По данным ANCPI, примерно на 9% меньше, чем 50 884 в 2024 году. В Илфове продано 8 976 единиц, примерно на 6% меньше.
В первом полугодии 2026 года ипотеки, зарегистрированные в Бухаресте и Илфове, составили почти 59% от продаж жилья (Ipotecare.ro). Показатель включает рефинансирование.
Кибератака 14 июля 2026 года вывела системы ANCPI из строя примерно на месяц. Июль стал самым слабым месяцем по продажам жилья за десятилетие (SVN Romania).
Объём сделок в Бухаресте и Илфове: короткий ответ
ANCPI, румынское агентство кадастра и земельной регистрации, каждый месяц публикует, сколько объектов было продано и сколько ипотек зарегистрировано в каждом жудеце. Бухарест всегда на первом месте, Илфов почти всегда на втором. По данным ANCPI, которые приводит Economedia, в 2025 году в Бухаресте было продано 46 321 отдельная единица (в основном квартиры), а в Илфове 8 976, примерно на 9% и 6% меньше, чем в 2024 году.
2026 год начался слабо, весной рынок восстановился, а затем вмешалось внешнее событие: кибератака 14 июля 2026 года вывела системы ANCPI из строя примерно на месяц. По данным SVN Romania, июль стал самым слабым месяцем по продажам жилья за десятилетие, а продажи в Бухаресте и Илфове в третьем квартале оказались более чем на треть ниже, чем годом ранее.
Проще говоря: ANCPI показывает, насколько оживлён рынок. Он не показывает цены, кто покупает и новое жильё или вторичное.
О ценах и о том, что на них влияет, читайте нашу статью о рынке недвижимости Бухареста в 2026 году. Здесь мы говорим только об объёмах.
Три разных показателя, и все от ANCPI
Прежде чем читать любую цифру, полезно понять, о каком из трёх показателей идёт речь:
| Показатель | Что включает | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Проданные объекты (imobile vândute) | Каждая зарегистрированная продажа: квартиры, дома, участки с постройками и без | В Илфове большой вес у земельных участков |
| Отдельные единицы (unități individuale) | Единицы в здании, в основном квартиры | Ближе всего к продажам квартир |
| Ипотеки (ipoteci) | Каждая ипотека, внесённая в земельную книгу | Включает рефинансирование, не только покупки |
Консалтинговые компании вроде SVN Romania и брокеры вроде Ipotecare.ro строят свои данные о «проданном жилье» на статистике ANCPI. Поэтому заголовок о «жилье» и заголовок об «объектах» за один и тот же месяц могут расходиться в несколько раз.
Годовая картина: 2024 против 2025
| Проданные отдельные единицы | 2024 | 2025 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Бухарест | 50 884 | 46 321 | −8,97% |
| Илфов | 9 580 | 8 976 | −6,30% |
| Бухарест и Илфов | 60 464 | 55 297 | около −8,5% |
Источник: данные ANCPI в изложении Economedia, 16 января 2026 года. Региональный итог: сумма двух жудецев.
Для сравнения: по оценке SVN Romania, продажи жилья в Бухаресте и Илфове в 2024 году превысили 60 000 единиц, на 7,6% больше, чем в 2023 году. Значит, 2024 год был сильным, а 2025 стал коррекцией. Последовавшее замедление мы описали в статье о 2026 годе как переходном. SVN связывает форму 2025 года с изменением НДС на новое жильё: всплеск продаж летом, до окончания льготной ставки, затем слабый конец года. Её показатель за четвёртый квартал по Бухаресту и Илфову, около 13 740 единиц жилья, стал самым слабым концом года с 2019 года.
Месячная картина: один месяц, три года
Июнь удобен для сравнения: это обычный рабочий месяц, до летнего ажиотажа 2025 года и до сбоя в июле 2026 года.
| Июнь | Проданные объекты, Бухарест | Проданные объекты, Илфов | Ипотеки, Бухарест | Ипотеки, Илфов |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 9 062 | 3 707 | 5 062 | 2 221 |
| 2025 | 7 662 | 4 011 | 4 340 | 2 779 |
| 2026 | 10 398 | 3 971 | 6 297 | 2 410 |
Источники: ежемесячные данные ANCPI в изложении Economedia (июнь 2024), Știri pe surse (июнь 2025) и Forbes România (июнь 2026).
ANCPI показывает, насколько оживлён рынок. Он не показывает цены, кто покупает и новое жильё или вторичное.
Бросаются в глаза две вещи. Во-первых, месячные цифры сильно скачут: в декабре 2024 года в Бухаресте было 13 257 продаж объектов, в январе 2026 года всего 4 159. Один месяц говорит мало; сравнивайте один и тот же месяц в разные годы или целые кварталы. Во-вторых, в Илфове регистрируется около 4 000 продаж объектов в месяц, но меньше 9 000 квартир за весь 2025 год. Большая часть того, что переходит из рук в руки в Илфове, это земля и дома, а не квартиры. Почему жудец так отличается от города, объясняет наша статья о росте жудеца Илфов.
Какая доля покупается в ипотеку
По анализу данных ANCPI от Ipotecare.ro, ипотеки, зарегистрированные в Бухаресте и Илфове в первом полугодии 2026 года, составили почти 59% от продаж жилья, против почти 63% в 2025 году и 50% в 2022 году. Авторы анализа отмечают, что число ипотек включает рефинансирование, так что это соотношение, а не точная доля покупателей, взявших кредит.
Тот же анализ показал, что продажи жилья в Бухаресте и Илфове в первом полугодии 2026 года были лишь на 1,4% ниже, чем за тот же период 2025 года, тогда как по стране снижение составило почти 9%.
Как румынская ипотека работает для покупателя из-за рубежа, рассказано в нашем гиде по ипотеке в Румынии. Данные об объёме кредитования в деньгах дают не ANCPI, а центральный банк. По данным BNR в анализе Storia, новые и рефинансированные жилищные кредиты выросли с 21 млрд леев в 2021 году до 58,2 млрд леев в 2025 году.
Июль 2026 года: когда реестр погас
14 июля 2026 года кибератака заблокировала IT-системы ANCPI. Без них нотариусы не могли получать выписки из земельной книги, а банки не могли регистрировать ипотеки. В начале августа Imobiliare.ro оценил, что по всей стране зависло более 5 000 покупок жилья в ипотеку.
Позднее ANCPI сообщил, что система e-Terra снова работает и что с 11 по 19 августа 2026 года его отделения зарегистрировали 329 476 заявлений, из которых 279 242 были выполнены. Остальные платформы должны были запускаться поэтапно.
Это важно для чтения данных. Сделки, подписанные в июле, были отложены, а затем зарегистрированы в порядке очереди. По данным SVN Romania, сентябрь принёс сильный отскок почти во всех крупных городах. Слабый третий квартал отчасти объясняется сдвигом сроков, и по той же причине следующие месяцы могут выглядеть необычно сильными.
Чего цифры ANCPI не показывают
- Цен нет. ANCPI считает сделки. Для цен нужны другие источники.
- Нет разделения на новое и вторичное жильё. Продажа новой квартиры и квартиры 1970-х годов считается одинаково.
- Нет профиля покупателя. Гражданство, возраст и цель покупки не публикуются.
- Дата регистрации, а не подписания. Сделка появляется в данных, когда она зарегистрирована, а после сбоя это может случиться через несколько недель.
- Покупки на этапе строительства видны лишь частично. С принятием Закона 207/2025 ANCPI также считает регистрации «будущих объектов» (жильё на стадии проекта или строительства): в июне 2026 года 151 в Бухаресте и 109 в Илфове. Предварительный договор без регистрации в данные не попадает.
- Только уровень жудеца. Цифра по Илфову не говорит, что происходит в Балотешти или Корбянке.
Как пользоваться данными об объёмах: чек-лист
- Проверьте, какой показатель вы читаете: проданные объекты, отдельные единицы или ипотеки.
- Сравнивайте один и тот же месяц в разные годы или целые кварталы, но никогда не один месяц с предыдущим.
- Ищите разовые события: изменение НДС, сбой в июле 2026 года, окончание государственной программы.
- Читайте объёмы рядом с ценами, а не вместо них. Падающие объёмы при растущих ценах предложения означают не то же самое, что одновременное падение обоих.
- Для конкретной коммуны запросите местную информацию в мэрии и в отделении земельного реестра и посмотрите, как долго похожие дома остаются в продаже.
- Заложите запас в собственный график. Если реестр замедляется, вместе с ним замедляются окончательный договор и регистрация в земельной книге. Посмотрите, что показывает выписка из земельной книги и зачем она нужна нотариусу.
Частые вопросы
Сколько жилья продаётся в Бухаресте за год?
По данным ANCPI, в 2025 году в Бухаресте было продано 46 321 отдельная единица, в основном квартиры, против 50 884 в 2024 году. Илфов добавил 8 976 в 2025 году.
Где ANCPI публикует свою статистику?
На своём сайте, в разделе пресс-релизов и статистики, каждый месяц. В октябре 2026 года, после кибератаки, на ancpi.ro висело только служебное уведомление, поэтому свежие цифры доступны в основном через прессу.
Показывают ли данные ANCPI об ипотеках, сколько покупателей взяли кредит?
Не совсем. Месячный показатель включает каждую ипотеку, внесённую в земельную книгу, в том числе рефинансирование. Это полезный индикатор кредитной активности, но не число покупок в ипотеку.
Почему продажи упали летом 2026 года?
Главным образом потому, что после кибератаки 14 июля 2026 года системы ANCPI были заблокированы примерно на месяц. По данным SVN Romania, июль стал самым слабым месяцем по продажам жилья за десятилетие, а сентябрь принёс сильный отскок.
Можно ли узнать, сколько жилья продано в конкретной коммуне?
Публичная ежемесячная статистика ANCPI ведётся по жудецам. Для коммуны вроде Балотешти ежемесячных опубликованных данных нет.
Итог
Цифры ANCPI: самая полная запись о том, сколько объектов переходит из рук в руки в Румынии. Они показывают рынок Бухареста и Илфова, который остыл в 2025 году, устоял в первом полугодии 2026 года, а затем был прерван сбоем реестра. Цен они не показывают, и вашу улицу тоже. Читайте их как показатель активности, рядом с данными о ценах, и никогда не по одному месяцу.
Если вы покупаете из-за рубежа и хотите понять, как в вашей сделке устроены регистрация и сроки, запишитесь на 30-минутный разговор со мной. Мы пройдём график шаг за шагом, включая роль вашего юриста.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: ANCPI · Economedia, годовые данные ANCPI за 2025 год, 16 января 2026 · Economedia, данные ANCPI за июнь 2024 · Știri pe surse, данные ANCPI за июнь 2025 · Forbes România, данные ANCPI за июнь 2026 · Economedia, данные ANCPI за май 2026 · Forbes România, анализ данных ANCPI от Ipotecare.ro, 27 июля 2026 · Revista Biz, SVN Romania о третьем квартале 2026, 12 октября 2026 · Observator, обзор SVN Romania за четвёртый квартал 2025 · Economedia, сбой ANCPI 14 июля 2026 · HotNews, анализ Storia данных BNR об ипотеке
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Цифры приведены так, как их опубликовал ANCPI и передали указанные источники, по состоянию на 22 октября 2026 года. Прошлые объёмы не указывают на будущую активность рынка.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
