Medeni Kanun'un 646. maddesi, bir konut bölgesindeki ortak yolu zorunlu paydaşlık olarak sayar. Kime tescilli olduğunu görmek için tapu sicili kaydını kontrol edin.
196/2018 sayılı Kanun'un 3. maddesi, onu ortak mülkiyeti olan müstakil evlerden oluşan bir komplekse de uygular. En az üç birim olmalıdır.
Bir yönetim şirketi, KDV hariç 800 € sözleşme asgarisiyle villa başına ayda 15-25 € yayımlıyor.
Yalnızca genel kurul karar vermişse ve yalnızca 30 gün sonra: günlük %0,2'ye kadar, borcun kendisini aşmamak üzere.
İlk yıllarda kimin yönettiği, taslak dernek tüzüğünün ne dediği ve ilk yıl bütçesinin kalem kalem ne olduğu.
Romanya'da güvenlikli bir villa sitesi: kısa cevap
Romanya'da ortak sokağı, kapısı veya peyzajı olan bir villa grubu genellikle 196/2018 sayılı Kanun kapsamında bir “konut kompleksi”dir; bu nedenle ev sahipleri bir site sakinleri derneği (asociație de proprietari) kurar, bir yönetici seçer ve giderleri paylaşır. Özel sokağın kendisi genellikle Medeni Kanun'un 646. maddesi uyarınca ev sahiplerinin zorunlu paydaşlığındadır. Satın almadan önce sokağın kime tescilli olduğunu, taslak dernek tüzüğünü ve beklenen yıllık bütçeyi görmek isteyin.
İsrail'de insanlar bir apartmanda bina komitesine ve yönetim şirketine alışkındır. Güvenlikli bir villa sitesi ise başka bir şeydir: merdiven boşluğu yoktur, ama yol, aydınlatma, kapı, drenaj ve peyzaj vardır. “Ne kadara mal olur?” sorusu önemlidir, ama “kim karar verir?” sorusu daha önemlidir, çünkü on yıl sonra neye mal olacağını o belirler.
Özel sokak kime aittir
Bu ilk sorudur ve geri kalan her şey ondan çıkar. Üç ana seçenek vardır:
| Yapı | Ne anlama gelir | Bakımı kim öder | Neye bakılmalı |
|---|---|---|---|
| Ev sahiplerinin paydaşlığı | Her ev sahibi, evine bağlı olarak sokaktan bir pay taşır | Pay oranında ev sahipleri | Sokaktaki payınızın tapu sicili kaydınızda yer aldığı |
| Sokak geçiş hakkıyla geliştiricide kalır | Mülkiyete değil, kullanım hakkına (servitute) sahip olursunuz | Anlaşmaya göre | Geçiş hakkının tapu siciline işlendiği ve geliştirici sokağı satarsa ne olacağı |
| Sokak yerel yönetime devredildi | Artık özel değil | Yetkili makam | Bir kapı, bariyer ve güvenlik için bunun anlamı |
Medeni Kanun'un 646. maddesi, “bir konut bölgesindeki ortak yolu” zorunlu paydaşlığa örnek olarak açıkça sayar. 647. maddeye göre her ev sahibi, diğerlerinin kullanımına engel olmadan sokağı kullanır, payını yalnızca evle birlikte satabilir ve giderlere payı oranında katılır. Başka bir anlaşma yoksa pay, ana mülkün büyüklüğüne göre belirlenir.
“Sokak kimin?” sorusu bakım ücretinin tutarından daha önemlidir, çünkü o ücrete kimin karar vereceğini belirler.
Site sakinleri derneği kanunu villalara ne zaman uygulanır
196/2018 sayılı Kanun esas olarak apartman binaları için yazılmıştır, ancak 3. maddesi onu özel mülkün yanında ortak mülkiyeti paylaşan müstakil, bitişik veya ikiz evlerden oluşan bir “konut kompleksine” (ansamblu rezidențial) de uygular. Kanunun tanımlarına göre en az üç birim olmalıdır.
Başka bir deyişle, ortak bir sokak, kapı veya sistem olur olmaz kanun geçerlidir. Diğer hususların yanında şunları öngörür:
- Genel kurul, üyelerin çoğunluğu bizzat veya temsilci aracılığıyla hazır bulunduğunda karar alır (condominii.blog).
- Yönetici yeterlilik belgesine (atestat) sahip olmalıdır; aksi halde yönetim bir şirkete devredilir.
- Ödeme listesinin asılmasından itibaren 30 gün içinde bakım ücretlerinin ödenmesi.
- Gecikme cezası yalnızca genel kurul bu yönde karar vermişse ve yalnızca 30 gün sonra uygulanır: günlük %0,2'ye kadar, borcun kendisini aşmamak üzere (avocatnet.ro).
Bir villa sitesinde ne için ödersiniz
Merdiven boşluğu ve asansör yok, bu yüzden gider kalemleri farklı:
- Yönetim: bir yönetici veya yönetim şirketi, muhasebe, tahsilat.
- Sokak ve kapı aydınlatması: elektrik ile elektrikli kapı ve interkomun bakımı.
- Yol ve drenaj: temizlik, asfalt onarımları, hendeklerin temizlenmesi ve kışın kar küreme.
- Ortak peyzaj: giriş, yol kenarları, yeşil alanlar.
- Güvenlik: kameralar ve bazı sitelerde bir görevli. Bütçenin en ağır kalemi olabilir.
- Onarım fonu: büyük işler için önceden toplanan para.
Dahil olmayanlar: yerel emlak vergisi, konut sigortası ve evin kendi elektrik ve su faturaları. Bunlar ayrıca sizindir. Bunları bir villanın yıllık bakım maliyetleri rehberinde sıraladık.
Maliyeti: bir referans noktası
Resmî bir fiyat listesi yok ve fiyat hizmetlere büyük ölçüde bağlı. Referans olarak, Bükreş ve Ilfov'da çalışan bir yönetim şirketi villa sitelerinin yönetimi için bir fiyat listesi yayımlıyor:
“Sokak kimin?” sorusu bakım ücretinin tutarından daha önemlidir, çünkü o ücrete kimin karar vereceğini belirler.
| Site büyüklüğü | Birim başına aylık yönetim ücreti |
|---|---|
| 20 villaya kadar | €15 |
| 20 ile 50 villa arası | €20 |
| 50'den fazla villa | €25 |
| Sözleşme asgarisi | Aylık 800 €, artı KDV |
Son satıra dikkat edin. 30 villalık bir sitede birim başına 20 €, ayda 600 € eder; bu da asgarinin altındadır, dolayısıyla pratikte sözleşme en az 800 € olur, KDV öncesi ev başına yaklaşık 27 €. Küçük bir sitede fiyatı evlerin sayısı değil, yönetim şirketinin asgarisi belirler.
Ve bu yalnızca yönetim. Güvenlik, peyzaj ve yol bakımı bunun üzerine eklenir. Fiyat listesinin tarihi yok; bu yüzden güncel bir teklif isteyin.
Kim karar verir ve azınlıkta kalmamak için ne yapmalı
Dernek kurulduktan sonra kararlar genel kurulda alınır. Bu iyidir, çünkü kimse tek başına karar vermez. Aynı zamanda risktir: sahiplerin çoğu 24 saat görevli isterse, istemeyenler de ödeyecektir.
Sizi koruyan üç soru:
- İlk yıllarda kim yönetiyor? Bazen evler hâlâ teslim edilirken geliştirici yönetir. Yönetimin ev sahiplerine ne zaman ve nasıl geçtiğini sorun.
- Dernek tüzüğü taslağı ne diyor? Giderlerin nasıl paylaşıldığı: eşit mi, yoksa parsel ya da ev büyüklüğüne göre mi.
- İlk yılın bütçesi nedir? Yazılı olarak, kalem kalem; “ayda yaklaşık şu kadar” değil.
Satın almadan önce neleri görmek istemelisiniz
- Sokak için bir tapu sicili kaydı, tapu dairesinden (ANCPI): kime tescilli olduğu ve payınızın evin kaydında görünüp görünmediği. Bir kaydın nasıl okunacağını burada yazdık.
- Sokak size ait değilse tescilli bir geçiş hakkı.
- Dernek tüzüğü taslağı ve ilk yıl bütçesi.
- Bir şirket zaten seçilmişse süre ve çıkış koşullarını da içeren bir yönetim sözleşmesi.
- Kamu şebekesine bağlantıya kadar altyapının bakımını kimin yaptığı: borular, drenaj ve sokak aydınlatması.
Dürüstçe: güvenlikli bir site kime uyar, kime daha az uyar
Uyar: küçük çocuklu ailelere, yılın bir bölümünü orada geçirip birinin göz kulak olmasını isteyenlere ve geçiş trafiği olmayan sakin bir sokağı tercih edenlere.
Daha az uyar: ortak kararlardan hoşlanmayanlara, her euro üzerinde tam kontrol isteyenlere veya sitenin kurallarına göre onay gerektiren bir cephe yenilemesi planlayanlara. Ayrıca: ne kadar çok hizmet varsa aylık maliyet o kadar yüksektir ve piyasa fiyatları düştüğünde ortadan kalkmaz.
Sık sorulan sorular
196/2018 sayılı Kanun bir villa sitesine uygulanır mı?
Kanunun 3. maddesine göre, ortak mülkiyeti paylaşan müstakil, bitişik veya ikiz evlerden oluşan bir konut kompleksi için de geçerlidir. Kanunun tanımları en az üç birim gerektirir.
Sitedeki özel sokak kime aittir?
Tescile bağlıdır. Genellikle Medeni Kanun'un 646. maddesi uyarınca ev sahiplerinin zorunlu paydaşlığındadır; ancak geçiş hakkıyla geliştiricide kalabilir ya da yerel yönetime devredilebilir. Tapu sicili kaydını kontrol edin.
Romanya'da bir villa sitesinin yönetimi ne kadara mal olur?
Resmî bir fiyat yoktur. Bükreş ve Ilfov'da çalışan bir yönetim şirketi, KDV hariç aylık 800 € sözleşme asgarisiyle villa başına ayda 15 ile 25 € yayımlıyor. Güvenlik, peyzaj ve yol bakımı bunun üzerine eklenir.
Bir ev sahibi ödeme yapmazsa ne olur?
Genel kurul bu konuda karar vermişse, dernek 30 gün sonra günlük %0,2'ye kadar, borcun kendisini aşmamak üzere gecikme cezası uygulayabilir ve tahsilatı kanunun izin verdiği yollarla takip edebilir.
Tüm evler teslim edilmeden önce siteyi kim yönetir?
Bu, sözleşmede ve geliştiricinin düzenlemelerinde belirlenir. Yazılı olarak isteyin: geçiş döneminde kimin yönettiği, kimin neyi ödediği ve yönetimin ne zaman site sakinleri derneğine geçtiği.
Sonuç
Güvenlikli bir site, bir kapıdan fazlasıdır. Sahibi olan bir sokak, karar alan bir dernek ve yıllar içinde değişen bir bütçedir. İmzadan önce üçünü de kontrol edenler neyi satın aldığını bilir.
Bir kez söyleyeceğim: Compass on the Lake, özel bir sokakta, Strada Lacului üzerinde 29 villadır; dolayısıyla bunlar bize de sormaya değer ve yazılı yanıt almanız gereken sorulardır. Güvenlikli bir site düşünüyorsanız, bizimki ya da başka bir geliştiricinin projesi, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın; belgeleri birlikte inceleyelim. Evin günlük yönetimi hakkında mülkünüzü kimin yöneteceğine dair makalemizi okuyun.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 196/2018 sayılı Kanun, md. 3 (condoflow.ro) · 196/2018 sayılı Kanun, metin (condominii.blog) · Romanya mevzuat portalı · Medeni Kanun, md. 646-647 · Medeni Kanun, md. 755 (irtifak hakkı) · avocatnet.ro: dernekler kanunu kapsamında gecikme cezaları · Bloc Expert: villa sitelerinin yönetimi için fiyat listesi · Ulusal Kadastro ve Tapu Sicili Ajansı (ANCPI).
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Bahsedilen fiyatlar tek bir sağlayıcıya aittir, tarihsizdir ve yalnızca referans olarak verilmiştir. Ekim 2026 itibarıyla günceldir; satın almadan önce tescili ve dernek tüzüğünü bir Romanyalı avukatla kontrol edin.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
