ספר המקרקעין מראה שטח או גבול לא נכונים. איך מתקנים את זה ברומניה?

תיקון טעות בקדסטר או בספר המקרקעין ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

ברומניה מגרש קיים פעמיים: בשטח, ובמערכת המשולבת של קדסטר וספר מקרקעין (Cartea Funciară). כשהשניים לא מסכימים, למשל מגרש שנמדד 980 מ"ר אבל רשום כ-1,050 מ"ר, או קו גבול שחוצה את המוסך של השכן, החוק נותן מסלולים שונים לפי מה שהשתבש.

טעות טכנית של לשכת רישום המקרקעין (OCPI) בקבלת תיק מדידה או ברישום יכולה להיות מתוקנת על ידי ועדה מקצועית של הלשכה, לבקשה או מיוזמתה, אחרי בדיקה בשטח (חוק 7/1996, סעיף 34(3)). רישום שלא תואם את המצב המשפטי האמיתי מתוקן בהצהרה נוטריונית של מי שרשום, או בפסק דין סופי (הקוד האזרחי, סעיפים 907 ו-908; חוק 7/1996, סעיף 33). וכששני שכנים לא מסכימים איפה נגמר מגרש אחד ומתחיל השני, הקוד האזרחי נותן לכל אחד מהם זכות לקבוע את הגבול, כשההוצאות מתחלקות שווה בשווה (סעיף 560), ואם צריך בבית המשפט.

במילים פשוטות: קודם בררו של מי הטעות: של הלשכה, של המודד, של בעלים קודם, או שזה סכסוך אמיתי עם השכן. לכל אחד יש מסלול, עלות וזמן משלו.

איך קוראים את הנסח מלכתחילה, הסברנו במדריך נסח ספר המקרקעין.

ארבעה סוגי טעויות, ארבעה מסלולים

שאלו את היזמים על זה

מה השתבש	דוגמה	המסלול	הבסיס החוקי
טעות סופר ברישום	ספרה שגויה בשטח, שם עם שגיאת כתיב	תיקון לבקשה או מיוזמת הלשכה	הקוד האזרחי, סעיף 913
טעות של הלשכה בקבלת תיק מדידה או ברישום	התוכנית שולבה במקום הלא נכון	ועדה של הלשכה, בדיקה בשטח, פרוטוקול, עדכון חלק א'	חוק 7/1996, סעיף 34(3) עד (5)
המגרש נמדד לא נכון, או שהמציאות השתנתה	מדידה חדשה מראה שטח או צורה אחרים	תיק מדידה חדש לעדכון הנתונים הטכניים	חוק 7/1996, סעיף 41(3); הקוד האזרחי, סעיף 914
הרישום לא תואם את המצב המשפטי	זכות שנרשמה על סמך שטר שבוטל	הצהרה נוטריונית של בעל הזכות הרשום, או פסק דין	הקוד האזרחי, סעיפים 907 עד 910; חוק 7/1996, סעיף 33

יש מקרה חמישי, פשוט יותר ממה שנשמע. אם ספר המקרקעין נפתח ברישום שיטתי (מדידה של אזור שלם במימון המדינה), אפשר לשנות את הרישומים בו בחינם, לבקשה או מיוזמת הלשכה, עד הרישום הראשון שאחריו על סמך שטר חדש (חוק 7/1996, סעיף 14(7)). התעריף של ANCPI לתיקון קדסטר שיטתי הוא אפס (קוד 2.5.3).

כשהשטח שנמדד שונה

שאלו את היזמים על זה

המקרה הנפוץ ביותר הוא מדידה חדשה של מודד מוסמך שלא תואמת את השטח בשטר או בספר המקרקעין. חוק 7/1996 קובע כללים ברורים לרישום שנעשה לבקשת הבעלים (סעיף 41(3)):

השטח שנמדד	מה קורה
קטן יותר	השטח הקטן נרשם, בהסכמת הבעלים
גדול יותר בעד 15% בתוך השטח הבנוי (intravilan), או בעד 5% מחוצה לו (extravilan)	השטח שנמדד נרשם על סמך תיק המדידה והצהרת הבעלים
גדול יותר מעבר לגבולות האלה	את ההפרש אפשר רק לרשום כהחזקה, בלי בעלות, על סמך מסמכים שכוללים פרוטוקול חתום על ידי השכנים

כלומר, מגרש שגדל על הנייר ב-20% לא הופך פשוט לגדול יותר ב-20%. הקרקע הנוספת היא עובדה, עוד לא זכות.

תיקון רישום: כשהרישום שגוי מבחינה משפטית

שאלו את היזמים על זה

הקוד האזרחי מגדיר תיקון רישום כמחיקה, תיקון או שינוי של כל רישום לא מדויק בספר המקרקעין (סעיף 907(2)). כל צד מעוניין יכול לבקש אותו, למשל כשהשטר שעליו נשען הרישום בוטל, או כשהזכות סווגה לא נכון (סעיף 908(1)).

יש שתי דרכים:

1. בהסכמה, בהצהרה נוטריונית של מי שהזכות שלו אמורה להימחק או להשתנות (סעיף 908(2); חוק 7/1996, סעיף 33(1)).
2. בבית המשפט, בפסק דין סופי, אם הוא מסרב (סעיף 908(2) ו-(3)).

כאן הזמנים חשובים. נגד קונה שרכש בתום לב ובתמורה, בהסתמך על ספר המקרקעין, תביעת תיקון שמבוססת על פסלות הרישום או על סיווג שגוי של הזכות צריכה להיות מוגשת תוך 3 שנים, או תוך שנה אם ההחלטה נמסרה למי שזכאי (סעיף 909(3)). זו עוד סיבה לבדוק את ספר המקרקעין לפני שקונים, לא אחרי.

כשהשכן לא מסכים: תביעת גבולות

שאלו את היזמים על זה

תביעת גבולות (acțiunea în grănițuire) מבקשת מבית המשפט לקבוע את הקו בין שני מגרשים שכנים ולסמן אותו. הקוד האזרחי מחייב שכנים להשתתף בקביעת הגבול ולחלוק בהוצאות שווה בשווה (סעיף 560). כל בעלים רשאי גם לגדר את הנכס שלו על חשבונו (סעיף 561).

	תביעת גבולות (grănițuire)	תביעה לקרקע (revendicare)
מה היא מכריעה	איפה עובר הקו	למי שייכת רצועת קרקע מסוימת
ראיות נפוצות	שטרות, תוכניות, מומחה מדידה מטעם בית המשפט	שטרות בעלות, היסטוריית הרישום, חוות דעת מומחה
אגרת בית משפט	100 לאי	לפי שווי הקרקע שנתבעת
הבסיס החוקי	הקוד האזרחי, סעיף 560; צו חירום 80/2013, סעיף 8(1)(d)	צו חירום 80/2013, אגרות לפי שווי

אם באותה תביעה גם קובעים גבול וגם תובעים רצועת קרקע, האגרה על התביעה לקרקע מתווספת ל-100 הלאי (צו חירום 80/2013, סעיף 8(1)(d)). לפני שהולכים לבית המשפט, נסו את הדרך הפשוטה: מדידה משותפת של מודד מוסמך ופרוטוקול חתום עם השכן. גבול ששני הבעלים חתמו עליו זול יותר מגבול ששופט קבע.

לבתים עם קיר משותף, ראו גם את המדריך הקיר המשותף בווילה דו-משפחתית.

כמה זה עולה, וכמה זמן זה לוקח

שלב	עלות ממקורות רשמיים	זמן לפי החוק
עדכון הנתונים הטכניים (שטח, צורה) בספר המקרקעין	75 לאי לנכס (ANCPI, קוד 2.6.3)	החלטת הרשם נמסרת לא יאוחר מ-30 יום מההגשה (חוק 7/1996, סעיף 31(1))
תיקון קדסטר שיטתי	0 לאי (ANCPI, קוד 2.5.3)	כנ"ל
תביעות בבית המשפט בענייני ספר מקרקעין שלא נוגעות במהות הזכות	אגרה של 50 לאי (צו חירום 80/2013, סעיף 20)	תלוי בבית המשפט
תביעת גבולות	אגרה של 100 לאי, ועוד מומחה ועורך דין	תלוי בבית המשפט ובחוות הדעת
תיק מדידה של מודד	אין מחיר רשמי. בקשו הצעות בכתב	תלוי במודד

אם אתם לא מסכימים עם החלטת הרשם, אפשר לבקש בחינה מחדש תוך 15 יום מההודעה, ואחר כך להגיש תלונה לבית המשפט (חוק 7/1996, סעיף 31(2) ו-(3)). ואם טעות של הלשכה עצמה גרמה לכם נזק שהמסלולים האלה לא מתקנים, הקוד האזרחי מאפשר תביעת פיצויים נגד הלשכה ונגד האחראי, תוך שנה מהיום שנודע לכם על הנזק (סעיף 915).

לפני שקונים: רשימת בדיקה קצרה

1. השוו בין השטר, הנסח והשטח. שטח, צורה, חזית, שכנים.
2. בקשו את התוכנית הקדסטרית (plan de amplasament și delimitare), ובדקו איפה הגדרות עומדות בפועל.
3. שאלו אם המגרש נמדד לאחרונה, על ידי מי, והאם השכנים חתמו.
4. בדקו את חלק ג' לתביעות רשומות, כולל תביעת גבולות או תיקון רישום.
5. בקשו מהמוכר לתקן טעויות ידועות לפני המכירה, לא אחריה. כתבו מי משלם ועד מתי.
6. בקרקע עם היסטוריה של השבה, קראו את המדריך תביעות השבה על קרקעות באילפוב.
7. קחו עורך דין עצמאי ומודד מוסמך שעובדים בשבילכם.

שאלות נפוצות

איך מתקנים את שטח המגרש בספר המקרקעין ברומניה?

מודד מוסמך מכין תיק מדידה לעדכון הנתונים הטכניים, ומגישים אותו ללשכת הרישום. אם השטח שנמדד קטן יותר, הוא נרשם בהסכמתכם. אם הוא גדול בעד 15% בשטח הבנוי או בעד 5% מחוצה לו, הוא נרשם על סמך הצהרה שלכם. מעבר לזה, את ההפרש אפשר רק לרשום כהחזקה (חוק 7/1996, סעיף 41(3)).

מה עושים אם הטעות היא של לשכת הרישום?

בכל לשכה יש ועדה שמתקנת טעויות שנעשו בקבלת תיקי מדידה וברישומים, לבקשה או מיוזמתה, אחרי בדיקה בשטח (חוק 7/1996, סעיף 34(3)). אפשר לערער על ההחלטה כמו על כל החלטה אחרת של ספר המקרקעין.

מה זה תביעת גבולות?

זה ההליך, בדרך כלל בבית המשפט, שקובע את הגבול בין שני מגרשים שכנים. השכנים חייבים להשתתף ולחלוק בהוצאות שווה בשווה (הקוד האזרחי, סעיף 560). אגרת בית המשפט היא 100 לאי.

אפשר לתקן טעות אחרי שכבר קניתי את הנכס?

כן, במסלולים שתיארנו. אבל לחלק מתביעות התיקון נגד קונה בתום לב יש מועדים של שנה עד 3 שנים (הקוד האזרחי, סעיף 909), וסכסוך תמיד זול יותר לפתור לפני שהכסף שולם.

כמה עולה לתקן רישום בספר המקרקעין?

ANCPI גובה 75 לאי על עדכון הנתונים הטכניים של נכס, וכלום על תיקון קדסטר שיטתי. הוסיפו את שכר המודד, ואם צריך, גם נוטריון, עורך דין ובית משפט.

השורה התחתונה

שטח או גבול שגויים בספר המקרקעין ברומניה הם דבר נפוץ, ובדרך כלל אפשר לתקן אותם. העיקר הוא לזהות נכון את הטעות, כי הלשכה, הנוטריון ובית המשפט מתקנים כל אחד סוג אחר של טעות.

אם אתם קונים קרקע או בית והמספרים לא מסתדרים, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור יחד על הנסח ועל התוכנית, לפני שאתם חותמים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 7/1996 על קדסטר ורישום מקרקעין (legislatie.just.ro), סעיפים 14, 31, 33, 34 ו-41 · הקוד האזרחי (legislatie.just.ro), סעיפים 560, 561, 907 עד 915 · צו חירום 80/2013 על אגרות בית משפט (נוסח משולב), סעיפים 8 ו-20 · תעריפי ANCPI, צו 16/2019 כפי שתוקן בצו 1498/2024 (העתק) · ANCPI

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. לגבי המגרש שלכם, התייעצו עם עורך דין עצמאי ועם מודד מוסמך.