Romanya'da bir mülk sattınız: parayı gecikmeden İsrail'e nasıl getirirsiniz?

Satış gelirini İsrail'e geri getirmek: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'daki bir mülkün satışından elde edilen para, Romanya noterinin işlem değerinin %3'ü ya da %1'i tutarındaki satış vergisini tahsil etmesinin ardından banka havalesiyle İsrail'e döner. Transferin sorunsuz geçip geçmeyeceğini belirleyen şey bir belge dosyasıdır: orijinal satın alma sözleşmesi, o zaman yapılan ödemelerin kanıtı, satış sözleşmesi, Romanya'da ödenen vergiye ilişkin belge ve banka belgeleri. İsrail'de satış 30 gün içinde 1399 sayılı formla bildirilir ve kazanç üzerinden, Romanya vergisi için yapılan mahsup düşülerek vergi ödenir.

Yatırımcılar bana bir mülkten çıkışı sorduğunda genellikle fiyatı sorarlar. Ben onlardan paranın güzergâhını da düşünmelerini isterim. Parayı geri getirme dosyası, sattığınız gün değil, satın aldığınız gün başlar.

Satın aldığınız günden itibaren nelerin saklanacağı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail'deki banka paranın nereden geldiğini soracak. Cevap “bir mülk satışından”dır ve bir sonraki soru “peki onu nasıl satın aldınız?” olacaktır. İlk günden itibaren şunları saklayın:

1. Noter onaylı satış sözleşmesi ve varsa ön sözleşme.
2. Satın alma için yaptığınız her ödeme için transfer teyitleri (SWIFT MT103).
3. Varsa konut kredisi belgeleri ve kapatıldığına dair teyit.
4. Romanya'da ödenen vergilerin makbuzları: yıllık emlak vergisi, mülkü kiraya verdiyseniz kira geliri vergisi.
5. Mülk ve ondan elde edilen gelir için İsrail'de verdiğiniz beyannameler.

Girişte, yani paranın Romanya'ya ilk etapta nasıl gittiğini Romanya'ya para transferi rehberinde yazdık.

Romanya tarafı: satış gününde neler olur

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Satış sözleşmesi bir Romanya noteri önünde imzalanır. Parayı geri getirmek için üç şey önemlidir:

• Satış vergisi yerinde tahsil edilir. Romanya Vergi Kanunu'nun (227/2015 sayılı Kanun) 111. maddesi uyarınca bireyler, mülkü üç yıla kadar elde tutmuşlarsa işlem değerinin %3'ünü, üç yıldan sonra %1'ini öder. Noter vergiyi imza günü hesaplar ve tahsil eder. Ayrıntılar Romanya'da mülk satarken vergi makalesinde.
• Yerel borcu olmadığına dair belge. Mali Usul Kanunu'nun 159. maddesi uyarınca satıcı, yerel yönetimden bir vergi belgesi (certificat de atestare fiscală) sunar veya noter durumu elektronik olarak kontrol eder. Avocatnet'e göre 25 Şubat 2026'dan beri, 7/2026 sayılı Acil Durum Kararnamesi uyarınca bu gereklilik alıcı için de geçerlidir ve belgeleri olmayan bir sözleşme geçersizdir.
• Banka havalesiyle ödeme. 70/2015 sayılı Kanun uyarınca bireyler arasındaki nakit ödemeler işlem başına 50.000 ley (RON) ile sınırlıdır ve mülk büyüklüğündeki tutarlar zaten havale ile ödenir. Fiyatın tam olarak hangi hesaba, sizin adınıza ödeneceğini belirten bir sözleşme, sonraki her aşamayı kolaylaştırır.

Noterden sözleşmenin bir kopyasını ve tahsil edilen verginin belgesini isteyin. İsrail'deki banka ve İsrail Vergi İdaresi ilk olarak bu iki belgeyi isteyecektir.

Paranın gideceği yer: Romanya ya da İsrail hesabı

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İki seçenek var:

Güzergâh	Avantaj	Dezavantaj
Alıcı Romanya'daki hesabınıza öder ve siz İsrail'e transfer edersiniz	Romanya'da kapatılacak ödemeler olduğunda size uygundur: konut kredisi, faturalar, vergi	İki transfer ve her iki bankada kontroller
Alıcı doğrudan İsrail'deki hesabınıza öder	Tek transfer	İsrail bankası yabancı bir alıcıdan yüksek bir tutar alır ve dosyanın tamamını isteyecektir

İsrail, Tek Avro Ödemeler Alanı'nın (SEPA) parçası değildir; bu yüzden İsrail'e transfer, iki tarafta da ücretleri olan uluslararası bir transferdir. Romanya'da bankalar ve noterler kara para aklamanın önlenmesine ilişkin 129/2019 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlüsüdür; bu yüzden o tarafta da sorular sorulabilir.

İsrail tarafı: banka

Bu konuyu geliştiricilere sorun

İsrail'deki bankalar, Kara Para Aklamanın Önlenmesi Kanunu ve bankacılık kuruluşları için geçerli talimat uyarınca müşterisini tanımak ve olağandışı hareketleri incelemekle yükümlüdür. Yurt dışından tek seferde gelen yüksek bir tutar, tam olarak incelenen türden bir harekettir.

Banka için neler hazırlanmalı:

• Satış sözleşmesi ve noterin vergiye ilişkin belgesi.
• Orijinal satın alma sözleşmesi ve o zaman yapılan transferlerin kanıtı.
• Para bir Romanya hesabından geçtiyse, gelirin girdiğini gösteren hesap özetleri.
• İşlemi açıklayan kısa bir mektup: ne satıldı, ne zaman ve kime.

İşe yarayan bir ipucu: transfer çıkmadan önce bankacınızla iletişime geçin, dosyayı önceden gönderin ve eksik bir şey olup olmadığını sorun. Bankanın beklediği bir transfer, onu şaşırtan bir transferden daha hızlı geçer.

İsrail tarafı: Vergi İdaresi

İsrail Vergi İdaresi'nin hizmet sayfasına (İbranice) göre İsrail dışındaki bir gayrimenkulün satışı, Gelir Vergisi Kararnamesi'nin 91. maddesi uyarınca bildirim gerektirir:

1. 1399 sayılı form satış tarihinden itibaren 30 gün içinde, her mülk için ayrı bir form olarak verilir.
2. Sermaye kazancı vergisi beyanla birlikte ödenir.
3. Form ayrıca o yılın yıllık beyannamesinin (1301) eki olarak verilir.

İsrail mukimi genellikle gerçek kazanç üzerinden %25 öder ve vergi anlaşması uyarınca Romanya'da ödenen vergi için mahsup alır. Bunun pratikte nasıl işlediği vergi anlaşması rehberinde. Euro ile satın alınan bir mülk için kazancın hesaplanmasına dair özel kurallar vardır; bu yüzden hesabın kendisini satıştan sonra değil, satıştan önce bir vergi danışmanıyla yapmaya değer.

Şekele çevirmek: bir karar daha

Euro'lar geldiğinde hemen çevirebilir ya da yabancı para hesabında tutabilirsiniz. Burada tek bir doğru cevap yok, ama bir kural var: size sunulan kuru aynı günkü İsrail Bankası temsili kuruyla karşılaştırın. Kur riskinin yönetimi için euro ile ödeyip şekel ile kazanmak makalesine bakın.

Karardan hesabınızdaki paraya adımların sırası

Aşama	Ne yaparsınız	Ne zaman
Satıştan önce	Her iki ülkedeki vergiyi bir danışmanla hesaplayın, satın alma dosyasını toplayın	İlan vermeden önce
İmza	Noter, yerel vergi belgeleri, satış vergisinin tahsili	İmza günü
Gelir	Sözleşmede belirtilen hesaba transfer	Sözleşmeye göre
İsrail'deki banka	Dosyayı önceden gönderin, transferi alın	Transferden önce
Vergi İdaresi	1399 sayılı form ve verginin ödenmesi	Satıştan sonraki 30 gün içinde
Yıllık beyanname	Formu 1301 sayılı beyannameye ekleyin	Ertesi yıl

Sık sorulan sorular

Romanya'da mülk satarken ne kadar vergi ödenir?

Bireyler, Vergi Kanunu'nun 111. maddesi uyarınca, mülkü üç yıla kadar elde tutmuşlarsa işlem değerinin %3'ünü, üç yıldan sonra ise %1'ini öder. Noter vergiyi imza günü hesaplar ve tahsil eder.

Romanya'daki bir mülkün satışını İsrail'de bildirmeniz gerekir mi?

Evet. İsrail Vergi İdaresi'ne göre İsrail dışındaki bir gayrimenkulün satışı, satıştan sonraki 30 gün içinde 1399 sayılı formla bildirilir ve kazanç üzerindeki vergi aynı anda ödenir. Form ayrıca yıllık beyannameye eklenir. Vergi anlaşması uyarınca Romanya'da ödenen vergi için mahsup alırsınız.

İsrail'deki banka transferi neden geciktirebilir?

Çünkü banka, olağandışı hareketler açısından fon kaynağını kontrol etmekle yükümlüdür ve yurt dışından gelen yüksek bir tutar tam olarak budur. Satış sözleşmesi, satın alma sözleşmesi, transfer teyitleri ve vergi belgesiyle gelen ve bunları önceden gönderen biri kontrolü kısaltır.

Romanya'daki bir mülkü oraya uçmadan satabilir misiniz?

Evet, apostilli ve Romence yeminli tercümesi olan noter vekâletnamesi ile. Vekâletname, satma, imzalama ve geliri hesabınıza alma yetkisini açıkça içermelidir.

Mülk üzerinde hâlâ konut kredisi varsa ne olur?

O zaman gelirin bir kısmı önce krediyi kapatmak ve takyidatı kaldırmak için Romanya bankasına gider. İmzadan önce bankadan bir kapatma bildirimi isteyin ve sözleşmede ödemenin nasıl bölüneceğinin belirtildiğinden emin olun.

Sonuç

Romanya'daki bir satıştan parayı geri getirmek, dosya hazırsa sorun değildir. Satış vergisi noterde tahsil edilir, İsrail'deki banka zincirin tamamını görmek ister ve Vergi İdaresi 30 gün içinde 1399 sayılı formu bekler. Belgeleri ilk günden saklayanlar gecikmesiz çıkar.

Romanya'da bir satın alma planlıyor ve şimdiden çıkışı düşünüyorsanız ya da bir satış planlıyorsanız, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Belge listesini ve adımların sırasını birlikte hazırlayalım, vergi danışmanınız için soruları da hazırlayalım.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar ve veriler: İsrail Vergi İdaresi, varlık satışı bildirimi (1399 sayılı form) (İbranice) · Romanya mevzuat portalı (227/2015 sayılı Kanun, madde 111; 70/2015 sayılı Kanun; 129/2019 sayılı Kanun) · Avocatnet, 7/2026 sayılı Acil Durum Kararnamesi uyarınca alıcı ve satıcı için vergi belgesi · Romanya vergi idaresi (ANAF) · Romanya Noterler Birliği (UNNPR) · İsrail Bankası · PwC Tax Summaries, Romanya.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Yabancı parayla satın alınan bir mülk için İsrail vergi hesabı kişisel durumunuza bağlıdır ve en iyisi satıştan önce bir vergi danışmanıyla yapılır.