Artikel 646 des Zivilgesetzbuchs nennt einen gemeinsamen Weg in einem Wohngebiet als zwingendes Miteigentum. Prüfen Sie im Grundbuchauszug, auf wen er eingetragen ist.
Artikel 3 von Gesetz 196/2018 erstreckt es auf Anlagen aus Einzelhäusern mit gemeinschaftlichem Eigentum. Erforderlich sind mindestens drei Einheiten.
Eine Verwaltungsgesellschaft veröffentlicht 15–25 € pro Villa und Monat, mit einem Vertragsminimum von 800 € zuzüglich Mehrwertsteuer.
Nur nach Beschluss der Versammlung und erst nach 30 Tagen: höchstens 0,2 % pro Tag und nicht mehr als die Schuld selbst.
Wer in den ersten Jahren verwaltet, was im Satzungsentwurf steht und wie das Budget für das erste Jahr aussieht, Posten für Posten.
Geschlossene Villenanlage in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien ist eine Anlage aus Villen mit gemeinsamer Straße, gemeinsamem Tor oder gemeinsamer Grünanlage in der Regel ein „Wohnensemble“ im Sinne von Gesetz 196/2018. Die Eigentümer gründen daher eine Eigentümervereinigung (asociație de proprietari), wählen einen Verwalter und teilen die Kosten. Die Privatstraße selbst steht meist im zwingenden Miteigentum der Hauseigentümer, nach Artikel 646 des Zivilgesetzbuchs. Lassen Sie sich vor dem Kauf zeigen, auf wen die Straße eingetragen ist, den Entwurf der Satzung und das erwartete Jahresbudget.
In Israel ist man an Hausausschüsse und Verwaltungsgesellschaften in Mehrfamilienhäusern gewöhnt. Eine geschlossene Villenanlage ist etwas anderes: Es gibt kein Treppenhaus, aber eine Straße, Beleuchtung, ein Tor, Entwässerung und Grünflächen. Die Frage „Was kostet das?“ ist wichtig, aber die Frage „Wer entscheidet?“ ist wichtiger, denn sie bestimmt, was es in zehn Jahren kosten wird.
Wem gehört die Privatstraße
Das ist die erste Frage, und alles andere ergibt sich daraus. Es gibt drei Hauptvarianten:
| Struktur | Was das bedeutet | Wer die Instandhaltung zahlt | Was Sie prüfen sollten |
|---|---|---|---|
| Miteigentum der Hauseigentümer | Jeder Eigentümer hält einen Anteil an der Straße, verbunden mit seinem Haus | Die Eigentümer, nach Anteilen | Dass der Straßenanteil in Ihrem Grundbuchauszug eingetragen ist |
| Die Straße bleibt beim Bauträger, mit Wegerecht | Sie haben ein Nutzungsrecht (servitute), kein Eigentum | Gemäß Vereinbarung | Dass das Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist und was passiert, wenn der Bauträger die Straße verkauft |
| Die Straße wurde an die Gemeinde übertragen | Sie ist nicht mehr privat | Die Gemeinde | Was das für Tor, Schranke und Sicherheit bedeutet |
Artikel 646 des Zivilgesetzbuchs nennt ausdrücklich einen „gemeinsamen Weg in einem Wohngebiet“ als Beispiel für zwingendes Miteigentum. Nach Artikel 647 nutzt jeder Eigentümer die Straße, ohne die Nutzung der anderen zu beeinträchtigen, verkauft seinen Anteil nur zusammen mit dem Haus und trägt die Kosten nach seinem Anteil. Fehlt eine andere Vereinbarung, richtet sich der Anteil nach der Größe der Hauptimmobilie.
Die Frage „Wem gehört die Straße?“ ist wichtiger als die Höhe des Hausgelds, denn sie bestimmt, wer darüber entscheidet.
Wann das Gesetz über Eigentümervereinigungen für Villen gilt
Gesetz 196/2018 wurde vor allem für Wohnblöcke geschrieben, doch sein Artikel 3 erstreckt es auch auf ein „Wohnensemble“ (ansamblu rezidențial): freistehende Häuser, Reihen- oder Doppelhäuser mit gemeinschaftlichem und privatem Eigentum. Nach den Begriffsbestimmungen des Gesetzes sind mindestens drei Einheiten erforderlich.
Sobald es also eine gemeinsame Straße, ein Tor oder ein gemeinsames System gibt, ist das Gesetz relevant. Es regelt unter anderem:
- Die Hauptversammlung beschließt, wenn die Mehrheit der Mitglieder anwesend ist, persönlich oder durch einen Vertreter (condominii.blog).
- Der Verwalter braucht eine Zulassung (atestat), oder die Verwaltung wird einer Gesellschaft übertragen.
- Die Zahlung des Hausgelds erfolgt innerhalb von 30 Tagen nach Veröffentlichung der Zahlungsliste.
- Verzugszuschläge nur, wenn die Versammlung sie beschlossen hat, und erst nach 30 Tagen: höchstens 0,2 % pro Tag und nicht mehr als die Schuld selbst (avocatnet.ro).
Wofür man in einer Villenanlage zahlt
Es gibt kein Treppenhaus und keinen Aufzug, daher sind die Posten andere:
- Verwaltung: Verwalter oder Verwaltungsgesellschaft, Buchhaltung, Inkasso.
- Straßenbeleuchtung und Tor: Strom sowie Wartung des elektrischen Tors und der Gegensprechanlage.
- Straße und Entwässerung: Reinigung, Asphaltreparaturen, Reinigung der Rinnen und im Winter Schneeräumung.
- Gemeinsame Grünanlagen: Eingang, Randstreifen, Grünflächen.
- Sicherheit: Kameras und in manchen Anlagen ein Wachdienst. Das kann der schwerste Posten im Budget sein.
- Reparaturfonds: Geld, das im Voraus für größere Arbeiten angespart wird.
Nicht enthalten sind: die lokale Grundsteuer, die Hausversicherung sowie Strom- und Wasserrechnungen des Hauses selbst. Diese tragen Sie gesondert. Wir haben sie im Ratgeber zu den laufenden Kosten einer Villa aufgeschlüsselt.
Was es kostet: ein Referenzpunkt
Es gibt keine offizielle Preisliste, und der Preis hängt stark von den Leistungen ab. Als Referenz veröffentlicht eine Verwaltungsgesellschaft in Bukarest und Ilfov eine Preisliste für die Verwaltung von Villenanlagen:
Die Frage „Wem gehört die Straße?“ ist wichtiger als die Höhe des Hausgelds, denn sie bestimmt, wer darüber entscheidet.
| Größe der Anlage | Verwaltungsgebühr pro Einheit und Monat |
|---|---|
| Bis 20 Villen | 15 € |
| 20 bis 50 Villen | 20 € |
| Über 50 Villen | 25 € |
| Mindestbetrag pro Vertrag | 800 € pro Monat, zuzüglich Mehrwertsteuer |
Beachten Sie die letzte Zeile. In einer Anlage mit 30 Villen ergeben 20 € pro Einheit 600 € im Monat, also weniger als das Minimum. In der Praxis liegt der Vertrag daher bei mindestens 800 €, etwa 27 € pro Haus vor Mehrwertsteuer. In einer kleinen Anlage bestimmt das Minimum der Verwaltungsgesellschaft den Preis, nicht die Zahl der Häuser.
Und das ist nur die Verwaltung. Wachdienst, Grünpflege und Straßeninstandhaltung kommen hinzu. Die Preisliste ist nicht datiert, fordern Sie daher ein aktuelles Angebot an.
Wer entscheidet, und wie Sie nicht in der Minderheit landen
Sobald die Vereinigung gegründet ist, werden Entscheidungen in der Versammlung getroffen. Das ist gut, denn niemand entscheidet allein. Und genau das ist auch das Risiko: Wenn die Mehrheit der Eigentümer einen Wachdienst rund um die Uhr will, zahlt auch derjenige, der ihn nicht wollte.
Drei Fragen, die Sie schützen:
- Wer verwaltet in den ersten Jahren? Manchmal verwaltet der Bauträger, solange noch Häuser übergeben werden. Fragen Sie, wann und wie die Verwaltung an die Eigentümer übergeht.
- Was steht im Entwurf der Satzung? Wie werden die Kosten verteilt: zu gleichen Teilen oder nach Grundstücks- oder Hausgröße.
- Wie sieht das Budget für das erste Jahr aus? Schriftlich, Posten für Posten, und nicht „ungefähr so und so viel im Monat“.
Was Sie sich vor dem Kauf zeigen lassen sollten
- Den Grundbuchauszug der Straße aus dem Grundbuch (ANCPI): auf wen sie eingetragen ist und ob Ihr Anteil im Grundbuchauszug des Hauses erscheint. Wie man einen Grundbuchauszug liest, haben wir hier beschrieben.
- Ein eingetragenes Wegerecht, falls die Straße nicht Ihnen gehört.
- Den Entwurf der Satzung und das Budget für das erste Jahr.
- Den Verwaltungsvertrag, falls bereits eine Gesellschaft gewählt wurde, einschließlich Laufzeit und Kündigungsbedingungen.
- Wer die Infrastruktur bis zum Anschluss an das öffentliche Netz instand hält: Leitungen, Entwässerung und Straßenbeleuchtung.
Ehrlich gesagt: Für wen eine geschlossene Anlage passt und für wen weniger
Sie passt zu Familien mit kleinen Kindern, zu Menschen, die nur einen Teil des Jahres dort wohnen und möchten, dass jemand ein Auge auf das Haus hat, und zu allen, die eine ruhige Straße ohne Durchgangsverkehr bevorzugen.
Weniger passend ist sie für alle, die gemeinsame Entscheidungen nicht mögen, die volle Kontrolle über jeden Euro wollen oder eine Fassadenrenovierung planen, die eine Genehmigung nach den Regeln der Anlage erfordert. Und außerdem: Je mehr Leistungen, desto höher die monatlichen Kosten, und sie verschwinden nicht, wenn die Marktpreise fallen.
Häufig gestellte Fragen
Gilt Gesetz 196/2018 für eine Villenanlage?
Nach Artikel 3 des Gesetzes gilt es auch für ein Wohnensemble aus freistehenden Häusern, Reihen- oder Doppelhäusern mit gemeinschaftlichem Eigentum. Die Begriffsbestimmungen des Gesetzes verlangen mindestens drei Einheiten.
Wem gehört die Privatstraße in der Anlage?
Das hängt von der Eintragung ab. Meist steht sie im zwingenden Miteigentum der Hauseigentümer nach Artikel 646 des Zivilgesetzbuchs, sie kann aber auch beim Bauträger mit Wegerecht verbleiben oder an die Gemeinde übergehen. Prüfen Sie den Grundbuchauszug.
Was kostet die Verwaltung einer Villenanlage in Rumänien?
Es gibt keinen offiziellen Preis. Eine Verwaltungsgesellschaft in Bukarest und Ilfov veröffentlicht 15 bis 25 € pro Villa und Monat, mit einem Vertragsminimum von 800 € pro Monat zuzüglich Mehrwertsteuer. Sicherheit, Grünpflege und Straßeninstandhaltung kommen hinzu.
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?
Hat die Versammlung dies beschlossen, kann die Vereinigung nach 30 Tagen Verzugszuschläge erheben, höchstens 0,2 % pro Tag und nicht mehr als die Schuld selbst, und die Forderung auf den gesetzlich zulässigen Wegen eintreiben.
Wer verwaltet die Anlage, bevor alle Häuser übergeben sind?
Das wird im Vertrag und in den Regelungen des Bauträgers festgelegt. Lassen Sie sich schriftlich geben, wer in der Übergangszeit verwaltet, wer was zahlt und wann die Verwaltung an die Eigentümervereinigung übergeht.
Fazit
Eine geschlossene Anlage ist nicht nur ein Tor. Sie ist eine Straße mit einem Eigentümer, eine Vereinigung, die Entscheidungen trifft, und ein Budget, das sich über die Jahre verändert. Wer alle drei vor der Unterzeichnung prüft, weiß, was er kauft.
Ich erwähne es nur einmal: Compass on the Lake besteht aus 29 Villen an einer Privatstraße, der Strada Lacului, und genau diese Fragen sollten Sie also auch uns stellen und schriftlich beantwortet bekommen. Wenn Sie eine geschlossene Anlage in Betracht ziehen, bei uns oder bei einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir, und wir gehen die Unterlagen gemeinsam durch. Zur Frage der laufenden Verwaltung des Hauses selbst lesen Sie unseren Artikel darüber, wer Ihre Immobilie verwaltet.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 196/2018, Artikel 3 (condoflow.ro) · Gesetz 196/2018, Gesetzestext (condominii.blog) · Rumänisches Gesetzesportal · Zivilgesetzbuch, Artikel 646–647 · Zivilgesetzbuch, Artikel 755 (Dienstbarkeit) · avocatnet.ro: Verzugszuschläge nach dem Gesetz über Eigentümervereinigungen · Bloc Expert: Preisliste für die Verwaltung von Villenanlagen · Nationale Agentur für Kataster und Grundbuch (ANCPI).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die genannten Preise stammen von einem einzigen Anbieter, sind nicht datiert und dienen nur als Referenzpunkt. Stand Oktober 2026; prüfen Sie vor dem Kauf die Eintragung und die Satzung mit einem rumänischen Rechtsanwalt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
