Gesetz 207/2025 begrenzt Anzahlungen und verlangt ein Projektkonto, legt aber weder einen Übergabetermin noch eine Entschädigung für Verspätung fest.
Artikel 1522 des Zivilgesetzbuchs: schriftliche Mahnung, auf einem Weg, der den Zugang beweist, mit Frist zur Erfüllung. Ab ihr wird der Schadensersatz berechnet.
Artikel 1538: Die im Vertrag festgelegte Vertragsstrafe wird ohne Schadensnachweis verlangt. Ein Gericht reduziert sie nur, wenn sie offensichtlich überhöht ist.
Weigert sich der Bauträger, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, erlaubt Artikel 1669 eine Klage, innerhalb von 6 Monaten ab dem vorgesehenen Unterzeichnungstermin.
Genauer Termin, Entschädigung pro Tag, Rücktrittsrecht, zeitlich begrenzte höhere Gewalt und Gegenseitigkeit bei Zinsen.
Verspätete Übergabe in Rumänien: die kurze Antwort
In Rumänien gibt es keine gesetzlich festgelegte Entschädigung für eine verspätete Übergabe, wie sie das israelische Wohnungsverkaufsgesetz kennt. Ihre Rechte stützen sich auf den Vertrag und das Zivilgesetzbuch: eine förmliche Mahnung mit Frist, die Zahlung der im Vertrag vereinbarten Vertragsstrafe ohne Schadensnachweis, das Zurückhalten fälliger Zahlungen nur nach einer nicht abgeschlossenen Bauphase, der Rücktritt vom Vertrag mit Rückzahlung des Geldes oder ein Urteil, das den endgültigen Vertrag ersetzt, innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt, an dem er hätte unterzeichnet werden sollen.
Ich bin Bauträger und schreibe diesen Artikel daher von der unbequemen Seite des Tisches. Verzögerungen kommen vor, auch bei guten Bauträgern. Die Frage ist, was in Ihrem Vertrag steht, bevor es passiert, und was Sie am Tag danach tun.
Warum es in Israel einfacher ist
In Israel legt das Wohnungsverkaufsgesetz (auf Hebräisch) in Abschnitt 5A eine feste Entschädigung für eine Verspätung von mehr als einem Monat fest: die Miete einer vergleichbaren Wohnung, die mit zunehmender Verspätung schrittweise auf das 1,5-Fache steigt. Sie müssen keinen Schaden nachweisen. Das Gesetz hat die Rechnung schon gemacht.
In Rumänien gibt es keinen solchen Mechanismus. Rechtsanwalt Ilan Leibovitch, der seit Jahren Transaktionen in Rumänien prüft, sagte es in einem Interview mit ynet im November 2025 (auf Hebräisch) ganz einfach: In Rumänien gibt es kein Wohnungsverkaufsgesetz und keine Sicherheiten wie in Israel. In Rumänien ist die Entschädigung für eine Verspätung genau so viel wert wie das, was in Ihrem Vertrag steht, und nicht mehr.
Was Gesetz 207/2025 bietet und was nicht
Gesetz 207/2025, das „Nordis-Gesetz“, gilt seit Dezember 2025. Es hat das Bild beim Kauf vom Plan verändert, aber vor allem auf der Geldseite:
- Reservierungsgebühr bis zu 5 % des Preises für höchstens 60 Tage und volle Rückzahlung innerhalb von 30 Tagen, wenn die Transaktion durch Verschulden des Bauträgers nicht unterzeichnet wurde.
- Gestaffelte Anzahlungen: bis zu 25 % bis zur Fertigstellung des Rohbaus und bis zu weitere 20 % bis zur Fertigstellung der Haustechnik.
- Ein projektgebundenes Bankkonto und eine Strafe von 1 % des Umsatzes bei zweckwidriger Verwendung des Geldes (avocatnet.ro).
- Vorvertrag nur vor einem Notar, eingetragen im Grundbuch.
Was das Gesetz nicht festlegt: einen Mindestübergabetermin, eine Entschädigung für Verspätung oder einen Bauzeitplan. Seine Schutzmechanismen haben wir ausführlich im Artikel darüber, was das Nordis-Gesetz ändert, beschrieben. Hier ist eines wichtig: Das Gesetz verringert den Betrag, der bei einer Verspätung im Risiko steht, aber es entschädigt nicht dafür.
Der Werkzeugkasten des Zivilgesetzbuchs
Dies sind die Werkzeuge, die Ihnen nach dem rumänischen Zivilgesetzbuch zur Verfügung stehen. Die Zahlen sind Artikelnummern.
| Das Werkzeug | Gesetzliche Grundlage | Was es bietet | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|---|
| Förmliche Mahnung (punere în întârziere) | Artikel 1522 | Eine schriftliche Frist zur Erfüllung | Zustellung über einen Gerichtsvollzieher oder auf jedem Weg, der den Zugang beweist |
| Vertragsstrafenklausel (clauza penală) | Artikel 1538, 1541 | Der im Vertrag festgelegte Betrag, ohne Schadensnachweis | Ein Gericht reduziert nur, wenn sie offensichtlich überhöht ist |
| Zurückhalten der Zahlung | Artikel 1556 | Man kann im angemessenen Umfang nicht zahlen, wenn die andere Seite nicht erfüllt hat | Nicht wegen eines geringfügigen Verstoßes |
| Rücktritt vom Vertrag (rezoluțiune) | Artikel 1549, 1550, 1552 | Rückzahlung des Geldes und Schadensersatz | Ein Rücktritt per Erklärung muss im Grundbuch eingetragen werden |
| Urteil statt Vertrag | Artikel 1279, 1669 | Eigentumsübertragung ohne Mitwirkung des Bauträgers | Klage innerhalb von 6 Monaten |
| Bestätigendes Draufgeld (arvună) | Artikel 1544 | Rücktritt und Forderung des Doppelten | Nur wenn das Gezahlte als arvună bezeichnet wurde |
Schritt 1: die Mahnung, vor allem anderen
Nach Artikel 1522 wird eine Mahnung schriftlich zugestellt und muss dem Bauträger eine Frist zur Erfüllung setzen. Haben Sie keine Frist gesetzt, darf er „innerhalb einer angemessenen Zeit“ erfüllen. Dieses Schreiben bestimmt den Zeitpunkt des Verstoßes, und ab dann wird der Schadensersatz berechnet.
Und ein praktischer Punkt: Reichen Sie ohne vorherige Mahnung Klage ein, gibt Artikel 1522 dem Bauträger eine angemessene Frist zur Erfüllung, und erfüllt er in dieser Zeit, können die Gerichtskosten auf Sie fallen. Eine Mahnung ist viel günstiger als eine Klage, und sie ist die Voraussetzung für das meiste, was folgt.
Schritt 2: die vereinbarte Vertragsstrafe, falls es eine gibt
Artikel 1538 legt fest, dass die vereinbarte Vertragsstrafe ohne jeden Schadensnachweis verlangt werden kann. Das ist Ihr stärkstes Werkzeug, und es existiert nur, wenn jemand es in den Vorvertrag geschrieben hat.
Nach Artikel 1541 kann das Gericht die Vertragsstrafe nur in zwei Fällen herabsetzen: wenn ein Teil der Verpflichtung bereits zu Ihren Gunsten erfüllt wurde oder wenn die Vertragsstrafe im Verhältnis zum vorhersehbaren Schaden offensichtlich überhöht ist. Auch dann muss die herabgesetzte Vertragsstrafe höher bleiben als die Hauptverpflichtung.
Keine Vertragsstrafenklausel im Vertrag? Sie können trotzdem Schadensersatz verlangen, müssen dann aber den Schaden nachweisen: zwischenzeitlich gezahlte Miete, Zinsdifferenzen, Ausgaben. Das ist viel mühsamer und teurer.
In Rumänien ist die Entschädigung für eine Verspätung genau so viel wert wie das, was in Ihrem Vertrag steht, und nicht mehr.
Schritt 3: Rücktritt oder ein Urteil statt des Vertrags
Wird die Verspätung zu einem echten Problem, gibt es zwei entgegengesetzte Wege.
Der Weg hinaus. Nach Artikel 1550 und 1552 können Sie durch schriftliche Erklärung vom Vertrag zurücktreten, wenn der Vertrag dies erlaubt oder wenn der Bauträger bis zu der in der Mahnung gesetzten Frist nicht erfüllt hat, und Sie können den Rücktritt auch beim Gericht beantragen. Nach Artikel 1552 muss eine Rücktrittserklärung im Grundbuch eingetragen werden, um Dritte zu binden. Der Rücktritt bringt das Geld nur zurück, wenn der Bauträger es zurückzahlen kann, daher ist das Projektkonto nach Gesetz 207 hier wichtig.
Der Weg hinein. Ist das Haus fertig, weigert sich der Bauträger aber, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, erlauben Artikel 1279 und 1669, beim Gericht ein Urteil zu beantragen, das den Vertrag ersetzt, vorausgesetzt, Sie haben Ihre Verpflichtungen erfüllt. Die Frist ist streng: 6 Monate ab dem Tag, an dem der Vertrag hätte unterzeichnet werden sollen. Wer höflich ein Jahr wartet, verliert dieses Werkzeug.
„Höhere Gewalt“: was der Bauträger geltend machen kann
Artikel 1351 definiert höhere Gewalt als ein äußeres, unvorhersehbares Ereignis, das in keiner Weise überwunden oder verhindert werden kann. Die Verzögerung eines Subunternehmers, Arbeitskräftemangel oder gestiegene Materialpreise erfüllen diese Definition in der Regel nicht.
Lesen Sie daher vor der Unterzeichnung die Klausel zur höheren Gewalt in Ihrem Vertrag. Eine Klausel, die „Verzögerungen bei Genehmigungen“ oder „Wetterbedingungen“ als höhere Gewalt definiert, erweitert den Schutz des Bauträgers weit über das Gesetz hinaus. Eine solche Klausel braucht eine zeitliche Grenze.
Fünf Klauseln, die Sie im Vorvertrag verlangen sollten, noch vor der Verspätung
- Ein genauer Übergabetermin, ein Datum und kein „Quartal“, sowie eine definierte Kulanzfrist.
- Eine tägliche oder monatliche Entschädigung für jeden Verspätungstag nach der Kulanzfrist.
- Ein Rücktrittsrecht nach einer bestimmten Verspätung, mit voller Rückzahlung zu einem festen Termin.
- Höhere Gewalt, definiert und zeitlich begrenzt, keine offene Liste.
- Gegenseitigkeit. Wenn Sie bei Zahlungsverzug Zinsen zahlen, zahlt auch der Bauträger bei verspäteter Übergabe.
Alles Weitere, was im Vertrag stehen muss, haben wir im Ratgeber zum Vorvertrag in Rumänien beschrieben.
Und ehrlich: wann Sie nicht vor Gericht eilen sollten
Eine Verspätung von zwei Monaten bei einem Projekt, das auf der Baustelle vorankommt, ist nicht dasselbe wie eine leere Baustelle. Bevor Sie eine Mahnung schicken, prüfen Sie drei Dinge: ob auf der Baustelle gearbeitet wird, ob die Abbuchungen vom Projektkonto weiterlaufen und ob der Bauträger schriftlich mit Ihnen kommuniziert.
Ein Gerichtsverfahren in Rumänien braucht Zeit und kostet Geld, und manchmal ist eine einvernehmliche Lösung mit schriftlicher Entschädigung mehr wert als ein Urteil in zwei Jahren. Die Entscheidung sollte mit einem rumänischen Anwalt getroffen werden, nicht aus Ärger.
Häufig gestellte Fragen
Gibt es in Rumänien eine gesetzlich festgelegte Entschädigung für verspätete Übergabe?
Nein. Anders als im israelischen Wohnungsverkaufsgesetz gibt es in Rumänien keine gesetzlich feste Entschädigung. Die Entschädigung wird im Vertrag festgelegt, und ohne eine solche Klausel muss der Schaden vor Gericht nachgewiesen werden.
Schützt mich Gesetz 207/2025 vor Verspätungen?
Nur indirekt. Das Gesetz begrenzt die Anzahlungen und verlangt ein Projektkonto und einen notariellen Vorvertrag, daher steht weniger von Ihrem Geld im Risiko. Es legt weder einen Übergabetermin noch eine Entschädigung für Verspätung fest.
Was ist der erste Schritt, wenn der Bauträger in Verzug ist?
Eine schriftliche Mahnung nach Artikel 1522 des Zivilgesetzbuchs, die auf einem Weg zugestellt wird, der den Zugang beweist, und eine Frist zur Erfüllung setzt. Sie bestimmt den Zeitpunkt des Verstoßes und öffnet den Weg zu Entschädigung und Rücktritt.
Der Bauträger hat fertig gebaut, unterzeichnet aber den endgültigen Vertrag nicht. Was tun?
Sie können beim Gericht ein Urteil beantragen, das den Vertrag ersetzt, nach Artikel 1669, sofern Sie Ihre Verpflichtungen erfüllt haben. Die Klage wird innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt eingereicht, an dem der Vertrag hätte unterzeichnet werden sollen.
Kann ich die Zahlungen an einen säumigen Bauträger einstellen?
Nach Artikel 1556 kann eine Partei ihre Leistung im angemessenen Umfang zurückhalten, wenn die andere Partei nicht erfüllt hat. Beim Kauf vom Plan ist das vor allem relevant, wenn eine Zahlung an eine nicht abgeschlossene Bauphase gebunden ist. Tun Sie das nur nach Prüfung mit einem Anwalt, damit Sie nicht selbst zur vertragsbrüchigen Partei werden.
Fazit
In Rumänien kommt der Schutz vor Verspätung nicht aus dem Gesetz. Er kommt aus dem Vertrag. Wer ohne genauen Termin, ohne Entschädigung und ohne Rücktrittsrecht unterzeichnet, stellt am Tag der Verspätung fest, dass sein einziges Werkzeug eine lange Klage ist.
Ich erwähne es nur einmal: Bei unserem Projekt in Balotești ist die Übergabe ab Dezember 2027 geplant, und wir ermutigen jeden Käufer, die Übergabe- und Entschädigungsklauseln mit einem eigenen Anwalt zu prüfen. Wenn Sie vor der Unterzeichnung stehen, bei uns oder bei einem anderen Bauträger, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir, und wir gehen gemeinsam die Übergabeklauseln in Ihrem Vertrag durch. Und wenn der Vertrag bereits unterzeichnet ist, beginnen Sie mit der Checkliste zum Nordis-Gesetz, um zu prüfen, wo das Geld steht.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Gesetz 207/2025, rumänisches Gesetzesportal · Rumänisches Zivilgesetzbuch, Gesetzesportal · Artikel 1279 des Zivilgesetzbuchs, legeaz.net · avocatnet.ro: die Kernpunkte des Gesetzes 207/2025 · lexeto.ro: rechtliche Analyse des Nordis-Gesetzes · Israelisches Wohnungsverkaufsgesetz, Abschnitt 5A (auf Hebräisch) · ynet, 16.11.2025 (auf Hebräisch) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR).
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Darstellung des Zivilgesetzbuchs und des Gesetzes 207/2025 ist eine allgemeine Zusammenfassung zum Stand Oktober 2026; verbindlich ist der im Monitorul Oficial veröffentlichte Text. Wenden Sie sich bei einer Verspätung vor jedem Schritt an einen unabhängigen rumänischen Anwalt.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
