לפי נתוני ANCPI, ירידה של כ-9% לעומת 50,884 ב-2024. באילפוב נמכרו 8,976 יחידות, ירידה של כ-6%.
בחצי הראשון של 2026 המשכנתאות שנרשמו בבוקרשט ואילפוב היו שוות לכמעט 59% ממכירות הדירות (Ipotecare.ro). הספירה כוללת מחזורים.
מתקפת סייבר ב-14 ביולי 2026 השביתה את המערכות של ANCPI לכחודש. יולי היה החודש החלש ביותר במכירות דירות בעשור (SVN Romania).
היקף העסקאות בבוקרשט ובאילפוב: התשובה הקצרה
ANCPI, רשות המדידות ורישום המקרקעין של רומניה, מפרסמת בכל חודש כמה נכסים נמכרו וכמה משכנתאות נרשמו בכל מחוז. בוקרשט תמיד ראשונה, ואילפוב כמעט תמיד שנייה. לפי נתוני ANCPI שפורסמו באתר Economedia, ב-2025 נמכרו בבוקרשט 46,321 יחידות דיור בבניינים (רובן דירות), ובאילפוב 8,976. זו ירידה של כ-9% וכ-6% לעומת 2024.
2026 התחילה חלש, התאוששה באביב, ואז נפגעה מאירוע חיצוני: מתקפת סייבר ב-14 ביולי 2026 השביתה את המערכות של ANCPI לכחודש. לפי חברת הייעוץ SVN Romania, יולי היה החודש החלש ביותר במכירות דירות בעשור האחרון, ובבוקרשט ואילפוב נמכרו ברבעון השלישי יותר משליש פחות דירות מאשר שנה קודם.
במילים פשוטות: ANCPI מראה עד כמה השוק פעיל. היא לא מראה מחירים, מי קונה, או אם הדירה חדשה או ישנה.
על המחירים ועל מה שמניע אותם כתבנו במאמר על שוק הנדל״ן בבוקרשט ב-2026. כאן נשארים עם הכמויות.
שלושה מספרים שונים, כולם של ANCPI
לפני שקוראים נתון, כדאי לדעת איזו מבין שלוש הספירות הוא:
| ספירה | מה היא כוללת | למה לשים לב |
|---|---|---|
| מכירות נכסים (imobile vândute) | כל מכירה רשומה: דירות, בתים, קרקע עם או בלי מבנה | באילפוב מגרשים הם חלק גדול מהספירה |
| יחידות בבניינים (unități individuale) | יחידות בתוך בניין, בעיקר דירות | הקירוב הטוב ביותר למכירות דירות |
| משכנתאות (ipoteci) | כל משכנתא שנרשמה בפנקס המקרקעין | כולל מחזור, לא רק רכישות |
חברות ייעוץ כמו SVN Romania וברוקרים כמו Ipotecare.ro בונים את נתוני "הדירות שנמכרו" שלהם על הסטטיסטיקה של ANCPI. לכן כותרת על "דירות" וכותרת על "נכסים" מאותו חודש יכולות להיות שונות פי כמה.
התמונה השנתית: 2024 מול 2025
| יחידות בבניינים שנמכרו | 2024 | 2025 | שינוי |
|---|---|---|---|
| בוקרשט | 50,884 | 46,321 | −8.97% |
| אילפוב | 9,580 | 8,976 | −6.30% |
| בוקרשט ואילפוב יחד | 60,464 | 55,297 | כ-−8.5% |
המקור: נתוני ANCPI כפי שפורסמו ב-Economedia ב-16 בינואר 2026. הסכום האזורי הוא חיבור של שני המחוזות.
להשוואה, SVN Romania העריכה את מכירות הדירות בבוקרשט ואילפוב ב-2024 ביותר מ-60,000 יחידות, עלייה של 7.6% לעומת 2023. כלומר 2024 הייתה שנה חזקה ו-2025 שנת תיקון. את ההאטה שבאה אחריה תיארנו במאמר על 2026 כשנת מעבר.
SVN קושרת את צורת השנה לשינוי המע״מ על דירות חדשות: גל מכירות בקיץ, לפני שהשיעור המופחת הסתיים, ואז סוף שנה חלש. ברבעון הרביעי של 2025 נמכרו בבוקרשט ואילפוב כ-13,740 דירות, סוף השנה החלש ביותר מאז 2019.
התמונה החודשית: חודש אחד, שלוש שנים
יוני הוא נקודת השוואה טובה. זה חודש עבודה רגיל, לפני גל הקיץ של 2025 ולפני ההשבתה של יולי 2026.
| יוני | מכירות נכסים, בוקרשט | מכירות נכסים, אילפוב | משכנתאות, בוקרשט | משכנתאות, אילפוב |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 9,062 | 3,707 | 5,062 | 2,221 |
| 2025 | 7,662 | 4,011 | 4,340 | 2,779 |
| 2026 | 10,398 | 3,971 | 6,297 | 2,410 |
המקורות: נתוני ANCPI החודשיים כפי שפורסמו ב-Economedia (יוני 2024), ב-Știri pe surse (יוני 2025) וב-Forbes România (יוני 2026).
ANCPI מראה עד כמה השוק פעיל. היא לא מראה מחירים, מי קונה, או אם הדירה חדשה או ישנה.
שני דברים בולטים. ראשית, המספרים החודשיים קופצים: בדצמבר 2024 היו בבוקרשט 13,257 מכירות נכסים, ובינואר 2026 רק 4,159. חודש בודד אומר מעט. תשוו את אותו חודש בין שנים, או רבעונים שלמים. שנית, באילפוב נרשמות כ-4,000 מכירות נכסים בחודש, אבל פחות מ-9,000 יחידות דירה בכל 2025. רוב מה שעובר ידיים באילפוב הוא קרקע ובתים, לא דירות. המאמר שלנו על הצמיחה של מחוז אילפוב מסביר למה המחוז נראה כל כך שונה מהעיר.
כמה נקנה במשכנתא
לפי ניתוח של Ipotecare.ro על נתוני ANCPI, המשכנתאות שנרשמו בבוקרשט ובאילפוב בחצי הראשון של 2026 היו שוות לכמעט 59% ממכירות הדירות. ב-2025 היחס היה כמעט 63%, וב-2022 היה 50%. הניתוח מציין שספירת המשכנתאות כוללת גם מחזורים, ולכן זה יחס ולא האחוז המדויק של הקונים שלקחו הלוואה.
אותו ניתוח מצא שמכירות הדירות בבוקרשט ואילפוב בחצי הראשון של 2026 היו נמוכות רק ב-1.4% מאותה תקופה ב-2025, בזמן שבכל המדינה הירידה הייתה כמעט 9%.
איך עובדת משכנתא רומנית לקונה מחו״ל הסברנו במדריך המשכנתאות ברומניה. את הצד הכספי של האשראי מפרסם הבנק המרכזי, לא ANCPI. לפי נתוני הבנק המרכזי שניתחה Storia, היקף ההלוואות החדשות והמחוזרות לדיור עלה מ-21 מיליארד לאי ב-2021 ל-58.2 מיליארד לאי ב-2025.
יולי 2026: כשהרשם נכבה
ב-14 ביולי 2026 מתקפת סייבר חסמה את מערכות המחשוב של ANCPI. בלי המערכות, נוטריונים לא יכלו להוציא נסח מקרקעין, ובנקים לא יכלו לרשום משכנתאות. Imobiliare.ro העריכה בתחילת אוגוסט שיותר מ-5,000 רכישות דירה במשכנתא נתקעו ברחבי המדינה.
ANCPI הודיעה אחר כך שמערכת e-Terra חזרה לפעול, ושבין 11 ל-19 באוגוסט 2026 נרשמו במשרדים שלה 329,476 בקשות, מתוכן 279,242 טופלו. שאר המערכות היו אמורות לחזור בהדרגה.
זה חשוב לקריאת הנתונים. עסקאות שנחתמו ביולי התעכבו, ונרשמו אחר כך בתור של עבודה מצטברת. לפי SVN Romania, ספטמבר הביא התאוששות חזקה כמעט בכל הערים הגדולות. הרבעון השלישי החלש נובע בחלקו מעיתוי, ומאותה סיבה החודשים שאחריו עשויים להיראות חזקים במיוחד.
מה המספרים של ANCPI לא מספרים
- אין מחירים. ANCPI סופרת עסקאות. למחירים צריך מקורות אחרים.
- אין הפרדה בין דירה חדשה לישנה. מכירה של דירה חדשה ושל דירה משנות ה-70 נספרות אותו דבר.
- אין פרופיל של הקונה. לא מתפרסמים לאום, גיל או מטרת הרכישה.
- תאריך רישום, לא תאריך חתימה. עסקה מופיעה כשהיא נרשמת, ואחרי השבתה זה יכול לקרות שבועות אחר כך.
- חוזים על הנייר מופיעים רק בחלקם. מאז חוק 207/2025, ANCPI סופרת גם רישומים של "נכסים עתידיים" (דירות בשלב התכנון או הבנייה): ביוני 2026, 151 בבוקרשט ו-109 באילפוב. חוזה מוקדם שלא נרשם לא מופיע.
- רק ברמת מחוז. נתון לאילפוב לא אומר מה קורה בבלוטשט או בקורבאנקה.
איך משתמשים בנתוני ההיקף: רשימת בדיקה
- בדקו איזו ספירה אתם קוראים: מכירות נכסים, יחידות בבניינים, או משכנתאות.
- השוו את אותו חודש בין שנים, או רבעונים שלמים. אף פעם לא חודש מול החודש שלפניו.
- חפשו אירועים חד-פעמיים: שינוי מע״מ, ההשבתה של יולי 2026, סוף של תוכנית ממשלתית.
- קראו כמויות לצד מחירים, לא במקומם. כמויות יורדות עם מחירים מבוקשים עולים זה מצב אחר מאשר כששניהם יורדים.
- לקומונה מסוימת, שאלו את העירייה ואת משרד רישום המקרקעין המקומי, ובדקו כמה זמן נכסים דומים נשארים במודעות.
- בנו מרווח בלוח הזמנים שלכם. אם הרשם מאט, גם החוזה הסופי והרישום בפנקס המקרקעין על שמכם מאטים. ראו מה מופיע בנסח מקרקעין רומני ולמה הנוטריון צריך אותו.
שאלות נפוצות
כמה דירות נמכרות בבוקרשט בכל שנה?
לפי נתוני ANCPI, ב-2025 נמכרו בבוקרשט 46,321 יחידות בבניינים, רובן דירות, לעומת 50,884 ב-2024. באילפוב נמכרו ב-2025 עוד 8,976.
איפה ANCPI מפרסמת את הסטטיסטיקה שלה?
באתר שלה, בחלק של העיתונות והסטטיסטיקה, פעם בחודש. באוקטובר 2026, אחרי מתקפת הסייבר, באתר ancpi.ro הופיעה רק הודעת שירות, ולכן הנתונים האחרונים זמינים בעיקר דרך העיתונות.
האם נתוני המשכנתאות של ANCPI מראים כמה קונים לקחו הלוואה?
לא בדיוק. הספירה החודשית כוללת כל משכנתא שנרשמה בפנקס המקרקעין, כולל מחזורים. זה מדד טוב לפעילות האשראי, אבל לא ספירה של רכישות במשכנתא.
למה המכירות ירדו בקיץ 2026?
בעיקר כי המערכות של ANCPI היו חסומות מ-14 ביולי 2026 בגלל מתקפת סייבר, לכחודש. לפי SVN Romania, יולי היה החודש החלש ביותר במכירות דירות בעשור האחרון, וספטמבר הביא התאוששות חזקה.
אפשר לראות כמה דירות נמכרו בקומונה מסוימת?
הסטטיסטיקה החודשית הפומבית של ANCPI היא לפי מחוז. לקומונה כמו בלוטשט אין ספירה חודשית מפורסמת.
השורה התחתונה
המספרים של ANCPI הם הרישום המלא ביותר של כמה נכסים עוברים ידיים ברומניה. הם מראים שוק בבוקרשט ואילפוב שהתקרר ב-2025, החזיק מעמד בחצי הראשון של 2026, ואז נקטע בגלל השבתה של הרשם. הם לא מראים מחירים, והם לא מראים את הרחוב שלכם. תקראו אותם כמדד לפעילות, לצד נתוני מחירים, ואף פעם לא חודש אחד לבד.
אם אתם קונים מחו״ל ורוצים להבין איך הרישום והעיתוי עובדים בעסקה שלכם, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על לוח הזמנים צעד אחר צעד, כולל התפקיד של עורך הדין העצמאי שלכם.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: ANCPI · Economedia, נתוני ANCPI לשנת 2025, 16 בינואר 2026 · Economedia, נתוני ANCPI ליוני 2024 · Știri pe surse, נתוני ANCPI ליוני 2025 · Forbes România, נתוני ANCPI ליוני 2026 · Economedia, נתוני ANCPI למאי 2026 · Forbes România, ניתוח Ipotecare.ro על נתוני ANCPI, 27 ביולי 2026 · Revista Biz, SVN Romania על רבעון 3 של 2026 · Observator, SVN Romania על רבעון 4 של 2025 · Economedia, ההשבתה של ANCPI ב-14 ביולי 2026 · HotNews, ניתוח Storia לנתוני המשכנתאות של הבנק המרכזי (כל המקורות ברומנית)
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הנתונים הם כפי שפרסמה ANCPI ודיווחו המקורות שלמעלה, ונכונים ל-22 באוקטובר 2026. היקפי עבר אינם מעידים על פעילות השוק בעתיד.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
