על שם מי תירשם הקרקע, ומה בדיוק אני מקבל ביום החתימה אם אין לי דרכון אירופי?

רכישת נדל״ן ברומניה בלי דרכון אירופי: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

הבית נרשם על שמכם. הקרקע לא. לפי סעיף 44(2) לחוקה הרומנית וסעיף 6 לחוק 312/2005, מי שאינו אזרח האיחוד האירופי לא מחזיק קרקע ברומניה על שמו הפרטי. ברכישת נדל״ן ברומניה על שם פרטי, הקרקע מגיעה אליכם בזכות סופרפיציה (Superficie), שנרשמת על שמכם בפנקס המקרקעין. דרך חברה רומנית (SRL) נרשם הכול. ומי ששואל על קניית דירה ברומניה ואזרחות: אזרחות של האיחוד משנה רק את הקרקע. ביום החתימה על החוזה המקדים עוד לא מקבלים בעלות, אלא חוזה נוטריוני רשום.

זו השאלה שרוכשים הכי מתביישים לשאול, כי היא נשמעת להם בסיסית מדי. היא לא בסיסית. מי שמתחיל לבדוק נדל״ן ברומניה מגלה מהר שהיא קובעת מה תוכלו לעשות עם הווילה בעוד עשר שנים: למכור, למשכן, להוריש.

מה שאתם לא אומרים בקול

שאלו את היזמים על זה

״רגע, אז אני משלם על בית שעומד על קרקע של מישהו אחר?״ ״ומה אם יום אחד יגידו לי שהקרקע לא שלי?״ ובבית, בן או בת הזוג שואלים את מה שאתם לא שואלים בפגישה: ״למה לקנות בית בלי האדמה שמתחתיו?״

הפחד מובן, אבל הוא נשען על הנחה ישראלית: שזכות שאינה ״בעלות״ היא זכות חלשה. ברומניה, זכות סופרפיציה היא זכות קניינית שנרשמת על שמכם ב-Cartea Funciară, פנקס המקרקעין שמנהלת ANCPI. לפי סעיף 694 לקוד האזרחי הרומני היא ניתנת לתקופה של עד 99 שנים, וניתנת לחידוש. לפי סעיף 695(4) אפשר למכור אותה או לשעבד אותה, יחד עם הבית.

והמבחן הפשוט ביותר הוא לא מה שאני אומר, אלא מה שהבנק עושה: הפרויקט שלנו אושר למשכנתאות בבנק רומני. גוף שכל עסקו הוא הערכת בטוחות בחן אותו, והאישור לכל רוכש נבדק בנפרד.

שלושה מסלולים, ומה נרשם בכל אחד

שאלו את היזמים על זה

מסלול	הבית	הקרקע	מה צריך לדעת
על שמכם, בלי דרכון אירופי	רשום על שמכם	זכות סופרפיציה רשומה על שמכם	המסלול הפשוט לרוכש פרטי של וילה אחת
חברה רומנית (SRL)	על שם החברה	על שם החברה, גם כשכל המניות בידי זר	הנהלת חשבונות, מס חברות, מס דיבידנד של 16% ודיווח בישראל
אזרחות של מדינה באיחוד	רשום על שמכם	רשומה ישירות על שמכם	תהליך נפרד, שלא תלוי בקניית הנכס

את ההבדלים בין המסלולים פירטנו במאמר על בעלות על קרקע ברומניה. כאן חשוב דבר אחד: הבחירה ביניהם היא החלטה אישית, של ירושה, מס, מספר נכסים ומי במשפחה מחזיק דרכון.

אנחנו לא מחליטים אותה בשבילכם, וגם לא עורך הדין שלנו. עו״ד אילן ליבוביץ, מומחה בנדל״ן בינלאומי שליווה מעל 300 עסקאות, מייצג את החברה בלבד. את המבנה בוחרים עם עורך דין שמייצג רק אתכם, לפני החתימה ולא אחריה.

מה בדיוק מקבלים ביום החתימה

שאלו את היזמים על זה

בווילה שנבנית יש שלוש חתימות, וכל אחת נותנת לכם משהו אחר:

1. הסכם שריון. לפי חוק 207/2025, עד 5% מהמחיר ועד 60 יום. זו שמירת מקום, לא זכות בנכס.
2. חוזה מקדים אצל נוטריון. הוא נחתם רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס ויש ליחידה שלכם נסח משלה. הנוטריון מגיש אותו לרישום ביום החתימה, או לכל המאוחר ביום העסקים הבא, ומאז כל מי שיוציא נסח יראה שהיחידה מובטחת לכם.
3. חוזה סופי ורישום. אחרי סיום הבנייה. רק אז נרשמת על שמכם הבעלות על הבית, ולצדה זכות הסופרפיציה בקרקע.

ביום החתימה על החוזה המקדים אתם עוד לא בעלים. אתם מקבלים התחייבות נוטריונית רשומה, והבעלות נרשמת על שמכם רק בחוזה הסופי.

המסירה אצלנו מדורגת, החל מדצמבר 2027. המחיר, החל מ-€299,900, כולל מע״מ 21%, אגרת רישום, שכ״ט נוטריון ועו״ד, כך שעלויות הרישום עצמו כבר בפנים. מה עוד נכלל, ומה לא, בעלויות של רכישת נדל״ן ברומניה, ריכזנו בטבלה אחת.

בפרויקט שלנו: מה נרשם על שם הרוכש

שאלו את היזמים על זה

ב-Compass on the Lake, 29 וילות על אגם בבלוטשט, רוכש בלי דרכון אירופי שקונה על שמו הפרטי נכנס למסלול הראשון בטבלה: הבית על שמו, והקרקע בזכות סופרפיציה. לפרויקט קיים היתר בנייה, ואנחנו מציגים אותו.

את תנאי הזכות אל תקבלו בעל פה, לא מאיתנו ולא מאף יזם. בקשו אותם בטיוטת החוזה:

• התקופה. החוק מתיר עד 99 שנים. תשובה טובה: מספר שנים כתוב, והתייחסות לחידוש.
• התמורה. לפי סעיף 697 לקוד האזרחי, כשהזכות ניתנה בתשלום והחוזה שותק, משלמים כל חודש סכום השווה לשכירות בשוק. תשובה טובה: כתוב במפורש שהזכות ניתנת ללא תמורה (cu titlu gratuit), או הסכום המדויק.
• של מי הקרקע. היא נשארת בבעלות מי שרשום כבעליה, ואתם מקבלים זכות רשומה עליה. לפי סעיף 696 אפשר לאכוף אותה כלפי כל אדם, גם כלפי בעל הקרקע.

איך בודקים את זה בעצמכם

1. בקשו את טיוטת החוזה המקדים ומצאו בה שני סעיפים: מה נרשם על שמכם, ובאיזו זכות הקרקע. המילה Superficie צריכה להופיע במפורש, עם התקופה ועם התשובה לשאלה אם יש עליה תשלום.
2. בקשו את מספר הנסח של היחידה שלכם, והזמינו נסח בעצמכם באתר ePay של ANCPI, ב-20 לאו.
3. קראו את חלק II ואת חלק III. מי הבעלים הרשום, והאם רשומים שעבודים. איך קוראים כל חלק, במדריך לנסח מפנקס המקרקעין.
4. כמה ימים אחרי החתימה אצל הנוטריון, הוציאו נסח חדש. החוזה המקדים, או הבקשה לרשום אותו, צריכים להופיע בו.
5. ביום החוזה הסופי, ודאו שבנסח מופיעים שני רישומים על שמכם: הבעלות על הבית, וזכות הסופרפיציה בקרקע.
6. החליטו על המבנה, פרטי, SRL או דרך אזרחות, עם עורך דין משלכם. לא עם עורך הדין של היזם.

שאלות נפוצות

ישראלי יכול לרשום קרקע ברומניה על שמו?

לא על שמו הפרטי, כל עוד אין לו אזרחות של מדינה באיחוד. סעיף 44(2) לחוקה וסעיף 6 לחוק 312/2005 מגבילים זאת. הבית נרשם על שמו והקרקע בזכות סופרפיציה, או שהכול נרשם על שם חברה רומנית שבבעלותו.

קניית דירה ברומניה: אזרחות רומנית משנה משהו?

כדי לקנות לא צריך אזרחות. מה שמשתנה הוא הקרקע: אזרח של האיחוד, כולל מי שקיבל אזרחות רומנית מכוח הורים או סבים, רושם אותה ישירות על שמו. על הזכאות ועל התהליך כתבנו במאמר על אזרחות רומנית לישראלים.

אפשר לקחת משכנתא על וילה עם זכות סופרפיציה?

כן. סעיף 695(4) לקוד האזרחי מתיר לשעבד את הזכות בקרקע יחד עם הבית. לתושבי חוץ המימון הוא עד 70% מבנק רומני, בכפוף לאישור הבנק, וההון העצמי 30% לפחות.

השורה התחתונה

השאלה ״של מי הקרקע?״ היא לא שאלה מביכה. היא השאלה שקובעת אם קניתם זכות רשומה או הבטחה.

בפגישה איתנו, שאלו אותה בדיוק כך: ״על שם מי תירשם הקרקע, ומה אקבל ביום החתימה?״. נראה לכם את הסעיף בחוזה ואת הנסח, ותיקחו את שניהם לעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: מאגר החקיקה הרומני: החוקה, חוק 312/2005, הקוד האזרחי וחוק 207/2025 · רשות הקדסטר ורישום המקרקעין של רומניה (ANCPI) · ePay ANCPI, הזמנת נסח אונליין · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · PwC: סיכומי המס של רומניה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. בחירת מבנה ההחזקה היא החלטה אישית, ולפני חתימה מומלץ להתייעץ עם עורך דין בלתי תלוי שמייצג אתכם בלבד.