بعت عقاراً في رومانيا: كيف تعيد المال إلى إسرائيل دون تأخير؟

إعادة عائد البيع إلى إسرائيل: الجواب المختصر

اسألوا المطوّرين عن هذا

يعود المال من بيع عقار في رومانيا إلى إسرائيل بتحويل بنكي، بعد أن يحصّل كاتب العدل الروماني ضريبة البيع، 3% أو 1% من قيمة الصفقة. وما يحدد إن كان التحويل سيمرّ بسلاسة هو ملف الوثائق: عقد الشراء الأصلي، وإثباتات الدفع آنذاك، وعقد البيع، وشهادة بالضريبة المدفوعة في رومانيا، ووثائق البنك. وفي إسرائيل يُبلَّغ عن البيع في النموذج 1399 خلال 30 يوماً، وتُدفع الضريبة على الربح، مع خصم للضريبة الرومانية.

حين يسألني المستثمرون عن الخروج من العقار، يسألون عادةً عن السعر. وأطلب منهم أن يفكروا أيضاً في مسار المال. ملف إعادة المال يبدأ بناؤه يوم الشراء، لا يوم البيع.

ما الذي تحتفظ به منذ يوم الشراء

اسألوا المطوّرين عن هذا

سيسأل البنك في إسرائيل من أين جاء المال. والجواب «من بيع عقار»، والسؤال التالي سيكون «وكيف اشتريته؟». احتفظ، منذ اليوم الأول، بما يلي:

1. عقد البيع لدى كاتب العدل والعقد المبدئي، إن وُجد.
2. إشعارات التحويل (SWIFT MT103) لكل دفعة دفعتها عند الشراء.
3. وثائق الرهن العقاري، إن وُجد، وشهادة سداده.
4. إيصالات الضرائب المدفوعة في رومانيا: ضريبة العقار السنوية، وضريبة الإيجار إذا أجّرت.
5. التقارير التي قدّمتها في إسرائيل عن العقار وعن الدخل منه.

وعن جانب الدخول، أي كيف انتقل المال إلى رومانيا أصلاً، كتبنا في دليل تحويل الأموال إلى رومانيا.

الجانب الروماني: ما يحدث يوم البيع

اسألوا المطوّرين عن هذا

يُوقَّع عقد البيع لدى كاتب عدل روماني. وثلاثة أمور مهمة لإعادة المال:

• ضريبة البيع تُحصَّل في المكان. وفق المادة 111 من قانون الضرائب الروماني (القانون 227/2015)، يدفع الفرد 3% من قيمة الصفقة إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ذلك. ويحسب كاتب العدل الضريبة ويحصّلها يوم التوقيع. والتفاصيل في مقال الضريبة على بيع عقار في رومانيا.
• شهادة عدم وجود ديون محلية. وفق المادة 159 من قانون الإجراءات الضريبية، يقدّم البائع شهادة ضريبية (certificat de atestare fiscală) من السلطة المحلية، أو يتحقق كاتب العدل من الوضع إلكترونياً. ووفق Avocatnet، منذ 25 فبراير 2026، ووفق مرسوم الطوارئ 7/2026، يسري الشرط على المشتري أيضاً، والعقد من دون الشهادات باطل.
• الدفع بتحويل بنكي. الدفع النقدي بين الأفراد محدود بـ50,000 ليو للصفقة وفق القانون 70/2015، وبمبالغ العقارات يكون الأمر تحويلاً في كل الأحوال. والعقد الذي يذكر بالضبط الحساب الذي يُدفع إليه الثمن، باسمك، عقدٌ يسهّل كل المراحل التالية.

اطلب من كاتب العدل نسخة من العقد والشهادة بالضريبة المحصّلة. هاتان هما الوثيقتان اللتان سيطلبهما البنك في إسرائيل وسلطة الضرائب أولاً.

إلى أين يدخل المال: حساب روماني أم إسرائيلي

اسألوا المطوّرين عن هذا

هناك خياران:

المسار	الميزة	العيب
يدفع المشتري إلى حسابك في رومانيا، وتحوّل أنت إلى إسرائيل	مناسب حين توجد مدفوعات يجب إغلاقها في رومانيا: رهن، فواتير، ضرائب	تحويلان، وفحص في البنكين
يدفع المشتري مباشرة إلى حسابك في إسرائيل	تحويل واحد	يتلقى البنك الإسرائيلي مبلغاً كبيراً من مشترٍ أجنبي، وسيطلب الملف كاملاً

إسرائيل ليست جزءاً من منطقة المدفوعات الأوروبية (SEPA)، ولذلك فالتحويل إلى إسرائيل تحويل دولي، بعمولات على الجانبين. وفي رومانيا، البنوك وكتّاب العدل جهات مُبلِّغة وفق القانون 129/2019 لمكافحة غسل الأموال، فقد تُطرح أسئلة على هذا الجانب أيضاً.

الجانب الإسرائيلي: البنك

اسألوا المطوّرين عن هذا

البنوك في إسرائيل ملزمة، وفق قانون حظر غسل الأموال والأمر الساري على المؤسسات المصرفية، بالتعرّف على العميل وفحص النشاط غير الاعتيادي. والمبلغ الكبير الذي يدخل من الخارج دفعة واحدة هو بالضبط نوع النشاط الذي يُفحص.

ما الذي تُعدّه للبنك:

• عقد البيع وشهادة كاتب العدل بالضريبة.
• عقد الشراء الأصلي وإثباتات التحويل آنذاك.
• إذا مرّ المال عبر حساب روماني، كشوف الحساب التي تُظهر دخول العائد.
• رسالة قصيرة تشرح الصفقة: ما الذي بِيع، ومتى، ولمن.

نصيحة تنجح: توجّه إلى موظف البنك قبل خروج التحويل، وأرسل الملف مسبقاً واسأل إن كان ينقصه شيء. التحويل الذي ينتظره البنك يمرّ أسرع من التحويل الذي يفاجئه.

الجانب الإسرائيلي: سلطة الضرائب

وفق صفحة الخدمة لدى سلطة الضرائب الإسرائيلية (بالعبرية)، يخضع بيع عقار خارج إسرائيل لواجب الإبلاغ وفق المادة 91 من مرسوم ضريبة الدخل:

1. النموذج 1399 يُقدَّم خلال 30 يوماً من موعد البيع، نموذج منفصل لكل عقار.
2. ضريبة الربح الرأسمالي تُدفع بالتوازي مع التقديم.
3. يُستخدم النموذج أيضاً ملحقاً للتقرير السنوي (1301) للسنة نفسها.

يدفع المقيم في إسرائيل عادةً 25% على الربح الحقيقي، ويحصل على خصم للضريبة التي دفعها في رومانيا، بموجب اتفاقية الضرائب. وكيف يعمل ذلك فعلياً، في دليل اتفاقية الضرائب. وفي العقار الذي اشتُري باليورو توجد قواعد خاصة لحساب الربح، ولذلك يجدر إجراء الحساب نفسه مع مستشار ضريبي قبل البيع، لا بعده.

التحويل إلى الشيكل: قرار آخر

حين يصل اليورو، يمكن تحويله فوراً أو إبقاؤه في حساب بالعملة الأجنبية. لا يوجد هنا جواب صحيح واحد، لكن هناك قاعدة: قارن السعر المعروض عليك بالسعر التمثيلي لـبنك إسرائيل في اليوم نفسه. وعن إدارة مخاطر سعر الصرف، في مقال الدفعات باليورو والدخل بالشيكل.

ترتيب الخطوات، من القرار حتى وصول المال إلى الحساب

المرحلة	ما الذي تفعله	متى
قبل البيع	حساب الضريبة في البلدين مع مستشار، وجمع ملف الشراء	قبل الإعلان
التوقيع	كاتب العدل، والشهادات الضريبية المحلية، وتحصيل ضريبة البيع	يوم التوقيع
العائد	التحويل إلى الحساب المذكور في العقد	وفق العقد
البنك في إسرائيل	إرسال الملف مسبقاً، وتلقي التحويل	قبل التحويل
سلطة الضرائب	النموذج 1399 ودفع الضريبة	خلال 30 يوماً من البيع
التقرير السنوي	إرفاق النموذج بالتقرير 1301	في السنة التالية

أسئلة شائعة

كم ضريبة تُدفع في رومانيا عند بيع عقار؟

يدفع الفرد 3% من قيمة الصفقة إذا امتلك العقار حتى ثلاث سنوات، و1% بعد ثلاث سنوات، وفق المادة 111 من قانون الضرائب. ويحسب كاتب العدل الضريبة ويحصّلها يوم التوقيع.

هل يجب الإبلاغ في إسرائيل عن بيع عقار في رومانيا؟

نعم. وفق سلطة الضرائب، يُبلَّغ عن بيع عقار خارج إسرائيل في النموذج 1399 خلال 30 يوماً من البيع، وتُدفع الضريبة على الربح بالتوازي. ويُرفق النموذج أيضاً بالتقرير السنوي. وعن الضريبة الرومانية يُمنح خصم بموجب اتفاقية الضرائب.

لماذا قد يؤخّر البنك في إسرائيل التحويل؟

لأن البنك ملزم بفحص مصدر الأموال في النشاط غير الاعتيادي، والمبلغ الكبير من الخارج من هذا النوع. ومن يأتي بعقد البيع وعقد الشراء وإشعارات التحويل وشهادة الضريبة، ويرسلها مسبقاً، يختصر الفحص.

هل يمكن بيع عقار في رومانيا دون السفر؟

نعم، بتوكيل لدى كاتب عدل مع أبوستيل وترجمة معتمدة إلى الرومانية. ويجب أن يتضمن التوكيل صراحةً صلاحية البيع والتوقيع وتلقي العائد إلى حسابك.

ماذا لو كان على العقار رهن ما زال قائماً؟

عندها يذهب جزء من العائد أولاً إلى البنك الروماني لسداد القرض وشطب الرهن. اطلب من البنك رسالة رصيد للسداد قبل التوقيع، وتأكد من أن العقد يفصّل كيف تُقسَّم الدفعة.

الخلاصة

إعادة المال من بيع في رومانيا ليست مشكلة، إذا كان الملف جاهزاً. ضريبة البيع تُحصَّل لدى كاتب العدل، والبنك في إسرائيل يحتاج إلى رؤية السلسلة كلها، وسلطة الضرائب تنتظر النموذج 1399 خلال 30 يوماً. ومن يحتفظ بالوثائق منذ اليوم الأول يخرج دون تأخير.

إذا كنت تخطط لشراء في رومانيا وتفكر من الآن في الخروج، أو تخطط لبيع، فاحجز معي مكالمة مدتها نصف ساعة. سنبني معاً قائمة الوثائق وترتيب الخطوات، ونُعدّ الأسئلة لمستشارك الضريبي.

Moti Azulay, Compass Group Romania

المصادر والبيانات: سلطة الضرائب الإسرائيلية، الإبلاغ عن بيع أصل (النموذج 1399) (بالعبرية) · بوابة التشريعات الرومانية (القانون 227/2015، المادة 111؛ القانون 70/2015؛ القانون 129/2019) · Avocatnet، الشهادة الضريبية للمشتري والبائع وفق مرسوم الطوارئ 7/2026 · مصلحة الضرائب الرومانية (ANAF) · الاتحاد الوطني لكتّاب العدل في رومانيا (UNNPR) · بنك إسرائيل · PwC Tax Summaries, Romania.

هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يعتمد حساب الضريبة في إسرائيل على عقار اشتُري بعملة أجنبية على بياناتك الشخصية، ويُنصح بإجرائه مع مستشار ضريبي قبل البيع.