Medeni Kanun'un 1244. maddesi uyarınca gayrimenkul hakkı resmi senetle devredilir. Noter sizi temsil etmez ve geliştiriciyi kontrol etmez.
Avukatınız, fiyatın %5'i ve 60 günle sınırlı olan rezervasyon anlaşmasından önce devreye girer. İmzadan önceki bir sorun bir müzakeredir, dava değil.
Şahıs adına: ev evet, arsa yalnızca üst hakkı (Superficie) ile. Bir Romanya SRL'si aracılığıyla: her şey. Bunu kendi avukatınızla belirleyin.
Av. Ilan Leibovitch'e göre ynet'te (Kasım 2025): Romanya konusunda uzmanlaşmış bir İsrailli avukatla yaklaşık 2.000 ile 3.000 euro. Villa fiyatına dahil değil.
51/1995 sayılı Kanun uyarınca yalnızca UNBR üyesi bir barodan kayıtlı olan kişi avukatlık yapabilir. Ve sorun: "Size kim ödüyor?"
Romanya gayrimenkul işleminde kendi avukatınız: kısa cevap
Doğru, ve Romanya'da bir geliştiriciyle yapılan her gayrimenkul işleminde böyledir. Bizim durumumuzda Av. Ilan Leibovitch yalnızca şirketi temsil eder ve Compass alıcılara hukuki temsil sağlamaz. Romanya'da bir daire veya villa aldığınızda korumanız üç şey üzerine kuruludur: sizin tuttuğunuz ve ödediğiniz bağımsız bir avukat, gayrimenkulde bir hakkın her devri için zorunlu olan tarafsız bir noter ve kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422. maddesinin (6)-(11) fıkralarında yer alan 207/2025 sayılı Kanun'un ("Nordis kanunu") mekanizmaları. Avukatınız ödeme yapmadan önce her şeyi kontrol edebilir: ruhsatı, örneği, şirketi, taslak sözleşmeleri ve paranın gideceği hesabı.
Yüksek sesle söylemedikleriniz
"Avukat getirirsem, onlara güvenmediğimi düşünürler."
"Zaten avukat dahil diyen bir işleme birkaç bin euro daha."
"Ya avukatım bir şey bulursa ve ben villaya çoktan âşık olduysam?"
Üçünü de anlıyorum. Ama bizim açımızdan, avukatla gelen bir alıcı çalışması daha kolay bir alıcıdır: neyi imzaladığını anlar ve soruları sonradan değil, önceden sorar. Avukatınız imzadan önce bir sorun bulursa bu bir müzakere veya düzenli bir ayrılıktır. İmzadan sonra ise bir davadır.
Anlaşmada kim ne yapar
| Kim | Ne yaparlar | Kimi temsil ederler |
|---|---|---|
| Şirketin avukatı (Ilan Leibovitch) | Şirketin belgelerini hazırlar ve onun adına cevap verir | Yalnızca şirket |
| Romanyalı noter | Resmi biçimde sözleşme, kimlik doğrulama, tescil | İki taraf da değil, noter tarafsızdır |
| Sizin Romanyalı avukatınız | Durum tespiti ve Romanya hukukuna göre görüş | Sizi |
| İsterseniz İsrailli avukatınız | İbranice açıklama, koordinasyon, vekaletname ve apostil | Sizi |
Noter zorunludur, çünkü Medeni Kanun'un 1244. maddesi uyarınca tapu siciline kayıtlı gayrimenkulde bir hakkı devreden anlaşma resmi senet olarak imzalanmalıdır. Ancak noter sizin için geliştiriciyi, fiyatı veya şantiyede olup bitenleri kontrol etmez. Rollerin tam dağılımını Romanya'da satın alma için avukat seçimi yazısında anlattık.
Geliştiricinin ödediği bir avukat sizin avukatınız değildir, avukat dürüst ve profesyonel olsa bile. Bizim avukatımız için de bu geçerlidir.
Geliştiricinin ödediği bir avukat sizin avukatınız değildir, avukat dürüst ve profesyonel olsa bile.
Avukatınız ödeme yapmadan önce neleri kontrol edebilir
Her şeyi. "Bu sizin için değil" diyeceğimiz hiçbir belgemiz yok. Avukatınızın masasına koyacağım noktalar şunlar:
- İnşaat ruhsatı. Projenin inşaat ruhsatı var ve bunu gösteriyoruz. Avukatınız tapu siciline işlendiğini kontrol eder.
- Örnek. 207/2025 sayılı Kanun uyarınca ön sözleşme yalnızca noter huzurunda, ancak ruhsat tescil edildikten ve birim için bir örnek çıkarıldıktan sonra imzalanır. Örnek ANCPI üzerinden sipariş edilir.
- Rezervasyon anlaşması. Fiyatın en fazla %5'i ve en fazla 60 gün.
- Hesap. Avanslar, projeye özel ayrı bir banka hesabına yatırılır. Kanun avansların toplamına bir sınır koymaz. %25 ve %20 sınırları geliştiricinin özel hesaptan yaptığı harcamalar için geçerlidir: kaba inşaat aşamasında fiyatın en fazla %25'i, bina sistemleri aşamasında en fazla %20'si. Villanız için ödeme planını yazılı olarak isteyin; avukatınız her ödemenin doğrulanabilir bir inşaat aşamasına bağlı olduğunu kontrol eder.
- Fiyat. "299.900 €'dan başlayan", %21 KDV, tescil harcı ile noter ve avukat ücretleri dahil. Avukatınız bunun sözleşmede yazılı olduğundan emin olur ve dahil olan avukatın şirketin avukatı olduğunu aklında tutar.
- Teslim. Aşamalı, Aralık 2027'den başlar. Taslak ön sözleşmede villanızın aşamasını ve tarihini isteyin. Avukatınız gecikme halinde ne olacağını, tazminatın hangi günden itibaren hesaplandığını ve fesih hakkının ne zaman doğduğunu kontrol eder.
- Mülkiyet yapısı. AB pasaportu olmayan bir İsrailli, Romanya'da arsayı kendi şahsi adına elinde tutamaz (Anayasa'nın 44(2). maddesi ve 312/2005 sayılı Kanun'un 6. maddesi). Şahıs adına: ev evet, arsa yalnızca üst hakkı (Superficie) ile. Bir Romanya SRL'si aracılığıyla: her şey, hisselerin tamamı bir yabancıya ait olsa bile. Bu kişisel bir karardır ve tam da bu yüzden kendi avukatınız vardır. Yollar Romanya'da arsa mülkiyeti yazısında anlatılıyor.
- Yönetim ilkeleri belgesi. Teslimden sonra yönetim şirketi geliştiricidir. Karar vermeden önce yönetim ilkeleri belgesini, yönetim ücretlerini ve yönetimden ayrılma koşullarını görmek isteyin.
- Yetki maddesi. Bir uyuşmazlık olursa hangi ülkede görüleceği. Sözleşmenin sonunda küçük bir madde, büyük sonuçlarla.
Ortağıyla birlikte satın alan müşterilerimizden Adi, bunu tek cümleyle özetledi: "Önerdikleri gibi kendi avukatımızı tuttuk ve bu bizim için meseleyi çözdü."
Onları ne zaman devreye almalı
İlk ödemeden önce, yani rezervasyon anlaşmasından önce. O zamana kadar avukatınız mülkiyet yapısını, örneği ve şirket bilgilerini görmüş olmalı. Ön sözleşmeden önce: tescilli ruhsat, birim için örnek, taslak noter sözleşmesi ve özel hesap. Nihai sözleşmeden önce: fiili teslimin sözleşmeyle uyuştuğu. Tam sırayı imzadan önceki hukuki kontrol rehberinde bulursunuz.
Maliyeti
Avukatınızın ücreti villa fiyatına dahil değildir. Romanya'da bağlayıcı bir ücret tarifesi yoktur. Bir referans noktası: Av. Ilan Leibovitch, Kasım 2025'te ynet'e verdiği röportajda Romanya konusunda uzmanlaşmış İsrailli avukatlardan alınan desteğin yaklaşık 2.000 ile 3.000 euro tuttuğunu, bazı Romanyalı avukatların ise yaklaşık 400 euro aldığını söyledi. Bunlar aynı hizmet değildir, bu yüzden soru yalnızca ne kadar olduğu değil, neyin dahil olduğudur.
Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- Romanyalı avukatın kayıtlı olduğundan emin olun. 51/1995 sayılı Kanun uyarınca yalnızca UNBR üyesi bir barodan kayıtlı olan kişi mesleği icra edebilir.
- Sorun: "Size kim ödüyor?" Cevap şu olmalı: yalnızca siz. Avukatın geliştiriciyi temsil etmediğine ve ondan komisyon almadığına dair yazılı bir beyan isteyin.
- Ayrıntılı bir ücret anlaşması imzalayın: işin kapsamı, raporun dili, zaman çizelgesi ve kapsam dışında kalanlar.
- Avukatınıza yukarıdaki belge listesini verin ve bunları bizden yazılı olarak isteyin.
- Rezervasyon bedelini ödemeden önce yazılı bir inceleme raporu isteyin; telefonda "her şey yolunda" demesi yetmez.
- İmzaya gelemiyor musunuz? Apostilli ve yeminli tercümeli bir noter vekaletnamesi, karşı tarafı değil sizi temsil eden biri için. Ayrıntılar Romanya'da gayrimenkul satın alma rehberinde.
Sık sorulan sorular
Şirketin avukatı beni de temsil edebilir mi?
Hayır. Av. Ilan Leibovitch yalnızca şirketi temsil eder ve Compass alıcılara hukuki temsil sağlamaz. Bir şirket belgesini açıklayabilir, ancak sözleşmenin incelenmesi yalnızca sizi temsil eden bir avukattan gelmelidir.
Romanya'da gayrimenkul almak için avukata ihtiyaç var mı?
Hayır. Yalnızca noter zorunludur, çünkü gayrimenkulde bir hakkın devri resmi senetle imzalanır. Ancak noter tarafsızdır ve sizin için geliştiriciyi, fiyatı veya ruhsatı kontrol etmez. Bu yüzden bağımsız bir avukatı açıkça öneriyoruz.
Peki avukatım maddelerin değiştirilmesini isterse?
Avukatınız tam da bunun için vardır. Her talebi yazılı olarak ele alırız. Belirli bir maddenin değişeceğine dair önceden söz vermeyiz. Avukatınızın alması gereken, her yoruma yazılı bir cevap ve neyin değişmediğinin açıklamasıdır. Her halükarda bunun ilk ödemeden önce olması en iyisidir. Sürece geniş bir bakış Romanya'da gayrimenkul rehberinin tamamında bulunur.
Sonuç
Bunu baştan söylüyoruz, çünkü bu bir gerçektir: bizim avukatımız bizi kollar. Sizi kollayan, noter ve kanunla birlikte sizin seçtiğiniz bir avukattır.
Bu soruyu bize bir görüşmede sorun ve avukatınızla ya da avukatınızın soru listesiyle gelin. Belgeleri masaya koyarız. Serideki bir sonraki soru: teslim takvimi nedir ve gecikme olursa tazminat nedir.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Medeni Kanun, md. 1244 · 312/2005 sayılı Kanun, Romanya Temsilciler Meclisi sitesi · Apostil Sözleşmesi, HCCH · Avukatlık mesleği hakkında 51/1995 sayılı Kanun, UNBR · Tapu sicili kurumu (ANCPI) · ynet, 16.11.2025 (İbranice).
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder. Herhangi bir işlemden önce bağımsız bir avukata danışmanızı öneririz.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
