بحسب بيانات ANCPI، بانخفاض يقارب 9% عن 50,884 في 2024. وباعت إلفوف 8,976 وحدة، بانخفاض يقارب 6%.
في النصف الأول من 2026، عادلت الرهون المسجّلة في بوخارست وإلفوف نحو 59% من المبيعات السكنية (Ipotecare.ro). ويشمل العدد إعادة التمويل.
عطّل هجوم إلكتروني في 14 يوليو 2026 أنظمة ANCPI قرابة شهر. وكان يوليو أضعف شهر لمبيعات المساكن منذ عقد (SVN Romania).
أحجام الصفقات في بوخارست وإلفوف: الجواب المختصر
تنشر ANCPI، الوكالة الرومانية للمساحة والسجل العقاري، كل شهر عدد العقارات المبيعة وعدد الرهون المسجّلة في كل محافظة. وتأتي بوخارست دائمًا في المرتبة الأولى، وإلفوف (Ilfov) في المرتبة الثانية في الغالب. وبحسب بيانات ANCPI التي نقلتها Economedia، بيعت في بوخارست عام 2025 نحو 46,321 وحدة منفردة (معظمها شقق)، وفي إلفوف 8,976 وحدة، بانخفاض يقارب 9% و6% على التوالي مقارنة بعام 2024.
بدأ عام 2026 ضعيفًا، ثم تعافى في الربيع، قبل أن يضربه حدث خارجي: هجوم إلكتروني في 14 يوليو 2026 عطّل أنظمة ANCPI قرابة شهر. وبحسب SVN Romania، كان يوليو أضعف شهر لمبيعات المساكن منذ عقد، وجاءت المبيعات في بوخارست وإلفوف في الربع الثالث أقل بأكثر من الثلث مما كانت عليه قبل عام.
بعبارة بسيطة: تخبركم ANCPI بمدى نشاط السوق. لكنها لا تخبركم بالأسعار، ولا بمن يشتري، ولا بما إذا كان المسكن جديدًا أم قديمًا.
للأسعار وما يحرّكها، راجعوا مقالنا عن سوق العقارات في بوخارست عام 2026. أما هنا فنبقى مع الأحجام.
ثلاثة أرقام مختلفة مصدرها كلها ANCPI
قبل قراءة أي رقم، من المفيد معرفة أيّ من الأعداد الثلاثة هو:
| العدد | ما يشمله | ما ينبغي الانتباه إليه |
|---|---|---|
| العقارات المبيعة (imobile vândute) | كل بيع مسجّل: شقق ومنازل وأراضٍ مبنية أو غير مبنية | لقطع الأراضي وزن كبير في إلفوف |
| الوحدات المنفردة (unități individuale) | وحدات داخل مبنى، معظمها شقق | أقرب مؤشر إلى مبيعات الشقق |
| الرهون (ipoteci) | كل رهن مسجّل في السجل العقاري | يشمل إعادة التمويل، لا الشراء فقط |
تبني شركات الاستشارات مثل SVN Romania والوسطاء مثل Ipotecare.ro أرقامها عن "المساكن المبيعة" على إحصاءات ANCPI. ولهذا قد يختلف عنوان صحفي عن "المساكن" وآخر عن "العقارات" من الشهر نفسه أضعافًا عدة.
الصورة السنوية: 2024 مقابل 2025
| الوحدات المنفردة المبيعة | 2024 | 2025 | التغير |
|---|---|---|---|
| بوخارست | 50,884 | 46,321 | −8.97% |
| إلفوف | 9,580 | 8,976 | −6.30% |
| بوخارست وإلفوف | 60,464 | 55,297 | نحو −8.5% |
المصدر: بيانات ANCPI كما نقلتها Economedia في 16 يناير 2026. والمجموع الإقليمي هو حاصل جمع المحافظتين.
وللمقارنة، قدّرت SVN Romania مبيعات المساكن في بوخارست وإلفوف عام 2024 بأكثر من 60,000 وحدة، بزيادة 7.6% عن 2023. فقد كان 2024 عامًا قويًا و2025 عام تصحيح. ووصفنا التباطؤ الذي تلاه في مقالنا عن 2026 بوصفه عامًا انتقاليًا. وتربط SVN شكل عام 2025 بتغيير ضريبة القيمة المضافة على المساكن الجديدة: اندفاع في المبيعات صيفًا قبل انتهاء النسبة المخفّضة، ثم نهاية عام ضعيفة. وكان رقمها للربع الرابع في بوخارست وإلفوف، نحو 13,740 مسكنًا، الأضعف لنهاية عام منذ 2019.
الصورة الشهرية: شهر واحد على مدى ثلاث سنوات
يونيو شهر مفيد للمقارنة لأنه شهر عمل عادي، قبل اندفاع صيف 2025 وقبل تعطّل يوليو 2026.
| يونيو | العقارات المبيعة، بوخارست | العقارات المبيعة، إلفوف | الرهون، بوخارست | الرهون، إلفوف |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 9,062 | 3,707 | 5,062 | 2,221 |
| 2025 | 7,662 | 4,011 | 4,340 | 2,779 |
| 2026 | 10,398 | 3,971 | 6,297 | 2,410 |
المصادر: بيانات ANCPI الشهرية كما نقلتها Economedia (يونيو 2024) وȘtiri pe surse (يونيو 2025) وForbes România (يونيو 2026).
تخبركم ANCPI بمدى نشاط السوق. لكنها لا تخبركم بالأسعار، ولا بمن يشتري، ولا بما إذا كان المسكن جديدًا أم قديمًا.
أمران يلفتان النظر. أولًا، الأرقام الشهرية تتقلب كثيرًا: في ديسمبر 2024 سُجّل 13,257 بيعًا عقاريًا في بوخارست، وفي يناير 2026 لم يتجاوز العدد 4,159. فالشهر الواحد لا يقول الكثير؛ قارنوا الشهر نفسه عبر السنوات، أو أرباع السنة كاملة. ثانيًا، تسجّل إلفوف نحو 4,000 بيع عقاري شهريًا، لكن أقل من 9,000 وحدة سكنية في عام 2025 كله. فمعظم ما يُباع في إلفوف أراضٍ ومنازل، لا شقق. ويشرح مقالنا عن نمو محافظة إلفوف لماذا تبدو المحافظة مختلفة إلى هذا الحد عن المدينة.
كم يُشترى بقرض عقاري
بحسب تحليل أجرته Ipotecare.ro لبيانات ANCPI، عادلت الرهون المسجّلة في بوخارست وإلفوف في النصف الأول من 2026 نحو 59% من المبيعات السكنية، مقابل نحو 63% في 2025 و50% في 2022. ويشير التحليل إلى أن عدد الرهون يشمل إعادة التمويل، فهذه نسبة لا الحصة الدقيقة للمشترين الذين اقترضوا.
ووجد التحليل نفسه أن المبيعات السكنية في بوخارست وإلفوف في النصف الأول من 2026 كانت أقل بنسبة 1.4% فقط من الفترة نفسها في 2025، في حين بلغ التراجع على المستوى الوطني نحو 9%.
ويتناول دليلنا إلى القرض العقاري الروماني كيف يعمل القرض العقاري الروماني لمشترٍ من الخارج. أما جانب القيمة في الإقراض فمصدره البنك المركزي لا ANCPI. فبحسب بيانات البنك الوطني الروماني (BNR) التي حلّلتها Storia، ارتفعت قروض السكن الجديدة والمعاد تمويلها من 21 مليار ليو عام 2021 إلى 58.2 مليار ليو عام 2025.
يوليو 2026: حين انطفأ السجل
في 14 يوليو 2026 عطّل هجوم إلكتروني الأنظمة المعلوماتية لـANCPI. ومن دونها لم يتمكن كتّاب العدل من الحصول على مستخرجات السجل العقاري، ولم تتمكن البنوك من تسجيل الرهون. وقدّرت Imobiliare.ro في مطلع أغسطس أن أكثر من 5,000 عملية شراء مسكن ممولة بقرض عقاري كانت عالقة على المستوى الوطني.
وأعلنت ANCPI لاحقًا أن نظام e-Terra عاد إلى العمل، وأن مكاتبها سجّلت بين 11 و19 أغسطس 2026 ما مجموعه 329,476 طلبًا، حُلّ منها 279,242. وكان مقررًا أن تعود منصات أخرى على مراحل.
وهذا مهم لقراءة البيانات. فالمبيعات التي وُقّعت في يوليو تأخرت، ثم سُجّلت ضمن تراكم. وبحسب SVN Romania، شهد سبتمبر انتعاشًا قويًا في معظم المدن الكبرى تقريبًا. فضعف الربع الثالث يعود جزئيًا إلى أثر التوقيت، وقد تبدو الأشهر التي تليه قوية على غير العادة للسبب نفسه.
ما لا تخبركم به أرقام ANCPI
- لا أسعار. تعدّ ANCPI الصفقات. وللأسعار تحتاجون إلى مصادر أخرى.
- لا فصل بين المساكن الجديدة والمستعملة. بيع شقة جديدة وبيع شقة من السبعينيات يُحتسبان بالطريقة نفسها.
- لا ملف للمشتري. الجنسية والعمر والغرض لا تُنشر.
- تاريخ التسجيل لا تاريخ التوقيع. تظهر الصفقة عند تسجيلها، وقد يكون ذلك بعد أسابيع إثر أي تعطّل.
- العقود على المخطط تظهر جزئيًا فقط. منذ القانون 207/2025 تعدّ ANCPI أيضًا تسجيلات "الأموال المستقبلية" (مساكن في مرحلة المشروع أو البناء): في يونيو 2026 بلغت 151 في بوخارست و109 في إلفوف. أما العقد الابتدائي غير المسجّل فلا يظهر.
- على مستوى المحافظة فقط. رقم إلفوف لا يخبركم بما يجري في بالوتيشتي (Balotești) أو كوربيانكا (Corbeanca).
كيف تستخدمون بيانات الأحجام: قائمة تحقق
- تحققوا من العدد الذي تقرؤونه: العقارات المبيعة، أو الوحدات المنفردة، أو الرهون.
- قارنوا الشهر نفسه عبر السنوات، أو أرباع السنة كاملة، ولا تقارنوا شهرًا بالشهر الذي سبقه أبدًا.
- ابحثوا عن الأحداث الاستثنائية: تغيير في ضريبة القيمة المضافة، أو تعطّل يوليو 2026، أو انتهاء برنامج حكومي.
- اقرأوا الأحجام إلى جانب الأسعار، لا بدلًا منها. فتراجع الأحجام مع ارتفاع الأسعار المطلوبة يعني شيئًا مختلفًا عن تراجع الاثنين معًا.
- لبلدية بعينها، اطلبوا معلومات محلية من البلدية ومن مكتب السجل العقاري، وانظروا كم تبقى المساكن المماثلة معروضة.
- احتفظوا بهامش في جدولكم الزمني. إن تباطأ السجل، تباطأ معه عقدكم النهائي وقيدكم في السجل العقاري. راجعوا ما يُظهره مستخرج السجل العقاري ولماذا يحتاج إليه كاتب العدل.
أسئلة شائعة
كم مسكنًا يُباع في بوخارست كل عام؟
بحسب بيانات ANCPI، بيعت في بوخارست عام 2025 نحو 46,321 وحدة منفردة، معظمها شقق، مقابل 50,884 في 2024. وأضافت إلفوف 8,976 وحدة في 2025.
أين تنشر ANCPI إحصاءاتها؟
على موقعها الإلكتروني، في قسم الصحافة والإحصاءات، كل شهر. وفي أكتوبر 2026، بعد الهجوم الإلكتروني، لم يكن موقع ancpi.ro يعرض سوى إشعار خدمة، فالأرقام الحديثة متاحة في الغالب عبر الصحافة.
هل تُظهر أرقام الرهون لدى ANCPI عدد المشترين الذين حصلوا على قرض؟
ليس بدقة. فالعدد الشهري يشمل كل رهن مسجّل في السجل العقاري، بما في ذلك إعادة التمويل. وهو مؤشر مفيد على نشاط الائتمان، لكنه ليس عدًّا لعمليات الشراء الممولة بقرض.
لماذا تراجعت المبيعات في صيف 2026؟
أساسًا لأن أنظمة ANCPI تعطّلت منذ 14 يوليو 2026 إثر هجوم إلكتروني، قرابة شهر. وبحسب SVN Romania، كان يوليو أضعف شهر لمبيعات المساكن منذ عقد، وشهد سبتمبر انتعاشًا قويًا.
هل يمكنني معرفة عدد المساكن المبيعة في بلدية بعينها؟
إحصاءات ANCPI الشهرية العامة على مستوى المحافظة. ولبلدية مثل بالوتيشتي لا يوجد عدد شهري منشور.
الخلاصة
أرقام ANCPI هي أشمل سجل لعدد العقارات التي تنتقل من يد إلى يد في رومانيا. وهي تُظهر سوقًا في بوخارست وإلفوف بردت في 2025، وصمدت في النصف الأول من 2026، ثم قطعها تعطّل السجل. لكنها لا تُظهر الأسعار، ولا تُظهر شارعكم. اقرأوها لقياس النشاط، إلى جانب بيانات الأسعار، ولا تقرؤوها شهرًا بشهر أبدًا.
إن كنتم تشترون من الخارج وتريدون فهم كيف يعمل التسجيل والتوقيت في صفقتكم، فاحجزوا معي مكالمة مدتها 30 دقيقة. نمرّ معًا على الجدول الزمني خطوة خطوة، ومعه دور محاميكم.
موتي أزولاي، Compass Group Romania
المصادر: ANCPI · Economedia، بيانات ANCPI السنوية لعام 2025، 16 يناير 2026 · Economedia، بيانات ANCPI ليونيو 2024 · Știri pe surse، بيانات ANCPI ليونيو 2025 · Forbes România، بيانات ANCPI ليونيو 2026 · Economedia، بيانات ANCPI لمايو 2026 · Forbes România، تحليل Ipotecare.ro لبيانات ANCPI، 27 يوليو 2026 · Revista Biz، SVN Romania عن الربع الثالث 2026، 12 أكتوبر 2026 · Observator، لمحة SVN Romania عن الربع الرابع 2025 · Economedia، تعطّل ANCPI في 14 يوليو 2026 · HotNews، تحليل Storia لبيانات القروض العقارية لدى BNR
هذا المقال للمعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. الأرقام كما نشرتها ANCPI ونقلتها المصادر أعلاه، وهي صحيحة حتى 22 أكتوبر 2026. الأحجام السابقة لا تدل على نشاط السوق في المستقبل.
الآن تعرفون أكثر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يشكّل استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. يُنصح باستشارة مختصين محليين قبل أي صفقة.
