איפה הכסף שלי יושב עד המסירה? יש נאמנות, ערבות בנקאית או ביטוח, ומי חתום עליהם?

נדל״ן בחו״ל, סיכונים והכסף שלכם עד המסירה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה אין ערבות בנקאית על כל תשלום, כמו בחוק המכר הישראלי, ואין ״נאמנות״ במובן הישראלי. בהשקעה ברומניה על הנייר, ההגנה היא חוק 207/2025: דמי שריון עד 5% ועד 60 יום, חוזה מקדים אצל נוטריון שנרשם בפנקס המקרקעין, ומקדמות שנכנסות לחשבון בנק נפרד וייעודי של הפרויקט, בשם היזם. מהחשבון מותר להוציא לפי שלבים: עד 25% מהמחיר לשלד, ואחריו עד 20% למערכות. כשבודקים נדל״ן בחו״ל, סיכונים כמו מכירה כפולה וניוד כסף בין פרויקטים הם בדיוק מה שהחוק הזה סוגר.

בישראל, מי שקונה דירה על הנייר רגיל לקבל בטוחה על כל שקל ששילם. ולכן השאלה הזו עולה אצלי כמעט בכל פגישה, ובצדק. התשובה הכנה היא שברומניה המנגנון בנוי אחרת, וכדאי להבין אותו לפני שמעבירים אירו אחד.

מה שאתם לא אומרים בקול

שאלו את היזמים על זה

״מה אם זה עוקץ כמו נורדיס?״ ״בישראל הייתי מקבל ערבות בנקאית, למה פה לא?״ ״ואולי הכסף שלי בעצם מממן להם את הבנייה?״

השאלות האלה הוגנות. בפרשת נורדיס, רוכשים רבים גילו שהדירה שלהם נמכרה גם למישהו אחר, ושהכסף כבר לא בפרויקט שלהם. את הסיפור המלא סיפרנו במאמר על הדירה שנמכרה פעמיים. הפרשה נשענה על שלוש פרצות: הסכמים פרטיים שלא נרשמו, מקדמות גבוהות בלי עוגן, וניוד כספים בין פרויקטים. החוק החדש, שבתוקף מ-11 בדצמבר 2025, סוגר כל אחת מהן.

ועל השאלה השלישית: אצלנו התשובה פשוטה. לפרויקט אין מימון בנקאי לבנייה. היזמים מימנו אותו מכספם.

נאמנות, ערבות, ביטוח: מה יש ברומניה ומה אין

שאלו את היזמים על זה

מה שאלתם	מה קיים ברומניה	מה זה אומר לכם
נאמנות	אין נאמנות במובן הישראלי. יש חשבון בנק נפרד וייעודי לפרויקט, בשם היזם	המקדמות משמשות רק לבנייה של הפרויקט הזה. שימוש למטרה אחרת: קנס של 1% מהמחזור השנתי של היזם
ערבות בנקאית	חוק 207/2025 לא מחייב ערבות על כל תשלום	ההגנה היא תקרות לפי שלב ורישום, לא ערבות
ביטוח	החוק לא מחייב ביטוח על המקדמות. הוא כן מחייב את היזם בביטוח אחריות ל-10 שנים, לתיקון נזקים אחרי קבלת הבניין, שמוצג בתחילת העבודות (קוד התכנון, סעיף 555)	הביטוח מגן על הבית, לא על המקדמות
רישום	הנוטריון מגיש את החוזה המקדים לרישום עד יום העסקים הבא	מכירה כפולה נחשפת בנסח

ומה עם ביטוח הפיקדונות? קרן ביטוח הפיקדונות הבנקאיים (FGDB) מבטחת פיקדונות לפי המפקיד, עד 100,000 אירו בכל בנק. החשבון הייעודי רשום על שם היזם, ולכן אל תניחו שהוא ״הביטוח שלכם״. שאלו את עורך הדין שלכם מה, אם בכלל, הוא מכסה מבחינתכם.

מי חתום על מה

שאלו את היזמים על זה

• הנוטריון חותם על החוזה המקדים ומגיש אותו לרישום בפנקס ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא. בלי היתר בנייה רשום בפנקס ובלי נסח ליחידה, אסור להחתים אתכם.
• היזם הוא בעל החשבון הייעודי בבנק, ומתחייב בחוזה שהמקדמות ייכנסו אליו.
• מנהל הפיקוח באתר (diriginte de șantier) חותם ״bun de plată״ על כל הוצאה מהחשבון. בלי החותמת, אסור להשתמש בכסף.
• אתם חותמים על החוזה. דרשו שיופיעו בו לוח התשלומים ומספר החשבון הייעודי.

שלוש שאלות בודקות כל יזם: באיזה בנק החשבון, על שם מי, ומי מאשר משיכות. יזם שעומד בחוק עונה עליהן בכתב.

אצלנו, לפרויקט קיים היתר בנייה, ואנחנו מציגים אותו. פרטי חשבון לא מפרסמים באתר ציבורי, וטוב שכך: זה בדיוק המידע שמתחזים מנסים לזייף. בקשו מאיתנו את שלושת הפרטים על דף, לפני כל תשלום, והשוו אותם לחוזה המקדים ולאישור מהבנק.

הכסף שלכם, שלב אחרי שלב

שאלו את היזמים על זה

חשוב לדייק: החוק לא קובע כמה תשלמו בכל שלב. הוא קובע כמה היזם רשאי להוציא מהחשבון.

1. שריון: עד 5% מהמחיר, לעד 60 יום. חריגה מהתקרה פוסלת את ההסכם. אם לא נחתם חוזה מקדים באשמתו הבלעדית של היזם, הוא מחזיר הכול בתוך 30 יום.
2. חוזה מקדים אצל נוטריון, שנרשם בדף היחידה שלכם.
3. שלד: מהחשבון מותר להוציא עד 25% מהמחיר.
4. מערכות: רק אחרי סיום השלד, עד 20% נוספים.
5. היתרה, לקראת הסיום והחוזה הסופי. המסירה אצלנו מדורגת, החל מדצמבר 2027.

את לוח התשלומים עצמו קובע החוזה, ואותו בקשו לראות בטיוטה. תשובה טובה: כל תשלום קשור לשלב שאפשר לאמת בחותמת של מנהל הפיקוח, וכולם נכנסים לחשבון הייעודי. ומי שמממן עד 70% במשכנתא מבנק רומני, בכפוף לאישור הבנק, צריך לקבל בכתב באיזה שלב הבנק מעביר את חלקו ולאיזה חשבון. התשובה צריכה להתאים ללוח שבחוזה.

איך בודקים את זה בעצמכם

1. בקשו בכתב את שם הבנק, את שם בעל החשבון ואת מספר החשבון הייעודי, ואישור מהבנק על קיומו.
2. בקשו את שם מנהל הפיקוח באתר שחותם על ההוצאות.
3. השוו את מספר החשבון בחוזה המקדים לכל הוראת תשלום. פרטי חשבון ״חדשים״ במייל: עוצרים ומתקשרים.
4. כמה ימים אחרי החתימה, הוציאו נסח של היחידה באתר ePay של ANCPI, ב-20 לאו, ובדקו שהחוזה המקדים, או הבקשה לרשום אותו, מופיעים בו.
5. בדקו את חברת היזם במרשם החברות (ONRC) ובעלון הליכי חדלות הפירעון.
6. לפני תשלום של שלב, בקשו את אישור מנהל הפיקוח על השלמת השלב.
7. תנו לעורך דין משלכם לקרוא את החוזה. עו״ד אילן ליבוביץ, מומחה בנדל״ן בינלאומי שליווה מעל 300 עסקאות, מייצג את החברה בלבד, לא אתכם.

את כל הבדיקות לפני חתימה ריכזנו בצ׳קליסט חוק נורדיס, ואת סימני האזהרה הכלליים במאמר נדל״ן בחו״ל, סיכונים ודגלים אדומים.

מה החוק לא נותן לכם

הגינות מחייבת לומר גם את זה. החוק מגן על המסלול של הכסף, אבל לא מבטיח שהבנייה תסתיים, לא קובע פיצוי קבוע על איחור, ולא אומר אם המחיר הוגן. מה קורה אם יזם נתקע באמצע, נענה בשאלה הבאה בסדרה. ומה עוד כדאי לדרוש בכתב בהשקעה ברומניה, מעבר לחוק, ריכזנו בארבע התחייבויות.

שאלות נפוצות

יש ברומניה ערבות בנקאית כמו בחוק המכר?

לא כחובה. חוק 207/2025 לא מחייב ערבות על כל תשלום. במקומה יש תקרות על השימוש בכסף לפי שלבי הבנייה, חשבון בנק ייעודי לפרויקט, חוזה מקדים נוטריוני ורישום בפנקס המקרקעין.

מה קורה לדמי השריון אם העסקה לא יוצאת לפועל?

דמי השריון מוגבלים ל-5% מהמחיר ול-60 יום. אם לא נחתם חוזה מקדים באשמתו הבלעדית של היזם, הוא מחזיר את הכסף במלואו בתוך 30 יום. חריגה מהתקרה פוסלת את ההסכם.

בהשקעה ברומניה על הנייר, מותר לשלם לחשבון הרגיל של החברה?

לא. המקדמות צריכות להיכנס לחשבון הייעודי של הפרויקט, ודרשו שמספרו יופיע בחוזה. בקשה ״תעבירו לחשבון החברה״ היא דגל אדום.

השורה התחתונה

השאלה ״איפה הכסף שלי?״ היא לא חוסר אמון. היא בדיוק השאלה שהחוק הרומני החדש נבנה כדי לענות עליה.

בפגישה איתנו, שאלו אותה כך: ״באיזה בנק יושב הכסף, על שם מי, ומי מאשר כל משיכה?״. נענה בכתב, ותיקחו את התשובה לעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: חוק 207/2025, פורטל החקיקה הרומני · קוד התכנון, חוק 169/2026, סעיפים 422 ו-555, Monitorul Oficial 661 מ-10.08.2026 · רשות הקדסטר ורישום המקרקעין של רומניה (ANCPI) · ePay ANCPI, הזמנת נסח אונליין · קרן ביטוח הפיקדונות הבנקאיים (FGDB) · מרשם החברות של רומניה (ONRC).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. תיאור חוק 207/2025 הוא תמצית כללית; הנוסח המחייב הוא זה שפורסם ב-Monitorul Oficial. לפני תשלום מומלץ להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי שמייצג אתכם בלבד.