Eine Privatperson zahlt 3 % des Transaktionswerts bei bis zu drei Jahren Haltedauer, danach 1 %. Der Notar berechnet und erhebt sie bei der Unterzeichnung.
Laut der israelischen Steuerbehörde wird ein Immobilienverkauf im Ausland mit Formular 1399 binnen 30 Tagen gemeldet, und die Steuer auf den Gewinn wird zeitgleich gezahlt.
Ein in Israel Steuerpflichtiger zahlt in der Regel 25 % auf den realen Gewinn, mit Anrechnung der rumänischen Steuer nach dem Doppelbesteuerungsabkommen.
Seit dem 25.2.2026 legt nach der Dringlichkeitsverordnung 7/2026 auch der Käufer eine Bescheinigung über fehlende lokale Schulden vor. Ein Vertrag ohne Bescheinigungen ist nichtig.
Kaufvertrag, SWIFT-Bestätigungen, Hypothekenunterlagen, Steuerbelege aus Rumänien und die Erklärungen, die Sie in Israel abgegeben haben.
Verkaufserlös nach Israel holen: die kurze Antwort
Das Geld aus dem Verkauf einer Immobilie in Rumänien kommt per Banküberweisung nach Israel, nachdem der rumänische Notar die Verkaufssteuer erhoben hat, 3 % oder 1 % des Transaktionswerts. Ob die Überweisung reibungslos läuft, entscheidet eine Dokumentenakte: der ursprüngliche Kaufvertrag, die damaligen Zahlungsnachweise, der Verkaufsvertrag, eine Bestätigung der in Rumänien gezahlten Steuer und die Bankunterlagen. In Israel wird der Verkauf innerhalb von 30 Tagen mit Formular 1399 gemeldet und die Steuer auf den Gewinn gezahlt, abzüglich einer Anrechnung der rumänischen Steuer.
Wenn mich Investoren nach dem Ausstieg aus der Immobilie fragen, fragen sie meist nach dem Preis. Ich bitte sie, auch an den Weg des Geldes zu denken. Die Akte für die Rückführung des Geldes entsteht am Tag des Kaufs, nicht am Tag des Verkaufs.
Was Sie ab dem Tag des Kaufs aufbewahren
Die Bank in Israel wird fragen, woher das Geld stammt. Die Antwort lautet „aus einem Immobilienverkauf“, und die nächste Frage wird sein: „Und wie haben Sie die Immobilie gekauft?“. Bewahren Sie vom ersten Tag an auf:
- Den notariellen Kaufvertrag und den Vorvertrag, falls es einen gab.
- Überweisungsbestätigungen (SWIFT MT103) für jede Zahlung beim Kauf.
- Hypothekenunterlagen, falls es eine Hypothek gab, und die Bestätigung ihrer Tilgung.
- Belege über in Rumänien gezahlte Steuern: jährliche Grundsteuer und Mietsteuer, falls Sie vermietet haben.
- Die Erklärungen, die Sie in Israel zur Immobilie und zu den Einkünften daraus abgegeben haben.
Zur Eingangsseite, also wie das Geld ursprünglich nach Rumänien gelangt ist, haben wir den Ratgeber zur Überweisung nach Rumänien geschrieben.
Die rumänische Seite: was am Tag des Verkaufs passiert
Der Verkaufsvertrag wird bei einem rumänischen Notar unterzeichnet. Drei Dinge sind für die Rückführung des Geldes wichtig:
- Die Verkaufssteuer wird sofort erhoben. Nach Artikel 111 des rumänischen Steuergesetzbuchs (Gesetz 227/2015) zahlt eine Privatperson 3 % des Transaktionswerts bei einer Haltedauer von bis zu drei Jahren und danach 1 %. Der Notar berechnet die Steuer und erhebt sie am Tag der Unterzeichnung. Einzelheiten im Artikel zur Steuer beim Immobilienverkauf in Rumänien.
- Bescheinigung über das Fehlen lokaler Steuerschulden. Nach Artikel 159 der Abgabenordnung legt der Verkäufer eine Steuerbescheinigung (certificat de atestare fiscală) der Gemeinde vor, oder der Notar prüft den Stand elektronisch. Laut Avocatnet gilt die Anforderung seit dem 25. Februar 2026 nach der Dringlichkeitsverordnung 7/2026 auch für den Käufer, und ein Vertrag ohne die Bescheinigungen ist nichtig.
- Zahlung per Banküberweisung. Barzahlungen zwischen Privatpersonen sind nach Gesetz 70/2015 auf 50.000 Lei pro Geschäft begrenzt, und bei Immobilienbeträgen geht es ohnehin um eine Überweisung. Ein Vertrag, in dem genau steht, auf welches Konto auf Ihren Namen der Preis gezahlt wird, erleichtert alle weiteren Schritte.
Lassen Sie sich vom Notar eine Kopie des Vertrags und die Bestätigung der erhobenen Steuer geben. Das sind die beiden Dokumente, die die Bank in Israel und die Steuerbehörde zuerst verlangen.
Wohin das Geld fließt: rumänisches oder israelisches Konto
Es gibt zwei Möglichkeiten:
| Weg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Der Käufer zahlt auf Ihr Konto in Rumänien, und Sie überweisen nach Israel | Geeignet, wenn in Rumänien noch Zahlungen offen sind: Hypothek, Rechnungen, Steuern | Zwei Überweisungen und Prüfung bei zwei Banken |
| Der Käufer zahlt direkt auf Ihr Konto in Israel | Eine einzige Überweisung | Die israelische Bank erhält einen großen Betrag von einem ausländischen Käufer und wird die ganze Akte verlangen |
Israel gehört nicht zum Einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraum (SEPA), daher ist die Überweisung nach Israel eine internationale Überweisung mit Gebühren auf beiden Seiten. In Rumänien sind Banken und Notare nach dem Gesetz 129/2019 zur Verhinderung der Geldwäsche meldepflichtig, sodass auch auf dieser Seite Fragen kommen können.
Die israelische Seite: die Bank
Banken in Israel sind nach dem israelischen Geldwäschegesetz und der für Banken geltenden Verordnung verpflichtet, ihre Kunden zu kennen und ungewöhnliche Vorgänge zu prüfen. Ein großer Betrag, der auf einmal aus dem Ausland eingeht, ist genau die Art von Vorgang, die geprüft wird.
Die Akte für die Rückführung des Geldes entsteht am Tag des Kaufs, nicht am Tag des Verkaufs.
Was Sie für die Bank vorbereiten:
- Den Verkaufsvertrag und die Bestätigung des Notars über die Steuer.
- Den ursprünglichen Kaufvertrag und die damaligen Überweisungsnachweise.
- Wenn das Geld über ein rumänisches Konto lief, die Kontoauszüge, die den Eingang des Erlöses zeigen.
- Ein kurzes Schreiben, das das Geschäft erklärt: was verkauft wurde, wann und an wen.
Ein Tipp, der funktioniert: Wenden Sie sich an Ihren Bankberater, bevor die Überweisung abgeht, schicken Sie die Akte vorab und fragen Sie, ob etwas fehlt. Eine Überweisung, die die Bank erwartet hat, geht schneller durch als eine, die sie überrascht.
Die israelische Seite: die Steuerbehörde
Laut der Serviceseite der israelischen Steuerbehörde (auf Hebräisch) ist der Verkauf einer Immobilie außerhalb Israels nach Abschnitt 91 der israelischen Einkommensteuerverordnung meldepflichtig:
- Formular 1399 wird innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf eingereicht, ein eigenes Formular für jede Immobilie.
- Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn wird zeitgleich mit der Einreichung gezahlt.
- Das Formular dient auch als Anlage zur Jahreserklärung (1301) desselben Jahres.
Ein in Israel Steuerpflichtiger zahlt in der Regel 25 % auf den realen Gewinn und erhält nach dem Doppelbesteuerungsabkommen eine Anrechnung der in Rumänien gezahlten Steuer. Wie das in der Praxis funktioniert, steht im Ratgeber zum Doppelbesteuerungsabkommen. Bei einer in Euro gekauften Immobilie gelten besondere Regeln für die Gewinnberechnung, daher sollten Sie die Berechnung selbst mit einem Steuerberater vor dem Verkauf durchführen, nicht danach.
Der Umtausch in Schekel: noch eine Entscheidung
Wenn die Euro eintreffen, können Sie sofort umtauschen oder sie auf einem Fremdwährungskonto belassen. Eine einzige richtige Antwort gibt es nicht, aber eine Regel: Vergleichen Sie den angebotenen Kurs mit dem amtlichen Kurs der Bank of Israel am selben Tag. Zum Umgang mit dem Wechselkursrisiko im Artikel über Zahlungen in Euro bei Einkommen in Schekel.
Die Reihenfolge, von der Entscheidung bis zum Geld auf dem Konto
| Phase | Was Sie tun | Wann |
|---|---|---|
| Vor dem Verkauf | Steuerberechnung in beiden Ländern mit einem Berater, Zusammenstellen der Kaufakte | Vor der Veröffentlichung des Angebots |
| Unterzeichnung | Notar, lokale Steuerbescheinigungen, Erhebung der Verkaufssteuer | Am Tag der Unterzeichnung |
| Der Erlös | Überweisung auf das im Vertrag genannte Konto | Laut Vertrag |
| Die Bank in Israel | Akte vorab senden, Überweisung empfangen | Vor der Überweisung |
| Die Steuerbehörde | Formular 1399 und Zahlung der Steuer | Innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf |
| Die Jahreserklärung | Formular der Erklärung 1301 beifügen | Im Folgejahr |
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuer zahlt man in Rumänien beim Verkauf einer Immobilie?
Eine Privatperson zahlt 3 % des Transaktionswerts, wenn sie die Immobilie bis zu drei Jahre gehalten hat, und 1 % nach drei Jahren, nach Artikel 111 des Steuergesetzbuchs. Der Notar berechnet die Steuer und erhebt sie am Tag der Unterzeichnung.
Muss ich den Verkauf einer Immobilie in Rumänien in Israel melden?
Ja. Laut der israelischen Steuerbehörde wird der Verkauf einer Immobilie außerhalb Israels innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf mit Formular 1399 gemeldet, und die Steuer auf den Gewinn wird zeitgleich gezahlt. Das Formular wird auch der Jahreserklärung beigefügt. Für die rumänische Steuer erhalten Sie eine Anrechnung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen.
Warum könnte die Bank in Israel die Überweisung verzögern?
Weil die Bank verpflichtet ist, bei ungewöhnlichen Vorgängen die Herkunft der Mittel zu prüfen, und ein großer Betrag aus dem Ausland ist ein solcher Vorgang. Wer mit Verkaufsvertrag, Kaufvertrag, Überweisungsnachweisen und Steuerbestätigung kommt und sie vorab schickt, verkürzt die Prüfung.
Kann ich eine Immobilie in Rumänien verkaufen, ohne hinzufliegen?
Ja, mit einer notariellen Vollmacht mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ins Rumänische. Die Vollmacht muss ausdrücklich die Befugnis enthalten, zu verkaufen, zu unterzeichnen und den Erlös auf Ihr Konto zu empfangen.
Was, wenn auf der Immobilie noch eine Hypothek lastet?
Dann geht ein Teil des Erlöses zunächst an die rumänische Bank zur Tilgung des Kredits und zur Löschung der Hypothek. Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung von der Bank eine Ablösebestätigung geben und stellen Sie sicher, dass der Vertrag regelt, wie die Zahlung aufgeteilt wird.
Fazit
Die Rückführung des Geldes aus einem Verkauf in Rumänien ist kein Problem, wenn die Akte bereit ist. Die Verkaufssteuer wird beim Notar erhoben, die Bank in Israel muss die ganze Kette sehen, und die Steuerbehörde erwartet Formular 1399 innerhalb von 30 Tagen. Wer die Unterlagen vom ersten Tag an aufbewahrt, kommt ohne Verzögerungen heraus.
Wenn Sie einen Kauf in Rumänien planen und schon an den Ausstieg denken, oder einen Verkauf planen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir erstellen gemeinsam die Dokumentenliste und die Reihenfolge der Schritte und bereiten die Fragen an Ihren Steuerberater vor.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen und Daten: Israelische Steuerbehörde, Meldung eines Immobilienverkaufs (Formular 1399) (auf Hebräisch) · Rumänisches Gesetzesportal (Gesetz 227/2015, Artikel 111; Gesetz 70/2015; Gesetz 129/2019) · Avocatnet, Steuerbescheinigung für Käufer und Verkäufer nach Dringlichkeitsverordnung 7/2026 · Rumänische Steuerbehörde (ANAF) · Nationale Union der Notare Rumäniens (UNNPR) · Bank of Israel · PwC Tax Summaries, Rumänien.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Steuerberechnung in Israel für eine in Fremdwährung gekaufte Immobilie hängt von Ihren persönlichen Daten ab und sollte vor dem Verkauf mit einem Steuerberater durchgeführt werden.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
