متوسط السعر المطلوب للشقة في بوخارست في سبتمبر 2026، بارتفاع 8.8% في سنة (imobiliare.ro). الشقق الجديدة: 2,552 يورو.
ارتفع مؤشر Eurostat لأسعار المساكن في رومانيا بنسبة 12.1% في الربع الثاني من 2026، مقابل 4.7% في الاتحاد.
في الربع الثاني من 2026، أكثر من ضعف ما كان قبل سنة (3,201). وهذا 34.6% من كل الشقق المنجزة في رومانيا (INS).
في بوخارست وإلفوف انخفضت الرخص السكنية بنسبة 4.5% فقط، مقابل 18.5% في رومانيا كلها (INS).
القيمة للربع الثاني من 2026، مقابل 6.06% قبل سنة. وبقيت فائدة البنك المركزي عند 6.50% (BNR).
النشرة باختصار
مؤشر Living România نشرة فصلية تجمع في مكان واحد البيانات الرسمية عن سوق السكن في بوخارست وإلفوف. كل رقم هنا يأتي من مصدر عام، مع تاريخ ورابط، بحيث يمكنكم التحقق منه بأنفسكم. لا نضيف توقعات، ولا نقدّم توصيات، ولا نعرض عائداً.
النتائج الرئيسية للربع الثالث 2026:
- ارتفع السعر المطلوب للشقة في بوخارست بنسبة 8.8% في سنة، إلى 2,312 يورو للمتر المربع في سبتمبر 2026 (imobiliare.ro). وهذا أسرع من التضخم (6.6%) ومن متوسط الأجر الصافي (5.6%).
- ارتفعت أسعار المساكن في رومانيا بنسبة 12.1% في سنة في الربع الثاني من 2026، وفق Eurostat. وهذه أعلى وتيرة في سلسلة السنة الأخيرة، و2.6 ضعف متوسط الاتحاد (4.7%).
- أُنجزت في بوخارست وإلفوف 6,946 شقة في الربع الثاني، أكثر من ضعف ما كان قبل سنة (3,201). وهذا 34.6% من كل الشقق المنجزة في رومانيا (INS).
- انخفضت رخص البناء السكنية بنسبة 18.5% في رومانيا كلها في يوليو وأغسطس، لكن بنسبة 4.5% فقط في بوخارست وإلفوف. وهي المنطقة الوحيدة التي ارتفع فيها عدد الرخص بين يناير وأغسطس (INS).
- انخفض المؤشر المرجعي للقروض العقارية بالليو (IRCC) إلى 5.57%، من 6.06% قبل سنة. وبقيت فائدة البنك المركزي عند 6.50% (BNR).
لوحة المؤشر
| المؤشر | المنطقة | الفترة | القيمة | قبل سنة | التغيّر | المصدر |
|---|---|---|---|---|---|---|
| السعر المطلوب، كل الشقق | بوخارست | سبتمبر 2026 | 2,312 يورو للمتر المربع | 2,125 | 8.8%+ | imobiliare.ro |
| السعر المطلوب، الشقق الجديدة | بوخارست | سبتمبر 2026 | 2,552 يورو للمتر المربع | 2,378 | 7.3%+ | imobiliare.ro |
| السعر المطلوب، الشقق القديمة | بوخارست | سبتمبر 2026 | 2,270 يورو للمتر المربع | 2,083 | 9.0%+ | imobiliare.ro |
| السعر المطلوب، المتوسط الوطني | رومانيا | سبتمبر 2026 | 2,019 يورو للمتر المربع | 1,905 | 6.0%+ | imobiliare.ro |
| مؤشر أسعار المساكن، التغيّر السنوي | رومانيا | الربع الثاني 2026 | 12.1%+ | 6.6%+ (الربع الثالث 2025) | Eurostat | |
| الشقق المنجزة | بوخارست وإلفوف | الربع الثاني 2026 | 6,946 | 3,201 | 117.0%+ | INS |
| رخص البناء السكنية، يوليو وأغسطس | بوخارست وإلفوف | 2026 | 682 | 714 | 4.5%- | INS |
| رخص البناء السكنية، يوليو وأغسطس | رومانيا | 2026 | 5,852 | 7,182 | 18.5%- | INS |
| مؤشر IRCC (فصلي) | رومانيا | الربع الثاني 2026 | 5.57% | 6.06% | 0.49- نقطة | BNR |
| فائدة البنك المركزي | رومانيا | 8.10.2026 | 6.50% | 6.50% | دون تغيير | BNR |
| التضخم السنوي | رومانيا | سبتمبر 2026 | 6.6% | 9.9% | INS | |
| متوسط الأجر الصافي | رومانيا | أغسطس 2026 | 5,688 ليو | 5,387 | 5.6%+ | INS |
| سعر اليورو/الليو | 30.9.2026 | 5.2785 | 5.0811 | 3.9%+ | BNR |
الأسعار: ارتفاع أسرع من الأجور والتضخم
وفق مؤشر أسعار imobiliare.ro، ارتفع متوسط السعر المطلوب للشقة في بوخارست في كل شهر تقريباً من 2026: من 2,214 يورو للمتر المربع في يناير إلى 2,312 في سبتمبر. أما في الشقق الجديدة فالصورة مختلفة. فقد بلغ السعر ذروة قدرها 2,637 يورو للمتر المربع في مايو، وانخفض إلى 2,552 في سبتمبر. ومع ذلك، فهو أعلى بنسبة 7.3% من سبتمبر 2025.
من المهم معرفة ما تقيسه هذه الأرقام. إنها أسعار مطلوبة في الإعلانات، لا أسعار صفقات. تُظهر اتجاه السوق، لا السعر الذي أُغلقت به صفقة معيّنة.
أما أسعار الصفقات الفعلية فيقيسها Eurostat، وفق البيانات التي يرسلها المعهد الوطني للإحصاء في رومانيا (INS). وفي الربع الثاني من 2026 ارتفع مؤشر أسعار المساكن في رومانيا بنسبة 12.1% في سنة: 12.8% في الشقق الجديدة و11.8% في الشقق القائمة. وفي الاتحاد كله كان الارتفاع 4.7%، وفي منطقة اليورو 4.0%. ولا ينشر Eurostat هذا المؤشر بحسب المدن.
حسابنا: كم شهراً من الأجر يكلّف متر واحد. في سبتمبر 2026 كلّف المتر المربع في شقة متوسطة في بوخارست، وفق السعر المطلوب وسعر صرف BNR، نحو 12,200 ليو. وهذا 2.15 شهر من متوسط الأجر الصافي في رومانيا (5,688 ليو في أغسطس). وقبل سنة كانت النسبة 2.00. والأجر هو المتوسط الوطني، لأن INS لا ينشر رقم بوخارست في البيان الشهري، وأجر العاصمة أعلى منه.
العرض: ذروة في الشقق المنجزة، ورخص جديدة أقل
في بوخارست وإلفوف أُنجزت في الربع الثاني من 2026 بالضبط 6,946 شقة، مقابل 3,201 في الربع المقابل. وفي النصف الأول من السنة أُنجزت في المنطقة 10,773 شقة، بزيادة 53.7% عن السنة السابقة. أي أن كثيراً من البناء الذي بدأ في السنوات السابقة وصل الآن إلى نهايته.
أما في الرخص الجديدة فالصورة معكوسة. ففي رومانيا كلها مُنحت في يوليو وأغسطس 2026 5,852 رخصة بناء لمبانٍ سكنية، بانخفاض 18.5% عن السنة السابقة. وفي بوخارست وإلفوف كان الانخفاض أصغر بكثير، 4.5%. وفي الأشهر من يناير إلى أغسطس هي المنطقة الوحيدة من بين ثماني مناطق التي ارتفع فيها عدد الرخص، بـ4 رخص.
لا نعرف ما الذي سيحدث في الربع القادم، ولذلك لن نكتب توقعاً. ما نستطيع فعله هو نشر الأرقام، مع المصادر، كل ثلاثة أشهر.
انتبهوا إلى أن الرخصة الواحدة قد تغطي منزلاً واحداً أو مبنى من عشرات الشقق. لذلك ينشر INS أيضاً عدد الشقق في المباني التي حصلت على رخصة. وفي أغسطس 2026 بلغ هذا العدد في رومانيا كلها 7,071، تقريباً كما في أغسطس 2025 (7,078). وستُنشر بيانات سبتمبر في 30 أكتوبر.
التمويل: الفائدة تنخفض ببطء، والليو يضعف
IRCC هو المؤشر المرجعي للبنك المركزي لمعظم القروض العقارية بفائدة متغيرة بالليو. وآخر قيمة نُشرت، للربع الثاني من 2026، هي 5.57%، مقابل 6.06% للربع الثاني من 2025. وأبقى البنك المركزي في 8 أكتوبر فائدته عند 6.50%، وهو مستوى لم يتغير منذ أغسطس 2024.
ارتفع سعر اليورو في سنة بنسبة 3.9%، من 5.0811 إلى 5.2785 ليو. وفي سوق تُسعَّر فيه الشقق باليورو والأجور بالليو، يجعل ضعف الليو الشقة أغلى على من يكسب بالليو.
ماذا يعني ذلك لمن يشتري من الخارج
المؤشر لا يقدّم توصيات، لكن يمكن أن نقرأ فيه ثلاث حقائق:
- الأسعار ترتفع، وليس بسبب التضخم وحده. فالمؤشر الرسمي والأسعار المطلوبة كلاهما ارتفعا أسرع من الأسعار في الاقتصاد ومن الأجور.
- العرض من الشقق الجاهزة يزداد الآن. ذروة الشقق المنجزة في بوخارست وإلفوف تعني أن هناك شققاً جاهزة أكثر على الرف، حتى حين ينخفض عدد الرخص الجديدة.
- التمويل أرخص قليلاً مما كان قبل سنة، لكنه ما زال فوق 5%. ومن يأخذ قرضاً عقارياً بالليو مكشوف للفائدة ولسعر الصرف معاً.
المنهجية
- المنطقة: منطقة التنمية بوخارست وإلفوف وفق INS (مدينة بوخارست ومحافظة إلفوف)، وفي الأسعار المطلوبة مدينة بوخارست وحدها. وحين لا يتوفر رقم إقليمي، يُعرض الرقم الوطني ويُشار إلى ذلك.
- الفترة: تغطي النشرة يوليو إلى سبتمبر 2026. ولكل مؤشر تُعرض آخر قيمة نُشرت حتى 16.10.2026، مع الفترة التي تخصّها. وبعض البيانات تخصّ الربع الثاني، لأن هذا ما نُشر.
- المقارنة: دائماً مع الفترة نفسها قبل سنة. وكل نسبة تغيّر حُسبت من قيمتين تظهران في الجدول.
- الأسعار المطلوبة: imobiliare.ro، متوسط السعر المطلوب باليورو للمتر المربع من المساحة القابلة للاستخدام، وفق الإعلانات في البوابة. وهذا رقم من جهة خاصة، لا مؤشر رسمي.
- ما لا يشمله: العائد، والإيجار، والتوقعات. ولم يُدرج عدد الصفقات لدى الوكالة الوطنية للمساحة والسجل العقاري (ANCPI)، لأن البيانات الشهرية ليوليو إلى سبتمبر 2026 لم تكن متاحة على موقع الوكالة في 16.10.2026. سنضيفها حين تُنشر. ولا تدخل أسعار مشروعنا في المؤشر أيضاً.
- التحديث: ستُنشر النشرة التالية في يناير 2027.
كيف تقتبسون: مؤشر Living România، الربع الثالث 2026، Compass on the Lake، compassgroup.ro
أسئلة شائعة
كم يكلّف المتر المربع من شقة في بوخارست في 2026؟
وفق imobiliare.ro، كان متوسط السعر المطلوب في سبتمبر 2026 2,312 يورو للمتر المربع لكل الشقق، و2,552 للشقق الجديدة، و2,270 للشقق القديمة. هذه أسعار مطلوبة، لا أسعار صفقات.
بكم ارتفعت أسعار المساكن في رومانيا في السنة الأخيرة؟
وفق Eurostat، ارتفع مؤشر أسعار المساكن في رومانيا بنسبة 12.1% في الربع الثاني من 2026 مقارنة بالربع المقابل، مقابل 4.7% في الاتحاد.
ما فائدة القرض العقاري في رومانيا؟
المؤشر المرجعي IRCC، الذي تستند إليه معظم القروض العقارية بفائدة متغيرة بالليو، يبلغ 5.57% (القيمة للربع الثاني من 2026). ويضيف البنك إليه هامشاً، ولذلك تكون الفائدة الفعلية أعلى منه.
هل يُبنى كثيراً في بوخارست؟
في الربع الثاني من 2026 أُنجزت في بوخارست وإلفوف 6,946 شقة، أكثر من ضعف ما كان قبل سنة. وعدد الرخص الجديدة مستقر نسبياً: انخفاض بنسبة 4.5% في يوليو وأغسطس، مقابل انخفاض بنسبة 18.5% في رومانيا كلها.
من أين تأتي بيانات المؤشر؟
من المعهد الوطني للإحصاء في رومانيا (INS)، ومن البنك الوطني الروماني (BNR)، ومن Eurostat ومن البوابة imobiliare.ro. وبجانب كل رقم في الجدول يظهر المصدر، وفي القائمة أدناه رابط لكل منها.
الخلاصة
في الربع الثالث من 2026 بدا سوق السكن في بوخارست سوقاً ترتفع أسعاره أسرع من الأجور، بينما تصل موجة من الشقق الجديدة إلى نهايتها. لا نعرف ما الذي سيحدث في الربع القادم، ولذلك لن نكتب توقعاً. ما نستطيع فعله هو نشر الأرقام، مع المصادر، كل ثلاثة أشهر.
Moti Azulay, Compass Group Romania
المصادر والبيانات: imobiliare.ro: مؤشر الأسعار، بوخارست والمتوسط الوطني · Eurostat: مؤشر أسعار المساكن، الربع الثاني 2026 (1.10.2026) والجدول prc_hpi_q · INS: الشقق المنجزة، الربع الثاني 2026 (14.9.2026) · INS: رخص البناء، أغسطس 2026 (30.9.2026) ويوليو 2026 (31.8.2026) · INS: التضخم، سبتمبر 2026 (13.10.2026) وسبتمبر 2025 · INS: الأجور، أغسطس 2026 (13.10.2026) وأغسطس 2025 · BNR: مؤشر IRCC · BNR: قرار الفائدة، 8.10.2026 وتاريخ الفائدة · BNR: أسعار الصرف 2026 و2025
هذه النشرة للمعلومات العامة فقط ولا تُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية أو استثمارية. البيانات سارية حتى 16 أكتوبر 2026، وبعضها أولي وقد يُحدَّث. بيانات الماضي لا تضمن أسعاراً أو نتائج في المستقبل.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
