La loi 207/2025 limite les acomptes et impose un compte dédié, mais ne fixe ni date de livraison ni indemnité de retard.
Article 1522 du Code civil : une mise en demeure écrite, par un moyen prouvant la réception, avec un délai d'exécution. Les dommages-intérêts courent à partir d'elle.
Article 1538 : la pénalité fixée au contrat s'exige sans prouver de préjudice. Le tribunal ne la réduit que si elle est manifestement excessive.
Si le promoteur refuse de signer le contrat définitif, l'article 1669 permet d'agir en justice, dans les 6 mois suivant la date prévue de signature.
Une date précise, une pénalité par jour, un droit de résolution, une force majeure limitée dans le temps, et la réciprocité des intérêts.
Retard de livraison en Roumanie : la réponse courte
La Roumanie ne prévoit pas d'indemnité légale forfaitaire pour retard de livraison, comme le fait la loi israélienne sur la vente d'appartements. Vos droits reposent sur le contrat et sur le Code civil : une mise en demeure formelle assortie d'un délai, le paiement de la pénalité prévue au contrat sans avoir à prouver de préjudice, la suspension des paiements exigibles seulement après une étape non achevée, la résolution du contrat et la restitution de l'argent, ou un jugement tenant lieu de contrat définitif, dans les 6 mois suivant la date à laquelle il aurait dû être signé.
Je suis promoteur ; j'écris donc cet article du côté inconfortable de la table. Les retards arrivent, même chez de bons promoteurs. La question est de savoir ce que dit votre contrat avant que cela n'arrive, et ce que vous faites le lendemain.
Pourquoi c'est plus simple en Israël
En Israël, la loi sur la vente (appartements) (en hébreu) prévoit à son article 5A une indemnité forfaitaire pour tout retard de plus d'un mois : le loyer d'un appartement comparable, qui augmente progressivement jusqu'à 1,5 fois à mesure que le retard se prolonge. Vous n'avez pas à prouver de préjudice. La loi a déjà fait le calcul.
En Roumanie, ce mécanisme n'existe pas. Me Ilan Leibovitch, qui vérifie des transactions en Roumanie depuis des années, l'a dit simplement dans un entretien à ynet en novembre 2025 (en hébreu) : en Roumanie, il n'y a ni loi sur la vente ni garanties comme en Israël. En Roumanie, l'indemnité pour retard vaut exactement ce qui est écrit dans votre contrat, et pas davantage.
Ce que la loi 207/2025 apporte, et ce qu'elle n'apporte pas
La loi 207/2025, appelée « loi Nordis », est en vigueur depuis décembre 2025. Elle a changé la donne pour l'achat sur plan, mais surtout du côté de l'argent :
- Un dépôt de réservation de 5 % du prix au maximum, pour une durée de 60 jours au plus, et un remboursement intégral dans les 30 jours si la transaction n'est pas signée par la faute du promoteur.
- Des acomptes échelonnés : jusqu'à 25 % jusqu'à l'achèvement du gros œuvre, et jusqu'à 20 % supplémentaires jusqu'à l'achèvement des réseaux.
- Un compte bancaire dédié au projet, et une amende de 1 % du chiffre d'affaires en cas d'utilisation de l'argent à d'autres fins (avocatnet.ro).
- Un contrat préliminaire passé uniquement devant notaire, et inscrit au livre foncier.
Ce que la loi ne fixe pas : un délai minimal de livraison, une indemnité de retard ou un calendrier de construction. Nous avons détaillé ses protections dans notre article sur ce que change la loi Nordis. Ici, il faut comprendre une chose : la loi réduit la somme exposée en cas de retard, mais ne l'indemnise pas.
La boîte à outils du Code civil
Voici les outils dont vous disposez, selon le Code civil roumain. Les numéros sont ceux des articles.
| L'outil | Base légale | Ce qu'il apporte | Point d'attention |
|---|---|---|---|
| Mise en demeure (punere în întârziere) | Article 1522 | Un délai d'exécution écrit | Envoyée par huissier ou par tout moyen prouvant la réception |
| Clause pénale (clauza penală) | Articles 1538, 1541 | Le montant fixé au contrat, sans prouver de préjudice | Le tribunal ne la réduit que si elle est manifestement excessive |
| Suspension du paiement | Article 1556 | Possibilité de ne pas payer, dans une mesure correspondante, lorsque l'autre partie n'a pas exécuté | Pas pour une inexécution insignifiante |
| Résolution du contrat (rezoluțiune) | Articles 1549, 1550, 1552 | Restitution de l'argent et dommages-intérêts | Une résolution par notification doit être inscrite au livre foncier |
| Jugement tenant lieu de contrat | Articles 1279, 1669 | Le transfert de propriété sans la coopération du promoteur | Action dans les 6 mois |
| Arrhes confirmatoires (arvună) | Article 1544 | Résolution et restitution du double | Seulement si la somme versée a été qualifiée d'arvună |
Étape 1 : la mise en demeure, avant toute chose
Selon l'article 1522, la mise en demeure est adressée par écrit et doit accorder au promoteur un délai d'exécution. Si vous n'avez pas fixé de délai, il peut exécuter « dans un délai raisonnable ». C'est cette lettre qui fixe le moment de l'inexécution, et c'est à partir d'elle que courent les dommages-intérêts.
Et un point pratique : si vous intentez une action sans mise en demeure préalable, l'article 1522 accorde au promoteur un délai raisonnable pour exécuter et, s'il exécute dans ce délai, les frais de procédure risquent de vous incomber. Une mise en demeure coûte bien moins cher qu'un procès, et c'est la condition de la plupart de ce qui suit.
Étape 2 : la clause pénale, si elle existe
L'article 1538 prévoit que la pénalité convenue peut être exigée sans prouver aucun préjudice. C'est votre outil le plus puissant, et il n'existe que si quelqu'un l'a écrit dans le contrat préliminaire.
Selon l'article 1541, le tribunal ne peut réduire la pénalité que dans deux cas : lorsqu'une partie de l'obligation a déjà été exécutée à votre profit, ou lorsque la pénalité est manifestement excessive par rapport au préjudice prévisible. Même dans ce cas, la pénalité réduite doit rester supérieure à l'obligation principale.
Pas de clause pénale dans le contrat ? Vous pouvez toujours demander des dommages-intérêts, mais il faut alors prouver le préjudice : le loyer payé entre-temps, les différences d'intérêts, les frais. C'est un travail bien plus difficile et plus coûteux.
En Roumanie, l'indemnité pour retard vaut exactement ce qui est écrit dans votre contrat, et pas davantage.
Étape 3 : la résolution, ou un jugement tenant lieu de contrat
Lorsque le retard devient un vrai problème, il existe deux voies opposées.
La voie de sortie. Selon les articles 1550 et 1552, on peut résoudre le contrat par notification écrite lorsque le contrat le permet, ou lorsque le promoteur n'a pas exécuté dans le délai fixé par la mise en demeure ; on peut aussi demander la résolution au tribunal. Selon l'article 1552, la déclaration de résolution doit être inscrite au livre foncier pour être opposable aux tiers. La résolution ne rend l'argent que si le promoteur est en mesure de le rembourser ; c'est pourquoi le compte dédié de la loi 207 est important ici.
La voie d'entrée. Si la maison est prête mais que le promoteur refuse de signer le contrat définitif, les articles 1279 et 1669 permettent de demander au tribunal un jugement tenant lieu de contrat, à condition que vous ayez rempli vos propres obligations. Le délai est strict : 6 mois à compter de la date à laquelle le contrat aurait dû être signé. Celui qui attend poliment un an perd cet outil.
La « force majeure » : ce que le promoteur peut invoquer
L'article 1351 définit la force majeure comme un événement extérieur, imprévisible, absolument invincible et inévitable. Le retard d'un sous-traitant, une pénurie de main-d'œuvre ou la hausse du prix des matériaux ne répondent généralement pas à cette définition.
C'est pourquoi, avant de signer, lisez la clause de force majeure de votre contrat. Une clause qui qualifie de force majeure le « retard dans l'obtention des autorisations » ou les « conditions météorologiques » étend la protection du promoteur bien au-delà de la loi. Une telle clause doit être limitée dans le temps.
Cinq clauses à demander dans le contrat préliminaire, avant même le retard
- Une date de livraison précise, une date et non un « trimestre », avec un délai de grâce défini.
- Une pénalité journalière ou mensuelle pour chaque jour de retard au-delà du délai de grâce.
- Un droit de résolution après un certain retard, avec un remboursement intégral à une date fixe.
- Une force majeure définie et limitée dans le temps, et non une liste ouverte.
- La réciprocité. Si vous payez des intérêts en cas de retard de paiement, le promoteur paie aussi en cas de retard de livraison.
Pour tout ce qui doit encore figurer dans le contrat, voir notre guide du contrat préliminaire en Roumanie.
Et en toute franchise : quand il ne faut pas courir au tribunal
Un retard de deux mois sur un projet qui avance sur le terrain n'est pas la même chose qu'un chantier à l'arrêt. Avant d'envoyer une mise en demeure, vérifiez trois choses : y a-t-il de l'activité sur le chantier, les tirages sur le compte dédié se poursuivent-ils, et le promoteur communique-t-il avec vous par écrit.
Une procédure judiciaire en Roumanie prend du temps et coûte de l'argent, et parfois une solution amiable avec une indemnité écrite vaut davantage qu'un jugement dans deux ans. La décision doit être prise avec un avocat roumain, et non sous le coup de la colère.
Questions fréquentes
La Roumanie prévoit-elle une indemnité légale forfaitaire pour retard de livraison ?
Non. Contrairement à la loi israélienne sur la vente (appartements), la Roumanie ne prévoit pas d'indemnité forfaitaire légale. L'indemnité est fixée par le contrat et, sans une telle clause, il faut prouver le préjudice devant le tribunal.
La loi 207/2025 me protège-t-elle contre les retards ?
Seulement indirectement. La loi limite les acomptes, impose un compte dédié et un contrat préliminaire notarié ; une moindre part de votre argent est donc exposée. Elle ne fixe ni date de livraison ni indemnité de retard.
Quelle est la première étape lorsque le promoteur est en retard ?
Une mise en demeure écrite, selon l'article 1522 du Code civil, envoyée par un moyen prouvant la réception et fixant un délai d'exécution. Elle fixe le moment de l'inexécution et ouvre la voie à l'indemnisation et à la résolution.
Le promoteur a fini de construire mais ne signe pas le contrat définitif. Que faire ?
Vous pouvez demander au tribunal un jugement tenant lieu de contrat, selon l'article 1669, si vous avez rempli vos propres obligations. L'action doit être intentée dans les 6 mois suivant la date à laquelle le contrat aurait dû être signé.
Peut-on cesser de payer un promoteur en retard ?
Selon l'article 1556, une partie peut suspendre sa propre exécution, dans une mesure correspondante, lorsque l'autre partie n'a pas exécuté. Pour un achat sur plan, cela concerne surtout un paiement lié à une étape de construction non achevée. Ne le faites qu'après avoir consulté un avocat, pour ne pas devenir vous-même la partie défaillante.
En résumé
En Roumanie, la protection contre le retard ne vient pas de la loi. Elle vient du contrat. Celui qui signe sans date précise, sans pénalité et sans droit de résolution découvrira le jour du retard que son seul outil est un long procès.
Je le mentionne une seule fois : dans notre projet de Balotești, les livraisons sont prévues à partir de décembre 2027, et nous encourageons chaque acheteur à faire vérifier les clauses de livraison et de pénalité par son propre avocat. Si vous êtes sur le point de signer, chez nous ou chez tout autre promoteur, réservez un appel de 30 minutes avec moi et nous passerons ensemble en revue les clauses de livraison de votre contrat. Et si le contrat est déjà signé, commencez par la liste de contrôle de la loi Nordis pour vérifier où en est votre argent.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Loi 207/2025, portail de la législation roumaine · Code civil roumain, portail de la législation · Article 1279 du Code civil, legeaz.net · avocatnet.ro : les principaux points de la loi 207/2025 · lexeto.ro : analyse juridique de la loi Nordis · Loi israélienne sur la vente (appartements), article 5A (en hébreu) · ynet, 16.11.2025 (en hébreu) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR).
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. La présentation du Code civil et de la loi 207/2025 est un résumé général à jour en octobre 2026 ; seul fait foi le texte publié au Monitorul Oficial. En cas de retard, consultez un avocat roumain indépendant avant toute démarche.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
