Вы продали недвижимость в Румынии: как вернуть деньги в Израиль без задержек?

Возврат денег от продажи в Израиль: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

Деньги от продажи недвижимости в Румынии возвращаются в Израиль банковским переводом после того, как румынский нотариус удержал налог с продажи, 3% или 1% от суммы сделки. Пройдёт ли перевод гладко, определяет пакет документов: первоначальный договор покупки, подтверждения платежей того времени, договор продажи, справка об уплаченном в Румынии налоге и банковские документы. В Израиле о продаже сообщают по форме 1399 в течение 30 дней и платят налог с прибыли за вычетом зачёта румынского налога.

Когда инвесторы спрашивают меня о выходе из объекта, они обычно спрашивают о цене. Я прошу их подумать и о пути денег. Пакет для возврата денег начинает собираться в день покупки, а не в день продажи.

Что сохранить с первого дня покупки

Спросите застройщиков об этом

Банк в Израиле спросит, откуда пришли деньги. Ответ – «от продажи недвижимости», а следующий вопрос будет «А как Вы её купили?». Сохраняйте с первого дня:

1. Нотариальный договор купли-продажи и предварительный договор, если он был.
2. Подтверждения перевода (SWIFT MT103) по каждому платежу при покупке.
3. Документы по ипотеке, если она была, и подтверждение её погашения.
4. Квитанции об уплаченных налогах в Румынии: ежегодный налог на недвижимость, налог на аренду, если Вы сдавали объект.
5. Декларации, поданные в Израиле по объекту и доходу от него.

О стороне входа, то есть о том, как деньги изначально попали в Румынию, мы писали в гиде по переводу денег в Румынию.

Румынская сторона: что происходит в день продажи

Спросите застройщиков об этом

Договор купли-продажи подписывается у румынского нотариуса. Для возврата денег важны три вещи:

• Налог с продажи взимается на месте. Согласно статье 111 Налогового кодекса Румынии (Закон 227/2015), физическое лицо платит 3% от суммы сделки, если владело объектом до трёх лет, и 1% после этого. Нотариус рассчитывает и удерживает налог в день подписания. Подробно – в статье о налоге при продаже недвижимости в Румынии.
• Справка об отсутствии местных долгов. Согласно статье 159 Налогово-процессуального кодекса, продавец предъявляет справку о налоговом статусе (certificat de atestare fiscală) от местных властей, либо нотариус проверяет ситуацию в электронном виде. По данным Avocatnet, с 25 февраля 2026 года, согласно Чрезвычайному постановлению 7/2026, это требование распространяется и на покупателя, а договор без справок ничтожен.
• Оплата банковским переводом. Расчёты наличными между физическими лицами ограничены 50 000 леев на сделку согласно Закону 70/2015, а на суммах, характерных для недвижимости, речь в любом случае идёт о переводе. Договор, в котором точно указано, на какой счёт на Ваше имя выплачивается цена, облегчает все последующие этапы.

Попросите у нотариуса копию договора и справку об удержанном налоге. Это два документа, которые банк в Израиле и Налоговое управление запросят первыми.

Куда поступают деньги: румынский или израильский счёт

Спросите застройщиков об этом

Есть два варианта:

Маршрут	Преимущество	Недостаток
Покупатель платит на Ваш счёт в Румынии, а Вы переводите в Израиль	Подходит, когда в Румынии нужно закрыть платежи: ипотеку, счета, налог	Два перевода и проверка в двух банках
Покупатель платит напрямую на Ваш счёт в Израиле	Один перевод	Израильский банк получает крупную сумму от иностранного покупателя и запросит весь пакет

Израиль не входит в Единую зону платежей в евро (SEPA), поэтому перевод в Израиль является международным, с комиссиями с обеих сторон. В Румынии банки и нотариусы являются субъектами отчётности согласно Закону 129/2019 о противодействии отмыванию денег, так что вопросы могут возникнуть и с этой стороны.

Израильская сторона: банк

Спросите застройщиков об этом

Банки в Израиле обязаны, согласно Закону о запрете отмывания денег и распоряжению, действующему для банковских корпораций, знать своего клиента и проверять необычные операции. Крупная сумма, единовременно поступающая из-за рубежа, – именно такая операция.

Что подготовить для банка:

• Договор продажи и справку нотариуса о налоге.
• Первоначальный договор покупки и подтверждения переводов того времени.
• Если деньги прошли через румынский счёт, выписки, показывающие поступление выручки.
• Короткое письмо с описанием сделки: что продано, когда и кому.

Совет, который работает: обратитесь к своему банкиру до того, как перевод отправлен, заранее пришлите пакет и спросите, не нужно ли что-то ещё. Перевод, которого банк ждал, проходит быстрее, чем перевод, который его удивил.

Израильская сторона: Налоговое управление

Согласно странице услуги Налогового управления Израиля (на иврите), продажа недвижимости за пределами Израиля подлежит уведомлению согласно статье 91 Налогового ордонанса:

1. Форма 1399 подаётся в течение 30 дней с даты продажи, отдельная форма на каждый объект.
2. Налог на прирост капитала уплачивается одновременно с подачей.
3. Форма также служит приложением к годовой декларации (1301) за тот же год.

Резидент Израиля обычно платит 25% с реальной прибыли и получает зачёт уплаченного в Румынии налога в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения. Как это работает на практике – в гиде по соглашению об избежании двойного налогообложения. Для объекта, купленного в евро, действуют особые правила расчёта прибыли, поэтому сам расчёт стоит сделать с налоговым консультантом до продажи, а не после неё.

Конвертация в шекели: ещё одно решение

Когда евро поступили, их можно сразу конвертировать или оставить на валютном счёте. Единственно верного ответа здесь нет, но есть правило: сравните предложенный Вам курс с официальным курсом Банка Израиля на тот же день. Об управлении валютным риском – в статье о платежах в евро при доходе в шекелях.

Порядок действий: от решения до денег на счёте

Этап	Что делать	Когда
До продажи	Расчёт налога в обеих странах с консультантом, сбор пакета по покупке	До публикации объявления
Подписание	Нотариус, местные налоговые справки, удержание налога с продажи	В день подписания
Выручка	Перевод на счёт, указанный в договоре	Согласно договору
Банк в Израиле	Предварительная отправка пакета, получение перевода	До перевода
Налоговое управление	Форма 1399 и уплата налога	В течение 30 дней после продажи
Годовая декларация	Приложение формы к декларации 1301	В следующем году

Часто задаваемые вопросы

Какой налог платят в Румынии при продаже недвижимости?

Физическое лицо платит 3% от суммы сделки, если владело объектом до трёх лет, и 1% после трёх лет, согласно статье 111 Налогового кодекса. Нотариус рассчитывает и удерживает налог в день подписания.

Нужно ли сообщать в Израиле о продаже недвижимости в Румынии?

Да. Согласно Налоговому управлению Израиля, о продаже недвижимости за пределами Израиля сообщают по форме 1399 в течение 30 дней после продажи, а налог с прибыли уплачивается одновременно. Форма также прилагается к годовой декларации. Румынский налог засчитывается в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения.

Почему банк в Израиле может задержать перевод?

Потому что банк обязан проверять происхождение средств при необычных операциях, а крупная сумма из-за рубежа – именно такая операция. Тот, кто приходит с договором продажи, договором покупки, подтверждениями переводов и справкой о налоге и присылает их заранее, сокращает проверку.

Можно ли продать недвижимость в Румынии, не прилетая туда?

Да, по нотариальной доверенности с апостилем и присяжным переводом на румынский. Доверенность должна прямо включать полномочие продать, подписать и получить выручку на Ваш счёт.

Что если на объекте ещё есть ипотека?

Тогда часть выручки сначала идёт румынскому банку на погашение кредита и снятие обременения. Попросите у банка письмо об остатке к погашению до подписания и убедитесь, что в договоре указано, как распределяется платёж.

Итог

Вернуть деньги от продажи в Румынии – не проблема, если пакет готов. Налог с продажи удерживает нотариус, банку в Израиле нужно увидеть всю цепочку, а Налоговое управление ждёт форму 1399 в течение 30 дней. Тот, кто хранит документы с первого дня, выходит без задержек.

Если Вы планируете покупку в Румынии и уже думаете о выходе или планируете продажу, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы вместе составим список документов и порядок действий и подготовим вопросы для Вашего налогового консультанта.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники и данные: Налоговое управление Израиля, уведомление о продаже имущества (форма 1399) (на иврите) · Портал румынского законодательства (Закон 227/2015, статья 111; Закон 70/2015; Закон 129/2019) · Avocatnet, справка о налоговом статусе для покупателя и продавца по Чрезвычайному постановлению 7/2026 · Налоговая служба Румынии (ANAF) · Национальный союз нотариусов Румынии (UNNPR) · Банк Израиля · PwC Tax Summaries, Румыния.

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Расчёт налога в Израиле на объект, купленный в иностранной валюте, зависит от Ваших личных данных, и его рекомендуется выполнить с налоговым консультантом до продажи.