Das BIP pro Kopf von Bukarest-Ilfov liegt bei fast 188 % des EU-Durchschnitts in KKS (Eurostat 2024) – vor Budapest und Wien.
Von 125 Mrd. € an Direktinvestitionen in Rumänien entfallen 21,6 Mrd. € auf Bau und Immobilien – dreimal so viel wie 2014.
Ende 2025 waren rund 1.400 km Autobahn in Betrieb, 2.000 km sind bis 2028 geplant, dazu EU-finanzierte Bahnverbindungen nach Mitteleuropa.
Die 1-%-Steuer auf den Umsatz gilt nur noch bis 100.000 € im Jahr. Darüber 16 % Körperschaftsteuer. Die Dividendensteuer stieg 2026 auf 16 %.
Modell festlegen, nahe der Infrastruktur kaufen, Steuern vor der Unterschrift planen, professionell verwalten lassen, Umschuldung timen.
Der praktische Leitfaden zur Finanzierung rumänischer Immobilien für israelische Investoren – Unterlagen, Zinsen, Steuerfallen und die echten Zahlen für 2026
Das große Bild: Warum Bukarest, und warum jetzt? (Eine Frage, der auch ein Ynet-Bericht von Hila Tzion auf Hebräisch nachging.) Das Rumänien des Jahres 2026 befindet sich mitten in der „Konvergenz“ zum europäischen Durchschnitt. Was einst ein Randmarkt Osteuropas war, ist zu einer Volkswirtschaft geworden, deren Region Bukarest-Ilfov ein BIP pro Kopf von fast 188 % des EU-Durchschnitts in KKS erreicht (Eurostat, Daten für 2024) – ein Wert, der die Region vor Budapest und Wien platziert.
Für Investoren ist die Konsequenz klar: Dies ist ein Markt mit echter struktureller Nachfrage, gestützt auf Einkommen, Beschäftigung und ausländische Investitionen.
Makrodaten für 2026: was die Zahlen sagen
BIP-Wachstum: 0,7 % (2025). Ein bescheidenes Wachstum, direkte Folge von Haushaltsreformen, die ein Haushaltsdefizit von 9,3 % des BIP verringern sollen. Doch gerade diese Verlangsamung verschafft Ihnen Zeit, den Markt in Ruhe zu prüfen. Die Europäische Kommission erwartet eine Beschleunigung auf 1,1 % im Jahr 2026 und auf über 2 % im Jahr 2027.
Inflation: 9,7 % (2025). Hoch, aber allmählich rückläufig. Für einen Investor in der Kurzzeitvermietung (STR) ist das sogar ein Vorteil: Übernachtungspreise lassen sich täglich anpassen, anders als bei langfristigen Mietverträgen.
Leitzins: 6,50 %. Unverändert seit August 2024. Führende Analysten (ING, Erste Group) erwarten eine erste Senkung um Mai 2026, mit einer kumulierten Senkung um rund einen Prozentpunkt bis Jahresende.
Nettogehalt in Bukarest: rund 6.978 Lei (RON), etwa 1.372 € (INS, Oktober 2025). Der Landesdurchschnitt liegt bei rund 5.492 Lei (~1.080 €). Dieser Abstand ist wichtig: Die Kaufkraft in Bukarest treibt die Nachfrage nach Premium-Dienstleistungen und hochwertigem Wohnraum.
Der Schengen-Effekt: ein Wandel im Denken
Seit Januar 2025 ist Rumänien Vollmitglied des Schengen-Raums – einschließlich der Landgrenzen. Die Auswirkung auf den Immobilienmarkt ist unmittelbar: Die Freizügigkeit ohne Grenzkontrollen steigert den Touristen- und Geschäftsreiseverkehr. Bukarest ist von einem „Ziel, das man planen muss“ zu einer „Stadt, in die man einfach fliegt“ geworden – genau wie Berlin oder Barcelona. Für einen STR-Investor ist das ein Nachfragemotor, der mit der Zeit nur stärker wird.
Bukarest als Magnet für ausländisches Kapital: warum das große Geld bereits hier ist
Das ist nicht nur ein Gefühl – die Daten bestätigen es. Die ausländischen Direktinvestitionen (ADI) in Rumänien erreichten 2024 insgesamt 125 Mrd. €, davon entfielen 21,6 Mrd. € auf Bau und Immobilien – eine Verdreifachung seit 2014. Der Anteil des Sektors an den gesamten ADI stieg von 10,6 % auf 17,3 %, womit er nach der Industrie der zweitgrößte Sektor ist. Den Hintergrund dieses Kapitalflusses beleuchtet unser Beitrag darüber, warum sich internationale Investoren Bukarest zuwenden.
Bukarest ist der ultimative Magnet für ausländisches Kapital: Die Stadt zieht den größten Anteil der ADI im Land an. Von den gesamten ausländischen Immobilieninvestitionen gilt: Rund 70 % der modernen Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel, Logistik) gehören ausländischen Investoren. Das ist ein klares Signal: Internationale Finanzinstitutionen halten diesen Markt für reif und liquide.
Was bedeutet das für den Privatinvestor? Wenn Pensionsfonds und institutionelle Investoren hier Geld anlegen, ist der Markt stabil, liquide und bietet ein klares Ausstiegspotenzial.
Die Welt der STR: Wie sieht der Markt für Kurzzeitvermietung in Bukarest aus?
Der Markt für Kurzzeitvermietung in Bukarest ist ausgereift, mit rund 4.400 aktiven Airbnb-Inseraten – allerdings mit enormen Unterschieden zwischen denen, die professionell verwalten, und denen, die einfach „inserieren und hoffen“. Wie gute Verwaltung in der Praxis aussieht und wer die Arbeit macht, beschreibt unser Artikel über die Verwaltung einer Immobilie aus dem Ausland.
Die Daten, die Sie kennen sollten (AirROI, 2025)
Durchschnittlicher Tagespreis (ADR): 81 $ – doch die Spanne zwischen den Objekten spricht für sich. Objekte im obersten Dezil (Top 10 %) erzielen 129 $ und mehr pro Nacht, einfache Objekte begnügen sich mit 49 $. Der Schlüssel: Qualität der Immobilie, Lage und professionelle Verwaltung.
Auslastung: Der Jahresdurchschnitt liegt bei rund 42 %. Klingt niedrig? Das liegt daran, dass es ein Durchschnitt ist. Gut verwaltete Objekte erreichen eine Auslastung von 83 % und mehr. Der Unterschied: dynamische Preisgestaltung, professionelle Fotos, schnelle Kommunikation mit den Gästen und Service auf dem Niveau eines Boutique-Hotels.
Ein wichtiger Trend: Langzeitaufenthalte (30+ Nächte)
Eine entscheidende Erkenntnis: Rund 33 % der Objekte in Bukarest sind auf ein Modell für Langzeitaufenthalte (einen Monat oder länger) umgestiegen. Warum ist das wichtig? Weil dieses Modell die Betriebskosten drastisch senkt – weniger Reinigungen, weniger Abnutzung, weniger Gästekommunikation – und für stabile, langfristige Mieter sorgt. In einem Hochzinsumfeld ist Stabilität der Schlüssel zur Gelassenheit.
Wenn Pensionsfonds und institutionelle Investoren hier Geld anlegen, ist der Markt stabil, liquide und bietet ein klares Ausstiegspotenzial.
Saisonalität: Wann ist die Nachfrage am höchsten?
Die stärkste Saison ist Oktober–Dezember (eine Mischung aus Herbsttourismus, Geschäftskonferenzen und Feiertagen zum Jahresende). Die schwächste Saison ist Januar–März, doch der Abstand zwischen den Saisons ist relativ gering, was auf eine gleichmäßige Nachfrage über das ganze Jahr hindeutet.
Wohin mit Ihrem Geld? Eine Karte der Stadtviertel
Bukarest ist nicht überall gleich. Die Wahl der Gegend ist entscheidend für die Art von Mieter, die Sie ansprechen wollen:
Altstadt: Das touristische Herz – hohe ADR, starke Nachfrage von Freizeitreisenden und durch das Nachtleben. Ideal für Vermietungen pro Nacht oder am Wochenende.
Pipera: Das Geschäftsviertel. Stabile Nachfrage von Geschäftsreisenden und versetzten Mitarbeitern. Hier funktioniert das Modell mit 30+ Nächten am besten. Nahe am Bucharest Business Park und an einer Metrostation.
Herăstrău / Aviatiei: Luxus und Familien – besonders hohe ADR für Premium-Objekte. Nahe am Park, am See und an guten Restaurants.
Balotești / Nord-Bukarest: Grüne Vororte. Hier liegt Compass on the Lake – Luxusvillen an einem See, mit der Möglichkeit einer Bankfinanzierung und Mietnachfrage über mehrere Modelle: Kurzzeitvermietung für Wochenendtourismus und Familienaufenthalte (Familientourismus, Wellnesstourismus dank der nahen Thermalquellen und die Nähe zum internationalen Flughafen), ein stabiles Mietmodell mit 30+ Nächten (für Gäste aus dem Park – Geschäftsleute und Führungskräfte) und ein Langzeitmodell (für Beschäftigte des Technologieparks).
Warum Villen im Norden der Stadt so gefragt sind, erklärt unser Artikel über Villen nördlich von Bukarest.
Die Infrastruktur-Revolution: was das Gesicht der Stadt verändert
Autobahnen
Bis Ende 2025 rund 1.400 km Autobahn in Betrieb, davon 147 km neue Autobahn, die in einem einzigen Jahr eröffnet wurden. Der Plan: 2.000 km bis 2028. Die A7 („Moldau-Autobahn“) verbindet Bukarest nun auf 250 durchgehenden Kilometern mit dem Nordosten, und das Projekt A1 (Pitești–Sibiu) überquert erstmals die Karpaten.
Das TEN-V-Schienennetz
EU-Mittel verwandeln das Bahnsystem: Modernisierung der Hauptstrecken und Anbindung Bukarests an das Verkehrsnetz Mitteleuropas. Seit Schengen ist der Landtourismus aus Ungarn und Österreich deutlich einfacher geworden – und das vergrößert den Nachfragepool für STR-Objekte.
„Die grüne Welle“
Mittel aus der Aufbau- und Resilienzfazilität werden für die energetische Sanierung von Gebäuden eingesetzt. Eine Immobilie, die eine „grüne Sanierung“ durchlaufen hat, bietet um 30 %–40 % niedrigere Betriebskosten (Strom, Heizung). Bei hoher Inflation ist das ein direkter Wettbewerbsvorteil – sowohl bei Mietern als auch bei den Haltekosten.
Steuern und Regulierung: die Änderungen, die Sie kennen müssen
Mehrwertsteuer – 21 %
Seit August 2025. Ein ermäßigter Satz von 9 % für begünstigte Wohnimmobilien (bis 120 m², Wert bis 600.000 RON) galt nur während einer Übergangsfrist, die am 30. September 2026 endete; heute unterliegt jede neue Wohnung der vollen Mehrwertsteuer von 21 %. Das vollständige Bild, einschließlich der Steuern auf Vermietung und Verkauf, finden Sie in unserem Leitfaden zu Immobiliensteuern in Rumänien.
Dividendensteuer – 16 %
Seit Januar 2026 von 10 % auf 16 % gestiegen. Das betrifft jeden Investor, der Immobilien über eine Gesellschaft hält und Gewinne entnimmt.
Kleinstunternehmensteuer – neue Schwelle von 100.000 €
Die Schwelle für die ermäßigte Steuer von 1 % auf den Umsatz ist von 250.000 € auf 100.000 € gesunken. Oberhalb der Schwelle gilt die reguläre Körperschaftsteuer von 16 % des Gewinns. Das bedeutet: Wenn Sie mehrere Immobilien in einer Gesellschaft halten, ist die Schwelle schnell überschritten (ganz zu schweigen davon, dass ein Kleinstunternehmen seinen Status verliert, wenn mehr als 50 % seiner Einnahmen aus Mieteinnahmen stammen). Ihre Haltestruktur muss im Voraus geplant werden.
Neue Besteuerung (2026) von STR-Objekten (Kurzzeitvermietung)
Vermietungen für Zeiträume von bis zu 30 Tagen: pauschaler Kostenabzug von 30 % + 10 % Steuer auf den Rest = eine effektive Steuer von ~7 % des Bruttoeinkommens. Krankenversicherungsbeiträge (CASS) sind oberhalb einer bestimmten Einkommensschwelle Pflicht.
STR-Regulierung
Noch relativ schlank (Low Regulation), doch es empfiehlt sich, sich auf eine künftige Lizenzierung vorzubereiten. Wer jetzt einsteigt und von Anfang an regelkonform aufstellt, hat am Tag der Verschärfung einen eingebauten Vorteil.
Unterm Strich: institutionelle und private Nachfrage
Institutionelle Investoren sind bereits hier: Rund 70 % der modernen Gewerbeimmobilien in Bukarest gehören ausländischen Investoren, und die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum wächst weiter. Im STR-Markt genießen gut gelegene Objekte mit professioneller Verwaltung das ganze Jahr über eine hohe Auslastung.
Fahrplan für Investoren: 5 praktische Schritte
- Definieren Sie Ihr Modell: Übernachtungstourismus (Altstadt) oder längere Aufenthalte für Geschäftsreisende (Pipera) oder Villen für Familien und Geschäftsgäste (Balotești). Jedes Modell erfordert eine andere Verwaltung und spricht eine andere Mietergruppe an.
- Wählen Sie eine Immobilie nahe der Infrastruktur: Nähe zur Metro, zu TEN-V-Korridoren oder zum Flughafen. Infrastruktur = Nachfrage = Auslastung.
- Planen Sie Ihre Steuerstruktur vor der Unterzeichnung: Eine Gesellschaft oder zwei? Kleinstunternehmen oder Körperschaftsteuer? Diese Entscheidung ist jährlich Tausende Euro wert.
- Investieren Sie in professionelle Verwaltung: Der Unterschied zwischen 42 % und 83 % Auslastung ist die 15 %–25 % wert, die eine Verwaltungsgesellschaft verlangt. Ohne Verwaltung kann die Immobilie die Nachfrage nicht abschöpfen.
- Timen Sie Ihre Umschuldung: Kaufen Sie, wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, und schulden Sie 2027 um, falls die Zinsen sinken. Das ist die Strategie, die erfahrene Investoren in Rumänien derzeit verfolgen.
Häufig gestellte Fragen
Warum Bukarest?
In der Region Bukarest-Ilfov liegt das BIP pro Kopf bei fast 188 % des EU-Durchschnitts (Eurostat 2024, in KKS). Seit Januar 2025 ist Rumänien Vollmitglied des Schengen-Raums, und Bukarest zieht den größten Anteil der ausländischen Direktinvestitionen im Land an.
Welche Bukarester Viertel passen zu welchem Modell?
Die Altstadt eignet sich für Vermietungen pro Nacht und am Wochenende, Pipera für Aufenthalte von 30+ Nächten für Geschäftsreisende, Herăstrău / Aviatiei für Premium-Objekte und Familien und Balotești im Norden für Villen am See.
Wie wird Kurzzeitvermietung in Rumänien besteuert?
Bei Vermietungen von bis zu 30 Tagen gilt ein pauschaler Kostenabzug von 30 %, auf den Rest werden 10 % Steuer erhoben – eine effektive Steuer von rund 7 % des Bruttoeinkommens. Oberhalb einer bestimmten Einkommensschwelle fallen zudem Krankenversicherungsbeiträge (CASS) an.
Sollte ich die Immobilie über eine Gesellschaft halten?
Das hängt von der Struktur ab. Seit Januar 2026 ist die Schwelle für die 1-%-Steuer auf den Umsatz von Kleinstunternehmen auf 100.000 € gesunken, eine Gesellschaft, die mehr als 50 % ihrer Einnahmen aus Mieten erzielt, verliert den Kleinstunternehmensstatus, und die Dividendensteuer ist auf 16 % gestiegen. Deshalb wird die Haltestruktur vor der Unterzeichnung geplant.
Welche Mehrwertsteuer gilt für eine neue Wohnung?
Seit August 2025 beträgt der reguläre Mehrwertsteuersatz in Rumänien 21 %. Ein ermäßigter Satz von 9 % für begünstigte Wohnungen (bis 120 m² und bis 600.000 RON) galt nur während einer Übergangsfrist, die am 30. September 2026 endete; daher unterliegt heute jede neue Wohnung 21 % Mehrwertsteuer.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung dar.
Vor dem Abschluss einer Transaktion empfehlen wir, lokale Fachleute zu Rate zu ziehen.
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