מכרתם נכס ברומניה: איך מחזירים את הכסף לישראל בלי עיכובים?

החזרת כספי מכירה לישראל: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כסף ממכירת נכס ברומניה חוזר לישראל בהעברה בנקאית, אחרי שהנוטריון הרומני גבה את מס המכירה, 3% או 1% משווי העסקה. מה שקובע אם ההעברה תעבור חלק הוא תיק מסמכים: חוזה הקנייה המקורי, הוכחות התשלום אז, חוזה המכירה, אישור על המס ששולם ברומניה ומסמכי הבנק. בישראל מדווחים על המכירה בטופס 1399 תוך 30 יום ומשלמים את המס על הרווח, בניכוי זיכוי על המס הרומני.

כשמשקיעים שואלים אותי על יציאה מהנכס, הם בדרך כלל שואלים על המחיר. אני מבקש מהם לחשוב גם על המסלול של הכסף. התיק להחזרת הכסף מתחיל להיבנות ביום הקנייה, לא ביום המכירה.

מה שומרים כבר מיום הקנייה

שאלו את היזמים על זה

הבנק בישראל ישאל מאיפה הגיע הכסף. התשובה היא ״ממכירת נכס״, והשאלה הבאה תהיה ״ואיך קניתם אותו?״. שמרו, מהיום הראשון:

1. חוזה המכר הנוטריוני וחוזה מקדים, אם היה.
2. אישורי העברה (SWIFT MT103) על כל תשלום ששילמתם בקנייה.
3. אישורי משכנתא, אם הייתה, ואישור על סילוקה.
4. קבלות על מסים ששולמו ברומניה: מס נכס שנתי, מס על שכירות אם השכרתם.
5. הדוחות שהגשתם בישראל על הנכס ועל הכנסה ממנו.

על הצד של הכניסה, איך הכסף עבר לרומניה מלכתחילה, כתבנו במדריך להעברת כספים לרומניה.

הצד הרומני: מה קורה ביום המכירה

שאלו את היזמים על זה

החתימה על חוזה המכר נעשית אצל נוטריון רומני. שלושה דברים חשובים להחזרת הכסף:

• מס המכירה נגבה במקום. לפי סעיף 111 לקוד המס הרומני (חוק 227/2015), יחיד משלם 3% משווי העסקה אם החזיק עד שלוש שנים, ו-1% אחרי כן. הנוטריון מחשב וגובה את המס ביום החתימה. פירוט במאמר על מס במכירת נכס ברומניה.
• אישור היעדר חובות מקומיים. לפי סעיף 159 לקוד הפרוצדורה הפיסקלית, המוכר מציג תעודת אישור מס (certificat de atestare fiscală) מהרשות המקומית, או שהנוטריון בודק את המצב באופן אלקטרוני. לפי Avocatnet, מאז 25 בפברואר 2026, לפי צו חירום 7/2026, הדרישה חלה גם על הקונה, וחוזה בלי האישורים בטל.
• התשלום בהעברה בנקאית. תשלום במזומן בין יחידים מוגבל ל-50,000 ליי לעסקה לפי חוק 70/2015, ובסכומים של נכס ממילא מדובר בהעברה. חוזה שבו כתוב לאיזה חשבון בדיוק משולם המחיר, על שמכם, הוא חוזה שמקל על כל השלבים הבאים.

בקשו מהנוטריון עותק של החוזה ואת האישור על המס שנגבה. אלה שני המסמכים שהבנק בישראל ורשות המסים יבקשו ראשונים.

לאן הכסף נכנס: חשבון רומני או ישראלי

שאלו את היזמים על זה

יש שתי אפשרויות:

מסלול	יתרון	חיסרון
הקונה משלם לחשבון שלכם ברומניה, ואתם מעבירים לישראל	מתאים כשיש תשלומים לסגור ברומניה: משכנתא, חשבונות, מס	שתי העברות, ובדיקה בשני הבנקים
הקונה משלם ישירות לחשבון שלכם בישראל	העברה אחת	הבנק הישראלי מקבל סכום גדול מקונה זר, ויבקש את כל התיק

ישראל אינה חלק מאזור התשלומים האירופי (SEPA), ולכן ההעברה לישראל היא העברה בינלאומית, עם עמלות בשני הצדדים. ברומניה, הבנקים והנוטריונים הם גורמים מדווחים לפי חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון, כך שגם בצד הזה עשויים לשאול שאלות.

הצד הישראלי: הבנק

שאלו את היזמים על זה

בנקים בישראל מחויבים, לפי חוק איסור הלבנת הון והצו שחל על התאגידים הבנקאיים, להכיר את הלקוח ולבדוק פעילות חריגה. סכום גדול שנכנס מחו״ל בבת אחת הוא בדיוק סוג הפעילות שנבדק.

מה מכינים לבנק:

• חוזה המכירה ואישור הנוטריון על המס.
• חוזה הקנייה המקורי והוכחות ההעברה אז.
• אם הכסף עבר דרך חשבון רומני, דפי החשבון שמראים את כניסת התמורה.
• מכתב קצר שמסביר את העסקה: מה נמכר, מתי ולמי.

טיפ שעובד: פנו לבנקאי שלכם לפני שההעברה יוצאת, שלחו את התיק מראש ושאלו אם חסר משהו. העברה שהבנק ציפה לה עוברת מהר יותר מהעברה שהפתיעה אותו.

הצד הישראלי: רשות המסים

לפי דף השירות של רשות המסים, מכירה של נדל״ן מחוץ לישראל חייבת בהודעה לפי סעיף 91 לפקודת מס הכנסה:

1. טופס 1399 מוגש תוך 30 יום ממועד המכירה, טופס נפרד לכל נכס.
2. המס על רווח ההון משולם במקביל להגשה.
3. הטופס משמש גם נספח לדוח השנתי (1301) של אותה שנה.

תושב ישראל משלם בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי, ומקבל זיכוי על המס ששילם ברומניה, מכוח אמנת המס. איך זה עובד בפועל, במדריך לאמנת המס. בנכס שנקנה באירו יש כללים מיוחדים לחישוב הרווח, ולכן את החישוב עצמו כדאי לעשות עם יועץ מס לפני המכירה, לא אחריה.

ההמרה לשקלים: עוד החלטה אחת

כשהאירו מגיע, אפשר להמיר מיד או להשאיר אותו בחשבון מט״ח. אין כאן תשובה נכונה אחת, אבל יש כלל: השוו את השער שמציעים לכם לשער היציג של בנק ישראל באותו יום. על ניהול סיכון השער, במאמר על תשלומים באירו והכנסה בשקלים.

סדר הפעולות, מההחלטה ועד הכסף בחשבון

שלב	מה עושים	מתי
לפני המכירה	חישוב מס בשתי המדינות עם יועץ, איסוף תיק הקנייה	לפני שמפרסמים
חתימה	נוטריון, אישורי מס מקומיים, גביית מס המכירה	יום החתימה
התמורה	העברה לחשבון שבחוזה	לפי החוזה
הבנק בישראל	שליחת התיק מראש, קבלת ההעברה	לפני ההעברה
רשות המסים	טופס 1399 ותשלום המס	תוך 30 יום מהמכירה
הדוח השנתי	צירוף הטופס לדוח 1301	בשנה שאחרי

שאלות נפוצות

כמה מס משלמים ברומניה כשמוכרים נכס?

יחיד משלם 3% משווי העסקה אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו-1% אחרי שלוש שנים, לפי סעיף 111 לקוד המס. הנוטריון מחשב וגובה את המס ביום החתימה.

צריך לדווח בישראל על מכירת נכס ברומניה?

כן. לפי רשות המסים, מכירת נדל״ן מחוץ לישראל מדווחת בטופס 1399 תוך 30 יום מהמכירה, והמס על הרווח משולם במקביל. הטופס מצורף גם לדוח השנתי. על המס הרומני מקבלים זיכוי מכוח אמנת המס.

למה הבנק בישראל עלול לעכב את ההעברה?

כי הבנק מחויב לבדוק את מקור הכספים בפעילות חריגה, וסכום גדול מחו״ל הוא כזה. מי שמגיע עם חוזה המכירה, חוזה הקנייה, אישורי ההעברה ואישור המס, ושולח אותם מראש, מקצר את הבדיקה.

אפשר למכור נכס ברומניה בלי לטוס?

כן, באמצעות ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום מוסמך לרומנית. ייפוי הכוח צריך לכלול במפורש את הסמכות למכור, לחתום ולקבל את התמורה לחשבון שלכם.

מה אם עדיין יש משכנתא על הנכס?

אז חלק מהתמורה הולך קודם לבנק הרומני לסילוק ההלוואה ולמחיקת השעבוד. בקשו מהבנק מכתב יתרה לסילוק לפני החתימה, וודאו שהחוזה מפרט איך מתחלק התשלום.

השורה התחתונה

החזרת הכסף ממכירה ברומניה היא לא בעיה, אם התיק מוכן. מס המכירה נגבה אצל הנוטריון, הבנק בישראל צריך לראות את כל השרשרת, ורשות המסים מחכה לטופס 1399 תוך 30 יום. מי ששומר את המסמכים מהיום הראשון, יוצא בלי עיכובים.

אם אתם מתכננים קנייה ברומניה וחושבים כבר על היציאה, או מתכננים מכירה, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נבנה יחד את רשימת המסמכים ואת סדר הפעולות, ונכין את השאלות ליועץ המס שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: רשות המסים בישראל, הודעה על מכירת נכס (טופס 1399) · פורטל החקיקה הרומני (חוק 227/2015, סעיף 111; חוק 70/2015; חוק 129/2019) · Avocatnet, תעודת אישור מס לקונה ולמוכר לפי צו חירום 7/2026 · רשות המסים הרומנית (ANAF) · איגוד הנוטריונים של רומניה (UNNPR) · בנק ישראל · PwC Tax Summaries, Romania.

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. חישוב המס בישראל על נכס שנקנה במטבע חוץ תלוי בנתונים האישיים שלכם, ומומלץ לבצע אותו עם יועץ מס לפני המכירה.