Teslim aşamalı olarak, Aralık 2027'den başlıyor. Yani projede henüz hiçbir alıcı anahtarını almadı ve bunu söyleyen ilk biz oluyoruz.
29 villanın 9'u satıldı. Bir alıcıya olgular sorun: yazılı olarak ne aldılar, hangi hesaba ödeme yaptılar ve kendi avukatlarını tuttular mı.
Geçmiş performans geçmişi kontrol eder. 207/2025 sayılı Yasa; noter huzurunda ön sözleşme, birim için bir kayıt özeti ve projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabı öngörür.
Rezervasyonlar: en fazla %5 ve 60 gün. Özel hesaptan: kaba inşaata en fazla %25, tesisata %20. Kanun toplam avansları sınırlamaz.
Şirket adı ve CUI ile ONRC'yi, Maliye Bakanlığı'nı, mahkemeler portalını ve ANCPI kayıt özetini kontrol edersiniz. Hiçbir kontrol geliştiricinin söylediklerine bağlı değildir.
Bükreş'te bir gayrimenkul geliştiricisinin geçmiş performansı: kısa cevap
Bükreş'te ve çevresinde, özellikle de projeden bir konutta yatırım yapmayı düşünüyorsanız, Bükreş'teki her geliştiriciye bu soruyu ilk görüşmede sormalısınız. Dürüst cevabımız bir olguyla başlıyor: Compass on the Lake'te henüz anahtar teslim almış bir alıcı yok, çünkü teslim aşamalıdır ve Aralık 2027'de başlar. Bugün zaten kontrol edebileceğiniz şeyler: 29 villanın 9'u satıldı, projenin bir inşaat ruhsatı var ve bunu gösteriyoruz, şirketi ve arsayı resmi sicillerde kontrol edersiniz ve paranız itibarımızla değil, 207/2025 sayılı Yasa ile korunur.
Yüksek sesle söylemedikleriniz
“Denemenin üzerinde yapıldığı ilk enayi olmak istemiyorum.”
“Ya bu da başka bir Nordis ise, sadece daha güzel görsellerle?”
“Eşim, bir ay öncesine kadar adını bile duymadığım bir geliştiriciden villa almayı çılgınlık buluyor.”
Bu cümleleri hemen her görüşmede duyuyorum; bazen başka sözcüklerle, bazen sadece bir bakışla. Tamamen meşrulardır. Başka bir ülkedeki bir projeye yüz binlerce avro aktaran biri biraz korkmalıdır. Mesele, korkuyla ne yaptığınızdır: iç sesinize mi güveneceksiniz, yoksa onu bir kontrol listesine mi çevireceksiniz.
Göstereceklerimiz ve henüz elimizde olmayanlar
Sorduğunuzla başlayalım. Bu makalede teslim edilmiş bir önceki projeyi sunmuyoruz ve görüşmede de adı, adresi ve belgesi olmayan bir deneyim iddia etmeyeceğiz. Her geliştiriciye uygulanmaya değer kural budur: andığı her önceki proje için onu inşa eden şirketin adını ve CUI'sini isteyin ve bizi kontrol edeceğiniz aynı sicillerde onları da kontrol edin. İyi bir cevap, geliştirici olmadan doğrulayabileceğiniz cevaptır. İsimsiz “yıllarca deneyimimiz var” bir cevap değildir.
Aynı zamanda, şu anda kontrol edebileceğiniz şeyler şunlar:
| Ne kontrol edersiniz | Sunduklarımız | Bizim olmadan doğruladığınız yer |
|---|---|---|
| Arsa ve ruhsat | Projenin bir inşaat ruhsatı var ve bunu gösteriyoruz | ANCPI'den tapu sicili kaydı |
| Şirket | Şirket adı ve CUI numarası | Ticaret sicili ve Romanya Maliye Bakanlığı |
| Davalar ve borçlar | Burada “sunulacak” bir şey yok, yalnızca kontrol edilecek | Mahkemeler portalı ve Maliye Bakanlığı web sitesi |
| İnşaat finansmanı | Proje, geliştiricilerin kendi parasıyla finanse ediliyor, banka inşaat kredisi yok | Avukatınıza doğrudan bir soru, kayıt özetine karşı |
| Bankanın tutumu | Proje, bir Romanya bankası tarafından konut kredisi için onaylandı | Her alıcı için onay ayrı ayrı değerlendirilir |
| Alıcılar | 29 villanın 9'u satıldı | Bir alıcıyla, onun rızasıyla görüşme |
İnsanlarla ilgili bir nokta daha. Ortağım Av. Ilan Leibovitch, ortak geliştirici ve şirketin avukatıdır: “Uluslararası gayrimenkul uzmanı. 300'den fazla işlem yürüttü.” Bu, işlemlerde hukuki deneyimdir; inşa ettiğimiz projelerin listesi değildir ve ikisini karıştırmamanız benim için önemli. Kendi geçmişime gelince, görüşmede doğrudan bana sorun, aynı kuralla: bir isim ve bir belgeyle desteklenmeyen şey bir hikâyedir, kanıt değil.
Geçmiş performans size geliştiricinin kim olduğunu söyler. Belgeler ise paranıza ne olacağını söyler.
Alıcıların neredeyse hiç sormadığı bir soru da şu: asıl inşaatı kim yapıyor. Her geliştiriciden ana müteahhidin adını ve CUI'sini isteyin, aynı sicillerde kontrol edin ve teslimden sonraki kusurlardan sözleşmede kimin sorumlu olduğunu görmek isteyin.
Geçmiş performans neden ana korumanız değil
Önceki proje sorusu doğru sorudur, ancak geçmişi kontrol eder. geliştiriciyi resmi sicillerde kontrol etme rehberinde yazdığım gibi, sicili temiz bir geliştirici zorluklarla karşılaşabilir, genç bir geliştirici ise mükemmel olabilir.
Romanya'da projeden satışta paranızı koruyan şey yapıdır ve 11 Aralık 2025'ten beri bu yapı kanuna yazılmıştır. Kuralları 25 Ağustos 2026'dan beri Planlama Kodu'nun (169/2026 sayılı Yasa) 422. maddesinde yer alan 207/2025 sayılı Yasa uyarınca, rezervasyon sözleşmesi 60 gün ve fiyatın %5'i ile sınırlıdır. Ön sözleşme yalnızca noter huzurunda ve ancak ruhsat tapu siciline kaydedildikten ve birim için bir kayıt özeti açıldıktan sonra imzalanır. Noter, aynı gün ya da en geç bir sonraki iş günü kayıt için başvurur. Avanslar, projenin inşasına ayrılmış ayrı bir banka hesabına gider. Kanun toplam avansları sınırlamaz. %25 ve %20 sınırları, geliştiricinin özel hesaptan yaptığı harcamalar için geçerlidir: kaba inşaat aşamasında fiyatın en fazla %25'i ve yapı tesisatı aşamasında en fazla %20'si. Avansların başka bir amaçla kullanılması, önceki yıl cirosunun %1'i oranında para cezası getirir. Bunların hepsini Nordis yasası kontrol listesinde ayrıntılı olarak anlattık.
Geçmiş performans size geliştiricinin kim olduğunu söyler. Belgeler ise paranıza ne olacağını söyler.
Bir alıcıyla görüşme: ondan gerçeği nasıl çıkarırsınız
Bir alıcının telefon numarası onun kişisel verisidir. AB Genel Veri Koruma Tüzüğü'nün (GDPR) 6. maddesi uyarınca, bunu aktarmak bir hukuki dayanak gerektirir; uygulamada bu, alıcının rızasıdır. Bu yüzden her geliştiriciye yapılacak doğru talep “bir numara verin” değil, “bir alıcıya benimle konuşmaya istekli olup olmadığını sorun” olmalıdır. Ayrıca geliştiricinin sizin için seçtiği alıcının doğal olarak memnun bir alıcı olduğunu bilmekte fayda var. Bu yüzden ona “memnun musunuz?” diye sormayın. Cevabı bir olgu olan sorular sorun:
- Yazılı olarak ne aldınız, yalnızca sözlü olarak söylenen neydi?
- Ödemeleri hangi hesaba aktardınız ve bu hesap sözleşmede geçiyor mu?
- Kendi avukatınızı tuttunuz mu? Neyi görmek istedi ve gördü mü?
- Süreçte sizi neler şaşırttı, iyi ve kötü yönde?
Müşterilerimizden biri, eşiyle birlikte satın alan Adi, durumu şöyle özetledi: “Tavsiye ettikleri gibi kendi avukatımızı tuttuk ve bu bizim için meseleyi çözdü.” Aranmaya değer bilgi tam olarak budur: bir iltifat değil, insanların gerçekte ne yaptığı.
Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- Şirketin tam adını ve CUI'sini isteyin, ve ONRC ticaret sicilinde ile Maliye Bakanlığı web sitesinde kontrol edin: şirketin durumu, kuruluş tarihi, sahipleri ve mali tabloları.
- Şirket adıyla dava arayın, mahkemeler portalında. Yalnızca numaraya değil, davanın konusuna bakın.
- Arsa için bir kayıt özeti talep edin, ANCPI portalından ve arazinin kimin adına olduğunu ve üzerinde ne kayıtlı olduğunu kontrol edin.
- İnşaat ruhsatını görmek isteyin ve avukatınızın ruhsatın kayıt özetine işlendiğinden emin olmasını sağlayın.
- Mevcut bir alıcıyla görüşmek isteyin ve yukarıdaki dört soruyu sorun.
- Her cevabı yazılı olarak alın, geliştiriciler için beş soruluk testte açıkladığımız gibi.
Sık sorulan sorular
Daha önce teslim edilmiş projesi olmayan bir geliştirici bir alarm işareti midir?
Mutlaka değil, ama daha az değil, daha çok kontrol etmek için bir nedendir. Böyle bir durumda hukuki yapı daha da önemlidir: kayıtlı bir ruhsat, birim için bir kayıt özeti, noter huzurunda ön sözleşme ve 207/2025 sayılı Yasa uyarınca özel bir hesap. Bunları sunmayan bir geliştirici size cevabını vermiştir.
Görüşmem için verilen alıcının gerçek olduğunu nasıl anlarım?
Adını isteyin ve doğrulanabilir olgular sorun: anlaşması hangi aşamada, hangi belgeyi aldı ve hangi hesaba ödeme yaptı. Avukatınız aynı belgeleri görüyorsa, tablo birbirini tutar.
Proje şehirde değil de Balotești gibi bir banliyödeyse kontrol farklı mı olur?
Kontrol aynıdır: aynı sicil kayıtları, aynı kanun ve aynı noter. Değişen piyasanın kendisidir ve bunu Bükreş gayrimenkul piyasasına genel bakışta yazdık. Karşılaştırma yapmadan önce Bükreş'te yatırıma dair rakamları okumaya değer.
Sonuç
“Daha önce hangi projeyi teslim ettiniz?” sorusu haklı bir sorudur ve cevap kusursuz olmasa bile doğrudan bir cevabı hak eder. Asıl önemli olan, her sözümüzü bizsiz doğrulayabilmenizdir.
Bu soruyu görüşmede bize tam olarak bu sözcüklerle sorun. Belgelere dayanarak cevaplayacağız ve görüşmeden bizde ve başka her geliştiricide kontrol edeceğiniz şeylerin bir listesiyle ayrılacaksınız. Serideki bir sonraki soruda: avukatımız yalnızca bizi temsil ederken sizi kim korur.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Yasa, Romanya mevzuat portalı · GDPR, (AB) 2016/679 sayılı Tüzük · Romanya ticaret sicili (ONRC) · Romanya Maliye Bakanlığı: şirket bilgileri · Mahkemeler portalı · ANCPI, çevrimiçi kayıt özeti talebi.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel ya da mali tavsiye değildir. Görseller yalnızca temsilidir. Herhangi bir işlemden önce bağımsız bir avukata danışmanızı öneririz.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
