299.900 €'dan başlayan fiyata %21 KDV, tescil harcı ile noter ve şirket avukatı ücretleri dahildir. Acente komisyonu da yoktur, çünkü acente yoktur.
Bina vergisi, yerel karara göre vergilendirilebilir değerin %0,08 ile %0,2'si arasındadır; buna arsa vergisi eklenir. 31 Mart ve 30 Eylül'e kadar ödenir.
PAD her konut için zorunludur: beton veya tuğla bir ev için yılda 130 ley, 100.000 leye kadar teminatla. Bu bir alt sınırdır, bu yüzden isteğe bağlı sigortayı değerlendirin.
Tesliminden sonra yönetimi biz üstleniriz ve yalnızca ev kiralandığında kazanırız. Ücretler, karar vermeden önce yazılı olarak göreceğiniz yönetim ilkeleri belgesinde belirlenir.
Ortak bir iç sokak çevresinde 29 villa: aydınlatma, drenaj, peyzaj ve kar temizliği. İlk yılın bütçesini kalem kalem, yazılı olarak isteyin.
Bükreş'te bir daire fiyatı ile her şey dahil bir fiyat: kısa cevap
299.900 €'dan başlayan fiyatımıza %21 KDV, tescil harcı ile noter ve avukat ücretleri dahildir. Dahil olmayanlar iki gruba ayrılır. Tek seferlik: kendi bağımsız avukatınız, konut kredisi masrafları, mobilya, vekaletname ve tercüme. Yıllık: yerel idareye bina ve arsa vergisi, zorunlu PAD sigortası, ek sigorta, enerji, bakım ve site aidatları. Romanya'da emlak vergisi normal bir yılda düşüktür, ama sıfır değildir. Bükreş'teki bir daire fiyatıyla karşılaştırırken her satıcıya aynı soruyu sorun: fiyata neler dahil değil?
Fiyata zaten dahil olanlar
Romanya'da alıcı genellikle noter ücretini öder; bu ücret Adalet Bakanı'nın belirlediği bir tarifeye göre hesaplanır ve üzerine KDV eklenir. Ayrıca tapu sicili tescil harcını öder; bu harç, bir bireyde değerin %0,15'idir. Bir geliştiriciden alınan yeni konutta, 141/2025 sayılı Kanun uyarınca 1 Ağustos 2025'ten beri %21 KDV uygulanır. Bizim durumumuzda üçü de, şirketin avukatının ücretiyle birlikte zaten dahildir.
Teknik şartname de dahildir: yerden ısıtma, tam klima, REHAU pencereler, PORTA iç kapılar ve Barlinek parke. Bağlayıcı olan, sözleşmeye eklenen şartnamedir. Acente komisyonu da yoktur, çünkü acentelerle çalışmıyoruz.
| Kalem | Bizim durumumuzda | Ne zaman ödenir |
|---|---|---|
| %21 KDV, tescil harcı, noter, şirket avukatı | Fiyata dahil | - |
| Kendi bağımsız avukatınız | Dahil değil | Bir kez, ücret teklifine göre |
| Konut kredisi: ekspertiz, banka masrafları, noter onaylı ipotek sözleşmesi | Dahil değil | Bir kez, finansman kullanırsanız |
| Mobilya, aydınlatma armatürleri ve gömme aydınlatma | Dahil değil | Bir kez |
| Elektrik, su, kanalizasyon ve gaz bağlantıları ile sayaçlar | Sözleşme ekine göre | Yazılı bir kalem isteyin |
| Bina vergisi ve arsa vergisi | Dahil değil | Her yıl, 31 Mart ve 30 Eylül |
| PAD sigortası ve ek sigorta | Dahil değil | Her yıl |
| Site aidatları | Dahil değil | Kurallara ve bütçeye göre |
Her projede, bizimki dahil, bağlantılar ve sayaçlar kalemini kontrol etmenizi istiyoruz: her bağlantının yanında ekte "dahil" yazmalı ya da bir tutar belirtilmeli. Boş bırakılmış bir satır, daha sonra gelecek bir faturadır.
Bana her yıl neye mal olacak
Bina ve arsa vergisi. Yerel idareye ödenir, yerleşik olmayanlar da öder. Mali Kanun'un 457. maddesi uyarınca, bir bireyin konut binası için oran, yerel meclisin kararına göre vergilendirilebilir değerin %0,08 ile %0,2'si arasındadır. 2026'dan itibaren 239/2025 sayılı Kanun uyarınca, tüm altyapısı olan beton veya tuğla bir binanın vergilendirilebilir değeri m² başına 2.677 leye yükseldi. Hesap şöyledir: yapı alanı, çarpı 2.677, çarpı bölge katsayısı, çarpı oran. Yalnızca örnek olarak, 150 m² yapı alanlı, katsayısı 2,60 ve oranı %0,1 olan bir ev, arsa vergisinden önce yılda 1.044 ley tutar. Balotești rakamlarını tahmin etmiyoruz: bizden villanızın ruhsata göre yapı alanını ve yerel meclisin o yıl için oran ve bölge katsayısını içeren kararını isteyin. Sonra tutarı kendiniz hesaplayabilirsiniz. 462. madde uyarınca, tüm yılı 31 Mart'a kadar ödeyen, meclis belirlemişse en fazla %10 indirim alabilir. Ayrıntılar yıllık emlak vergisi rehberinde.
Sigorta. PAD her konut için zorunludur: beton veya tuğla bir ev için yılda 130 ley, 100.000 leye kadar teminatla. Bu bir çözüm değil, bir alt sınırdır; bu yüzden isteğe bağlı sigortayı değerlendirmeye değer. Konut kredisi kullanırsanız, banka kendi lehine bir poliçe isteyecektir.
Lüks vergisi. 2026'dan itibaren, vergilendirilebilir değerin 2,5 milyon leyi aşan kısmına %0,9. Özellikle pahalı mülkleri ilgilendirir ve villanızın değerini vergi tahakkuk bildiriminde görürsünüz.
Enerji, bakım ve denetimler. Enerji kullanıma bağlıdır. Evde gaz sistemi varsa, ANRE 179/2015 sayılı Emri en az iki yılda bir teknik denetim şart koşar. Kalem kalem tam bütçeyi bir villanın bakım maliyetleri rehberinde bulursunuz.
Site aidatları. Compass on the Lake'te ortak bir iç sokak çevresinde 29 villa var, bu yüzden ortak giderler olacak: aydınlatma, drenaj, peyzaj ve kar temizliği. Yazılı bir bütçe olmadan site aidatları için bir rakam yayımlamıyoruz. Görüşmede üç şey isteyin: ilk yılın kalem kalem bütçesi, tüm villalar teslim edilene kadar siteyi kimin yöneteceği ve henüz satılmamış villaların payını kimin ödeyeceği. İyi bir cevap, her kalem için bir tutar içeren tek sayfalık bir belge ve kendi villalarının payını ödeyen bir geliştiricidir. Kapalı bir sitede nelere bakılacağını Romanya'daki villa siteleri yazısında bulabilirsiniz.
Pahalı sürpriz vergiden gelmez. Sayfaya kimsenin yazmadığı satırdan gelir.
Yönetim, yalnızca bizim aracılığımızla kiraya verirseniz. Teslimden sonra yönetim şirketi biziz ve yalnızca eviniz kiralandığında kazanırız. Yönetim ücretlerini yönetim ilkeleri belgesinde belirleyeceğiz ve yönetimi bizimle mi yoksa kendi başınıza mı yapacağınıza karar vermeden önce bunu yazılı olarak göreceksiniz.
İsrail tarafında ise. İsrail Vergi Dairesi'ne bildirim yükümlülükleri de olabilir. İki katmanı birlikte Romanya'da emlak vergisi rehberinde anlattık.
Pahalı sürpriz vergiden gelmez. Sayfaya kimsenin yazmadığı satırdan gelir.
Yüksek sesle söylemedikleriniz
"Belki de enayiyim. Fiyat iyi görünüyor, gerçek fatura imzadan sonra gelecek." İsrail'deki bina aidatları ve arnona ile büyüyen biri, orada yaşamanın neye mal olduğunu sormaktan utanır, çünkü bu parası olmayan birinin sorusu gibi gelir.
Bu öyle bir soru değil. Nasıl alışveriş yapılacağını bilen birinin sorusudur. Bizim cevabımız, her satırın yanında "dahil" ve "dahil değil" yazan yazılı bir listedir. Henüz kesin rakamın olmadığı yerlerde, örneğin site aidatlarında, bunu görüşmede söyleriz, yuvarlayıp geçmeyiz.
Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- İmzalı bir "dahil olanlar ve olmayanlar" eki isteyin; ön sözleşmeye eklensin.
- Mülkün bulunduğu beldenin belediyesinin vergi servisiyle iletişime geçin ve oranın ve bölge katsayısının ne olduğunu sorun.
- PAD poliçesini PAID sitesinde kontrol edin ve isteğe bağlı sigorta için teklif isteyin.
- Sitenin taslak kurallarını ve ilk yılın bütçesini isteyin; ayrıca sokağın kimin adına kayıtlı olduğunu gösteren bir ANCPI örneği alın.
- Konut kredisi kullanacaksanız, bankadan tüm masrafları ve sigorta şartlarını yazılı olarak isteyin.
- Vergiyi belediyede veya bağlıysa Ghișeul.ro üzerinden ödeyin ve her makbuzu saklayın. Satış gününde bunlara ihtiyacınız olacak.
Adil karşılaştırma
Bükreş'teki bir daire fiyatına bakan herkes m² başına bir fiyat görür. Karşılaştırmadan önce, size gösterilen fiyatın KDV, noter ve tescili içerip içermediğini ve bina aidatlarının ne olacağını kontrol edin. Her şey dahil bir fiyatı her şey dahil bir fiyatla, ardından yıllık bir maliyeti yıllık bir maliyetle karşılaştırın.
Sık sorulan sorular
Romanya'da satın alma gününde hangi vergi ve harçları ödersiniz?
Romanya'da, İsrail'deki gibi alıcının satın alma işleminin kendisi için ödediği bir vergi yoktur. Noter ve tescil harcını, yeni bir gayrimenkulde ise KDV'yi de ödersiniz. Bizim durumumuzda üçü de fiyata dahildir.
Romanya'da bir villa için yıllık ne kadar vergi ödersiniz?
Yerel idarenin kararına göre binanın vergilendirilebilir değerinin %0,08 ile %0,2'si arasında, artı arsa vergisi. İki taksitte, 31 Mart ve 30 Eylül'e kadar ödenir.
Bir villanın yıllık faturası Bükreş'teki bir daireden nasıl farklıdır?
Villanın arsası da olduğu için arsa vergisi de vardır; ayrıca bakımı yapılacak bir bahçe, çatı ve sistemler bulunur. Özel sokağı olan bir sitede, bina yönetim aidatları yerine site aidatları ödenir.
Sonuç
Fiyatımız, imza gününde genellikle sürpriz olan kalemleri kapsar. Kapsamadıklarını ise imzadan sonra değil, imzadan önce bilmelisiniz.
Görüşmede bize başlıktaki soruyu sorun ve listeyi yazılı olarak isteyin. Serideki bir sonraki soru: gelirinizin şekel olduğu durumda finansman nasıl alınır ve döviz kuru değişince ne olur.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: Romanya mevzuat veri tabanı (Mali Kanun, 227/2015 sayılı Kanun, 457 ve 462. maddeler; 239/2025 sayılı Kanun; 141/2025 sayılı Kanun) · ANRE, 179/2015 sayılı Emir · PAID, zorunlu afet sigortası · Tapu ve kadastro kurumu (ANCPI) · Ghișeul.ro · Romanya Noterler Birliği (UNNPR).
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Yerel vergi oranları, sigorta primleri ve enerji tarifeleri değişir; rakamlar 2026 için geçerlidir. Karar vermeden önce yerel idareye ve bir vergi danışmanına danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
