Un particulier paie 3 % de la valeur de la transaction jusqu'à trois ans de détention, et 1 % au-delà. Le notaire calcule et perçoit l'impôt le jour de la signature.
Selon l'administration fiscale israélienne, la vente d'un bien à l'étranger est déclarée au moyen du formulaire 1399 dans les 30 jours, et l'impôt sur la plus-value est payé en même temps.
Un résident israélien paie généralement 25 % sur la plus-value réelle, avec un crédit pour l'impôt roumain en vertu de la convention fiscale.
Depuis le 25.2.2026, en vertu de l'ordonnance d'urgence 7/2026, l'acheteur aussi présente une attestation d'absence de dettes locales. Un contrat sans ces attestations est nul.
Le contrat de vente, les confirmations SWIFT, les documents du crédit, les reçus d'impôts en Roumanie et les déclarations déposées en Israël.
Rapatrier le produit d'une vente en Israël : la réponse courte
Le produit de la vente d'un bien en Roumanie revient en Israël par virement bancaire, après que le notaire roumain a perçu l'impôt sur la vente, soit 3 % ou 1 % de la valeur de la transaction. Ce qui détermine si le virement passera sans encombre, c'est un dossier de documents : le contrat d'achat d'origine, les preuves de paiement de l'époque, le contrat de vente, l'attestation de l'impôt payé en Roumanie et les documents bancaires. En Israël, la vente est déclarée au moyen du formulaire 1399 dans les 30 jours, et l'impôt sur la plus-value est payé, déduction faite d'un crédit pour l'impôt roumain.
Quand des investisseurs m'interrogent sur la sortie d'un bien, ils m'interrogent généralement sur le prix. Je leur demande de réfléchir aussi au parcours de l'argent. Le dossier de rapatriement des fonds commence à se constituer le jour de l'achat, pas le jour de la vente.
Ce qu'il faut conserver dès le jour de l'achat
La banque en Israël demandera d'où vient l'argent. La réponse est « de la vente d'un bien », et la question suivante sera « et comment l'avez-vous acheté ? ». Conservez, dès le premier jour :
- Le contrat de vente notarié et le contrat préliminaire, s'il y en a eu un.
- Les confirmations de virement (SWIFT MT103) pour chaque paiement effectué lors de l'achat.
- Les documents du crédit immobilier, s'il y en a eu un, et l'attestation de son remboursement.
- Les reçus des impôts payés en Roumanie : impôt foncier annuel, impôt sur les loyers si vous avez loué.
- Les déclarations déposées en Israël concernant le bien et les revenus qu'il a générés.
Sur le versant de l'entrée, c'est-à-dire la manière dont l'argent est arrivé en Roumanie au départ, nous avons écrit un guide pour transférer des fonds en Roumanie.
Le volet roumain : ce qui se passe le jour de la vente
La signature du contrat de vente a lieu chez un notaire roumain. Trois points sont importants pour le rapatriement des fonds :
- L'impôt sur la vente est perçu sur place. Selon l'article 111 du Code fiscal roumain (loi 227/2015), un particulier paie 3 % de la valeur de la transaction s'il a détenu le bien jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà. Le notaire calcule et perçoit l'impôt le jour de la signature. Le détail se trouve dans notre article sur l'impôt à la revente d'un bien en Roumanie.
- L'attestation d'absence de dettes locales. Selon l'article 159 du Code de procédure fiscale, le vendeur présente un certificat d'attestation fiscale (certificat de atestare fiscală) délivré par la collectivité locale, ou le notaire vérifie la situation par voie électronique. Selon Avocatnet, depuis le 25 février 2026, en vertu de l'ordonnance d'urgence 7/2026, cette exigence s'applique aussi à l'acheteur, et un contrat sans ces attestations est nul.
- Le paiement par virement bancaire. Le paiement en espèces entre particuliers est limité à 50 000 lei par transaction selon la loi 70/2015, et pour les montants d'un bien immobilier, il s'agit de toute façon d'un virement. Un contrat qui précise exactement sur quel compte, à votre nom, le prix est payé facilite toutes les étapes suivantes.
Demandez au notaire une copie du contrat et l'attestation de l'impôt perçu. Ce sont les deux documents que la banque en Israël et l'administration fiscale demanderont en premier.
Où arrive l'argent : compte roumain ou israélien
Il existe deux possibilités :
| Circuit | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|
| L'acheteur paie sur votre compte en Roumanie, et vous transférez vers Israël | Adapté lorsqu'il reste des paiements à régler en Roumanie : crédit, factures, impôts | Deux virements, et un contrôle dans les deux banques |
| L'acheteur paie directement sur votre compte en Israël | Un seul virement | La banque israélienne reçoit une somme importante d'un acheteur étranger, et demandera tout le dossier |
Israël ne fait pas partie de l'espace unique de paiement en euros (SEPA) : le virement vers Israël est donc un virement international, avec des frais des deux côtés. En Roumanie, les banques et les notaires sont des entités déclarantes au sens de la loi 129/2019 sur la prévention du blanchiment de capitaux : des questions peuvent donc aussi être posées de ce côté.
Le volet israélien : la banque
Les banques en Israël sont tenues, en vertu de la loi sur l'interdiction du blanchiment de capitaux et de l'arrêté applicable aux établissements bancaires, de connaître leur client et d'examiner toute activité inhabituelle. Une somme importante arrivant de l'étranger en une seule fois est précisément le type d'activité qui est examiné.
Le dossier de rapatriement des fonds commence à se constituer le jour de l'achat, pas le jour de la vente.
Ce qu'il faut préparer pour la banque :
- Le contrat de vente et l'attestation du notaire sur l'impôt.
- Le contrat d'achat d'origine et les preuves des virements de l'époque.
- Si l'argent est passé par un compte roumain, les relevés montrant l'encaissement du produit.
- Une courte lettre expliquant la transaction : ce qui a été vendu, quand et à qui.
Une astuce qui fonctionne : contactez votre conseiller bancaire avant que le virement ne parte, envoyez-lui le dossier à l'avance et demandez s'il manque quelque chose. Un virement que la banque attendait passe plus vite qu'un virement qui l'a surprise.
Le volet israélien : l'administration fiscale
Selon la page de service de l'administration fiscale israélienne (en hébreu), la vente d'un bien immobilier situé hors d'Israël doit faire l'objet d'une déclaration en vertu de l'article 91 de l'Ordonnance de l'impôt sur le revenu :
- Le formulaire 1399 est déposé dans les 30 jours suivant la date de la vente, un formulaire distinct par bien.
- L'impôt sur la plus-value est payé en même temps que le dépôt.
- Le formulaire sert aussi d'annexe à la déclaration annuelle (1301) de la même année.
Un résident israélien paie généralement 25 % sur la plus-value réelle, et bénéficie d'un crédit pour l'impôt payé en Roumanie, en vertu de la convention fiscale. Comment cela fonctionne en pratique : voir notre guide de la convention fiscale. Pour un bien acheté en euros, des règles particulières s'appliquent au calcul de la plus-value : il vaut donc mieux faire ce calcul avec un conseiller fiscal avant la vente, et non après.
La conversion en shekels : une décision de plus
Lorsque les euros arrivent, vous pouvez les convertir immédiatement ou les conserver sur un compte en devises. Il n'y a pas de bonne réponse unique, mais il y a une règle : comparez le taux qui vous est proposé au taux de référence de la Banque d'Israël le même jour. Sur la gestion du risque de change, voir notre article sur les paiements en euros et les revenus en shekels.
L'ordre des démarches, de la décision jusqu'à l'argent sur le compte
| Étape | Ce qu'on fait | Quand |
|---|---|---|
| Avant la vente | Calcul de l'impôt dans les deux pays avec un conseiller, réunion du dossier d'achat | Avant la mise en vente |
| Signature | Notaire, attestations fiscales locales, perception de l'impôt sur la vente | Le jour de la signature |
| Le produit | Virement sur le compte indiqué dans le contrat | Selon le contrat |
| La banque en Israël | Envoi du dossier à l'avance, réception du virement | Avant le virement |
| L'administration fiscale | Formulaire 1399 et paiement de l'impôt | Dans les 30 jours suivant la vente |
| La déclaration annuelle | Annexion du formulaire à la déclaration 1301 | L'année suivante |
Questions fréquentes
Combien d'impôt paie-t-on en Roumanie lors de la vente d'un bien ?
Un particulier paie 3 % de la valeur de la transaction s'il a détenu le bien jusqu'à trois ans, et 1 % au-delà de trois ans, selon l'article 111 du Code fiscal. Le notaire calcule et perçoit l'impôt le jour de la signature.
Faut-il déclarer en Israël la vente d'un bien en Roumanie ?
Oui. Selon l'administration fiscale israélienne, la vente d'un bien immobilier hors d'Israël est déclarée au moyen du formulaire 1399 dans les 30 jours suivant la vente, et l'impôt sur la plus-value est payé en même temps. Le formulaire est aussi joint à la déclaration annuelle. L'impôt roumain donne droit à un crédit en vertu de la convention fiscale.
Pourquoi la banque en Israël peut-elle retarder le virement ?
Parce que la banque est tenue de vérifier l'origine des fonds en cas d'activité inhabituelle, et qu'une somme importante venant de l'étranger en est une. Celui qui se présente avec le contrat de vente, le contrat d'achat, les confirmations de virement et l'attestation fiscale, et qui les envoie à l'avance, raccourcit l'examen.
Peut-on vendre un bien en Roumanie sans se déplacer ?
Oui, au moyen d'une procuration notariée avec apostille et traduction légalisée en roumain. La procuration doit prévoir expressément le pouvoir de vendre, de signer et de recevoir le produit sur votre compte.
Et s'il reste un crédit immobilier sur le bien ?
Dans ce cas, une partie du produit va d'abord à la banque roumaine pour rembourser le prêt et radier l'hypothèque. Demandez à la banque une attestation du solde à rembourser avant la signature, et assurez-vous que le contrat précise comment le paiement est réparti.
En résumé
Rapatrier l'argent d'une vente en Roumanie ne pose pas de problème, si le dossier est prêt. L'impôt sur la vente est perçu chez le notaire, la banque en Israël doit voir toute la chaîne, et l'administration fiscale attend le formulaire 1399 dans les 30 jours. Celui qui conserve les documents dès le premier jour sort sans retard.
Si vous prévoyez un achat en Roumanie et pensez déjà à la sortie, ou si vous préparez une vente, réservez un appel de 30 minutes avec moi. Nous établirons ensemble la liste des documents et l'ordre des démarches, et préparerons les questions pour votre conseiller fiscal.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources et données : Administration fiscale israélienne, déclaration de vente d'un bien (formulaire 1399) (en hébreu) · Portail de la législation roumaine (loi 227/2015, article 111 ; loi 70/2015 ; loi 129/2019) · Avocatnet, certificat d'attestation fiscale pour l'acheteur et le vendeur selon l'ordonnance d'urgence 7/2026 · Administration fiscale roumaine (ANAF) · Union nationale des notaires publics de Roumanie (UNNPR) · Banque d'Israël · PwC Tax Summaries, Romania.
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Le calcul de l'impôt israélien sur un bien acheté en devises dépend de votre situation personnelle, et il est recommandé de l'effectuer avec un conseiller fiscal avant la vente.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
