Teslim takvimi nedir ve gecikme olursa sözleşme hangi tazminatı belirler?

Romanya'da teslim tarihi ve gecikme tazminatı: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bizim durumumuzda teslim aşamalıdır ve Aralık 2027'den başlar; her villanın tarihi projedeki konumuna bağlıdır. Tazminata gelince: Romanya'da, İsrail'in Satış Yasası'nın öngördüğü gibi sabit bir yasal gecikme tazminatı yoktur. Romanya'da satılık gayrimenkule bakan herkes, gecikmeye karşı korumanın yalnızca ön sözleşmede olduğunu bilmelidir: belirli villa için bir tarih, bir hoşgörü süresi, kararlaştırılmış tazminat ve fesih hakkı. Herhangi bir ödemeden önce, bizimle de, herhangi bir geliştiriciyle de, dördünü de yazılı olarak görmek isteyin. Projeden satılık bir daire arıyorsanız da aynısı geçerlidir.

Neden tek bir tarih vermiyoruz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Projede 29 villa var ve 29 villanın 9'u satıldı. İnşaat aşamalar halinde ilerliyor, bu yüzden bir villa komşusundan önce teslim edilecek. Tüm proje için tek bir tarih reklamda daha iyi duyulurdu, ama doğru olmazdı.

Bu yüzden "aşamalı, Aralık 2027'den başlayarak" yazıyoruz. Aşama tablosunu internet sitesinde yayımlamıyoruz, çünkü bizi bağlayan tarih bir pazarlama sayfasında değil, sözleşmenizde yazılı olandır. Görüşmede üç şey isteyin: villanın numarası, aşaması ve ön sözleşmede onun için yazılacak tarih.

Bilmeniz gereken bir gerçek daha: inşaatı kendi kaynaklarımızla finanse ediyoruz, inşaat için banka finansmanı yok. Dolayısıyla projeyi kendi adına izleyen harici bir finansman kuruluşu yok ve kontrolünüz üç şeye dayanmalı: sözleşme, kanunun gerektirdiği ayrılmış hesap ve şantiyenin kendisi.

Romanya kanunlarının size sağladığı ve yalnızca sözleşmenin sağladığı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail'de Satış (Daireler) Yasası (İbranice), 5A maddesinde zarar ispatı olmaksızın gecikme tazminatı belirler. Romanya'da böyle bir mekanizma yoktur. "Nordis yasası" olarak bilinen 207/2025 sayılı Kanun de teslim tarihi veya tazminat belirlemez. Zaman çizelgesini değil, parayı korur.

Sizi ne korur	Dayanağı	Size ne sağlar
Projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabı	207/2025 sayılı Kanun (şimdi İmar Kanunu'nun 422. maddesi)	Hesaptan her ödeme şantiye denetçisi tarafından onaylanır
Aşama başına harcama tavanı	207/2025 sayılı Kanun	Fiyatın en fazla %25'i yapıya, yapı tamamlandıktan sonra en fazla %20'si bina sistemlerine
Parayı başka yere kaydırmaya karşı ceza	207/2025 sayılı Kanun	Avansları başka bir amaç için kullanan geliştiriciye cironun %1'i
Yazılı ihtar	Medeni Kanun'un 1522. maddesi	İhlalin sayıldığı tarihten itibaren yazılı bir süre
Kararlaştırılan tazminat	1538 ve 1541. maddeler	Sözleşmedeki tutar, zarar ispatı olmadan
Fesih veya sözleşmenin yerine geçen bir karar	1550, 1552 ve 1669. maddeler	Paranın iadesi veya 6 ay içinde açılan bir davayla mülkiyetin devri

Kararlaştırılmış tazminatı olmayan bir teslim tarihi bir niyet beyanıdır, taahhüt değil.

Tüm araç setini geliştirici teslimde gecikirse haklarınız yazısında ortaya koyduk.

Sözleşmemizde neyi görmek istemelisiniz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Ön sözleşme, kanunun gerektirdiği şekilde noter huzurunda imzalanır ve bağlayıcı teknik şartname sözleşmeye eklenen şartnamedir. Kanuna göre noter, gelecekteki bir konut için ön sözleşmeyi yalnızca yapı ruhsatı tapu siciline (Carte Funciară) kaydedildikten ve gelecekteki birim için bir tapu kaydı çıkarıldıktan sonra düzenleyebilir. Projenin yapı ruhsatı var ve biz onu gösteriyoruz.

Bağlayıcı ifade, alacağınız taslaktaki ifadedir ve görüşmede onu masaya koyuyoruz. İyi bir cevap, bizde de herhangi bir geliştiricide de şöyle görünür:

• Teslim tarihi: "bir çeyrek" değil, belirli villa için bir tarih ve gün olarak tanımlanmış bir hoşgörü süresi.
• Gecikme tazminatı: günlük veya aylık tutar olarak kararlaştırılmış tazminat (clauza penală), hoşgörü süresinden sonraki günden itibaren sayılır.
• Mücbir sebep: 1351. maddeye göre bu, dışarıdan gelen, öngörülemeyen, aşılamayan ve önlenemeyen bir olaydır. Kanun tarafların aksini kararlaştırmasına izin verir; bu yüzden tanımı genişleten bir maddenin süre sınırı olmalıdır.
• Fesih hakkı: belirli bir süre gecikmeden sonra, paranın tamamı belirli bir tarihe kadar iade edilerek.
• Ödeme planı: ödemeler, şantiyede görebildiğiniz inşaat aşamalarına bağlı olarak projenin ayrılmış hesabına yapılır.

Taslakta beşinden biri eksikse nedenini sorun.

Yüksek sesle söylemedikleriniz

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bazı alıcılara "Aralık 2027'den başlayarak" ifadesi, zaten geç kalmayı planlayan birinin sözü gibi geliyor. Romanya hakkında okuyan her İsraillinin kafasında Nordis de çalıyor: iflas yöneticisinin birden fazla alıcıya vaat edilmiş 212 daire bulduğu skandal. Evde de biri soruyor: "Peki ya öderiz ve üç yıl var olmayan bir evi beklersek?"

Bunlar yerinde sorular. Cevap, gecikme olmayacağı sözümde değil. Kontrol edebileceğiniz iki şeyde yatıyor: paranızın her aşamada nerede durduğu ve tarih geçtiği gün sözleşmenin ne dediği. 207/2025 sayılı Kanun uyarınca avanslar projenin ayrılmış hesabına yatırılır ve geliştirici buradan fiyatın en fazla %25'ini yapıya, yapı bittikten sonra ise ek olarak en fazla %20'sini bina sistemlerine harcayabilir. İnşaat ilerledikçe para hareket eder.

Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz

1. Villanın numarasını ve teslim aşamasını isteyin ve sözleşmede bir tarih olmasında ısrar edin; "bir çeyrek" ya da "yaklaşık" olmasın.
2. İkinci görüşmeden önce ön sözleşme taslağını isteyin ve sizi temsil eden bir Romanyalı avukata okutun. Şirketin avukatı yalnızca şirketi temsil eder, sizi değil.
3. Tazminatın kararlaştırılmış tazminat olarak tanımlandığını kontrol edin (clauza penală), günlük veya aylık bir tutarla. Böylece zarar ispatlamanız gerekmez.
4. Mücbir sebep maddesini okuyun. Tanımlı ve süreyle sınırlı olmalı, açık uçlu bir liste olmamalı.
5. Ödeme planının inşaat aşamalarına bağlı olduğunu kontrol edin ve sözleşmedeki hesap numarasının projenin ayrılmış hesabı olduğundan emin olun.
6. Tapu sicilinden (ANCPI) bir kayıt alın ve ruhsatın kayıtlı olduğundan ve ön sözleşmenin tescil edildiğinden emin olun. Noter tescili aynı gün ya da en geç ertesi iş günü talep etmelidir.
7. Şantiyeyi ziyaret edin ya da tarihli fotoğraflar isteyin ve inşaat aşamasını sizden istenen ödemeyle karşılaştırın.

İmza öncesi tüm kontrolleri Nordis yasası kontrol listesinde, sözleşmede bulunması gereken on maddeyi ise ön sözleşme rehberinde topladık.

Her satıcıya aynı soru

Projeden Romanya'da satılık bir daireyi bizden bir villayla karşılaştıran herkes, iki satıcıya da tamamen aynı soruları sormalı. Yazılı ve rakamlarla cevap veren bir geliştirici, asıl soruyu da cevaplamış olur: tarihe uymayı düşünüyor mu.

Sık sorulan sorular

Romanya'da geç teslim için yasal tazminat var mı?

Hayır. İsrail'in Satış Yasası'nın aksine Romanya'da tazminat yalnızca sözleşmede belirlenir. Kararlaştırılmış bir tazminat maddesi yoksa zararı mahkemede kanıtlamanız gerekir.

Compass on the Lake'te satın aldığım villa ne zaman teslim edilecek?

Teslim aşamalıdır ve Aralık 2027'den başlar. İlgili villanın aşamasını görüşmede öğrenirsiniz, bağlayıcı tarihi ise ön sözleşmede.

Romanya'da satılık projeden bir daire aldım ve geliştirici gecikti. Ne yapmalıyım?

1522. madde uyarınca, ifa için süre belirten yazılı bir ihtarla başlayın. Buradan kararlaştırılan tazminata, feshe veya davaya yol açılır. Ev hazırsa ve geliştirici imzalamıyorsa, sözleşmenin imzalanması gereken tarihten itibaren onun yerine geçecek bir karar istemek için 6 ayınız var.

Sonuç

Romanya'da kanun inşaat sırasında paranızı korur, sözleşme ise zaman çizelgesini korur. Romanya'da satılık gayrimenkule bakan herkes ikisini de okumalı.

Görüşmede bize tam olarak başlıktaki soruyu sorun: bu villanın tarihi nedir ve geç kalırsak sözleşme ne diyor. Cevabı yazılı isteyin. Serideki bir sonraki soru ise fiyatın neleri kapsamadığı ve her yıl neye mal olduğu.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Romanya Medeni Kanunu, mevzuat portalı · Satış (Daireler) Yasası, 5A maddesi (İbranice) · Tapu sicil kurumu (ANCPI) · g4media, 17.11.2025: Nordis iflas yöneticisinin bulguları.

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye değildir. Teslim ve tazminat koşulları sözleşmenizde belirlenir; bu yüzden herhangi bir ödemeden önce bağımsız bir Romanyalı avukata kontrol ettirin.