Floreasca, Büro-Pipera, Pipera North und Băneasa vereinen rund 1,41 Millionen m² der 3,43 Millionen m² modernen Büros Bukarests (Cushman & Wakefield Echinox, Q2 2026).
Im ersten Halbjahr 2026 wurde in Floreasca-Barbu Văcărescu mehr Bürofläche vermietet als in jedem anderen Teilmarkt Bukarests, etwa ein Drittel des Gesamtvolumens.
Rund 15 Minuten ohne Verkehr nach Pipera, 10 zum Flughafen und 25 ins Zentrum, gemessen von unserem Projekt in Balotești. Zu Stoßzeiten länger.
Die Bürobezirke im Norden Bukarests: die kurze Antwort
Ein großer Teil der modernen Büroflächen Bukarests liegt im Norden der Stadt. Laut dem MarketBeat von Cushman & Wakefield Echinox für das 2. Quartal 2026 verfügt die Stadt über rund 3,43 Millionen m² moderne Büros. Vier nördliche Teilmärkte, Floreasca-Barbu Văcărescu, Dimitrie Pompeiu (das Büro-Pipera innerhalb der Stadt), Pipera North (in Voluntari) und North (der Korridor Băneasa und Flughafen), vereinen davon rund 1,41 Millionen m², also etwa 41 %.
Am lebhaftesten ist Floreasca-Barbu Văcărescu. Im ersten Halbjahr 2026 wurden dort 36.100 m² vermietet, mehr als in jedem anderen Teilmarkt Bukarests und etwa ein Drittel des städtischen Gesamtvolumens. Die Leerstandsquote lag bei 6,4 %.
Einfach gesagt: Wenn Sie in Bukarest im Büro arbeiten, liegt dieses Büro mit guter Wahrscheinlichkeit im Norden, und die Nordvororte liegen auf der richtigen Seite der Stadt.
Das ist für jeden wichtig, der einen Wohnort wählt. Entscheidend ist nicht der Weg „nach Bukarest“, sondern der Weg zu einem bestimmten Gebäude. Die Strecke selbst behandeln wir in unserem Beitrag zum Arbeitsweg von Balotești über die DN1. Dieser Beitrag zeigt, wo die Arbeitsplätze sind.
Die vier nördlichen Bürobezirke in Zahlen
Die folgenden Zahlen stammen von Cushman & Wakefield Echinox, einem Immobilienberatungsunternehmen, für das zweite Quartal 2026. Andere Beratungen ziehen die Grenzen etwas anders, deshalb unterscheiden sich die Summen von Bericht zu Bericht.
| Teilmarkt | Lage | Moderner Bürobestand | Leerstand | Im Bau |
|---|---|---|---|---|
| Floreasca-Barbu Văcărescu | Rund um den Floreasca-See und den Boulevard Barbu Văcărescu | 589.600 m² | 6,4 % | 60.700 m² |
| Dimitrie Pompeiu | Büro-Pipera, Sektor 2, rund um die Metrostation Pipera | 440.700 m² | 6,2 % | 20.600 m² |
| North | Băneasa und die Straße Richtung Flughafen | 192.700 m² | 15,6 % | keine |
| Pipera North | Pipera in der Stadt Voluntari, Kreis Ilfov | 183.000 m² | 36,6 % | keine |
| Bukarest, alle Teilmärkte | 3.429.500 m² | 11,6 % | 215.600 m² |
Zwei Dinge fallen auf. Floreasca und das Büro-Pipera sind voll belegt und wachsen weiter. Pipera North, die älteren Business Parks auf der Seite von Voluntari, hat den höchsten Leerstand der Stadt. Cushman & Wakefield beschreibt das Gebiet als Randlage, die von älteren Bürokomplexen geprägt ist.
Laut demselben Bericht wurde im ersten Halbjahr 2026 in Bukarest kein neues Bürogebäude fertiggestellt. Rund 215.000 m² sind im Bau und sollen bis Anfang 2028 fertig werden.
Wer dort arbeitet: die großen Arbeitgeber
Die Berichte der Beratungsunternehmen nennen die großen Mieter in jedem Bezirk. Die folgenden Beispiele stammen aus dem Bericht Bucharest Office Market 2026 von Cushman & Wakefield Echinox und seiner Aktualisierung für das 2. Quartal 2026. Es ist keine vollständige Liste.
| Bezirk | Als große Nutzer oder neue Mieter genannte Unternehmen |
|---|---|
| Floreasca-Barbu Văcărescu | Oracle (Oregon Park), Vodafone (Globalworth Tower), Banca Transilvania (Erweiterung im Green Court), Leroy Merlin, Allianz Trade; Vorvermietungen 2026 an Veolia und Strabag in Gebäuden im Bau |
| Dimitrie Pompeiu (Büro-Pipera) | Amazon (Globalworth Campus), Honeywell, DB Technology, Genpact; ein neuer Mietvertrag von Procter & Gamble im Yunity Park; Rohde & Schwarz Topex hat im Iride Business Park verlängert und erweitert |
| North (Băneasa) | KPMG (Miro Offices), Samsung (Willbrook Platinum) |
| Pipera North (Voluntari) | Altex und Michelin (Global City Business Park) |
Die Mischung besteht aus Technologie, Banken, Telekommunikation, freiberuflichen Dienstleistungen und Regionalbüros internationaler Konzerne. Cushman & Wakefield stellt fest, dass die Nachfrage in Bukarest vor allem aus der Technologiebranche und von Beratungs- und Dienstleistungsunternehmen kommt.
Für eine Familie, die wegen der Stelle eines Partners umzieht, ist das der praktische Punkt: Viele Arbeitgeber, die ausländische Fachkräfte einstellen, sitzen bereits im Norden.
Entscheidend ist nicht der Weg „nach Bukarest“, sondern der Weg zu einem bestimmten Gebäude.
Otopeni und der Flughafenbereich
Der Flughafenbereich ist ein anderer Typ von Arbeitsplatzzentrum. Der internationale Flughafen Henri Coandă, betrieben von der Nationalen Gesellschaft Bukarester Flughäfen (CNAB), fertigte 2025 einen Rekord von 17.005.524 Passagieren ab. Ein neues Terminal mit rund 176.000 m² ist in Planung. Die Pläne erläutern wir in unserem Beitrag zum Ausbau des Flughafens Otopeni.
Rund um den Flughafen finden sich Transport-, Logistik- und Dienstleistungsunternehmen, weiter südlich die Büros von Băneasa. Die Beratungsunternehmen weisen für Otopeni selbst keinen eigenen Büroteilmarkt aus, deshalb können wir Ihnen dafür keine Bürofläche nennen. Wenn Ihre Stelle am Flughafen oder bei einem Unternehmen in der Nähe liegt, gehört der Weg aus den Nordvororten zu den kürzesten überhaupt.
Der Arbeitsweg aus Balotești und Corbeanca
Das sind die Fahrzeiten, die wir für unser Projekt in Balotești veröffentlichen, ohne Verkehr:
| Von Balotești nach | Ohne Verkehr |
|---|---|
| Flughafen Henri Coandă | rund 10 Minuten |
| Pipera | rund 15 Minuten |
| Bukarester Zentrum | rund 25 Minuten |
Zu Stoßzeiten verlängern sich die Zeiten, vor allem auf dem städtischen Abschnitt. Im TomTom Traffic Index für 2025 lag Bukarest beim Stau auf Platz fünf in Europa, wie wir im Beitrag zum Arbeitsweg ausführen. Die Fahrtrichtung hilft: Wer in Pipera oder am Flughafen arbeitet, fährt kaum in die Stadt hinein. Wer ins Zentrum oder in den Süden fährt, trägt die volle Last.
Corbeanca liegt westlich von Balotești, an derselben Achse der DN1. Der nördliche Abschnitt der Ringautobahn A0 zwischen der DN1 bei Corbeanca und der DN2 bei Afumați ist offen. So können Sie nach Osten fahren, ohne die Stadt zu durchqueren. Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag zur A0. Für Floreasca nennen wir keine feste Zeit: Sie hängt von Route und Uhrzeit ab, und es lohnt sich, die Strecke selbst zu fahren.
Den Wohnort nach dem Arbeitsplatz wählen: 6 Schritte
- Notieren Sie die genaue Adresse der Stelle. „Bukarest“ ist keine Adresse. Floreasca, Büro-Pipera und Băneasa sind verschiedene Wege.
- Fahren Sie die Strecke an einem Werktag zur echten Uhrzeit. Einmal morgens und einmal abends, nicht am Samstag.
- Fragen Sie den Arbeitgeber nach hybridem Arbeiten. Ein oder zwei Tage im Homeoffice verändern die Rechnung mehr als jede neue Straße.
- Prüfen Sie Alternativen zum Auto. Das Büro-Pipera wird von der Metrolinie M2 bedient, an den Stationen Pipera und Aurel Vlaicu. Klären Sie, wo Sie parken und umsteigen würden.
- Planen Sie auch den zweiten Weg ein. Eine Schule in Pipera oder die Stelle des Partners im Zentrum kann wichtiger sein als Ihr eigener Weg.
- Beachten Sie geplante Straßen, aber kaufen Sie nach den offenen. Die A0 und den Ausbau der DN1 behandeln wir in unseren Beiträgen. Ein Zuhause sollte mit den Straßen sinnvoll sein, die heute offen sind.
Für wen das passt und für wen weniger
| Passt gut | Passt weniger |
|---|---|
| Wer in Pipera, Floreasca, Băneasa oder am Flughafen arbeitet | Wer täglich in den Süden oder Westen der Stadt fährt |
| Familien mit Kindern an den internationalen Schulen im Norden | Wer nicht vom Auto abhängig sein möchte |
| Wer beruflich oft fliegt | Wer jeden Abend im Zentrum sein muss |
Häufige Fragen
Wo liegen die meisten Büroarbeitsplätze in Bukarest?
Ein großer Teil liegt im Norden. Laut Cushman & Wakefield Echinox vereinen vier nördliche Teilmärkte rund 1,41 Millionen m² der etwa 3,43 Millionen m² modernen Büros der Stadt. Floreasca-Barbu Văcărescu ist der zweitgrößte Teilmarkt und verzeichnete im ersten Halbjahr 2026 die meisten Vermietungen.
Welche großen Unternehmen haben Büros im Norden Bukarests?
Die Berichte nennen unter anderem Oracle und Vodafone in Floreasca-Barbu Văcărescu, Amazon, Honeywell und Genpact im Büro-Pipera sowie KPMG und Samsung in Băneasa. Mieter wechseln, prüfen Sie also die Adresse des Arbeitgebers selbst.
Liegt Pipera in Bukarest oder in Ilfov?
Beides. Das Büro-Pipera rund um die Metrostation Pipera gehört zum Bukarester Sektor 2. Das Wohngebiet Pipera und die Business Parks von Pipera North gehören zur Stadt Voluntari im Kreis Ilfov. Unser Beitrag zu Pipera erklärt den Unterschied.
Wie lange fährt man von Balotești nach Pipera?
Rund 15 Minuten ohne Verkehr, gemessen von unserem Projekt in Balotești. Zu Stoßzeiten dauert es länger. Testen Sie die Strecke deshalb an einem Werktag zu der Uhrzeit, zu der Sie tatsächlich fahren.
Ist der Norden Bukarests ein guter Standort für Homeoffice oder hybrides Arbeiten?
Für hybrides Arbeiten ist er von Vorteil: weniger Pendeltage und ein kurzer Weg zu den Büros im Norden. Der Rest hängt vom Haus selbst ab, von der Internetverbindung und einem ruhigen Arbeitszimmer.
Fazit
In Bukarest sind die Arbeitsplätze nicht gleichmäßig verteilt. Ein großer Teil der modernen Büros und viele der Arbeitgeber, die internationale Fachkräfte einstellen, sitzen in Floreasca, Pipera und Băneasa, also auf der Seite der Stadt, die den Nordvororten zugewandt ist.
Wählen Sie das Zuhause nach der Adresse der Stelle, und testen Sie die Fahrt zur echten Uhrzeit. Wenn Sie die täglichen Wege Ihrer Familie gemeinsam auf der Karte durchgehen möchten, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir, ganz gleich, ob Sie am Ende bei uns kaufen oder nicht.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Cushman & Wakefield Echinox, MarketBeat Bukarest Büro Q2 2026 (PDF) · Cushman & Wakefield Echinox, Bukarester Büromarkt 2026 (PDF) · Bukarester Flughäfen (CNAB)
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Daten: 22. Oktober 2026. Die Bürozahlen stammen von einem Immobilienberatungsunternehmen und hängen von dessen Definitionen ab; Unternehmensstandorte ändern sich. Die Fahrzeiten sind von einem Punkt in Balotești ohne Verkehr gemessen.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
