Закон 207/2025 ограничивает авансы и требует отдельного счёта, но не устанавливает срок передачи и компенсацию за задержку.
Статья 1522 Гражданского кодекса: письменное уведомление, способом, подтверждающим вручение, со сроком исполнения. С него отсчитывается компенсация.
Статья 1538: неустойку, установленную договором, требуют без доказывания ущерба. Суд снижает её, только если она явно чрезмерна.
Если застройщик отказывается подписать окончательный договор, статья 1669 позволяет подать иск в течение 6 месяцев с даты, когда он должен был быть подписан.
Точная дата, неустойка за каждый день, право на расторжение, ограниченный по времени форс-мажор и взаимность по процентам.
Задержка передачи объекта в Румынии: краткий ответ
В Румынии нет установленной законом фиксированной компенсации за задержку передачи, как в израильском Законе о продаже квартир. Ваши права опираются на договор и Гражданский кодекс: официальное уведомление с крайним сроком, выплата предусмотренной договором неустойки без необходимости доказывать ущерб, приостановка платежей, срок которых наступил только после незавершённого этапа, расторжение договора и возврат денег или судебное решение, заменяющее окончательный договор, в течение 6 месяцев с даты, когда он должен был быть подписан.
Я застройщик, поэтому пишу эту статью с неудобной стороны стола. Задержки случаются, в том числе у хороших застройщиков. Вопрос в том, что написано в Вашем договоре до того, как это произойдёт, и что Вы делаете на следующий день.
Почему в Израиле это проще
В Израиле Закон о продаже (квартир) (на иврите) в статье 5а устанавливает фиксированную компенсацию за задержку более чем на месяц: арендную плату за аналогичную квартиру, которая постепенно растёт до 1,5-кратного размера по мере увеличения задержки. Вам не нужно доказывать ущерб. Закон уже сделал расчёт.
В Румынии такого механизма нет. Адвокат Илан Лейбович, который уже много лет проверяет сделки в Румынии, сказал об этом просто в интервью ynet в ноябре 2025 года (на иврите): в Румынии нет закона о продаже квартир и нет таких гарантий, как в Израиле. В Румынии компенсация за задержку равна ровно тому, что написано в Вашем договоре, и не больше.
Что даёт Закон 207/2025, а что нет
Закон 207/2025, известный как «закон Nordis», действует с декабря 2025 года. Он изменил картину при покупке на этапе строительства, но в основном со стороны денег:
- Плата за бронирование до 5% цены на срок до 60 дней и полный возврат в течение 30 дней, если сделка не была подписана по вине застройщика.
- Поэтапные авансы: до 25% до завершения каркаса и ещё до 20% до завершения инженерных систем.
- Отдельный банковский счёт проекта и штраф в размере 1% оборота за использование денег на другие цели (avocatnet.ro).
- Предварительный договор только у нотариуса, с регистрацией в поземельной книге.
Чего закон не устанавливает: минимального срока передачи, компенсации за задержку или графика строительства. О его защитных механизмах подробно мы написали в статье о том, что меняет закон Nordis. Здесь важно понять одно: закон уменьшает сумму, находящуюся под риском во время задержки, но не компенсирует её.
Инструменты Гражданского кодекса
Вот инструменты, которые есть в Вашем распоряжении, согласно Гражданскому кодексу Румынии. Числа – это номера статей.
| Инструмент | Основание в законе | Что он даёт | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Официальное уведомление (punere în întârziere) | Статья 1522 | Письменный крайний срок исполнения | Направляется через судебного исполнителя или любым способом, подтверждающим вручение |
| Договорная неустойка (clauza penală) | Статьи 1538, 1541 | Сумма, установленная договором, без доказывания ущерба | Суд снижает её, только если она явно чрезмерна |
| Приостановка платежа | Статья 1556 | Можно не платить в соответствующей мере, если другая сторона не исполнила обязательство | Не из-за незначительного нарушения |
| Расторжение договора (rezoluțiune) | Статьи 1549, 1550, 1552 | Возврат денег и возмещение убытков | Расторжение путём уведомления должно быть зарегистрировано в поземельной книге |
| Судебное решение вместо договора | Статьи 1279, 1669 | Переход права собственности без участия застройщика | Иск в течение 6 месяцев |
| Подтверждающий задаток (arvună) | Статья 1544 | Расторжение и требование двойной суммы | Только если уплаченное было определено как arvună |
Шаг 1: уведомление, прежде всего остального
Согласно статье 1522, уведомление направляется в письменной форме и должно предоставить застройщику срок для исполнения. Если Вы не указали срок, он вправе исполнить обязательство «в разумный срок». Это письмо фиксирует момент нарушения, и с него отсчитывается компенсация.
И практический момент: если Вы подадите иск без предварительного уведомления, статья 1522 даёт застройщику разумный срок для исполнения, и если он исполнит в этот срок, судебные расходы могут лечь на Вас. Уведомление намного дешевле иска, и оно является условием для большей части того, что следует за ним.
Шаг 2: договорная неустойка, если она есть
Статья 1538 устанавливает, что договорную неустойку можно требовать без доказательства какого-либо ущерба. Это Ваш самый сильный инструмент, и он существует, только если кто-то записал его в предварительный договор.
Согласно статье 1541, суд может снизить неустойку только в двух случаях: когда часть обязательства уже исполнена в Вашу пользу или когда неустойка явно чрезмерна по отношению к предвидимому ущербу. Даже тогда сниженная неустойка должна оставаться выше основного обязательства.
В договоре нет пункта о неустойке? Можно всё равно требовать возмещения убытков, но тогда нужно доказать ущерб: арендную плату, которую Вы платили в это время, разницу в процентах, расходы. Это гораздо более тяжёлая и дорогая работа.
В Румынии компенсация за задержку равна ровно тому, что написано в Вашем договоре, и не больше.
Шаг 3: расторжение или судебное решение вместо договора
Когда задержка становится настоящей проблемой, есть два противоположных пути.
Путь наружу. Согласно статьям 1550 и 1552, договор можно расторгнуть письменным уведомлением, если договор это допускает или если застройщик не исполнил обязательство к сроку, указанному в уведомлении, а также можно просить о расторжении суд. Согласно статье 1552, уведомление о расторжении должно быть зарегистрировано в поземельной книге, чтобы иметь силу для третьих лиц. Расторжение возвращает деньги, только если застройщик в состоянии их вернуть, поэтому отдельный счёт по Закону 207 здесь важен.
Путь внутрь. Если дом готов, но застройщик отказывается подписать окончательный договор, статьи 1279 и 1669 позволяют просить суд о решении, которое заменит договор, при условии что Вы выполнили свои обязательства. Срок жёсткий: 6 месяцев со дня, когда договор должен был быть подписан. Тот, кто вежливо ждёт год, теряет этот инструмент.
«Форс-мажор»: на что может сослаться застройщик
Статья 1351 определяет форс-мажор как внешнее, непредвиденное событие, которое абсолютно невозможно преодолеть или предотвратить. Задержка субподрядчика, нехватка рабочих или подорожание материалов, как правило, под это определение не подпадают.
Поэтому до подписания прочитайте пункт о форс-мажоре в Вашем договоре. Пункт, который признаёт форс-мажором «задержку получения согласований» или «погодные условия», расширяет защиту застройщика далеко за пределы закона. У такого пункта должно быть ограничение по времени.
Пять пунктов, которые стоит запросить в предварительном договоре ещё до задержки
- Точная дата передачи, дата, а не «квартал», и определённый льготный период.
- Ежедневная или ежемесячная неустойка за каждый день задержки после льготного периода.
- Право на расторжение после определённой задержки, с полным возвратом в установленный срок.
- Определённый и ограниченный по времени форс-мажор, а не открытый список.
- Взаимность. Если Вы платите проценты за просрочку платежа, застройщик тоже платит за задержку передачи.
Обо всём остальном, что должно быть в договоре, мы написали в гиде по предварительному договору в Румынии.
И честно: когда не стоит бежать в суд
Задержка на два месяца в проекте, который продвигается на площадке, – не то же самое, что пустующая стройка. Прежде чем отправлять уведомление, проверьте три вещи: идёт ли работа на площадке, продолжаются ли списания с отдельного счёта и общается ли с Вами застройщик в письменной форме.
Судебный процесс в Румынии требует времени и денег, и иногда согласованное решение с письменной компенсацией стоит больше, чем судебное решение ещё через два года. Решение нужно принимать вместе с румынским адвокатом, а не в гневе.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли в Румынии установленная законом фиксированная компенсация за задержку передачи?
Нет. В отличие от израильского Закона о продаже (квартир), в Румынии фиксированной компенсации в законе нет. Компенсация устанавливается договором, а без такого пункта ущерб нужно доказывать в суде.
Защищает ли меня Закон 207/2025 от задержек?
Только косвенно. Закон ограничивает авансы, требует отдельного счёта и предварительного договора у нотариуса, поэтому под риском находится меньше Ваших денег. Он не устанавливает ни срока передачи, ни компенсации за задержку.
Каков первый шаг, когда застройщик задерживает передачу?
Письменное уведомление согласно статье 1522 Гражданского кодекса, направленное способом, подтверждающим вручение, с указанием срока исполнения. Оно фиксирует момент нарушения и открывает путь к компенсации и расторжению.
Застройщик закончил строительство, но не подписывает окончательный договор. Что делать?
Можно просить суд о решении, которое заменит договор, согласно статье 1669, если Вы выполнили свои обязательства. Иск подаётся в течение 6 месяцев с даты, когда договор должен был быть подписан.
Можно ли перестать платить застройщику, который задерживает передачу?
Согласно статье 1556, сторона может приостановить своё исполнение в соответствующей мере, если другая сторона не исполнила обязательство. При покупке на этапе строительства это актуально прежде всего тогда, когда платёж привязан к незавершённому этапу строительства. Делайте это только после консультации с адвокатом, чтобы самим не стать нарушающей стороной.
Итог
В Румынии защита от задержки приходит не из закона. Она приходит из договора. Тот, кто подписывает без точной даты, без неустойки и без права на расторжение, в день задержки обнаружит, что единственный его инструмент – долгий иск.
Упомяну об этом один раз: в нашем проекте в Балотешти (Balotești) передача запланирована с декабря 2027 года, и мы призываем каждого покупателя проверить пункты о передаче и неустойке со своим адвокатом. Если Вы готовитесь к подписанию, у нас или у любого другого застройщика, запишитесь на 30-минутный разговор со мной, и мы вместе пройдём по пунктам о передаче в Вашем договоре. А если договор уже подписан, начните с чек-листа по закону Nordis, чтобы проверить, где находятся деньги.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники и данные: Закон 207/2025, портал румынского законодательства · Гражданский кодекс Румынии, портал законодательства · Статья 1279 Гражданского кодекса, legeaz.net · avocatnet.ro: основные положения Закона 207/2025 · lexeto.ro: юридический анализ закона Nordis · Закон о продаже (квартир), статья 5а (на иврите) · ynet, 16.11.2025 (на иврите) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR).
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Описание Гражданского кодекса и Закона 207/2025 – общее резюме по состоянию на октябрь 2026 года; обязательной является редакция, опубликованная в Monitorul Oficial. В случае задержки обратитесь к независимому румынскому адвокату, прежде чем предпринимать какие-либо шаги.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
