Bir Romanya bankası, yurt dışında yaşayanları mülk değerinin %70'ine kadar finanse eder. Öz sermaye en az %30'dur ve her alıcı için onay ayrı ayrı değerlendirilir.
Merkez bankasının 17/2012 sayılı Yönetmeliği uyarınca, ley cinsinden bir kredide tüm aylık geri ödemeler net gelirin %40'ı ile sınırlıdır.
Euro cinsinden bir kredide sınır net gelirin %20'sidir. Yaklaşık 1.420 euroluk bir geri ödeme için ayda yaklaşık 7.100 euro net gelir gerekir.
Geçen yıl boyunca euro yaklaşık 3,89 NIS ile yaklaşık 3,27 NIS arasında hareket etti. Yaklaşık 1.420 euroluk bir taksitte bu, ayda yaklaşık 880 NIS fark demektir.
Projeden satın alırken konut kredisi genellikle ev tamamlandığında kullanılır. İnşaat sırasındaki avanslar, 207/2025 sayılı Yasa uyarınca özel bir hesaba yatırılır.
Şekel gelirle Romanya'da konut kredisi: kısa cevap
Şekel kazanan bir İsrailli için Romanya'da konut kredisi, çok kullanılmış bir yoldur. Bir Romanya bankası, bankanın onayına bağlı olarak yurt dışında yaşayanları mülk değerinin %70'ine kadar finanse eder ve öz sermaye en az %30'dur. Ancak gerçek tutarı villanın fiyatı değil, geliriniz belirler: merkez bankasının kurallarına göre geri ödemeler ley cinsinden bir kredide net gelirin %40'ı, döviz cinsinden bir kredide ise %20'si ile sınırlıdır. Döviz kuru hareket ettiğinde şekel cinsinden taksit de her iki yönde onunla birlikte hareket eder. Yurt dışında mülk için herhangi bir finansmanda olduğu gibi, buna imzadan önce hazırlanırsınız.
Yüksek sesle söylemedikleriniz
Görüşmelerde bu soruyu sesli olarak duyuyorum. Arkasında yatanı çok daha az.
“%70'e kadar” bir yem gibi geliyor. “Maaşımın yeterli olup olmadığını sormaktan utanıyorum.” “Peki şekel zayıflarsa ve karşılayamayacağım bir taksitle kalırsam?”
Üç düşünce de haklı. İlkine dürüst cevap şu: “kadar” bir tavandır, söz değil. Projemiz, merkez bankası tarafından denetlenen bir Romanya bankasınca konut kredisi için onaylanmıştır, ancak her alıcı için onay ayrı ayrı değerlendirilir. Biz kredi vermiyoruz ve aracılık da etmiyoruz; karar yalnızca bankanındır. Ve şunu bilmek önemli: bu onay alıcıların konut kredileri içindir. Projenin kendisinde banka finansmanı yoktur; geliştiriciler onu kendi paralarıyla inşa etti.
İkinci ve üçüncü sorular rakamlarla cevaplanır.
Banka ne kadar alacağınızı nasıl hesaplar
Romanya Ulusal Bankası'nın 17/2012 sayılı Yönetmeliği, tüm kredilerdeki tüm aylık geri ödemelerinize net gelirinizin ne kadarının gidebileceğini belirler. Sınır, kredinin para birimine bağlıdır.
Giriş fiyatıyla, 299.900 €'dan başlayan bir villa ve %70 finansman alalım: yaklaşık 210.000 euroluk bir kredi. 25 yılda %6,5 faizle taksit, sigorta ve ücretler hariç ayda yaklaşık 1.420 euro olur. (Yalnızca örnektir.)
| Kredi para birimi | Net gelirin payı olarak geri ödeme sınırı | Yaklaşık 1.420 euroluk bir geri ödeme için gereken net gelir |
|---|---|---|
| Ley | 40% | Ayda yaklaşık 3.550 euro |
| Döviz, örneğin euro | 20% | Ayda yaklaşık 7.100 euro |
Kredinin büyüklüğünü villanın fiyatı değil, geliriniz belirler.
Finansman sayfamızda şekel gelirli ve euro cinsinden kredili bir hane örneği gösteriyoruz, %20 sınırında: 27.500 NIS net gelir yaklaşık 5.500 NIS taksite izin verir ve yaklaşık 209 bin euroluk bir kredi için yeterlidir. 20.000 NIS net gelirde kredi yaklaşık 150 bin euroya düşer ve fark öz sermayeye kayar. (Euro başına 3,9 NIS kuruyla, örnek olarak.)
Kredinin hangi para biriminde verileceğine, dolayısıyla size hangi sınırın uygulanacağına, biz değil banka dosyanıza göre karar verir. Bankaya sorulacak ilk soru budur ve cevap ön onayda yazılı olarak yer almalıdır. Yollar arasındaki fark euro mu ley mi konut kredisi yazısında açıklanmıştır.
Kredinin büyüklüğünü villanın fiyatı değil, geliriniz belirler.
Kur hareket ettiğinde taksite ne olur
Şekel kazanan biri için hem ley hem euro cinsinden kredi döviz kredisidir. Geçen yıl boyunca İsrail Merkez Bankası temsilci kuruna göre euro yaklaşık 3,89 NIS (Ekim 2025) ile yaklaşık 3,27 NIS (Mayıs 2026 sonu) arasında hareket etti.
Bunu yaklaşık 1.420 euroluk bir taksite çevirin: yüksek kurda ayda yaklaşık 5.525 NIS, düşük kurda yaklaşık 4.645 NIS tutar. Tamamen aynı kredide ayda yaklaşık 880 NIS fark.
Ley cinsinden bir kredide ek bir katman vardır: Avrupa Merkez Bankası referans kurlarına göre 2 Ocak 2026'da 5,0895 iken 7 Ekim'de 5,3528'e yükselen ley/euro kuru ve ayrıca endeks. Değişken faizli bir yolda faiz oranı IRCC endeksi artı bir marjdır. Marj kredinin tüm vadesi boyunca sabittir (50/2010 sayılı Acil Durum Kararnamesi, md. 37), ancak endeks her çeyrekte güncellenir ve 1 Ekim 2026'dan itibaren %5,57'dir.
Döviz kurunu tahmin edemezsiniz. Ona karşı bir pay bırakabilirsiniz: taksitin geçen yılın en yüksek kurunda bile katlanılabilir olup olmadığını kontrol edin ve birkaç aylık taksit tutarında bir yedek tutun. Kademeli dönüşüm veya vadeli işlem sözleşmesi gibi araçlar euro taksit ve şekel gelir yazısında anlatılmıştır.
Konut kredisi ne zaman devreye girer
Projeden satın alırken konut kredisi genellikle ev tamamlandığında ve tapuya tescil edilebildiğinde kullanılır. İnşaat sırasındaki avanslar genellikle öz sermayeden ödenir. 207/2025 sayılı Kanun (“Nordis yasası”) uyarınca, kuralları 25.8.2026'dan beri İmar ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) 422(6)–(11). maddesinde yer almaktadır, avanslar geliştiricinin yalnızca projeye ayrılmış ayrı bir banka hesabına yatırılır. Geliştirici bu hesaptan fiyatın en fazla %25'ini yapının karkasına, karkas tamamlandıktan sonra ise en fazla %20'sini bina sistemlerine harcayabilir ve her ödeme yalnızca şantiye denetçisinin “ödemeye uygundur” onayıyla yapılabilir (İmar Kanunu, madde 422).
Pratikteki anlamı şudur: yasa, geliştiricinin hesaptan ne harcayacağını sınırlar, sizin her aşamada ne ödeyeceğinizi değil. Avansların toplamı ön sözleşmede belirlenir, kalan bakiye ise nihai sözleşmede ödenir. Konut kredisi işte burada devreye girer. Bir nokta daha: finansman oranı, bankanın değerlemesiyle belirlenen değer üzerinden hesaplanır. Bu değer fiyattan düşükse aradaki fark öz sermayeye kayar.
Villanızın ödeme planını, ön sözleşmede yazılacağı şekliyle yazılı olarak isteyin. İyi bir yanıt, her ödeme için aşamayı, yüzdeyi ve yatırıldığı hesabı gösterir. Ayrıca nihai sözleşmeden önceki ödemelerin toplamının planladığınız öz sermayeyi aşmadığını kontrol edin.
Bunu kendiniz nasıl kontrol edersiniz
- Hanenin net gelirini euro olarak hesaplayın, ihtiyatlı bir kurla ve mevcut tüm krediler dahil.
- Geri ödemeyi bir hesap tablosunda PMT fonksiyonuyla hesaplayın. Formül ve tablolar aylık geri ödemenin hesaplanmasına dair makalede yer alıyor.
- Bankaya yazılı olarak dört soru sorun: kredi hangi para biriminde, size hangi geri ödeme sınırı uygulanıyor, DAE nedir ve sabit faiz döneminden sonra geri ödeme ne olacak.
- Dosyayı hazırlayın: pasaport, Romanya vergi numarası (NIF), tercüme edilmiş ve apostille ile onaylanmış maaş bordroları veya vergi tarhiyatları, son aylara ait banka hesap özetleri ve İsrail Merkez Bankası'ndan alınmış kredi veri raporu. Bağlayıcı liste bankadan alınır.
- Rezervasyon sözleşmesinden önce ilke onayı alın, sonra değil.
- Bankanın villayı teminat olarak kabul ettiğini bankanın kendisinden teyit edin. Belirleyici yanıtı ilke onayınızda bankadan alırsınız, bizden değil.
- Geri ödemeyi geçen yılın en kötü oranıyla kontrol edin. Orada da katlanılabilir çıkıyorsa güvenli tarafta olursunuz.
Sık sorulan sorular
Yalnızca şekel gelirle Romanya'da konut kredisi alınabilir mi?
Evet. Romanya bankaları, yurt dışı geliri olan yurt dışında yaşayanları, bankanın onayına bağlı olarak mülk değerinin %70'ine kadar finanse eder. Tutar, merkez bankasının geri ödeme sınırı üzerinden net gelirden türetilir; bu yüzden bir villa seçmeden önce ön onay almaya değer.
Hangisi daha iyi, ley cinsinden mi euro cinsinden mi kredi?
Tek bir cevap yok. Ley cinsinde geri ödeme sınırı gelirin %40'ıdır, dolayısıyla banka daha yüksek bir tutarı onaylayabilir. Döviz cinsinde sınır %20'dir. Her iki yolda da şekel kazanan biri döviz kuruna açıktır. Bu, banka ve bir konut kredisi danışmanıyla verilecek bir karardır.
Banka %70'ten azını onaylarsa ne olur?
Fark öz sermayeye kayar. Bu yüzden bütçeyi daha düşük bir finansman senaryosuna göre planlamakta fayda var. Başka bir seçenek de İsrail'deki bir konutun teminatıyla İsrail'de kredi çekmektir; bunun kendine göre avantajları ve riskleri vardır. Karşılaştırma, bir Romanya bankası ile bir İsrail bankasını ele alan yurt dışında mülk finansmanı makalesinde yer alıyor.
Sonuç
Şekel kazanan bir İsrailli için %70'e kadar finansman mümkündür, ancak işe villadan değil, gelirden ve para biriminden başlanır. Geri ödemeyi en kötü oranla hesaplar ve önceden ilke onayı alırsanız, sürprizsiz bir şekilde işleme girersiniz.
Bizimle yapacağınız görüşmede tam olarak şunu sorun: “Banka bana ne kadar onaylar, hangi para biriminde ve şekel zayıflarsa geri ödemeye ne olur?”. Rakamlarınızı birlikte inceleriz. Mukim olmayanlar için tüm koşullar, İsrailliler için hazırlanan Romanya'da konut kredisi rehberinde toplanmıştır.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: BNR 17/2012 sayılı Yönetmeliği, Romanya mevzuat portalı (geri ödeme sınırları) · 207/2025 sayılı Kanun (avanslar) · 50/2010 sayılı Acil Durum Kararnamesi (sabit marj) · Romanya Ulusal Bankası (BNR) (IRCC) · İsrail Merkez Bankası (temsilî kurlar, kredi veri sicili) · Avrupa Merkez Bankası (ECB) (euro-ley kuru). Makaledeki hesaplamalar örnek amaçlıdır.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal tavsiye değildir. Finansman koşulları, her bankanın borçlu profiline göre belirlenir ve konut kredisi bankanın onayına tabidir. Döviz kurları günlük olarak değişir ve geçmiş veriler geleceğin göstergesi değildir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
