İnşaat ruhsatı: 29 villanın tamamı için geçerli mi? Orijinal belgeyi şimdi görebilir miyim?

Romanya'da gayrimenkul alımı ve inşaat ruhsatı: kısa yanıt

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Evet ve sormakta haklısınız. Romanya'da projeden gayrimenkul alırken inşaat ruhsatı (Autorizație de construire), inşaata gerçekten izin veren belgedir. Belirli bir parseldeki belirli bir bina için verilir; bu yüzden doğru soru “projenin ruhsatı var mı?” değil, “hangi ruhsat benim villamı kapsıyor ve geçerli mi?”dir. 207/2025 sayılı Kanun uyarınca ön sözleşme ancak ruhsat tapu sicilinde tescil edildikten sonra imzalanır. Ruhsatın kendisini de herhangi bir ödemeden önce görebilirsiniz.

Yüksek sesle söylemedikleriniz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

“Ruhsatı görmek istersem onlara güvenmediğimi düşünürler.” “Bana Romence bir belge gösterirlerse, ruhsat diye sunulan sıradan bir onay olmadığını nereden bileceğim?” “Ya ruhsat hâlâ ‘süreçteyse’?”

Üçü de anlaşılır korkulardır. İlki gerçeğe uymuyor: ciddi bir geliştirici bu soruyu bekler. İkincisi gerçekten yaygın bir hatadır, çünkü imar belgesi (Certificat de urbanism) yalnızca nelerin inşa edilebileceğini söyler ve inşaata izin vermez. Üçüncüsü ise tam olarak 207/2025 sayılı Kanun'un kapattığı konudur: tescilli ruhsat yoksa ön sözleşme yoktur.

İnşaat ruhsatı bir projenin özelliği değildir. Belirli bir parseldeki belirli bir bina için düzenlenmiş bir belgedir ve siz belirli bir villa satın alıyorsunuz.

Yanıtımız, kestirmeye gitmeden

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Projemiz Compass on the Lake'in inşaat ruhsatı vardır ve alıcılara gösteririz. Sunduğumuz ruhsat, yeni Kanun yürürlüğe girmeden önce, 50/1991 sayılı Kanun uyarınca Haziran 2026'da verilmiştir. İki süre belirtir: veriliş tarihinden itibaren işlere başlanması gereken 12 ay ve fiili iş başlangıcından itibaren ruhsatın geçerli kaldığı 12 aylık inşaat süresi.

“29 villanın tamamı” konusuna gelince: proje 24 ikiz villa, 2 müstakil villa ve 3 lüks göl kıyısı villasından oluşur ve her yapı kendi ruhsatını alır. Bugün sunduğumuz ruhsat, örneğin, bir parseldeki tek bir ikiz binayı kapsar. Bu yüzden “29 villanın tamamı için bir ruhsat” sunmuyoruz.

Seçtiğiniz villayı kapsayan ruhsatı ve parselinin tapu sicili ekstresini bizden isteyin. Ayrıca o ruhsat kapsamındaki işe başlama bildiriminin ne zaman gönderildiğini sorun. İyi bir yanıt, hepsinde aynı kadastro numarası bulunan masadaki üç belgedir.

Birbirine benzeyen üç belge

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Belge	Ne diyor	Ne söylemez
İmar belgesi (Certificat de urbanism)	Parselde nelerin inşa edilebileceği ve hangi onayların gerektiği	İnşaata izin vermez
İnşaat ruhsatı (Autorizație de construire)	İnşaat izni: numara, tarih, alanlar, katlar, vaziyet planı ve görünüşler	İnşaatın buna uygun olduğunu kanıtlamaz
Kabul tutanağı (recepție la terminarea lucrărilor)	İnşaat bitmiş ve kabulden geçmiştir	Yalnızca inşaatın sonunda vardır

Farkları ve yeni İmar Kanunu'nu inşaat ruhsatı ve PUZ rehberinde anlattık.

“Geçerli”: pratikte ne anlama gelir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

25 Ağustos 2026'da yürürlüğe giren yeni İmar Kanunu'na (169/2026 sayılı Kanun) göre, yeni bir ruhsat verilişinden itibaren 3 yıl geçerlidir (madde 309). Geçerlilik, geliştiricinin yetkiliye işe başlamayı bildirdiği günden itibaren tüm inşaat süresini kapsar. 3 yıl uzatılamaz ve altında işlere zamanında başlanmayan bir ruhsat düşer (madde 310).

Kanun'dan önce verilmiş bir ruhsat iptal edilmemiştir. Kanun bu tür ruhsatları kendisi ele alır (madde 314) ve geçerlilikleri içlerinde yazanla belirlenir. Dolayısıyla iki soru belirleyicidir: ruhsat inşaatın en geç ne zaman başlamasını gerektiriyor ve işe başlama bildirimi ne zaman gönderildi.

Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz

1. Ruhsatın tüm ekleriyle birlikte tam bir kopyasını isteyin, vaziyet planı ve görünüşler dahil, ve görüşmede belgenin kendisini isteyin. Katları ve alanları planlarda size gösterilenlerle karşılaştırın.
2. Ruhsattaki başvurucunun sizinle imza atan şirket olduğundan ve parselin tescilli maliki olduğundan emin olun.
3. Villanızın parseli için bir tapu sicili ekstresi sipariş edin: ANCPI'nin ePay'inde, 20 ley karşılığında. Ön sözleşmeden önce ruhsatın bunda tescilli olması gerekir. Ekstre nasıl okunur: tapu sicili ekstresi rehberinde.
4. Parseli haritada bulun: kadastro numarasıyla, ANCPI'nin geoportalında.
5. Resmî yayını kontrol edin. Kanun uyarınca yetkili makam ruhsat bilgilerini verilişten itibaren 30 gün içinde yayımlar. Balotești'te bu, belediyenin internet sitesidir.
6. Sahadaki tabelaya bakın. İşlerin başlangıcında geliştirici bir proje tanıtım tabelası dikmek zorundadır ve bu ruhsatın kendisinde de yazılıdır.
7. İşe başlama bildirimini ve on yıllık sigorta poliçesini isteyin. Bildirim belediyeye ve Devlet İnşaat Müfettişliği'ne (ISC) gönderilir ve Kanun, poliçenin inşaatın başında ibraz edilmesini zorunlu kılar (madde 556).
8. Her şeyi kendi avukatınıza okutun. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder.

İmzadan önceki diğer kontrolleri Nordis yasası kontrol listesinde topladık.

Neden çabaya değer

Romanya'da gayrimenkulü araştıran biri, buradaki imar bilgilerinin çoğu İsrailli'nin beklediğinden daha açık olduğunu çabucak fark eder: ruhsat bilgileri yayımlanır ve bir ekstre 20 ley tutar. Ruhsat ayrıca işlemin geri kalanının da temelidir. Onsuz ön sözleşme yoktur ve sonunda kabul olmadan geliştirici evi size teslim edemez. Diğer maliyetleri ve aşamaları Romanya'da gayrimenkul alımı başlığı altında ayrıca anlattık.

Sık sorulan sorular

İmar belgesi (certificat de urbanism) ile inşaat ruhsatı arasındaki fark nedir?

İmar belgesi, parselde nelerin inşa edilebileceğini ve hangi onayların gerektiğini belirtir; inşaat yapmaya izin vermez. İnşaat ruhsatı ise iznin kendisidir. Size “onay” gösterip bunu imar belgesi kastedenlere, henüz bir ruhsat göstermemiş sayılır.

Ruhsat yeni Kanun'dan önce verilmiş. Hâlâ geçerli mi?

Yeni Kanun önceki ruhsatları iptal etmedi. Geçerlilik, ruhsatın kendisinde yazanla belirlenir: inşaatın en geç ne zaman başlaması gerektiği ve inşaat süresinin ne kadar sürdüğü. Kontrol ettiğiniz şey, işlere zamanında başlandığı ve bunun bildiriminin gönderildiğidir.

Ruhsat yokken ön sözleşme imzalayabilir miyim?

Hayır. Kuralları artık Kanun'un 422. maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Kanun uyarınca ön sözleşme noter huzurunda ve ancak inşaat ruhsatı tapu sicilinde tescil edildikten sonra imzalanır. Bunun yerine size özel bir “mutabakat zaptı” önerenler, korumadan vazgeçmenizi öneriyor demektir.

Sonuç

İnşaat ruhsatı Romanya'da kontrol edilmesi en kolay belgedir, bu yüzden onsuz satın almak için bir neden yoktur. Bizimle yapacağınız görüşmede tam olarak şunu sorun: “Hangi ruhsat benim villamı kapsıyor, işlere ne zaman başlandı ve bunun ekstresinde tescilli mi?” Ve belgeleri masada görmek isteyin.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · İmar ve İnşaat Kanunu, 169/2026 sayılı Kanun, Madde 309, 310, 314, 422 ve 556, Monitorul Oficial 661, 10.08.2026 · AICPS: Kanun 25.08.2026'da yürürlüğe girdi · ANCPI, çevrimiçi ekstre siparişi · ANCPI geoportal · Balotești belediyesi.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Yeni Kanun Ağustos 2026'da yürürlüğe girdi ve uygulama kuralları hâlâ güncelleniyor. Satın almadan önce, bağımsız bir yerel avukattan veya mimardan belirli mülke ait belgeleri kontrol etmesini isteyin.