Eine vermessene Fläche, die im bebauten Gebiet bis zu 15 % größer ist (außerhalb 5 %), wird auf Erklärung des Eigentümers eingetragen; darüber hinaus nur als Besitz (Gesetz 7/1996, Art. 41 Abs. 3).
Eine Klage auf grănițuire kostet 100 Lei Gerichtsgebühr; wer zusätzlich einen Streifen Land beansprucht, zahlt eine wertabhängige Gebühr dazu (OUG 80/2013, Art. 8).
Grundbücher aus der systematischen Erfassung können bis zur ersten späteren Eintragung kostenlos geändert werden (Gesetz 7/1996, Art. 14 Abs. 7; ANCPI-Code 2.5.3).
Einen Kataster- oder Grundbuchfehler in Rumänien berichtigen: die kurze Antwort
In Rumänien existiert ein Grundstück zweimal: im Gelände und im integrierten System aus Kataster und Grundbuch (Cartea Funciară). Wenn beide nicht übereinstimmen, etwa wenn ein Grundstück mit 980 m² vermessen, aber mit 1.050 m² eingetragen ist, oder wenn eine Grenzlinie durch die Garage des Nachbarn verläuft, bietet das Gesetz je nach Art des Fehlers unterschiedliche Wege.
Einen technischen Fehler, den das Grundbuchamt (OCPI) bei einer Abnahme oder einer Eintragung gemacht hat, kann eine Fachkommission dieses Amtes auf Antrag oder von Amts wegen nach einer Prüfung vor Ort berichtigen (Gesetz 7/1996, Art. 34 Abs. 3). Eine Eintragung, die nicht der tatsächlichen Rechtslage entspricht, wird entweder durch eine notarielle Erklärung der eingetragenen Person oder durch ein rechtskräftiges Urteil berichtigt (Zivilgesetzbuch, Art. 907–908; Gesetz 7/1996, Art. 33). Und wenn zwei Nachbarn uneins sind, wo das eine Grundstück endet und das andere beginnt, gibt das Zivilgesetzbuch jedem das Recht, die Grenze festlegen zu lassen, bei gleicher Teilung der Kosten (Art. 560), notfalls vor Gericht.
Einfach gesagt: Finden Sie zuerst heraus, wessen Fehler es ist: der des Amtes, des Vermessers, eines Voreigentümers, oder ob es ein echter Streit mit dem Nachbarn ist. Jeder Fall hat seinen eigenen Weg, seine eigenen Kosten und seine eigene Dauer.
Wie Sie den Auszug überhaupt lesen, erklärt unser Leitfaden zum Grundbuchauszug.
Vier Arten von Fehlern, vier Wege
| Was falsch gelaufen ist | Beispiel | Weg | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Ein Schreibfehler in einer Eintragung | Eine falsche Ziffer bei der Fläche oder ein falsch geschriebener Name | Berichtigung auf Antrag oder durch das Amt selbst | Zivilgesetzbuch, Art. 913 |
| Ein Fehler des Amtes bei einer Katasterabnahme oder einer Eintragung | Der Plan wurde an der falschen Stelle eingepflegt | Kommission des OCPI, Prüfung vor Ort, Protokoll, Aktualisierung von Teil I | Gesetz 7/1996, Art. 34 Abs. 3–5 |
| Das Grundstück wurde falsch vermessen, oder die Wirklichkeit hat sich geändert | Eine neue Vermessung ergibt eine andere Fläche oder Form | Eine neue Katasterakte zur Aktualisierung der technischen Daten | Gesetz 7/1996, Art. 41 Abs. 3; Zivilgesetzbuch, Art. 914 |
| Die Eintragung entspricht nicht der Rechtslage | Ein Recht, das aufgrund einer aufgehobenen Urkunde eingetragen wurde | Notarielle Erklärung des eingetragenen Berechtigten oder Gerichtsurteil | Zivilgesetzbuch, Art. 907–910; Gesetz 7/1996, Art. 33 |
Ein fünfter Fall ist einfacher, als er klingt. Wurde das Grundbuch im Rahmen der systematischen Erfassung angelegt (der staatlich finanzierten Vermessung eines ganzen Gebiets), können seine Eintragungen bis zur ersten späteren Eintragung aufgrund einer neuen Urkunde kostenlos geändert werden, auf Antrag oder durch das Amt (Gesetz 7/1996, Art. 14 Abs. 7). Die Gebühr der ANCPI für die Berichtigung des systematischen Katasters beträgt null (Code 2.5.3).
Wenn die vermessene Fläche abweicht
Der häufigste Fall ist eine neue Vermessung durch einen zugelassenen Vermesser, die nicht mit der Fläche in der Urkunde oder im Grundbuch übereinstimmt. Das Gesetz 7/1996 legt für Eintragungen auf Antrag des Eigentümers klare Regeln fest (Art. 41 Abs. 3):
| Die vermessene Fläche ist | Was geschieht |
|---|---|
| Kleiner | Die kleinere Fläche wird mit Zustimmung des Eigentümers eingetragen |
| Bis zu 15 % größer innerhalb des bebauten Gebiets (intravilan) oder bis zu 5 % außerhalb (extravilan) | Die vermessene Fläche wird auf Grundlage der Katasterakte und der Erklärung des Eigentümers eingetragen |
| Über diese Grenzen hinaus größer | Die Differenz kann nur als Besitz ohne Rechtstitel vermerkt werden, auf Grundlage von Unterlagen einschließlich eines von den Nachbarn unterschriebenen Protokolls |
Ein Grundstück, das auf dem Papier um 20 % wächst, wird also nicht einfach 20 % größer. Das zusätzliche Land ist eine Tatsache, aber noch kein Recht.
Berichtigung: wenn die Eintragung rechtlich falsch ist
Das Zivilgesetzbuch definiert die Berichtigung als Löschung, Korrektur oder Änderung einer unrichtigen Eintragung im Grundbuch (Art. 907 Abs. 2). Jede betroffene Person kann sie beantragen, etwa wenn die Urkunde, auf der die Eintragung beruht, aufgehoben wurde oder das Recht falsch eingeordnet wurde (Art. 908 Abs. 1).
Es gibt zwei Wege:
Finden Sie zuerst heraus, wessen Fehler es ist. Amt, Notar und Gericht beheben jeweils eine andere Art von Fehler.
- Einvernehmlich, durch eine notarielle Erklärung der Person, deren Recht gelöscht oder geändert werden soll (Art. 908 Abs. 2; Gesetz 7/1996, Art. 33 Abs. 1).
- Vor Gericht, durch ein rechtskräftiges Urteil, wenn die Person sich weigert (Art. 908 Abs. 2–3).
Fristen spielen hier eine Rolle. Gegen einen Käufer, der gutgläubig und entgeltlich im Vertrauen auf das Grundbuch erworben hat, muss eine Berichtigungsklage wegen Unwirksamkeit der Eintragung oder falscher Einordnung des Rechts innerhalb von 3 Jahren erhoben werden, oder innerhalb von 1 Jahr, wenn die Entscheidung dem Berechtigten mitgeteilt wurde (Art. 909 Abs. 3). Ein weiterer Grund, das Grundbuch vor dem Kauf zu prüfen und nicht danach.
Wenn der Nachbar widerspricht: grănițuire
Mit einer Grenzscheidungsklage (acțiunea în grănițuire) wird das Gericht gebeten, die Linie zwischen zwei benachbarten Grundstücken festzulegen und Grenzsteine zu setzen. Das Zivilgesetzbuch verpflichtet Nachbarn, an der Festlegung der Grenze mitzuwirken und die Kosten zu gleichen Teilen zu tragen (Art. 560). Jeder Eigentümer darf sein Grundstück außerdem auf eigene Kosten einzäunen (Art. 561).
| Grenzscheidungsklage (grănițuire) | Herausgabeklage für Land (revendicare) | |
|---|---|---|
| Was sie entscheidet | Wo die Linie verläuft | Wem ein bestimmter Streifen Land gehört |
| Typische Beweismittel | Urkunden, Pläne, ein vom Gericht bestellter Vermessungssachverständiger | Eigentumsurkunden, Grundbuchhistorie, Sachverständigengutachten |
| Gerichtsgebühr | 100 Lei | Berechnet nach dem Wert des beanspruchten Landes |
| Rechtsgrundlage | Zivilgesetzbuch, Art. 560; OUG 80/2013, Art. 8 Abs. 1 Buchst. d | OUG 80/2013, wertabhängige Gebühren |
Wird in demselben Verfahren sowohl die Grenze festgelegt als auch ein Streifen Land beansprucht, kommt die Gebühr für den Anspruch zu den 100 Lei hinzu (OUG 80/2013, Art. 8 Abs. 1 Buchst. d). Versuchen Sie vor dem Gang zum Gericht den einfachsten Weg: eine gemeinsame Vermessung durch einen zugelassenen Vermesser und ein mit dem Nachbarn unterschriebenes Protokoll. Eine Grenze, die beide Eigentümer unterschreiben, ist günstiger als eine, die ein Richter festlegt.
Für Häuser mit gemeinsamer Wand siehe auch unseren Leitfaden zur gemeinsamen Wand bei einer Doppelhausvilla.
Was es kostet und wie lange es dauert
| Schritt | Kosten laut veröffentlichten Quellen | Dauer laut Gesetz |
|---|---|---|
| Aktualisierung der technischen Daten (Fläche, Geometrie) im Grundbuch | 75 Lei pro Immobilie (ANCPI-Code 2.6.3) | Die Entscheidung des Grundbuchbeamten wird spätestens 30 Tage nach Einreichung mitgeteilt (Gesetz 7/1996, Art. 31 Abs. 1) |
| Berichtigung des systematischen Katasters | 0 Lei (ANCPI-Code 2.5.3) | Ebenso |
| Grundbuchverfahren vor Gericht, die nicht den Kern des Rechts betreffen | 50 Lei Gerichtsgebühr (OUG 80/2013, Art. 20) | Hängt vom Gericht ab |
| Grenzscheidungsklage | 100 Lei Gerichtsgebühr, dazu Honorare für Sachverständige und Anwalt | Hängt vom Gericht und vom Gutachten ab |
| Katasterakte des Vermessers | Kein amtlicher Preis; holen Sie schriftliche Angebote ein | Hängt vom Vermesser ab |
Wenn Sie mit der Entscheidung des Grundbuchbeamten nicht einverstanden sind, können Sie innerhalb von 15 Tagen nach der Mitteilung eine erneute Prüfung beantragen und anschließend Beschwerde bei Gericht einlegen (Gesetz 7/1996, Art. 31 Abs. 2–3). Und wenn Ihnen ein Fehler des Amtes einen Schaden verursacht hat, den diese Rechtsbehelfe nicht beheben können, erlaubt das Zivilgesetzbuch eine Schadensersatzklage gegen das OCPI und die verantwortliche Person, innerhalb eines Jahres, nachdem Sie von dem Schaden erfahren haben (Art. 915).
Vor dem Kauf: eine kurze Checkliste
- Vergleichen Sie Urkunde, Auszug und Gelände. Fläche, Form, Straßenfront, Nachbarn.
- Verlangen Sie den Katasterplan (plan de amplasament și delimitare) und sehen Sie nach, wo die Zäune tatsächlich stehen.
- Fragen Sie, ob die Fläche kürzlich vermessen wurde, von wem, und ob die Nachbarn unterschrieben haben.
- Prüfen Sie Teil III auf eingetragene Rechtsstreitigkeiten, einschließlich eines Grenz- oder Berichtigungsverfahrens.
- Bitten Sie den Verkäufer, bekannte Fehler vor dem Verkauf zu beheben, nicht danach. Vereinbaren Sie schriftlich, wer zahlt und bis wann.
- Bei Land mit einer Rückgabegeschichte lesen Sie unseren Leitfaden zu Rückgabeansprüchen auf Land in Ilfov.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt und einen zugelassenen Vermesser, die für Sie arbeiten.
Häufige Fragen
Wie berichtige ich die Fläche meines Grundstücks im rumänischen Grundbuch?
Ein zugelassener Vermesser erstellt eine Katasterakte zur Aktualisierung der technischen Daten, die beim OCPI eingereicht wird. Ist die vermessene Fläche kleiner, wird sie mit Ihrer Zustimmung eingetragen; ist sie im bebauten Gebiet bis zu 15 % oder außerhalb bis zu 5 % größer, wird sie auf Ihre Erklärung hin eingetragen; darüber hinaus kann die Differenz nur als Besitz vermerkt werden (Gesetz 7/1996, Art. 41 Abs. 3).
Was, wenn das OCPI den Fehler gemacht hat?
Jedes Gebietsamt hat eine Kommission, die Fehler bei Katasterabnahmen und Grundbucheintragungen auf Antrag oder von Amts wegen nach einer Prüfung vor Ort berichtigt (Gesetz 7/1996, Art. 34 Abs. 3). Die daraus folgende Entscheidung kann wie jede andere Grundbuchentscheidung angefochten werden.
Was ist grănițuire?
Das ist das Verfahren, meist vor Gericht, das die Grenze zwischen zwei benachbarten Grundstücken festlegt. Nachbarn müssen mitwirken und die Kosten zu gleichen Teilen tragen (Zivilgesetzbuch, Art. 560). Die Gerichtsgebühr beträgt 100 Lei.
Kann ich einen Fehler beheben, nachdem ich die Immobilie gekauft habe?
Ja, über die oben beschriebenen Wege. Manche Berichtigungsklagen gegen einen gutgläubigen Käufer haben jedoch Fristen von 1 bis 3 Jahren (Zivilgesetzbuch, Art. 909), und ein Streit lässt sich immer günstiger lösen, bevor das Geld bezahlt ist.
Was kostet die Berichtigung einer Grundbucheintragung?
Die ANCPI verlangt 75 Lei für die Aktualisierung der technischen Daten einer Immobilie und nichts für die Berichtigung des systematischen Katasters. Hinzu kommen das Honorar des Vermessers und, falls nötig, Kosten für Notar, Anwalt und Gericht.
Fazit
Eine falsche Fläche oder Grenze im rumänischen Grundbuch ist häufig und meist behebbar. Entscheidend ist, den Fehler richtig zu benennen, denn Amt, Notar und Gericht beheben jeweils eine andere Art von Fehler.
Wenn Sie ein Grundstück oder ein Haus kaufen und die Zahlen nicht übereinstimmen, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Auszug und Plan gemeinsam durch, bevor Sie unterschreiben.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 7/1996 über Kataster und Grundbuch (legislatie.just.ro), Art. 14, 31, 33, 34, 41 · Zivilgesetzbuch (legislatie.just.ro), Art. 560–561, 907–915 · Dringlichkeitsverordnung OUG 80/2013 über Gerichtsgebühren (konsolidierte Fassung), Art. 8, 20 · Gebühren der ANCPI, Verordnung 16/2019 in der Fassung der Verordnung 1498/2024 (Wiedergabe) · ANCPI
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. Ziehen Sie für Ihr eigenes Grundstück einen unabhängigen Anwalt und einen zugelassenen Vermesser hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
