום הפרויקט, אבל לא מחייב ערבות או ביטוח לכסף שלכם. בישראל, חוק המכר (הבטחת השקעות) מחייב בטוחה, למשל ערבות בנקאית, מרגע שהמוכר קיבל יותר מ-7% מהמחיר. אנחנו לא מציגים בטוחה מעבר לחוק הרומני. מכל יזם בקשו תשובה בכתב: ״איזו בטוחה יש לכסף שלי מעבר לחוק?״ פירטנו במאמר על המקום שבו הכסף יושב עד המסירה.
2. חדלות פירעון. הרישום של החוזה המקדים הוא תנאי, לא ערובה. לפי סעיף 131 לחוק חדלות הפירעון (85/2014), מנהל ההליך מקיים חוזה מקדים רק בתנאים מצטברים, ובהם: המחיר שולם או ניתן לשלמו, הנכס בחזקת הקונה, והמחיר אינו נמוך משווי השוק. וילה בבנייה עוד לא נמסרה לכם. לכן ההגנה האמיתית היא כמה מעט שילמתם לפני שהשלד והמערכות קיימים. מה יקרה לכסף שבחשבון הייעודי בהליך כזה, החוק לא קובע במפורש: זו שאלה לעורך הדין שלכם.
3. ביטוח עשר השנים. הקוד מחייב יזם וקבלן בביטוח אחריות לעשר שנים, שמכסה נזקים שמופיעים אחרי הקבלה. הוא לא מכסה יזם שנעלם באמצע.

איך בודקים את זה בעצמכם

1. בקשו את השם המלא של החברה שחותמת ואת ה-CUI שלה. בדקו ברשם החברות ONRC שהיא פעילה ומי הבעלים.
2. חפשו אותה במרשם חדלות הפירעון. החיפוש הבסיסי חינמי.
3. חפשו תביעות בportal.just.ro. עשרות תביעות של רוכשים הן סימן אזהרה, תביעת ספק בודדת לא.
4. הזמינו נסח למגרש של הווילה שלכם בePay של ANCPI, ב-20 ליי. בדקו שהחברה היא הבעלים, מה רשום בחלק השלישי, ושהיתר הבנייה רשום.
5. בקשו בכתב, לפני החוזה המקדים: אישור של הבנק על קיום החשבון הייעודי, על שם החברה ועם מספר החשבון שמופיע בחוזה, ואת שמו של המפקח באתר (diriginte de șantier) שחותם על כל הוצאה. את המפקח בודקים במרשם המפקחים המורשים של רשות הפיקוח על הבנייה (ISC).
6. שלמו רק לחשבון שמופיע בחוזה. פרטי חשבון ״חדשים״ במייל הם עצירה מיידית.
7. תנו לעורך דין משלכם לקרוא את החוזה המקדים. עו״ד החברה מייצג את החברה בלבד. שאלו אותו מה קורה לכסף ולזכות הרשומה שלכם אם החברה קורסת.

שאלות נפוצות

אם היזם פושט רגל, מה קורה לווילה שלי?

לפני החוזה הסופי הווילה עוד לא רשומה על שמכם כבעלים. מה שרשום הוא החוזה המקדים, שמגן מפני מכירה של הווילה לאחר. בחדלות פירעון, מנהל ההליך מקיים אותו רק בתנאים שהחוק קובע, ובהם שהנכס בחזקתכם.

יש ערבות בנקאית כמו בחוק המכר בישראל?

החוק הישראלי לא חל על פרויקט ברומניה, והחוק הרומני לא מחייב ערבות. ההגנה בנויה אחרת: תקרות הוצאה לכל שלב וחשבון ייעודי.

איך אדע שהכסף נכנס באמת לחשבון הייעודי?

פרטי החשבון צריכים להופיע בחוזה, ואישור הבנק על קיומו צריך להיות בידיכם לפני התשלום. העבירו רק לחשבון הזה, ושמרו את אישור ההעברה.

השורה התחתונה

אי אפשר לבטל את הסיכון שיזם בחו״ל ייתקע. אפשר להקטין את החלק מהכסף שחשוף לו, ולוודא שמה ששילמתם רשום. מי שבודק נדל״ן בחו״ל צריך לשאול את זה כל יזם. בפגישה איתנו, שאלו בדיוק כך: ״מה קורה לכסף שלי ולווילה אם אתם נעלמים מחר?״ ובקשו את התשובה בכתב.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני · קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, סעיפים 422 ו-555, Monitorul Oficial 661 · חוק 85/2014, סעיף 131 · חוק המכר (הבטחת השקעות), סעיף 2 · רשם החברות הרומני (ONRC) · פורטל בתי המשפט ברומניה · ANCPI, הזמנת נסח מקוון.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תיאור החוקים הוא תמצית כללית; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני חתימה מומלץ להתייעץ עם עורך דין רומני בלתי תלוי.