מה קרה לשוק הדיור בבוקרשט ברבעון השלישי של 2026?

הגיליון בקצרה

שאלו את היזמים על זה

מדד Living România הוא גיליון רבעוני שמרכז במקום אחד את הנתונים הרשמיים על שוק הדיור בבוקרשט ובאילפוב. כל מספר כאן מגיע ממקור ציבורי, עם תאריך ועם קישור, כך שאפשר לבדוק אותו לבד. אנחנו לא מוסיפים תחזיות, לא ממליצים ולא מציגים תשואה.

הממצאים העיקריים של רבעון 3 2026:

• המחיר המבוקש לדירה בבוקרשט עלה ב-8.8% בשנה, ל-2,312 אירו למ״ר בספטמבר 2026 (imobiliare.ro). זה מהר יותר מהאינפלציה (6.6%) ומהשכר הנקי הממוצע (5.6%).
• מחירי הדירות ברומניה עלו ב-12.1% בשנה ברבעון השני של 2026, לפי Eurostat. זה הקצב הגבוה ביותר בסדרה של השנה האחרונה, ופי 2.6 מממוצע האיחוד (4.7%).
• בבוקרשט-אילפוב הושלמו 6,946 דירות ברבעון השני, יותר מפי 2 מאשר שנה קודם (3,201). זה 34.6% מכל הדירות שהושלמו ברומניה (INS).
• היתרי הבנייה למגורים ירדו ב-18.5% בכל רומניה ביולי ובאוגוסט, אבל רק ב-4.5% בבוקרשט-אילפוב. זה האזור היחיד שבו מספר ההיתרים בינואר עד אוגוסט עלה (INS).
• ריבית הייחוס למשכנתאות בלאי (IRCC) ירדה ל-5.57%, מ-6.06% שנה קודם. ריבית הבנק המרכזי נשארה 6.50% (BNR).

לוח המדד

שאלו את היזמים על זה

מדד	אזור	תקופה	ערך	לפני שנה	שינוי	מקור
מחיר מבוקש, כל הדירות	בוקרשט	ספטמבר 2026	2,312 אירו למ״ר	2,125	8.8%+	imobiliare.ro
מחיר מבוקש, דירות חדשות	בוקרשט	ספטמבר 2026	2,552 אירו למ״ר	2,378	7.3%+	imobiliare.ro
מחיר מבוקש, דירות ישנות	בוקרשט	ספטמבר 2026	2,270 אירו למ״ר	2,083	9.0%+	imobiliare.ro
מחיר מבוקש, ממוצע ארצי	רומניה	ספטמבר 2026	2,019 אירו למ״ר	1,905	6.0%+	imobiliare.ro
מדד מחירי הדירות, שינוי שנתי	רומניה	רבעון 2 2026	12.1%+	6.6%+ (רבעון 3 2025)		Eurostat
דירות שהושלמו	בוקרשט-אילפוב	רבעון 2 2026	6,946	3,201	117.0%+	INS
היתרי בנייה למגורים, יולי ואוגוסט	בוקרשט-אילפוב	2026	682	714	4.5%-	INS
היתרי בנייה למגורים, יולי ואוגוסט	רומניה	2026	5,852	7,182	18.5%-	INS
ריבית IRCC (רבעונית)	רומניה	רבעון 2 2026	5.57%	6.06%	0.49- נק׳	BNR
ריבית הבנק המרכזי	רומניה	8.10.2026	6.50%	6.50%	ללא שינוי	BNR
אינפלציה שנתית	רומניה	ספטמבר 2026	6.6%	9.9%		INS
שכר נקי ממוצע	רומניה	אוגוסט 2026	5,688 לאי	5,387	5.6%+	INS
שער אירו/לאי		30.9.2026	5.2785	5.0811	3.9%+	BNR

מחירים: עלייה מהירה מהשכר ומהאינפלציה

שאלו את היזמים על זה

לפי מדד המחירים של imobiliare.ro, המחיר המבוקש הממוצע לדירה בבוקרשט עלה כמעט בכל חודש של 2026: מ-2,214 אירו למ״ר בינואר ל-2,312 בספטמבר. בדירות חדשות התמונה שונה. המחיר הגיע לשיא של 2,637 אירו למ״ר במאי, וירד ל-2,552 בספטמבר. עדיין, זה 7.3% מעל ספטמבר 2025.

חשוב לדעת מה המספרים האלה מודדים. אלה מחירים מבוקשים במודעות, לא מחירי עסקה. הם מראים את הכיוון של השוק, ולא את המחיר שבו נסגרה עסקה מסוימת.

את מחירי העסקאות בפועל מודד Eurostat, לפי הנתונים שמעבירה הלשכה הרומנית לסטטיסטיקה (INS). ברבעון השני של 2026 מדד מחירי הדירות ברומניה עלה ב-12.1% בשנה: 12.8% בדירות חדשות ו-11.8% בדירות קיימות. באיחוד כולו העלייה הייתה 4.7%, ובגוש האירו 4.0%. Eurostat לא מפרסם את המדד הזה לפי ערים.

חישוב שלנו: כמה חודשי שכר עולה מטר אחד. בספטמבר 2026 מ״ר בדירה ממוצעת בבוקרשט עלה, לפי המחיר המבוקש ושער ה-BNR, כ-12,200 לאי. זה 2.15 חודשי שכר נקי ממוצע ברומניה (5,688 לאי באוגוסט). שנה קודם היחס היה 2.00. השכר הוא הממוצע הארצי, כי INS לא מפרסם את נתון בוקרשט בהודעה החודשית, ושכר הבירה גבוה ממנו.

היצע: שיא של דירות שהושלמו, פחות היתרים חדשים

שאלו את היזמים על זה

בבוקרשט-אילפוב הושלמו ברבעון השני של 2026 בדיוק 6,946 דירות, מול 3,201 ברבעון המקביל. בחצי השנה הראשונה הושלמו באזור 10,773 דירות, 53.7% יותר מאשר שנה קודם. כלומר, הרבה בנייה שהתחילה בשנים הקודמות הגיעה עכשיו לסיום.

בהיתרים החדשים התמונה הפוכה. בכל רומניה ניתנו ביולי ובאוגוסט 2026 ‏5,852 היתרי בנייה למבני מגורים, 18.5% פחות מאשר שנה קודם. בבוקרשט-אילפוב הירידה הייתה קטנה בהרבה, 4.5%. ובחודשים ינואר עד אוגוסט זה האזור היחיד מתוך שמונה שבו מספר ההיתרים עלה, ב-4 היתרים.

שימו לב שהיתר אחד יכול לכסות בית אחד או בניין של עשרות דירות. לכן INS מפרסם גם את מספר הדירות בבניינים שקיבלו היתר. באוגוסט 2026 בכל רומניה המספר הזה עמד על 7,071, כמעט כמו באוגוסט 2025 (7,078). נתוני ספטמבר יתפרסמו ב-30 באוקטובר.

מימון: הריבית יורדת לאט, הלאי נחלש

שאלו את היזמים על זה

IRCC הוא מדד הייחוס של הבנק המרכזי לרוב המשכנתאות בריבית משתנה בלאי. הערך האחרון שפורסם, לרבעון השני של 2026, הוא 5.57%, מול 6.06% לרבעון השני של 2025. הבנק המרכזי השאיר ב-8 באוקטובר את הריבית שלו על 6.50%, רמה שלא השתנתה מאז אוגוסט 2024.

שער האירו עלה בשנה ב-3.9%, מ-5.0811 ל-5.2785 לאי. בשוק שבו מחירי הדירות נקובים באירו והשכר בלאי, היחלשות הלאי מייקרת את הדירה למי שמרוויח בלאי.

מה זה אומר למי שקונה מחו״ל

המדד לא נותן המלצות, אבל אפשר לקרוא בו שלוש עובדות:

1. המחירים עולים, וזה לא רק אינפלציה. גם המדד הרשמי וגם המחירים המבוקשים עלו מהר יותר מהמחירים במשק ומהשכר.
2. ההיצע של דירות מוכנות גדל עכשיו. שיא של דירות שהושלמו בבוקרשט-אילפוב אומר שיש יותר דירות מוכנות על המדף, גם כשמספר ההיתרים החדשים יורד.
3. המימון זול מעט יותר מלפני שנה, אבל עדיין מעל 5%. מי שלוקח משכנתא בלאי חשוף גם לריבית וגם לשער.

מתודולוגיה

• אזור: אזור הפיתוח בוקרשט-אילפוב של INS (העיר בוקרשט ומחוז אילפוב), ובמחירים המבוקשים העיר בוקרשט בלבד. כשאין נתון אזורי, מוצג הנתון הארצי ומסומן כך.
• תקופה: הגיליון מכסה את יולי עד ספטמבר 2026. לכל מדד מוצג הערך האחרון שפורסם עד 16.10.2026, עם התקופה שאליה הוא מתייחס. חלק מהנתונים מתייחסים לרבעון השני, כי זה מה שפורסם.
• השוואה: תמיד לאותה תקופה שנה קודם. כל אחוז שינוי חושב משני ערכים שמופיעים בטבלה.
• מחירים מבוקשים: imobiliare.ro, ממוצע מחיר מבוקש לאירו למ״ר של שטח שימושי, לפי המודעות בפורטל. זה נתון של גוף פרטי, לא מדד רשמי.
• מה לא נכלל: תשואה, שכר דירה ותחזיות. מספר העסקאות של רשות המקרקעין (ANCPI) לא נכלל, כי הנתונים החודשיים ליולי עד ספטמבר 2026 לא היו זמינים באתר הרשות ב-16.10.2026. נוסיף אותם כשיפורסמו. גם מחירי הפרויקט שלנו לא נכללים במדד.
• עדכון: הגיליון הבא יתפרסם בינואר 2027.

איך לצטט: מדד Living România, רבעון 3 2026, Compass on the Lake, compassgroup.ro

שאלות נפוצות

כמה עולה מ״ר דירה בבוקרשט ב-2026?

לפי imobiliare.ro, המחיר המבוקש הממוצע בספטמבר 2026 היה 2,312 אירו למ״ר לכל הדירות, 2,552 לדירות חדשות ו-2,270 לדירות ישנות. אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקה.

בכמה עלו מחירי הדירות ברומניה בשנה האחרונה?

לפי Eurostat, מדד מחירי הדירות ברומניה עלה ב-12.1% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון המקביל, מול 4.7% באיחוד.

מה ריבית המשכנתא ברומניה?

מדד הייחוס IRCC, שעליו מבוססות רוב המשכנתאות בריבית משתנה בלאי, עומד על 5.57% (הערך לרבעון השני של 2026). הבנק מוסיף עליו מרווח, ולכן הריבית בפועל גבוהה ממנו.

האם בונים הרבה בבוקרשט?

ברבעון השני של 2026 הושלמו בבוקרשט-אילפוב 6,946 דירות, יותר מפי 2 מאשר שנה קודם. מספר ההיתרים החדשים יציב יחסית: ירידה של 4.5% ביולי ובאוגוסט, מול ירידה של 18.5% בכל רומניה.

מאיפה הנתונים במדד?

מהלשכה הרומנית לסטטיסטיקה (INS), מהבנק המרכזי של רומניה (BNR), מ-Eurostat ומהפורטל imobiliare.ro. ליד כל נתון בטבלה מופיע המקור, וברשימה למטה יש קישור לכל אחד.

השורה התחתונה

ברבעון השלישי של 2026 שוק הדיור בבוקרשט נראה כמו שוק שמחיריו עולים מהר מהשכר, בזמן שגל של דירות חדשות מגיע לסיום. אנחנו לא יודעים מה יקרה ברבעון הבא, ולכן לא נכתוב תחזית. מה שאנחנו כן יכולים לעשות הוא לפרסם את המספרים, עם המקורות, כל שלושה חודשים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: imobiliare.ro: מדד המחירים, בוקרשט וממוצע ארצי · Eurostat: מדד מחירי הדירות, רבעון 2 2026 (1.10.2026) והטבלה prc_hpi_q · INS: דירות שהושלמו, רבעון 2 2026 (14.9.2026) · INS: היתרי בנייה, אוגוסט 2026 (30.9.2026) ויולי 2026 (31.8.2026) · INS: אינפלציה, ספטמבר 2026 (13.10.2026) וספטמבר 2025 · INS: שכר, אוגוסט 2026 (13.10.2026) ואוגוסט 2025 · BNR: מדד IRCC · BNR: החלטת הריבית, 8.10.2026 והיסטוריית הריבית · BNR: שערי חליפין 2026 ו2025

הגיליון נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס, פיננסי או השקעות. הנתונים נכונים ל-16 באוקטובר 2026, וחלקם ראשוניים ועשויים להתעדכן. נתוני עבר אינם מבטיחים מחירים או תוצאות בעתיד.