207/2025 sayılı Kanun rezervasyon bedellerine üst sınır getirir, avansların nasıl harcanacağını sınırlar ve ayrılmış bir hesap şart koşar, ancak teslim tarihi veya gecikme tazminatı belirlemez.
Medeni Kanun madde 1522: teslimini kanıtlayan bir yolla gönderilen, ifa için süre veren yazılı bir bildirim. Tazminat bu bildirimden itibaren hesaplanır.
Madde 1538: sözleşmede belirlenen cezai şart, zarar kanıtlanmadan talep edilir. Mahkeme onu yalnızca açıkça aşırıysa indirir.
Geliştirici nihai sözleşmeyi imzalamayı reddederse, madde 1669 imzalanması gereken tarihten itibaren 6 ay içinde dava açmaya izin verir.
Kesin bir tarih, her gün için tazminat, fesih hakkı, süre sınırlı mücbir sebep ve faizde karşılıklılık.
Romanya'da geç teslim: kısa yanıt
Romanya'da, İsrail'in Satış (Daireler) Kanunu'nun öngördüğü gibi, geç teslim için kanunda sabit bir tazminat yoktur. Haklarınız sözleşmeye ve Medeni Kanun'a dayanır: süre veren bir ihtar, sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın zarar kanıtlamak zorunda kalmadan ödenmesi, yalnızca tamamlanmamış bir aşamadan sonra vadesi gelen ödemelerin tutulması, sözleşmenin feshi ve paranın geri alınması veya imzalanması gereken tarihten itibaren 6 ay içinde nihai sözleşmenin yerini tutan bir mahkeme kararı.
Ben bir geliştiriciyim, bu yüzden bu makaleyi masanın rahatsız eden tarafından yazıyorum. Gecikmeler iyi geliştiricilerde bile olur. Önemli olan, gecikme olmadan önce sözleşmenizin ne dediği ve ertesi gün ne yaptığınızdır.
İsrail'de neden daha basit
İsrail'de Satış (Daireler) Kanunu (İbranice), madde 5A'da bir aydan uzun gecikme için sabit bir tazminat öngörür: benzer bir dairenin kirası, gecikme uzadıkça kademeli olarak 1,5 katına kadar artar. Zararı kanıtlamanız gerekmez. Hesabı kanun zaten yapmıştır.
Romanya'da böyle bir mekanizma yoktur. Yıllardır Romanya'daki işlemleri inceleyen Av. Ilan Leibovitch, durumu Kasım 2025'te ynet'e verdiği röportajda (İbranice) şöyle özetledi: Romanya'da satış kanunu yok ve İsrail'dekine benzer teminatlar yok. Romanya'da gecikme tazminatı tam olarak sözleşmenizin yazdığı kadar değerlidir, daha fazla değil.
207/2025 sayılı Kanun size ne verir, ne vermez
207/2025 sayılı Kanun ("Nordis kanunu"), kuralları 25.8.2026'dan beri Planlama ve İnşaat Kanunu'nun (169/2026 sayılı Kanun) madde 422(6)-(11) bölümünde yer almaktadır ve Aralık 2025'ten beri yürürlüktedir. Projeden satın alımlarda tabloyu değiştirdi, ancak esas olarak para tarafında:
- Fiyatın en fazla %5'i tutarında, en fazla 60 gün süreyle rezervasyon bedeli ve işlem yalnızca geliştiricinin kusuruyla imzalanmazsa 30 gün içinde tam iade.
- Avansların aşamalı harcanması: fiyatın en fazla %25'i taşıyıcı yapıya, yapı tamamlandıktan sonra en fazla %20'si tesisatlara; her ödeme şantiye denetçisinin onayıyla yapılır.
- Ayrılmış bir proje banka hesabı ve parayı başka amaçla kullanmaya karşı cironun %1'i tutarında para cezası (avocatnet.ro).
- Yalnızca noter huzurunda yapılan ve tapu sicilinde kayıt altına alınan bir ön sözleşme.
Kanunun belirlemedikleri: asgari bir teslim tarihi, gecikme tazminatı veya inşaat takvimi. Sağladığı korumaları Nordis kanununun neyi değiştirdiğini anlatan makalemizde ayrıntılı yazdık. Burada anlaşılması gereken tek şey şudur: kanun gecikme sırasında risk altındaki tutarı azaltır, ancak gecikmeyi telafi etmez.
Medeni Kanun'un araç kutusu
Bunlar Romanya Medeni Kanunu uyarınca elinizdeki araçlardır. Numaralar madde numaralarıdır.
| Araç | Yasal dayanak | Ne sağlar | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|---|
| İhtar (punere în întârziere) | Madde 1522 | İfa için yazılı bir süre | Mübaşir aracılığıyla veya teslimini kanıtlayan herhangi bir yolla gönderilir |
| Kararlaştırılmış cezai şart maddesi (clauza penală) | Madde 1538, 1541 | Zarar kanıtlamadan sözleşmede belirlenen tutar | Mahkeme onu yalnızca açıkça aşırıysa indirir |
| Ödemeyi tutma | Madde 1556 | Karşı taraf edimini yerine getirmediğinde, buna karşılık gelen ölçüde ödemeden kaçınabilirsiniz | Küçük bir ihlal için değil |
| Sözleşmenin feshi (rezoluțiune) | Madde 1549, 1550, 1552 | Paranın iadesi ve tazminat | İhtarla fesih tapu sicilinde kayıt altına alınmalıdır |
| Sözleşmenin yerini tutan karar | Madde 1279, 1669 | Geliştiricinin işbirliği olmadan mülkiyetin devri | 6 ay içinde dava |
| Teyit niteliğinde kapora (arvună) | Madde 1544 | Feshedip iki katını talep etme | Yalnızca ödediğiniz tutar arvună olarak tanımlandıysa |
Adım 1: her şeyden önce bir ihtar
Madde 1522 uyarınca ihtar yazılı olarak gönderilir ve geliştiriciye ifa için bir süre vermelidir. Süre vermediyseniz, geliştirici "makul bir süre içinde" ifa edebilir. Bu mektup temerrüt anını sabitler ve tazminat oradan itibaren hesaplanır.
Pratik bir not: önceden ihtar göndermeden dava açarsanız, madde 1522 geliştiriciye ifa için makul bir süre tanır ve geliştirici bu süre içinde ifa ederse, yargılama giderleri size yüklenebilir. İhtar, davadan çok daha ucuzdur ve sonraki adımların çoğunun ön koşuludur.
Adım 2: varsa kararlaştırılmış cezai şart
Madde 1538, kararlaştırılmış cezai şartı herhangi bir zarar kanıtlamadan talep edebileceğinizi öngörür. Bu en güçlü aracınızdır ve yalnızca birisi onu ön sözleşmeye yazdıysa vardır.
Madde 1541 uyarınca mahkeme cezai şartı yalnızca iki durumda indirebilir: yükümlülüğün bir kısmı sizin yararınıza zaten yerine getirilmişse veya cezai şart öngörülebilir zarara kıyasla açıkça aşırıysa. O zaman bile indirilen cezai şart asıl yükümlülükten yüksek kalmalıdır.
Sözleşmede cezai şart maddesi yok mu? Yine de tazminat talep edebilirsiniz, ancak bu durumda zararı kanıtlamanız gerekir: bu sürede ödediğiniz kira, faiz farkları, masraflar. Bu çok daha zor ve daha pahalı bir iştir.
Romanya'da gecikme tazminatı tam olarak sözleşmenizin yazdığı kadar değerlidir, daha fazla değil.
Adım 3: fesih veya sözleşmenin yerini tutan karar
Gecikme gerçek bir sorun haline geldiğinde birbirine zıt iki yol vardır.
Çıkış yolu. Madde 1550 ve 1552 uyarınca, sözleşme izin veriyorsa veya geliştirici ihtarda verilen süre içinde ifa etmemişse sözleşmeyi yazılı bildirimle feshedebilirsiniz; ayrıca mahkemeden fesih de talep edebilirsiniz. Madde 1552 uyarınca, fesih bildirimi üçüncü kişileri bağlamak için tapu sicilinde kayıt altına alınmalıdır. Fesih, parayı yalnızca geliştirici onu iade edebiliyorsa geri getirir; 207 sayılı Kanun'daki ayrılmış hesabın burada önemli olmasının nedeni budur.
Giriş yolu. Ev hazır ama geliştirici nihai sözleşmeyi imzalamayı reddediyorsa, madde 1279 ve 1669, kendi yükümlülüklerinizi yerine getirdiyseniz sözleşmenin yerini tutacak bir mahkeme kararı talep etmenize izin verir. Süre katıdır: sözleşmenin imzalanması gereken günden itibaren 6 ay. Bir yıl nazikçe bekleyen bu aracı kaybeder.
"Mücbir sebep": geliştiricinin ileri sürebilecekleri
Madde 1351, mücbir sebebi, aşılması veya önlenmesi kesinlikle imkânsız, dışsal ve öngörülemez bir olay olarak tanımlar. Bir alt yüklenicinin gecikmesi, işgücü sıkıntısı veya yükselen malzeme maliyetleri genellikle bu tanıma uymaz.
Bu yüzden imzalamadan önce sözleşmenizdeki mücbir sebep maddesini okuyun. "Onay alma gecikmesini" veya "hava koşullarını" mücbir sebep sayan bir madde, geliştiricinin korumasını kanunun çok ötesine taşır. Böyle bir maddenin süre sınırı olmalıdır.
Herhangi bir gecikmeden önce ön sözleşmede talep edilmesi gereken beş madde
- Kesin bir teslim tarihi, "çeyrek" değil bir tarih ve tanımlı bir ek süre.
- Ek süreden sonraki her gecikme günü için günlük veya aylık tazminat.
- Belirli bir gecikmeden sonra fesih hakkı ve belirli bir tarihe kadar tam iade.
- Tanımlanmış ve süreyle sınırlı mücbir sebep, açık uçlu bir liste değil.
- Karşılıklılık. Geç ödeme için faiz ödüyorsanız, geliştirici de geç teslim için öder.
Sözleşmede bulunması gereken diğer her şeyi Romanya'da ön sözleşme rehberimizde anlattık.
Dürüst olmak gerekirse: mahkemeye koşmaya değmediği zamanlar
Sahada ilerleyen bir projedeki iki aylık gecikme, boş duran bir şantiyeyle aynı şey değildir. İhtar göndermeden önce üç şeyi kontrol edin: sahada faaliyet var mı, ayrılmış hesaptan çekimler sürüyor mu ve geliştirici sizinle yazılı olarak iletişim kuruyor mu.
Romanya'da yargılama zaman alır ve para harcatır; bazen yazılı tazminatla varılan bir çözüm, iki yıl sonraki bir karardan daha değerlidir. Karar öfkeyle değil, bir Romanyalı avukatla birlikte verilmelidir.
Sık sorulan sorular
Romanya'da geç teslim için kanunda belirlenmiş sabit bir tazminat var mı?
Hayır. İsrail'in Satış (Daireler) Kanunu'nun aksine, Romanya'da kanunda sabit bir tazminat yoktur. Tazminat sözleşmede belirlenir; böyle bir madde yoksa zararı mahkemede kanıtlamanız gerekir.
207/2025 sayılı Kanun beni gecikmelere karşı korur mu?
Yalnızca dolaylı olarak. Kanun rezervasyon bedellerine üst sınır getirir, avansların nasıl harcanacağını sınırlar, ayrılmış bir hesap ve noter huzurunda bir ön sözleşme şart koşar; böylece paranızın daha az kısmı risk altında kalır. Teslim tarihi veya gecikme tazminatı belirlemez.
Geliştirici geciktiğinde ilk adım nedir?
Medeni Kanun madde 1522 uyarınca, teslimini kanıtlayan bir yolla gönderilen ve ifa için süre veren yazılı bir ihtar. İhtar, ihlalin başladığı anı sabitler ve tazminat ile fesih yolunu açar.
Geliştirici inşaatı bitirdi ama nihai sözleşmeyi imzalamıyor. Ne yapmalıyım?
Kendi yükümlülüklerinizi yerine getirdiyseniz, madde 1669 uyarınca sözleşmenin yerini tutacak bir mahkeme kararı talep edebilirsiniz. Dava, sözleşmenin imzalanması gereken tarihten itibaren 6 ay içinde açılır.
Geciken bir geliştiriciye ödeme yapmayı durdurabilir miyim?
Madde 1556 uyarınca, karşı taraf edimini yerine getirmediğinde taraf, kendi edimini buna karşılık gelen ölçüde tutabilir. Projeden satın alımda bu, esas olarak bir ödemenin tamamlanmamış bir inşaat aşamasına bağlı olduğu durumlarda söz konusudur. Bunu yalnızca bir avukata danıştıktan sonra yapın; böylece kendiniz temerrüde düşen taraf olmazsınız.
Sonuç
Romanya'da gecikmeye karşı koruma kanundan gelmez. Sözleşmeden gelir. Kesin tarih, tazminat ve fesih hakkı olmadan imzalayan, gecikme gününde tek aracının uzun bir dava olduğunu fark eder.
Bir kez belirteyim: Balotești'deki projemizde teslimler Aralık 2027'den itibaren planlanmaktadır ve her alıcıyı teslim ve tazminat maddelerini kendi avukatıyla kontrol etmeye teşvik ediyoruz. Bizimle ya da başka bir geliştiriciyle imza atmak üzereyseniz, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın; sözleşmenizdeki teslim maddelerini birlikte inceleyelim. Sözleşme zaten imzalandıysa, paranızın nerede durduğunu görmek için Nordis kanunu kontrol listesiyle başlayın.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Kaynaklar ve veriler: 207/2025 sayılı Kanun, Romanya mevzuat portalı · Romanya Medeni Kanunu, mevzuat portalı · Medeni Kanun madde 1279, legeaz.net · avocatnet.ro: 207/2025 sayılı Kanun'un ana noktaları · lexeto.ro: Nordis kanununun hukuki analizi · Satış (Daireler) Kanunu, madde 5A (İbranice) · ynet, 16.11.2025 (İbranice) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR).
Bu makale yalnızca genel bilgi amaçlıdır ve hukuki, vergi veya mali danışmanlık değildir. Medeni Kanun ve 207/2025 sayılı Kanun'un anlatımı Ekim 2026 itibarıyla genel bir özettir; bağlayıcı metin Monitorul Oficial'de yayımlanandır. Gecikme halinde herhangi bir adım atmadan önce bağımsız bir Romanyalı avukata danışın.
Artık daha fazlasını biliyorsunuz.
Bu makale genel bilgidir; hukuki, vergisel veya mali tavsiye değildir. Herhangi bir işlemden önce yerel uzmanlara danışın.
