מעבר למחיר שבמחירון: כמה זה עולה לי כל שנה, ומה עוד לא נכלל?

מחיר דירה בבוקרשט מול מחיר כולל: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

המחיר שלנו, החל מ-€299,900, כולל מע״מ 21%, אגרת רישום, שכ״ט נוטריון ועו״ד. מה שלא כלול מתחלק לשניים. חד־פעמי: עו״ד בלתי תלוי מטעמכם, עלויות משכנתא, ריהוט, ייפוי כוח ותרגום. שנתי: מס מבנה וקרקע לרשות המקומית, ביטוח PAD שבחובה, ביטוח נוסף, אנרגיה, תחזוקה ודמי המתחם. מיסוי נדל״ן ברומניה בשנה רגילה נמוך, אבל הוא לא אפס. וכשמשווים למחיר דירה בבוקרשט, שאלו כל מוכר אותה שאלה: מה המחיר לא כולל.

מה כבר בתוך המחיר

שאלו את היזמים על זה

ברומניה, הקונה משלם בדרך כלל בעצמו את שכר הנוטריון, לפי תעריף שקבע שר המשפטים ועליו מע״מ, ואת אגרת הרישום בפנקס המקרקעין, 0.15% מהערך ליחיד. בבית חדש מיזם חל מע״מ של 21% מאז 1 באוגוסט 2025, לפי חוק 141/2025. אצלנו שלושתם כבר בפנים, יחד עם שכר הטרחה של עורך הדין של החברה.

גם המפרט בפנים: חימום תת-רצפתי, מיזוג אוויר מלא, חלונות REHAU, דלתות פנים PORTA ופרקט Barlinek. המפרט המחייב הוא זה שמצורף לחוזה. ואין עמלת תיווך, כי אנחנו עובדים בלי מתווכים.

הסעיף	אצלנו	מתי משלמים
מע״מ 21%, אגרת רישום, נוטריון, עו״ד החברה	כלול במחיר	-
עו״ד בלתי תלוי מטעמכם	לא כלול	פעם אחת, לפי הצעת מחיר
משכנתא: שמאות, עמלות בנק, חוזה משכנתא נוטריוני	לא כלול	פעם אחת, אם לוקחים מימון
ריהוט, גופי תאורה ותאורה שקועה	לא כלול	פעם אחת
חיבורי חשמל, מים, ביוב וגז, ומונים	לפי נספח החוזה	בקשו שורה כתובה
מס מבנה ומס קרקע	לא כלול	כל שנה, 31 במרץ ו-30 בספטמבר
ביטוח PAD וביטוח נוסף	לא כלול	כל שנה
דמי המתחם	לא כלול	לפי התקנון והתקציב

את שורת החיבורים והמונים אנחנו מבקשים שתבדקו בכל פרויקט, גם אצלנו: ליד כל חיבור צריך להופיע בנספח ״כלול״ או סכום. שורה שנשארת ריקה היא חשבון שיגיע אחר כך.

מה זה עולה לי כל שנה

שאלו את היזמים על זה

מס מבנה וקרקע. משלמים לרשות המקומית, גם כתושבי חוץ. לפי סעיף 457 לקוד המס, השיעור לבניין מגורים של יחיד הוא 0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי, לפי החלטת המועצה המקומית. מ-2026, לפי חוק 239/2025, הערך המיסויי בבניין מבטון או מלבנים עם כל התשתיות עלה ל-2,677 ליי למ״ר. החישוב: שטח בנוי, כפול 2,677, כפול מקדם האזור, כפול השיעור. בדוגמה להמחשה בלבד, בית של 150 מ״ר בנויים, במקדם 2.60 ובשיעור 0.1%, יוצא 1,044 ליי בשנה, לפני מס הקרקע. את המספרים של בלוטשט אנחנו לא מנחשים: בקשו מאיתנו את השטח הבנוי של הווילה שלכם לפי ההיתר, ואת החלטת המועצה המקומית לשנה, עם השיעור ומקדם האזור. ותוכלו לחשב את הסכום בעצמכם. לפי סעיף 462, מי שמשלם את כל השנה עד 31 במרץ יכול לקבל הנחה של עד 10%, אם המועצה קבעה אותה. הפירוט במדריך למס הנכס השנתי.

ביטוח. PAD הוא חובה לכל בית: 130 ליי בשנה לבית מבטון או מלבנים, וכיסוי של עד 100,000 ליי. זה רצפה, לא פתרון, ולכן כדאי לשקול ביטוח רשות. עם משכנתא, הבנק ידרוש פוליסה לטובתו.

מס יוקרה. מ-2026, 0.9% על החלק בערך המיסויי שמעל 2.5 מיליון ליי. הוא נוגע לנכסים יקרים במיוחד, ואת הערך של הווילה שלכם תראו בהודעת השומה.

אנרגיה, תחזוקה ובדיקות. האנרגיה תלויה בשימוש. אם יש בבית מערכת גז, הוראת ANRE 179/2015 מחייבת בדיקה טכנית לפחות פעם בשנתיים. את התקציב המלא, שורה אחר שורה, תמצאו במדריך לעלויות האחזקה של וילה.

דמי המתחם. ב-Compass on the Lake יש 29 וילות סביב רחוב פנימי משותף, ולכן יהיו הוצאות משותפות: תאורה, ניקוז, גינון ופינוי שלג. מספר לדמי המתחם אנחנו לא מפרסמים לפני שיש תקציב כתוב. בפגישה, בקשו שלושה דברים: את תקציב השנה הראשונה לפי שורות, מי מנהל את המתחם עד שכל הווילות נמסרות, ומי משלם את החלק של וילות שעוד לא נמכרו. תשובה טובה היא דף אחד, עם סכום לכל שורה, ויזם שמשלם בעצמו על הווילות שלו. מה לבדוק בכל מתחם סגור, במאמר על מתחם וילות ברומניה.

ניהול, רק אם משכירים דרכנו. אחרי המסירה אנחנו חברת הניהול, ואנחנו מרוויחים רק כשהבית שלכם מושכר. את דמי הניהול נקבע בהסכם הניהול, ואתם תראו אותו בכתב לפני שתחליטו אם לנהל דרכנו או לבד.

ובצד הישראלי. ייתכנו גם חובות דיווח לרשות המסים בישראל. את שתי השכבות יחד הסברנו במדריך מיסוי נדל״ן ברומניה.

ההפתעה היקרה לא מגיעה מהמס. היא מגיעה מהשורה שאף אחד לא כתב על הדף.

מה שאתם לא אומרים בקול

שאלו את היזמים על זה

״אולי אני פראייר. המחיר נשמע טוב, והחשבון האמיתי יגיע אחרי החתימה.״ ומי שגדל על ועד בית ועל ארנונה מתבייש לשאול כמה עולה לגור שם, כי זה נשמע כמו שאלה של מי שאין לו כסף.

זו לא שאלה כזו. זו השאלה של מי שיודע לקנות. התשובה שלנו היא רשימה כתובה, עם ״כלול״ ו״לא כלול״ ליד כל שורה. ואיפה שעוד אין מספר סופי, כמו דמי המתחם, נגיד את זה בפגישה ולא נעגל.

איך בודקים את זה בעצמכם

שאלו את היזמים על זה

1. בקשו נספח ״כלול ולא כלול״ חתום, שמצורף לחוזה המקדים.
2. פנו למחלקת המסים של העירייה שבה נמצא הנכס, ושאלו מה השיעור ומקדם האזור.
3. בדקו את פוליסת ה-PAD באתר PAID, ובקשו הצעה לביטוח רשות.
4. בקשו את טיוטת התקנון ותקציב השנה הראשונה של המתחם, ונסח מANCPI שמראה על שם מי רשום הרחוב.
5. אם לוקחים משכנתא, בקשו מהבנק בכתב את כל העמלות ודרישות הביטוח.
6. שלמו את המס בעירייה, או ב-Ghișeul.ro אם היא מחוברת אליו, ושמרו כל אישור. תצטרכו אותם ביום המכירה.

ההשוואה ההוגנת

מי שבודק מחיר דירה בבוקרשט רואה מחיר למ״ר. לפני שמשווים, בדקו אם המחיר שמוצג לכם כולל מע״מ, נוטריון ורישום, ומה יעלו דמי הוועד. השוו מחיר כולל מול מחיר כולל, ואחר כך עלות שנתית מול עלות שנתית.

שאלות נפוצות

אילו מסים ואגרות משלמים ביום הקנייה ברומניה?

ברומניה אין מס שהקונה משלם על עצם הרכישה, כמו בישראל. משלמים נוטריון ואגרת רישום, ובנכס חדש גם מע״מ. אצלנו שלושתם כלולים במחיר.

כמה מס שנתי משלמים על וילה ברומניה?

0.08% עד 0.2% מהערך המיסויי של המבנה, לפי החלטת הרשות המקומית, ועוד מס קרקע. משלמים בשני תשלומים, עד 31 במרץ ועד 30 בספטמבר.

במה שונה החשבון השנתי של וילה מדירה בבוקרשט?

בווילה יש גם קרקע, ולכן גם מס קרקע, וגינה, גג ומערכות לתחזק. במתחם עם רחוב פרטי יש דמי מתחם במקום ועד בית.

השורה התחתונה

המחיר שלנו כולל את מה שבדרך כלל מפתיע ביום החתימה. מה שהוא לא כולל, כדאי שתדעו לפני שאתם חותמים, לא אחרי.

בפגישה, שאלו אותנו את השאלה שבכותרת, ובקשו את הרשימה בכתב. והשאלה הבאה בסדרה: איך מקבלים מימון כשההכנסה בשקלים, ומה קורה כשהשער משתנה.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני (קוד המס, חוק 227/2015, סעיפים 457 ו-462; חוק 239/2025; חוק 141/2025) · ANRE, הוראה 179/2015 · PAID, ביטוח האסונות שבחובה · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · Ghișeul.ro · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. שיעורי המס המקומי, תעריפי הביטוח והאנרגיה משתנים, והנתונים נכונים ל-2026. לפני החלטה, בדקו מול הרשות המקומית ויועץ מס.