מה לוח הזמנים למסירה, ומה הפיצוי שכתוב בחוזה אם יש איחור?

מועד מסירה ופיצוי על איחור ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

אצלנו המסירה מדורגת, החל מדצמבר 2027, והמועד של כל וילה תלוי במיקום שלה בפרויקט. לגבי פיצוי: ברומניה אין פיצוי חוקי קבוע על איחור, כמו בחוק המכר הישראלי. מי שבודק נדל״ן למכירה ברומניה צריך לדעת שההגנה מפני איחור נמצאת בחוזה המקדים בלבד: מועד לווילה המסוימת, תקופת חסד, פיצוי מוסכם וזכות ביטול. בקשו לראות את ארבעתם בכתב, לפני כל תשלום, אצלנו ואצל כל יזם. זה נכון גם למי שמחפש דירה ברומניה למכירה בפרויקט על הנייר.

למה אנחנו לא נותנים תאריך אחד

שאלו את היזמים על זה

בפרויקט יש 29 וילות, ו-9 מתוך 29 כבר נמכרו. הבנייה מתקדמת בשלבים, ולכן וילה אחת תימסר לפני שכנתה. תאריך אחד לכל הפרויקט היה נשמע טוב יותר בפרסום, אבל הוא לא היה נכון.

לכן אנחנו כותבים ״מדורגת, החל מדצמבר 2027״. את טבלת השלבים אנחנו לא מפרסמים באתר, כי המועד שמחייב אותנו הוא זה שנכתב בחוזה שלכם, לא בעמוד שיווקי. בפגישה, בקשו שלושה דברים: את מספר הווילה, את השלב שלה, ואת המועד שייכתב עבורה בחוזה המקדים.

עוד עובדה שכדאי שתדעו: את הבנייה אנחנו מממנים מכספנו, בלי מימון בנקאי להקמה. לכן אין גוף מממן חיצוני שעוקב אחרי הפרויקט מטעמו, והבדיקה שלכם צריכה להישען על שלושה דברים: החוזה, החשבון הייעודי שקובע החוק, והשטח עצמו.

מה החוק הרומני נותן, ומה רק החוזה נותן

שאלו את היזמים על זה

בישראל, חוק המכר (דירות) קובע בסעיף 5א פיצוי על איחור, בלי הוכחת נזק. ברומניה אין מנגנון כזה. גם חוק 207/2025, ״חוק נורדיס״, לא קובע מועד מסירה ולא פיצוי. הוא מגן על הכסף, לא על לוח הזמנים.

מה מגן עליכם	מאיפה זה מגיע	מה זה נותן
חשבון בנק נפרד וייעודי לפרויקט	חוק 207/2025 (היום סעיף 422 לקוד התכנון)	כל הוצאה ממנו באישור המפקח באתר
תקרת הוצאה לפי שלב	חוק 207/2025	עד 25% מהמחיר לשלד, ואחרי סיומו עד 20% למערכות
קנס על העברת כסף	חוק 207/2025	1% מהמחזור ליזם שמשתמש במקדמות למטרה אחרת
התראה רשמית	סעיף 1522 לקוד האזרחי	מועד אחרון כתוב, שממנו נספרת ההפרה
פיצוי מוסכם	סעיפים 1538 ו-1541	הסכום שבחוזה, בלי להוכיח נזק
ביטול או פסק דין במקום חוזה	סעיפים 1550, 1552 ו-1669	השבת הכסף, או העברת בעלות בתביעה בתוך 6 חודשים

מועד מסירה בלי פיצוי מוסכם הוא הצהרת כוונות, לא התחייבות.

את ארגז הכלים המלא פירטנו במאמר על הזכויות שלכם כשהיזם מאחר במסירה.

מה לבקש לראות בחוזה שלנו

שאלו את היזמים על זה

החוזה המקדים נחתם בפני נוטריון, כפי שהחוק מחייב, והמפרט המחייב הוא זה שמצורף לחוזה. לפי החוק, נוטריון רשאי לערוך חוזה מקדים לבית עתידי רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ויש נסח ליחידה העתידית. לפרויקט קיים היתר בנייה, ואנחנו מראים אותו.

הנוסח המחייב הוא זה שבטיוטה שתקבלו, ואותו אנחנו שמים על השולחן בפגישה. כך נראית תשובה טובה, אצלנו ואצל כל יזם:

• מועד המסירה: תאריך לווילה המסוימת, לא ״רבעון״, ותקופת חסד מוגדרת בימים.
• הפיצוי על איחור: פיצוי מוסכם (clauza penală) בסכום ליום או לחודש, שנספר מהיום שאחרי תקופת החסד.
• כוח עליון: לפי סעיף 1351, זה אירוע חיצוני, בלתי צפוי, שאי אפשר להתגבר עליו ולא למנוע אותו. החוק מאפשר לצדדים להסכים אחרת, ולכן סעיף שמרחיב את ההגדרה צריך גבול זמן.
• זכות ביטול: אחרי איחור של תקופה מוגדרת, עם השבת כל הכסף במועד קבוע.
• לוח התשלומים: תשלומים שצמודים לשלבי בנייה שאפשר לראות בשטח, לחשבון הייעודי של הפרויקט.

אם אחד מהחמישה חסר בטיוטה, שאלו למה.

מה שאתם לא אומרים בקול

שאלו את היזמים על זה

״החל מדצמבר 2027״ נשמע לחלק מהרוכשים כמו ניסוח של מי שכבר מתכנן לאחר. ובראש של כל ישראלי שקרא על רומניה מתנגנת גם נורדיס, הפרשה שבה מנהל חדלות הפירעון מצא 212 דירות שהובטחו ליותר מקונה אחד. ובבית מישהו שואל: ״ומה אם נשלם, ונחכה שלוש שנים לבית שלא קיים?״

אלה שאלות הוגנות. התשובה לא נמצאת בהבטחה שלי שלא יהיה איחור. היא נמצאת בשני דברים שאתם יכולים לבדוק: איפה הכסף שלכם יושב בכל שלב, ומה כתוב בחוזה ביום שהמועד עובר. לפי חוק 207/2025, המקדמות נכנסות לחשבון הייעודי של הפרויקט, ומתוכן היזם רשאי להוציא עד 25% מהמחיר לשלד, ורק אחרי שהשלד גמור עוד עד 20% למערכות. הכסף זז כשהבנייה זזה.

איך בודקים את זה בעצמכם

1. בקשו את מספר הווילה ואת שלב המסירה שלה, ודרשו בחוזה תאריך, לא ״רבעון״ ולא ״בערך״.
2. בקשו את טיוטת החוזה המקדים לפני הפגישה השנייה, ותנו לעורך דין רומני מטעמכם לקרוא אותה. עו״ד החברה מייצג את החברה בלבד, לא אתכם.
3. בדקו שהפיצוי מוגדר כפיצוי מוסכם (clauza penală), עם סכום ליום או לחודש. כך לא תצטרכו להוכיח נזק.
4. קראו את סעיף כוח העליון. הוא צריך להיות מוגדר ומוגבל בזמן, לא רשימה פתוחה.
5. בדקו שלוח התשלומים צמוד לשלבי הבנייה, וודאו שמספר החשבון בחוזה הוא החשבון הייעודי של הפרויקט.
6. הוציאו נסח מפנקס המקרקעין (ANCPI) וודאו שההיתר רשום ושהחוזה המקדים נרשם. הנוטריון חייב לבקש את הרישום באותו יום, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא.
7. בקרו באתר, או בקשו תמונות מתוארכות, והשוו את שלב הבנייה לתשלום שמבקשים מכם.

את כל הבדיקות לפני חתימה ריכזנו בצ׳קליסט חוק נורדיס, ואת עשרת הסעיפים שחייבים להופיע בחוזה במדריך לחוזה המקדים.

אותה שאלה, לכל מוכר

מי שמשווה דירה ברומניה למכירה בפרויקט על הנייר מול וילה אצלנו, צריך לשאול את שני המוכרים בדיוק את אותן שאלות. יזם שעונה בכתב ובמספרים, עונה גם על השאלה האמיתית: האם הוא מתכוון לעמוד במועד.

שאלות נפוצות

האם ברומניה יש פיצוי חוקי על איחור במסירה?

לא. בניגוד לחוק המכר הישראלי, ברומניה הפיצוי נקבע בחוזה בלבד. בלי סעיף פיצוי מוסכם, צריך להוכיח את הנזק בבית משפט.

מתי תימסר הווילה שאני קונה ב-Compass on the Lake?

המסירה מדורגת, החל מדצמבר 2027. את השלב של הווילה המסוימת מקבלים בפגישה, ואת המועד המחייב בחוזה המקדים.

קניתי דירה ברומניה למכירה על הנייר והיזם מאחר. מה עושים?

מתחילים במכתב התראה בכתב לפי סעיף 1522, עם מועד לביצוע. משם נפתחת הדרך לפיצוי המוסכם, לביטול או לתביעה. אם הבית מוכן והיזם לא חותם, יש 6 חודשים מהמועד שבו החוזה היה אמור להיחתם כדי לבקש פסק דין שיבוא במקומו.

השורה התחתונה

ברומניה, החוק מגן על הכסף שלכם בזמן הבנייה, והחוזה מגן על לוח הזמנים. מי שבודק נדל״ן למכירה ברומניה צריך לקרוא את שניהם.

בפגישה, שאלו אותנו בדיוק את השאלה שבכותרת: מה המועד של הווילה הזו, ומה כתוב בחוזה אם נאחר. בקשו את התשובה בכתב. והשאלה הבאה בסדרה היא מה המחיר לא כולל, וכמה זה עולה כל שנה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני · הקוד האזרחי הרומני, פורטל החקיקה · חוק המכר (דירות), סעיף 5א · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · g4media, 17.11.2025: ממצאי מנהל חדלות הפירעון של Nordis.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. תנאי המסירה והפיצוי נקבעים בחוזה שלכם, ולכן בדקו אותם עם עורך דין רומני בלתי תלוי לפני כל תשלום.