העו״ד שלכם מייצג רק אתכם. מי מגן עליי, ומה מותר לעו״ד שלי לבדוק לפני שאני משלם?

עו״ד משלכם בעסקת נדל״ן רומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

נכון, וזה כך בכל עסקת נדל״ן ברומניה מול יזם. אצלנו עו״ד אילן ליבוביץ מייצג את החברה בלבד, ו-Compass לא נותנת ייצוג משפטי לרוכשים. בכל קניית דירה ברומניה או וילה, ההגנה שלכם בנויה משלושה דברים: עורך דין בלתי תלוי שאתם שוכרים ומשלמים לו, נוטריון ניטרלי שחובה בכל העברת זכות במקרקעין, והמנגנונים של חוק 207/2025. לעורך הדין שלכם מותר לבדוק הכול לפני שאתם משלמים: ההיתר, הנסח, החברה, טיוטות החוזים והחשבון שאליו הולך הכסף.

מה שאתם לא אומרים בקול

שאלו את היזמים על זה

״אם אביא עורך דין, הם יחשבו שאני לא סומך עליהם.״

״עוד כמה אלפי אירו, על עסקה שכבר כתוב בה שהיא כוללת עו״ד.״

״ומה אם העו״ד שלי ימצא משהו, ואני כבר מאוהב בווילה?״

אני מבין את שלושתם. אבל מהצד שלנו, רוכש שמגיע עם עורך דין הוא רוכש שקל יותר לעבוד איתו: הוא מבין על מה הוא חותם, ושואל את השאלות לפני ולא אחרי. ואם עורך הדין שלכם מוצא בעיה לפני החתימה, זה משא ומתן או פרידה מסודרת. אחרי החתימה, זו תביעה.

מי עושה מה בעסקה

שאלו את היזמים על זה

מי	מה הוא עושה	את מי הוא מייצג
עו״ד החברה (אילן ליבוביץ)	מנסח את מסמכי החברה ועונה בשמה	את החברה בלבד
נוטריון רומני	חוזה בנוסח רשמי, אימות זהות, רישום	אף צד, הוא ניטרלי
עו״ד רומני שלכם	בדיקת נאותות וחוות דעת בדין הרומני	אתכם
עו״ד ישראלי שלכם, אם תרצו	הסבר בעברית, תיאום, ייפוי כוח ואפוסטיל	אתכם

הנוטריון חובה, כי לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי הסכם שמעביר זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס חייב להיחתם במסמך רשמי. אבל הוא לא בודק בשבילכם את היזם, את המחיר או את מה שקורה בשטח. את חלוקת התפקידים המלאה פירטנו במאמר על בחירת עורך דין לעסקה ברומניה.

עורך דין שהיזם משלם לו הוא לא עורך הדין שלכם, גם כשהוא הגון ומקצועי. זה נכון גם לעורך הדין שלנו.

מה מותר לעורך הדין שלכם לבדוק לפני שאתם משלמים

שאלו את היזמים על זה

הכול. אין אצלנו מסמך שנגיד עליו ״זה לא בשבילכם״. אלה הנקודות שהייתי שם על השולחן שלו:

• היתר הבנייה. לפרויקט קיים היתר בנייה, ואנחנו מראים אותו. עורך הדין שלכם בודק שהוא נרשם בפנקס המקרקעין.
• הנסח. לפי חוק 207/2025, החוזה המקדים נחתם רק אצל נוטריון, ורק אחרי שההיתר נרשם ויש נסח ליחידה. את הנסח מזמינים ב-ANCPI.
• הסכם ההזמנה. עד 5% מהמחיר ועד 60 יום.
• החשבון. המקדמות נכנסות לחשבון בנק נפרד וייעודי לפרויקט, בשלבים: עד 25% בשלב השלד ועד 20% בשלב המערכות. בקשו את לוח התשלומים של הווילה שלכם בכתב, ועורך הדין שלכם יבדוק שכל תשלום צמוד לשלב בנייה שאפשר לאמת ולא עובר את התקרה.
• המחיר. ״החל מ-€299,900״, כולל מע״מ 21%, אגרת רישום, שכ״ט נוטריון ועו״ד. עורך הדין שלכם יוודא שזה כתוב בחוזה, ויזכור שהעו״ד הכלול הוא של החברה.
• המסירה. מדורגת, החל מדצמבר 2027. בקשו את השלב והמועד של הווילה שלכם בטיוטת החוזה המקדים. עורך הדין שלכם בודק מה קורה באיחור, מאיזה יום נספר פיצוי ומתי קמה זכות ביטול.
• מבנה הבעלות. ישראלי בלי דרכון אירופי לא יכול להחזיק קרקע ברומניה על שמו הפרטי (סעיף 44(2) לחוקה וסעיף 6 לחוק 312/2005). בשם פרטי: הבית כן, הקרקע רק דרך זכות סופרפיציה. דרך SRL רומנית: הכול, גם כשכל המניות בידי זר. זו החלטה אישית, ובדיוק בשבילה יש לכם עורך דין משלכם. המסלולים מפורטים במאמר על בעלות על קרקע ברומניה.
• הסכם הניהול. היזם הוא חברת הניהול אחרי המסירה. בקשו לראות את הסכם הניהול, את דמי הניהול ואת תנאי היציאה ממנו, לפני שאתם מחליטים.
• תניית השיפוט. באיזו מדינה תתנהל מחלוקת, אם תהיה. סעיף קטן בסוף החוזה, עם השלכות גדולות.

לקוחה שלנו, עדי, שקנתה עם בן זוגה, סיכמה את זה בשורה אחת: ״לקחנו עורך דין משלנו כמו שהמליצו - וזה סגר לנו את הפינה.״

מתי מכניסים אותו לתמונה

שאלו את היזמים על זה

לפני התשלום הראשון, כלומר לפני הסכם ההזמנה. עד אז הוא צריך לראות את מבנה הבעלות, את הנסח ואת פרטי החברה. לפני החוזה המקדים: את ההיתר הרשום, הנסח ליחידה, טיוטת החוזה הנוטריוני והחשבון הייעודי. לפני החוזה הסופי: שהמסירה בפועל תואמת את החוזה. את הסדר המלא תמצאו במדריך לבדיקה המשפטית לפני חתימה.

כמה זה עולה

שכר הטרחה של עורך הדין שלכם אינו כלול במחיר הווילה. ברומניה אין מחירון מחייב. נקודת ייחוס אחת: בראיון ל-ynet בנובמבר 2025 אמר עו״ד אילן ליבוביץ שליווי אצל עורכי דין ישראלים שמתמחים ברומניה עולה כ-2,000 עד 3,000 אירו, ושיש עורכי דין רומנים שגובים כ-400 אירו. אלה לא אותו שירות, ולכן השאלה היא מה כלול, לא רק כמה.

איך בודקים את זה בעצמכם

1. ודאו שעורך הדין הרומני רשום. לפי חוק 51/1995, רק מי שרשום בלשכה החברה ב-UNBR רשאי לעסוק במקצוע.
2. שאלו אותו ״מי משלם לך?״. התשובה צריכה להיות: אתם בלבד. בקשו הצהרה בכתב שהוא לא מייצג את היזם ולא מקבל ממנו עמלה.
3. חתמו על הסכם שכר טרחה מפורט: היקף העבודה, שפת הדוח, לוח זמנים ומה לא כלול.
4. תנו לו את רשימת המסמכים שלמעלה, ובקשו אותם מאיתנו בכתב.
5. בקשו דוח בדיקה כתוב לפני שאתם משלמים את דמי ההזמנה, לא ״הכול בסדר״ בטלפון.
6. לא מגיעים לחתימה? ייפוי כוח נוטריוני, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, למי שמייצג אתכם ולא את הצד השני. הפירוט במדריך לקניית דירה ברומניה.

שאלות נפוצות

עורך הדין של החברה יכול לייצג גם אותי?

לא. עו״ד אילן ליבוביץ מייצג את החברה בלבד, ו-Compass לא נותנת ייצוג משפטי לרוכשים. הוא יכול להסביר מסמך של החברה, אבל ביקורת על החוזה צריכה לבוא מעורך דין שמייצג רק אתכם.

חייבים עורך דין כדי לקנות נכס ברומניה?

לא. חובה רק נוטריון, כי העברת זכות במקרקעין נחתמת במסמך רשמי. אבל הנוטריון ניטרלי ולא בודק את היזם, את המחיר או את ההיתר בשבילכם. לכן אנחנו ממליצים במפורש על עורך דין בלתי תלוי.

ומה אם עורך הדין שלי יבקש לשנות סעיפים?

בשביל זה הוא שם. נעבור על כל בקשה בכתב. לא נבטיח מראש שסעיף מסוים ישתנה. מה שעורך הדין שלכם צריך לקבל הוא תשובה כתובה לכל הערה, כולל הסבר על מה שלא משתנה. ובכל מקרה, כדאי שזה יקרה לפני התשלום הראשון. סקירה רחבה של התהליך יש במדריך המלא לנדל״ן ברומניה.

השורה התחתונה

אנחנו אומרים את זה מראש, כי זו עובדה: עורך הדין שלנו שומר עלינו. מי ששומר עליכם הוא עורך דין שאתם בוחרים, יחד עם הנוטריון והחוק.

שאלו אותנו את השאלה הזו בפגישה, ובואו עם עורך הדין שלכם, או עם רשימת השאלות שלו. נניח את המסמכים על השולחן. והשאלה הבאה בסדרה: מה לוח הזמנים למסירה, ומה הפיצוי אם יש איחור.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני · הקוד האזרחי, סעיף 1244 · חוק 312/2005, אתר בית הנבחרים הרומני · אמנת האפוסטיל, HCCH · חוק 51/1995 על מקצוע עריכת הדין, UNBR · רשות רישום המקרקעין (ANCPI) · ynet, 16.11.2025.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. עו״ד החברה מייצג את החברה בלבד. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי.