L'article 646 du Code civil cite le chemin commun d'un quartier résidentiel comme copropriété forcée. Vérifiez au livre foncier au nom de qui il est inscrit.
L'article 3 de la loi 196/2018 l'applique aussi à un ensemble de maisons individuelles avec des parties communes. Il faut au moins trois unités.
Une société de gestion affiche 15 à 25 € par villa et par mois, avec un minimum de 800 € par contrat, plus TVA.
Uniquement si l'assemblée l'a voté, et seulement après 30 jours : jusqu'à 0,2 % par jour, sans dépasser la dette elle-même.
Qui gère pendant les premières années, ce que dit le projet de règlement, et quel est le budget de la première année, ligne par ligne.
Résidence fermée de villas en Roumanie : la réponse courte
En Roumanie, un ensemble de villas avec une rue, un portail ou des espaces verts communs constitue généralement un « ensemble résidentiel » au sens de la loi 196/2018 : les propriétaires créent donc une association de propriétaires (asociație de proprietari), élisent un administrateur et se répartissent les dépenses. La rue privée elle-même appartient le plus souvent aux propriétaires des maisons en copropriété forcée, en vertu de l'article 646 du Code civil. Avant d'acheter, demandez à voir au nom de qui la rue est inscrite, le projet de règlement et le budget annuel prévisionnel.
En Israël, on est habitué au comité d'immeuble et à la société de gestion dans un bâtiment. Une résidence fermée de villas est autre chose : pas de cage d'escalier, mais une chaussée, un éclairage, un portail, un réseau d'évacuation des eaux et des espaces verts. La question « combien cela coûte-t-il ? » est importante, mais la question « qui décide ? » l'est davantage, car c'est elle qui détermine combien cela coûtera dans dix ans.
À qui appartient la rue privée
C'est la première question, et tout le reste en découle. Il existe trois cas de figure principaux :
| La structure | Ce que cela signifie | Qui paie l'entretien | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|---|
| Copropriété des propriétaires des maisons | Chaque propriétaire détient une quote-part de la rue, attachée à sa maison | Les propriétaires, selon leurs quotes-parts | Que votre quote-part de la rue figure dans votre extrait du livre foncier |
| La rue reste au promoteur, avec un droit de passage | Vous avez un droit d'usage (servitute), pas la propriété | Selon la convention | Que le droit de passage est inscrit au livre foncier, et ce qui se passe si le promoteur vend la rue |
| La rue a été transférée à la collectivité locale | Elle n'est plus privée | La collectivité | Ce que cela implique pour le portail, la barrière et la sécurité |
L'article 646 du Code civil cite expressément « le chemin commun dans un quartier résidentiel » comme exemple de copropriété forcée. Selon l'article 647, chaque propriétaire utilise la rue sans porter atteinte à l'usage des autres, ne vend sa quote-part qu'avec la maison, et participe aux dépenses selon sa quote-part. En l'absence d'autre convention, la quote-part est fixée selon la taille du bien principal.
La question « à qui appartient la rue ? » compte davantage que le montant des charges, car c'est elle qui détermine qui en décidera.
Quand la loi sur les associations de propriétaires s'applique aux villas
La loi 196/2018 a été rédigée principalement pour les immeubles d'appartements, mais son article 3 l'applique aussi à un « ensemble résidentiel » (ansamblu rezidențial) : des maisons individuelles, en bande ou jumelées, qui partagent des parties communes et des parties privatives. Selon les définitions de la loi, il faut au moins trois unités.
Autrement dit, dès qu'il existe une rue, un portail ou un équipement commun, la loi est pertinente. Elle prévoit notamment :
- L'assemblée générale prend ses décisions lorsque la majorité des membres est présente, en personne ou par un représentant (condominii.blog).
- L'administrateur doit détenir un certificat d'agrément (atestat), ou la gestion est confiée à une société.
- Le paiement des charges dans les 30 jours suivant l'affichage de la liste de paiement.
- Des pénalités de retard uniquement si l'assemblée les a votées, et seulement après 30 jours : jusqu'à 0,2 % par jour, sans dépasser le montant de la dette elle-même (avocatnet.ro).
Ce que l'on paie dans une résidence de villas
Pas de cage d'escalier ni d'ascenseur : les postes de dépenses sont donc différents.
- Gestion : un administrateur ou une société de gestion, la comptabilité, le recouvrement.
- Éclairage de la rue et portail : l'électricité et l'entretien du portail électrique et de l'interphone.
- Chaussée et évacuation des eaux : nettoyage, réparations de l'asphalte, curage des fossés et, en hiver, déneigement.
- Espaces verts communs : l'entrée, les abords, les pelouses.
- Sécurité : caméras et, dans certaines résidences, un gardien. Ce peut être le poste le plus lourd du budget.
- Fonds de réparation : de l'argent collecté à l'avance pour les gros travaux.
Ce qui n'en fait pas partie : l'impôt foncier local, l'assurance de la maison, les factures d'électricité et d'eau de la maison elle-même. Ces dépenses sont à votre charge, séparément. Nous les avons détaillées dans notre guide des frais d'entretien annuels d'une villa.
Combien cela coûte : un point de référence
Il n'existe pas de barème officiel, et le prix dépend fortement des services. À titre de référence, une société de gestion de Bucarest et d'Ilfov publie une grille tarifaire pour la gestion des résidences de villas :
La question « à qui appartient la rue ? » compte davantage que le montant des charges, car c'est elle qui détermine qui en décidera.
| Taille de la résidence | Frais de gestion par unité et par mois |
|---|---|
| Jusqu'à 20 villas | 15 € |
| De 20 à 50 villas | 20 € |
| Plus de 50 villas | 25 € |
| Minimum par contrat | 800 € par mois, plus TVA |
Regardez bien la dernière ligne. Dans une résidence de 30 villas, 20 € par unité représentent 600 € par mois, moins que le minimum : en pratique, le contrat s'élèvera donc à au moins 800 €, soit environ 27 € par maison hors TVA. Dans une petite résidence, c'est le minimum de la société de gestion qui fixe le prix, et non le nombre de maisons.
Et ce n'est que la gestion. Le gardiennage, les espaces verts et l'entretien de la chaussée s'y ajoutent. La grille n'est pas datée : demandez donc un devis actualisé.
Qui décide, et comment ne pas se retrouver en minorité
Une fois l'association constituée, les décisions se prennent en assemblée. C'est une bonne chose, car personne ne décide seul. C'est aussi le risque : si la majorité des propriétaires veut un gardien 24 heures sur 24, même ceux qui n'en voulaient pas paieront.
Trois questions qui vous protègent :
- Qui gère pendant les premières années ? Il arrive que le promoteur gère pendant la période où les maisons sont encore en cours de livraison. Demandez quand et comment la gestion passe aux propriétaires.
- Que dit le projet de règlement ? Comment les dépenses sont réparties : à parts égales, ou selon la taille du terrain ou de la maison.
- Quel est le budget de la première année ? Par écrit, ligne par ligne, et non « environ tant par mois ».
Ce qu'il faut demander à voir avant d'acheter
- L'extrait du livre foncier de la rue auprès du livre foncier (ANCPI) : au nom de qui elle est inscrite, et si votre quote-part apparaît dans l'extrait de la maison. Sur la lecture d'un extrait, nous avons écrit ici.
- Un droit de passage inscrit, si la rue ne vous appartient pas.
- Le projet de règlement et le budget de la première année.
- Le contrat de gestion, si une société a déjà été choisie, y compris sa durée et ses conditions de sortie.
- Qui entretient les réseaux jusqu'au raccordement au réseau public : canalisations, évacuation des eaux et éclairage de la rue.
En toute franchise : à qui une résidence fermée convient, et à qui moins
Elle convient aux familles avec de jeunes enfants, à ceux qui vivent sur place une partie de l'année et veulent que quelqu'un garde un œil sur la maison, et à ceux qui préfèrent une rue calme sans circulation de passage.
Elle convient moins à ceux qui n'aiment pas les décisions collectives, à ceux qui veulent un contrôle total sur chaque euro, ou à ceux qui prévoient une rénovation de façade nécessitant l'accord des règles de la résidence. Et aussi : plus il y a de services, plus la dépense mensuelle augmente, et elle ne disparaît pas quand les prix du marché baissent.
Questions fréquentes
La loi 196/2018 s'applique-t-elle à une résidence de villas ?
Selon l'article 3 de la loi, elle s'applique aussi à un ensemble résidentiel de maisons individuelles, en bande ou jumelées, qui partagent des parties communes. Les définitions de la loi exigent au moins trois unités.
À qui appartient la rue privée d'une résidence ?
Cela dépend de l'inscription. Le plus souvent, elle appartient aux propriétaires des maisons en copropriété forcée, en vertu de l'article 646 du Code civil, mais elle peut rester au promoteur avec un droit de passage, ou être transférée à la collectivité locale. Vérifiez dans l'extrait du livre foncier.
Combien coûte la gestion d'une résidence de villas en Roumanie ?
Il n'existe pas de prix officiel. Une société de gestion de Bucarest et d'Ilfov affiche de 15 à 25 € par villa et par mois, avec un minimum de 800 € par mois par contrat, plus TVA. La sécurité, les espaces verts et l'entretien de la chaussée s'y ajoutent.
Que se passe-t-il si un propriétaire ne paie pas ?
Si l'assemblée l'a décidé, l'association peut appliquer des pénalités de retard après 30 jours, jusqu'à 0,2 % par jour sans dépasser le montant de la dette elle-même, et engager le recouvrement par les voies que la loi permet.
Qui gère la résidence avant que toutes les maisons soient livrées ?
Cela est fixé par le contrat et par les dispositions prises par le promoteur. Demandez par écrit qui gère pendant la période intermédiaire, qui paie quoi, et quand la gestion passe à l'association des propriétaires.
En résumé
Une résidence fermée, ce n'est pas qu'un portail. C'est une rue qui a un propriétaire, une association qui prend des décisions et un budget qui évolue au fil des années. Celui qui vérifie ces trois éléments avant de signer sait ce qu'il achète.
Je le mentionne une seule fois : Compass on the Lake compte 29 villas sur une rue privée, Strada Lacului, et ce sont donc exactement les questions à nous poser à nous aussi, en obtenant des réponses écrites. Si vous envisagez une résidence fermée, chez nous ou chez n'importe quel autre promoteur, réservez un appel de 30 minutes avec moi et nous passerons les documents en revue ensemble. Sur la gestion courante de la maison elle-même, lisez notre article sur la gestion d'un bien depuis l'étranger.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 196/2018, article 3 (condoflow.ro) · Loi 196/2018, texte (condominii.blog) · Portail de la législation roumaine · Code civil, articles 646-647 · Code civil, article 755 (servitude) · avocatnet.ro : pénalités de retard selon la loi sur les associations · Bloc Expert : grille tarifaire de gestion des résidences de villas · Agence nationale du cadastre et de la publicité foncière (ANCPI).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les prix mentionnés sont ceux d'un seul prestataire, ne sont pas datés et ne sont donnés qu'à titre de référence. Informations à jour en octobre 2026 ; avant tout achat, vérifiez l'inscription au livre foncier et le règlement avec un avocat roumain.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
