היתר ניתן לבניין מסוים על מגרש מסוים. השאלה היא איזה היתר מכסה את הווילה שלכם, מתוך 29.
לפי חוק 207/2025, שהכללים שלו מופיעים היום בסעיף 422 לקוד, חוזה מקדים נחתם אצל נוטריון רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין.
היתר חדש בתוקף 3 שנים מההנפקה ומתארך לכל תקופת הביצוע מההודעה על תחילת העבודות. את 3 השנים אסור להאריך.
ההיתר שאנחנו מציגים ניתן ביוני 2026: 12 חודשים להתחלת העבודות, ו-12 חודשי ביצוע מתחילתן בפועל. הקוד החדש לא ביטל היתרים קודמים.
נסח למגרש ב-ePay של ANCPI עולה 20 ליי, ובו צריך להופיע ההיתר לפני חוזה מקדים. לפי הקוד, פרטי ההיתר מתפרסמים באתר הרשות תוך 30 יום.
רכישת נדל״ן ברומניה והיתר הבנייה: התשובה הקצרה
כן, ובצדק אתם שואלים. ברכישת נדל״ן ברומניה על הנייר, היתר הבנייה (Autorizație de construire) הוא המסמך שמתיר לבנות בפועל. הוא ניתן לבניין מסוים על מגרש מסוים, ולכן השאלה הנכונה היא לא ״יש לפרויקט היתר?״, אלא ״איזה היתר מכסה את הווילה שלי, והאם הוא בתוקף?״. לפי חוק 207/2025, חוזה מקדים נחתם רק אחרי שההיתר נרשם בספר המקרקעין. ואת ההיתר עצמו אפשר לראות לפני כל תשלום.
מה שאתם לא אומרים בקול
״אם אבקש לראות את ההיתר, יחשבו שאני לא סומך עליהם.״ ״ואם יראו לי מסמך ברומנית, איך אדע שזה לא סתם אישור שמוצג כהיתר?״ ״ומה אם ההיתר בכלל ׳בתהליך׳?״
שלושתם פחדים מובנים. הראשון פשוט לא נכון: יזם רציני מחכה לשאלה הזו. השני הוא טעות נפוצה באמת, כי תעודת התכנון (Certificat de urbanism) רק מספרת מה מותר לבנות, והיא לא מתירה לבנות. והשלישי הוא בדיוק מה שחוק 207/2025 סגר: בלי היתר רשום, אין חוזה מקדים.
היתר בנייה הוא לא תכונה של פרויקט. הוא מסמך של בניין מסוים, על מגרש מסוים, ואתם קונים וילה מסוימת.
התשובה שלנו, בלי לעגל פינות
לפרויקט Compass on the Lake קיים היתר בנייה, ואנחנו מראים אותו לרוכשים. ההיתר שאנחנו מציגים ניתן ביוני 2026 לפי חוק 50/1991, לפני שהקוד החדש נכנס לתוקף. כתובים בו שני מועדים: 12 חודשים מיום ההנפקה, שבהם חייבים להתחיל את העבודות, ומשך ביצוע של 12 חודשים מתחילת העבודות בפועל, שלאורכו ההיתר נשאר בתוקף.
לגבי ״כל 29 הווילות״: הפרויקט בנוי מ-24 וילות דו-משפחתיות, 2 וילות עצמאיות ו-3 וילות יוקרה על קו המים, וכל מבנה מקבל היתר משלו. ההיתר שאנחנו מציגים היום, למשל, מכסה מבנה דו-משפחתי אחד על מגרש אחד. לכן אנחנו לא מציגים ״היתר לכל 29 הווילות״.
בקשו מאיתנו את ההיתר שמכסה את הווילה שבחרתם, ואת הנסח של המגרש שלה. ושאלו מתי נשלחה ההודעה על תחילת העבודות לפי אותו היתר. תשובה טובה היא שלושה מסמכים על השולחן, עם אותו מספר קדסטר בכולם.
היתר בנייה הוא לא תכונה של פרויקט. הוא מסמך של בניין מסוים, על מגרש מסוים, ואתם קונים וילה מסוימת.
שלושה מסמכים שנראים דומים
| מסמך | מה הוא אומר | מה הוא לא אומר |
|---|---|---|
| תעודת תכנון (Certificat de urbanism) | מה מותר לבנות על המגרש ואילו אישורים נדרשים | לא מתירה לבנות |
| היתר בנייה (Autorizație de construire) | ההרשאה לבנות: מספר, תאריך, שטחים, קומות, תוכנית מגרש וחזיתות | לא מוכיח שהבנייה תואמת לו |
| פרוטוקול קבלה (recepție la terminarea lucrărilor) | הבנייה הסתיימה ועברה קבלה | קיים רק בסוף הבנייה |
את ההבדלים, ואת קוד התכנון החדש, פירטנו במדריך להיתר בנייה ו-PUZ.
״בתוקף״: מה זה אומר בפועל
לפי קוד התכנון החדש (חוק 169/2026), שנכנס לתוקף ב-25 באוגוסט 2026, היתר חדש בתוקף 3 שנים מההנפקה (סעיף 309). התוקף מתארך לכל תקופת הביצוע מהיום שבו היזם הודיע לרשות על תחילת העבודות. את 3 השנים אסור להאריך, והיתר שהעבודות לפיו לא התחילו בזמן פוקע (סעיף 310).
היתר שניתן לפני הקוד לא בוטל. הקוד עצמו מתייחס להיתרים כאלה (סעיף 314), והתוקף שלהם נקבע לפי מה שכתוב בהם. לכן שתי שאלות מכריעות: עד מתי ההיתר מחייב להתחיל לבנות, ומתי נשלחה ההודעה על תחילת העבודות.
איך בודקים את זה בעצמכם
- בקשו צילום מלא של ההיתר עם כל הנספחים, כולל תוכנית המגרש והחזיתות, ואת המסמך עצמו בפגישה. השוו את הקומות והשטחים למה שמוצג לכם בתוכניות.
- ודאו שהמבקש בהיתר הוא החברה שחותמת איתכם, ושהיא הבעלים הרשום של המגרש.
- הזמינו נסח למגרש של הווילה שלכם בePay של ANCPI, ב-20 ליי. לפני חוזה מקדים ההיתר חייב להיות רשום בו. איך קוראים נסח, במדריך לנסח מפנקס המקרקעין.
- אתרו את המגרש במפה לפי מספר הקדסטר, בגאופורטל של ANCPI.
- בדקו את הפרסום הרשמי. לפי הקוד, הרשות מפרסמת את פרטי ההיתר תוך 30 יום מהנפקתו. בבלוטשט זה אתר העירייה.
- חפשו את השלט באתר. בתחילת העבודות היזם חייב להציב שלט זיהוי של הפרויקט, וזה כתוב גם בהיתר עצמו.
- בקשו את ההודעה על תחילת עבודות ואת פוליסת ביטוח עשר השנים. ההודעה נשלחת לעירייה ולרשות הפיקוח על הבנייה (ISC), ואת הפוליסה הקוד מחייב להציג בתחילת הבנייה (סעיף 555).
- תנו לעורך דין משלכם לקרוא הכול. עו״ד החברה מייצג את החברה בלבד.
את שאר הבדיקות שלפני חתימה, ריכזנו בצ׳קליסט חוק נורדיס.
למה זה שווה את המאמץ
מי שבוחן נדל״ן ברומניה מגלה מהר שהמידע התכנוני כאן פתוח יותר משרוב הישראלים מצפים: את פרטי ההיתרים מפרסמים, ונסח עולה 20 ליי. ההיתר הוא גם הבסיס לשאר העסקה. בלעדיו אין חוזה מקדים, ובלי קבלה בסוף היזם לא רשאי למסור לכם את הבית. את שאר העלויות והשלבים של רכישת נדל״ן ברומניה פירטנו בנפרד.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין תעודת תכנון להיתר בנייה?
תעודת התכנון מפרטת מה מותר לבנות על המגרש ואילו אישורים נדרשים, ואינה מתירה לבנות. היתר הבנייה הוא ההרשאה עצמה. מי שמראה לכם ״אישור״ ומתכוון לתעודת תכנון, עוד לא הראה לכם היתר.
ההיתר ניתן לפני הקוד החדש. הוא עדיין תקף?
הקוד החדש לא ביטל היתרים קודמים. התוקף נקבע לפי מה שכתוב בהיתר עצמו: עד מתי חייבים להתחיל לבנות, וכמה זמן נמשך הביצוע. מה שבודקים הוא שהעבודות התחילו בזמן ושההודעה על כך נשלחה.
אפשר לחתום על חוזה מקדים לפני שיש היתר?
לא. לפי חוק 207/2025, שהכללים שלו מופיעים היום בסעיף 422 לקוד, חוזה מקדים נחתם אצל נוטריון, ורק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בספר המקרקעין. מי שמציע ״הסכם עקרונות״ פרטי במקום, מציע לכם לוותר על ההגנה.
השורה התחתונה
היתר בנייה הוא המסמך הכי קל לבדיקה ברומניה, ולכן אין סיבה לקנות בלעדיו. בפגישה איתנו, שאלו בדיוק כך: ״איזה היתר מכסה את הווילה שלי, מתי התחילו העבודות, והאם הוא רשום בנסח שלה?״ ובקשו לראות את המסמכים על השולחן.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני · קוד התכנון והבנייה, חוק 169/2026, סעיפים 309, 310, 314, 422 ו-555, Monitorul Oficial 661 מ-10.08.2026 · AICPS: הקוד נכנס לתוקף ב-25.08.2026 · ANCPI, הזמנת נסח מקוון · גאופורטל ANCPI · עיריית בלוטשט.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הקוד החדש נכנס לתוקף באוגוסט 2026 ונורמות הביצוע שלו עדיין מתעדכנות. לפני רכישה, בקשו מעורך דין או אדריכל מקומי בלתי תלוי לבדוק את המסמכים של הנכס המסוים.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
