Geçen yıl boyunca temsili kur 3,8914 ile 3,2715 arasında seyretti. Aynı 100.000 €’luk ödeme 389.140 ile 327.150 şekel arasında maliyetlendi.
Gelir şekel cinsinden, fiyat euro cinsinden; vergiler, harçlar ve genellikle konut kredisi ise ley cinsinden. Her halka bir dönüşüm noktasıdır.
ECB referans kurlarına göre euro, 2026 başında 5,0895 leyden 7 Ekim’de 5,3528 leye yükseldi.
Aşamalı çevirme, döviz mevduatı, bankayla vadeli işlem sözleşmesi ve kredi para biriminin uyumlanması. Her aracın bir bedeli vardır, kaçırılan fırsat bile olsa.
BNR 4/2005 sayılı Yönetmeliği, Romanya mukimi ile mukim olmayan arasındaki işlemlerin ley veya yabancı para ile yapılmasına izin verir. Geliştirici sözleşmelerinin çoğu euro cinsindendir.
Romanya’da satın alırken kur riski: kısa yanıt
Şekel kazanıp euro fiyatlı bir gayrimenkul satın alan herkes, her ödemede euro-şekel kuruna maruz kalır. Geçen yıl boyunca İsrail Merkez Bankası’nın temsili kuruna göre euro yaklaşık 3,89 ile yaklaşık 3,27 şekel arasında seyretti: her 100.000 € için yaklaşık 62.000 şekellik bir fark. Kuru tahmin edemezsiniz ama planlayabilirsiniz: her ödemenin ne zaman çıkacağını önceden bilin, kademeli olarak çevirin veya bankayla bir kuru sabitleyin ve para biriminiz size uygun bir konut kredisi seçin.
Bir yatırımcı bana villanın “planlanandan ucuza geldiğini” söylediğinde, bazen bu fiyat yüzünden olmaz. Döviz kuru yüzündendir. Bazen de tam tersi olur. Bu yüzden kuru şans olarak değil, bütçede bir kalem olarak ele alıyorum.
Zincir: şekel, euro, ley
İsrail’den bir alıcı tek bir işlemde üç para birimiyle karşılaşabilir:
- Şekel: gelirleriniz ve birikimleriniz.
- Euro: Romanya’daki gayrimenkul fiyatlarının çoğunun yayımlandığı ve geliştiricilerle yapılan sözleşmelerin çoğunun da dayandığı para birimi.
- Ley: Romanya’nın resmi para birimi. Vergiler, harçlar ve noter ücreti Romanya Ulusal Bankası (BNR) referans kuruyla bu para biriminde hesaplanır ve mukim olmayanlara verilen konut kredilerinin çoğu da bu para biriminde kullandırılır.
Zincirin her halkası bir dönüşüm noktasıdır ve her dönüşüm bir risk maruziyetidir.
Kur ne kadar oynadı: veriler
| Kur | Tarih | Değer |
|---|---|---|
| EUR/ILS, temsili kur | 3.10.2025 | 3.8914 |
| EUR/ILS, temsili kur | 29.5.2026 (yılın en düşük seviyesi) | 3.2715 |
| EUR/ILS, temsili kur | 7.10.2026 | 3.4361 |
| EUR/RON, referans kur | 2.1.2026 | 5.0895 |
| EUR/RON, referans kur | 7.10.2026 | 5.3528 |
EUR/ILS verileri İsrail Merkez Bankası kaynaklıdır. EUR/RON verileri, günlük referans kurları yayımlayan Avrupa Merkez Bankası (ECB) kaynaklıdır.
Şimdi bunu 100.000 €’luk tek bir ödemeye çevirin: Ekim 2025 kuruyla maliyeti 389.140 şekeldi. Mayıs 2026 sonu kuruyla 327.150 şekel. Aynı sözleşmede aynı ödeme, yalnızca hangi gün çevirdiğinize bağlı olarak yaklaşık 62.000 şekellik fark.
Ve bu iki yönlü işler. Ekim 2025’te tüm tutarı önceden çevirenler kâğıt üzerinde “kaybetti”. Bekleyenler “kazandı”. Hiçbiri bunu önceden bilemezdi.
Riski kim taşıyor: sözleşme
Romanya’da döviz rejimine ilişkin BNR 4/2005 sayılı Yönetmeliği, Romanya mukimi ile mukim olmayan arasındaki işlemlerin ley veya yabancı para ile yapılmasına izin verir. Uygulamada geliştirici sözleşmesi genellikle euro cinsindendir ve bu durumda:
- Euro fiyatı sabittir. Şekel ile euro arasındaki riski siz taşırsınız.
- Vergiler ve harçlar ley cinsindendir. Ödeme günündeki kurla hesaplanır, dolayısıyla onlar da biraz oynar.
- Sözleşme euro cinsinden ama ödeme ley ile yapılacaksa, hangi kurun ve hangi günün geçerli olduğunu yazılı olarak kontrol edin. Bu, ön sözleşmede yazılı olmalıdır. İçinde başka nelerin bulunması gerektiği ön sözleşme rehberinde.
Bilinen bir ödeme takviminin avantajı
Romanya’da geliştiriciden satın alırken, Law 207/2025 (“Nordis yasası”) ve kuralları 25.8.2026’dan itibaren Planlama ve İnşaat Kanunu’nun (Law 169/2026) 422(6)–(11). maddesinde düzenlendiğinden beri, rezervasyon bedeli %5 ile sınırlıdır ve avanslar özel bir proje hesabına yatırılır; geliştirici bu hesaptan fiyatın %25’ine kadarını yapıya, ardından %20’sine kadarını bina sistemlerine harcayabilir. Ödemelerinizin tarihleri ve tutarları sözleşmeyle belirlenir, yani bunları önceden bilirsiniz.
Bunun döviz kuruyla ilgisi ne? Çünkü her ödemenin ne zaman ve ne kadar çıkacağını önceden bildiğinizde, tek bir güne bahis oynamak yerine bir dönüşüm planı yapabilirsiniz.
Döviz kuru fiyatın bir parçasıdır. Onu planlamayan, sözleşmede görmediği bir fiyatı öder.
Riski azaltmak için 4 araç
Bunlar araçlardır, tavsiye değil. Neyin uygun olduğu size, bankanıza ve takvime bağlıdır.
- Aşamalı çevirme. Zaman içinde, örneğin her ödemeden önce, sabit paylarla çevirirsiniz. En iyi kuru yakalamazsınız ama en kötüsünü de yakalamazsınız.
- Döviz mevduatı. Kur size makul göründüğünde çevirir ve ödeme tarihine kadar hesapta euro tutarsınız. Dezavantajı: zaten çevrilmiş para, şekel güçlenirse bundan yararlanamaz.
- Bankayla vadeli işlem sözleşmesi. Gelecekteki bir tarih için bugünden bir kuru sabitlersiniz. Teslim gibi bilinen bir tarihteki büyük bir ödemeye uygundur. Maliyeti ve bankanın istediği teminatı kontrol edin.
- Kredi para biriminin uyumlanması. Ley cinsinden bir Romanya konut kredisi, euro riskini ley riskiyle değiştirir; şekel gelirinden ödeyeceğiniz aylık bir taksitle birlikte. İsrail’de şekel cinsinden alınan kredi, taksitteki kur farkını ortadan kaldırır ancak İsrail’deki bir gayrimenkul üzerinde yük oluşturur. Her iki seçeneği de İsrail’de mi Romanya’da mı finansman makalesinde ve euro mu ley mi konut kredisi makalesinde anlattık.
Ve görmediğiniz ücret
Kurun yönünün ötesinde, bankanın aldığı spread vardır. Size sunulan kuru aynı günkü İsrail Merkez Bankası temsili kuruyla ve BNR referans kuruyla karşılaştırın. Aradaki fark dönüşümün gerçek maliyetidir ve on binlerce euroluk tutarlarda transfer ücretinin kendisinden daha önemlidir. Parayı fiilen nasıl aktaracağınız, Romanya’ya para transferi rehberinde.
Ters senaryo
Her korunma aracının bir bedeli vardır, kaçırılan fırsat bile olsa. Bir kuru sabitledikten sonra şekel güçlenirse, hiçbir şey yapmayandan daha fazla ödersiniz. Ve bu sorun değil: planlamanın amacı piyasayı yenmek değil, ne kadar ödeyeceğinizi önceden bilmektir.
Döviz kuru fiyatın bir parçasıdır. Onu planlamayan, sözleşmede görmediği bir fiyatı öder.
Bir kez belirteyim: Balotești’deki projemizde fiyat euro cinsindendir ve KDV, vergi ile noter ve avukat ücretlerini içerir; dolayısıyla zinciriniz şekel ve euroya kısalır. Kur riskinin kendisi, euro cinsinden her işlemde olduğu gibi sizde kalır.
Sık sorulan sorular
Romanya’da gayrimenkul bedeli hangi para biriminde ödenir?
Sözleşmeye göre genellikle euro ile. BNR 4/2005 sayılı Yönetmeliği, Romanya mukimi ile mukim olmayan arasındaki işlemlerin ley veya yabancı para ile yapılmasına izin verir. Vergiler, harçlar ve noter ücreti, BNR’nin referans kuruyla ley üzerinden hesaplanır.
Döviz kuru maliyeti ne kadar etkileyebilir?
Geçen yıl boyunca EUR/ILS temsili kuru yaklaşık 3,89 ile yaklaşık 3,27 arasında seyretti. 100.000 €’luk bir ödemede bu, yaklaşık 62.000 şekellik bir fark demektir. Birden fazla ödemeli bir işlemde etki, dönüşüm tarihlerine göre dağılır.
Toplam tutarı önceden dövize çevirmeli miyim?
Tek bir yanıt yok. Önceden çevirmek maliyeti sabitler, ancak şekelin olası güçlenmesinden vazgeçmek anlamına gelir. Aşamalı çevirme riski dağıtır. Karar ödeme takvimine, likiditenize ve dalgalanmaya toleransınıza bağlıdır; bankanızla veya bir mali danışmanla birlikte verilmesi en iyisidir.
Vadeli işlem sözleşmesi (forward) nedir?
Bankaya, bugün belirlenen bir kurla gelecekteki bir tarihte euro satın alma taahhüdüdür. Bilinen bir tarihteki büyük bir ödeme için uygundur. İmzalamadan önce maliyeti, bankanın istediği teminatı ve ödeme tarihi kayarsa ne olacağını kontrol edin.
Romanya euroya geçerse risk ortadan kalkar mı?
Euro-ley riski ortadan kalkar, ancak geliriniz şekel cinsinden olduğu sürece şekel-euro riski devam eder. Takvim hakkında bilinenler, Romanya’nın euroya geçişi makalesinde.
Sonuç
Döviz kuru bir sürpriz değil, bilinen bir değişkendir. Her ödemenin ne zaman çıkacağını bilen, kurları karşılaştıran ve önceden bir ya da iki araç seçenler, dalgalanmayı bütçede bir kaleme dönüştürür.
Romanya’da bir gayrimenkul için ödeme takvimi hazırlıyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Ödeme tarihlerini birlikte taslaklar, dönüşüm noktalarını belirler ve bankanız için soruları hazırlarız.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: İsrail Merkez Bankası, temsili döviz kurları · Avrupa Merkez Bankası, günlük referans kurları (ECB Data Portal) · Romanya Ulusal Bankası (BNR) · Döviz rejimine ilişkin BNR 4/2005 sayılı Yönetmeliği, Romanya mevzuat portalı · Law 207/2025, Romanya mevzuat portalı · Capital.ro, Nordis yasası yürürlüğe giriyor. Makaledeki hesaplamalar örnek amaçlıdır.
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir, herhangi bir döviz işlemi için de tavsiye niteliği taşımaz. Döviz kurları günlük değişir ve geçmiş veriler geleceğin göstergesi değildir.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
