Legea 207/2025 limitează avansurile și impune un cont dedicat, dar nu stabilește un termen de predare și nici o despăgubire pentru întârziere.
Articolul 1522 din Codul civil: notificare scrisă, printr-un mijloc care dovedește comunicarea, cu termen de executare. De la ea se calculează daunele.
Articolul 1538: penalitatea stabilită în contract se cere fără a dovedi prejudiciul. Instanța o reduce doar dacă este vădit excesivă.
Dacă dezvoltatorul refuză să semneze contractul final, articolul 1669 permite o acțiune în 6 luni de la data la care trebuia încheiat.
Termen exact, penalitate pentru fiecare zi, drept de rezoluțiune, forță majoră limitată în timp și reciprocitate la dobândă.
Întârzierea predării în România: răspunsul scurt
În România nu există o despăgubire legală fixă pentru întârzierea predării, așa cum există în legea israeliană a vânzării de apartamente. Drepturile dumneavoastră se sprijină pe contract și pe Codul civil: o punere în întârziere formală cu termen-limită, plata despăgubirii stabilite în contract fără a fi nevoie să dovediți prejudiciul, suspendarea plăților scadente doar după o etapă neîncheiată, rezoluțiunea contractului și restituirea banilor sau o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract de vânzare, în 6 luni de la data la care acesta trebuia încheiat.
Sunt dezvoltator, așa că scriu acest articol din partea incomodă a mesei. Întârzierile se întâmplă, chiar și la dezvoltatori buni. Întrebarea este ce scrie în contractul dumneavoastră înainte să se întâmple și ce faceți a doua zi.
De ce în Israel este mai simplu
În Israel, legea vânzării (apartamente) (în ebraică) prevede la secțiunea 5A o despăgubire fixă pentru o întârziere de peste o lună: chiria unui apartament similar, care crește treptat până la de 1,5 ori pe măsură ce întârzierea se prelungește. Nu trebuie să dovediți prejudiciul. Legea a făcut deja calculul.
În România nu există un astfel de mecanism. Avocatul Ilan Leibovitch, care verifică tranzacții în România de ani de zile, a spus-o simplu într-un interviu pentru ynet în noiembrie 2025 (în ebraică): în România nu există o lege a vânzării și nici garanții ca în Israel. În România, despăgubirea pentru întârziere valorează exact cât scrie în contractul dumneavoastră, nu mai mult.
Ce vă dă Legea 207/2025 și ce nu
Legea 207/2025, numită „Legea Nordis”, este în vigoare din decembrie 2025. A schimbat situația la cumpărarea în faza de proiect, dar mai ales în privința banilor:
- Taxă de rezervare de cel mult 5% din preț, pentru o perioadă de cel mult 60 de zile, și restituire integrală în 30 de zile dacă tranzacția nu s-a încheiat din vina dezvoltatorului.
- Avansuri eșalonate: cel mult 25% până la finalizarea structurii și încă cel mult 20% până la finalizarea instalațiilor.
- Un cont bancar dedicat proiectului și o amendă de 1% din cifra de afaceri pentru folosirea banilor în alt scop (avocatnet.ro).
- Antecontract doar în formă autentică la notar, notat în cartea funciară.
Ce nu prevede legea: un termen minim de predare, o despăgubire pentru întârziere sau un calendar al construcției. Despre protecțiile ei în detaliu am scris în articolul despre ce schimbă Legea Nordis. Aici este important să înțelegeți un singur lucru: legea reduce suma aflată în risc pe durata unei întârzieri, dar nu o despăgubește.
Trusa de instrumente a Codului civil
Acestea sunt instrumentele pe care le aveți la dispoziție, potrivit Codului civil român. Numerele sunt numerele articolelor.
| Instrumentul | Temeiul legal | Ce vă oferă | Punct de atenție |
|---|---|---|---|
| Punerea în întârziere | Articolul 1522 | Un termen scris pentru executare | Se trimite prin executor judecătoresc sau prin orice mijloc care asigură dovada comunicării |
| Clauza penală | Articolele 1538, 1541 | Suma stabilită în contract, fără a dovedi prejudiciul | Instanța o reduce doar dacă este vădit excesivă |
| Excepția de neexecutare | Articolul 1556 | Puteți să nu plătiți, în măsura corespunzătoare, când cealaltă parte nu a executat | Nu pentru o neexecutare de mică însemnătate |
| Rezoluțiunea contractului | Articolele 1549, 1550, 1552 | Restituirea banilor și daune-interese | Declarația unilaterală de rezoluțiune trebuie înscrisă în cartea funciară |
| Hotărârea care ține loc de contract | Articolele 1279, 1669 | Transferul proprietății fără cooperarea dezvoltatorului | Acțiune în termen de 6 luni |
| Arvuna confirmatorie | Articolul 1544 | Rezoluțiunea și cererea dublului arvunei | Doar dacă suma plătită a fost definită ca arvună |
Pasul 1: punerea în întârziere, înainte de orice altceva
Potrivit articolului 1522, punerea în întârziere se face în scris și trebuie să acorde dezvoltatorului un termen de executare. Dacă nu ați acordat un termen, acesta poate executa „într-un termen rezonabil”. Această scrisoare stabilește momentul neexecutării, iar de acolo se calculează daunele.
Și un punct practic: dacă introduceți o acțiune fără o punere în întârziere prealabilă, articolul 1522 îi dă dezvoltatorului un termen rezonabil să execute, iar dacă execută în acest termen, cheltuielile de judecată pot cădea în sarcina dumneavoastră. O punere în întârziere este mult mai ieftină decât un proces și este condiția pentru cea mai mare parte din ce urmează.
Pasul 2: clauza penală, dacă există
Articolul 1538 prevede că penalitatea stabilită poate fi cerută fără a dovedi vreun prejudiciu. Acesta este instrumentul cel mai puternic pe care îl aveți și există doar dacă cineva l-a scris în antecontract.
Potrivit articolului 1541, instanța poate reduce penalitatea doar în două situații: când o parte din obligație a fost deja executată în folosul dumneavoastră sau când penalitatea este vădit excesivă față de prejudiciul previzibil. Chiar și atunci, penalitatea redusă trebuie să rămână superioară obligației principale.
Nu există clauză penală în contract? Puteți cere în continuare daune-interese, dar atunci trebuie să dovediți prejudiciul: chiria plătită între timp, diferențele de dobândă, cheltuielile. Este o muncă mult mai grea și mai costisitoare.
În România, despăgubirea pentru întârziere valorează exact cât scrie în contractul dumneavoastră, nu mai mult.
Pasul 3: rezoluțiunea sau hotărârea care ține loc de contract
Când întârzierea devine o problemă reală, există două căi opuse.
Calea spre ieșire. Potrivit articolelor 1550 și 1552, puteți rezolvi contractul printr-o notificare scrisă când contractul permite acest lucru sau când dezvoltatorul nu a executat până la termenul stabilit în punerea în întârziere și puteți cere rezoluțiunea și instanței. Potrivit articolului 1552, declarația de rezoluțiune trebuie înscrisă în cartea funciară pentru a fi opozabilă terților. Rezoluțiunea vă aduce banii înapoi doar dacă dezvoltatorul este în măsură să îi restituie, de aceea contul dedicat din Legea 207 contează aici.
Calea spre interior. Dacă locuința este gata, dar dezvoltatorul refuză să semneze contractul final, articolele 1279 și 1669 vă permit să cereți instanței o hotărâre care să țină loc de contract, cu condiția să vă fi îndeplinit propriile obligații. Termenul este strict: 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Cine așteaptă politicos un an pierde acest instrument.
„Forța majoră”: ce poate invoca dezvoltatorul
Articolul 1351 definește forța majoră ca un eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. O întârziere a unui subcontractor, lipsa de muncitori sau scumpirea materialelor de regulă nu se încadrează în această definiție.
De aceea, înainte de semnare, citiți clauza de forță majoră din contractul dumneavoastră. O clauză care definește „întârzierea obținerii avizelor” sau „condițiile meteo” drept forță majoră extinde protecția dezvoltatorului mult dincolo de lege. O astfel de clauză are nevoie de o limită în timp.
Cinci clauze de cerut în antecontract, înainte de orice întârziere
- Un termen de predare exact, o dată și nu un „trimestru”, și o perioadă de grație definită.
- O penalitate zilnică sau lunară pentru fiecare zi de întârziere după perioada de grație.
- Un drept de rezoluțiune după o anumită întârziere, cu restituire integrală la un termen fix.
- O forță majoră definită și limitată în timp, nu o listă deschisă.
- Reciprocitatea. Dacă dumneavoastră plătiți dobândă pentru întârzierea unei plăți, și dezvoltatorul plătește pentru întârzierea predării.
Despre tot ce mai trebuie să conțină contractul am scris în ghidul antecontractului în România.
Și sincer: când nu merită să alergați la instanță
O întârziere de două luni la un proiect care avansează pe teren nu este același lucru cu un șantier care stă gol. Înainte să trimiteți o punere în întârziere, verificați trei lucruri: dacă există activitate pe șantier, dacă tragerile din contul dedicat continuă și dacă dezvoltatorul comunică cu dumneavoastră în scris.
Un proces în România durează și costă, iar uneori o soluție amiabilă cu o despăgubire în scris valorează mai mult decât o hotărâre peste încă doi ani. Decizia trebuie luată împreună cu un avocat român, nu din furie.
Întrebări frecvente
Există în România o despăgubire legală fixă pentru întârzierea predării?
Nu. Spre deosebire de legea israeliană a vânzării de apartamente, în România nu există o despăgubire fixă prevăzută de lege. Despăgubirea se stabilește în contract, iar fără o astfel de clauză trebuie să dovediți prejudiciul în instanță.
Mă protejează Legea 207/2025 de întârzieri?
Doar indirect. Legea limitează avansurile, impune un cont dedicat și antecontractul autentic la notar, așa că o parte mai mică din banii dumneavoastră este în risc. Nu stabilește un termen de predare și nici o despăgubire pentru întârziere.
Care este primul pas când dezvoltatorul întârzie?
O punere în întârziere scrisă, potrivit articolului 1522 din Codul civil, trimisă printr-un mijloc care asigură dovada comunicării și care acordă un termen de executare. Ea stabilește momentul neexecutării și deschide calea spre despăgubire și rezoluțiune.
Dezvoltatorul a terminat construcția, dar nu semnează contractul final. Ce faceți?
Puteți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, potrivit articolului 1669, dacă v-ați îndeplinit obligațiile. Acțiunea se introduce în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Pot înceta să plătesc unui dezvoltator care întârzie?
Potrivit articolului 1556, o parte poate refuza să își execute obligația, în măsura corespunzătoare, când cealaltă parte nu a executat. La cumpărarea în faza de proiect, acest lucru este relevant mai ales când o plată este legată de o etapă de construcție neîncheiată. Faceți acest lucru doar după o verificare cu un avocat, ca să nu deveniți chiar dumneavoastră partea care nu își execută obligațiile.
Concluzia
În România, protecția împotriva întârzierii nu vine din lege. Vine din contract. Cine semnează fără un termen exact, fără penalitate și fără drept de rezoluțiune va descoperi în ziua întârzierii că singurul său instrument este un proces lung.
O spun o singură dată: în proiectul nostru din Balotești, predarea este planificată din decembrie 2027 și încurajăm fiecare cumpărător să verifice clauzele de predare și de penalitate cu propriul avocat. Dacă sunteți înainte de semnare, la noi sau la orice alt dezvoltator, programați o discuție de 30 de minute cu mine și trecem împreună prin clauzele de predare din contractul dumneavoastră. Iar dacă ați semnat deja, începeți cu lista de verificare a Legii Nordis, ca să vedeți unde se află banii.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Surse și date: Legea 207/2025, portalul legislativ · Codul civil român, portalul legislativ · Articolul 1279 din Codul civil, legeaz.net · avocatnet.ro: principalele prevederi ale Legii 207/2025 · lexeto.ro: analiza juridică a Legii Nordis · Legea israeliană a vânzării (apartamente), secțiunea 5A (în ebraică) · ynet, 16.11.2025 (în ebraică) · Uniunea Națională a Notarilor Publici (UNNPR).
Acest articol are caracter informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Descrierea Codului civil și a Legii 207/2025 este un rezumat general valabil în octombrie 2026; textul obligatoriu este cel publicat în Monitorul Oficial. În caz de întârziere, adresați-vă unui avocat român independent înaintea oricărui pas.
Acum știți mai mult.
Articolul are scop informativ general și nu reprezintă consultanță juridică, fiscală sau financiară. Înainte de orice tranzacție, consultați specialiști locali.
