בנק באיחוד לא יקבל פיקדונות מאזרחי רוסיה או בלארוס, או מתושביהן, כשהסכום הכולל עובר 100,000 אירו בבנק אחד (תקנה 833/2014 סעיף 5b, תקנה 765/2006 סעיף 1u).
התקרה לא חלה על אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ, ולא על בעלי היתר שהייה זמני או קבוע באחת מהן.
לפי חוק 312/2005, אזרחים מחוץ לאיחוד רוכשים קרקע רק לפי אמנות, על בסיס הדדיות. המבנה נרשם על שמכם, והקרקע מתחת לווילה עוברת דרך זכות שימוש או חברה.
אזרחי רוסיה ובלארוס ברומניה: התשובה הקצרה
כן, ככלל. הסנקציות של האיחוד האירופי נגד רוסיה (תקנה 833/2014) ונגד בלארוס (תקנה 765/2006) לא אוסרות על אדם פרטי לקנות דירה או בית ברומניה. החוק הרומני מתייחס לאזרח רוסיה או בלארוס כמו לכל אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד: אפשר לרשום את המבנה על שמכם, ועל הקרקע חל כלל נפרד.
המגבלות האמיתיות נמצאות בבנק. לפי סעיף 5b בתקנה 833/2014, ולגבי בלארוס לפי סעיף 1u בתקנה 765/2006, בנק באיחוד לא יכול לקבל פיקדונות מאזרח רוסיה או בלארוס, או מתושב רוסיה או בלארוס, כשהסכום הכולל עובר 100,000 אירו בבנק אחד. אזרחי מדינות האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ, ובעלי היתר שהייה זמני או קבוע באחת מהן, פטורים.
במילים פשוטות: השאלה היא לא אם מותר לכם לקנות. השאלה היא איך הכסף עובר ואיפה הוא יושב.
יש שני חריגים ל״כן״: מי שמופיע ברשימות הסנקציות, שהנכסים שלו מוקפאים, והקרקע שמתחת לווילה, שאזרח מחוץ לאיחוד לא רושם ישירות על שמו.
יש איסור לקנות נכס?
קראנו את הנוסח המאוחד של שתי התקנות באתר EUR-Lex (נוסח 24 ביולי 2026). האיסורים בהן מכוונים לתחומים: פיננסים, סחר, נכסי קריפטו, נאמנויות ועוד. אף אחד מהם לא אוסר על אזרח רוסיה או בלארוס לקנות נכס למגורים כאדם פרטי.
מה שכן חל הוא הכלל הרגיל לכל אזרח מחוץ לאיחוד:
- המבנה: דירה או בית נרשמים על שמכם בספר המקרקעין (cartea funciară).
- הקרקע: לפי סעיף 44(2) בחוקה של רומניה וסעיף 6 בחוק 312/2005, אזרחים של מדינות מחוץ לאיחוד רוכשים קרקע רק לפי אמנות בינלאומיות, על בסיס הדדיות. בווילה, הקרקע מוחזקת בדרך כלל דרך זכות שימוש ארוכה בקרקע (drept de superficie) או דרך חברה רומנית. את שתי הדרכים הסברנו במאמר על בעלות על קרקע ברומניה.
האם יש אמנה בין רומניה לרוסיה או לבלארוס שמשנה את הכלל? את זה צריך לבדוק עורך דין עצמאי. אנחנו לא מצאנו אמנה כזו, ולא כותבים את זה כעובדה.
על מי זה חל: הקפאת נכסים
על מי שמופיע בנספח I לתקנה 269/2014 (רוסיה) או בנספח I לתקנה 765/2006 (בלארוס) חל משטר אחר. כל הכספים והמשאבים הכלכליים שלו מוקפאים, ואסור להעמיד לרשותו כספים או משאבים כלכליים (סעיף 2 בכל אחת מהתקנות). נכס נחשב משאב כלכלי. לאדם כזה קנייה ברומניה לא אפשרית בלי היתר מיוחד, והמאמר הזה לא עוסק במקרה הזה.
תקרת 100,000 האירו: מה סעיף 5b אומר
הנוסח, בקצרה:
- על מי: אזרחי רוסיה, אנשים שגרים ברוסיה, חברות שהוקמו ברוסיה, וחברות מחוץ לאיחוד שיותר מ-50% מהן בבעלות אנשים כאלה.
- מה אסור: בנק באיחוד לא יקבל מהם פיקדונות אם הסכום הכולל שלהם באותו בנק עובר 100,000 אירו.
- הפטור (סעיף 5b(3)): הכלל לא חל על אזרחי מדינות האיחוד, האזור הכלכלי האירופי או שווייץ, ולא על מי שיש לו היתר שהייה זמני או קבוע באחת מהן.
הגרסה הבלארוסית, סעיף 1u בתקנה 765/2006, בנויה אותו דבר: אותו סף ואותו פטור, בסעיף קטן 4.
עוד שתי נקודות מאותו סעיף חשובות לקונים:
השאלה היא לא אם מותר לכם לקנות. השאלה היא איך הכסף עובר ואיפה הוא יושב.
- כרטיסים ושירותי תשלום. מאז התיקונים של אוקטובר 2025 (תקנה 2025/2033), סעיף 5b(2) אוסר גם להנפיק אמצעי תשלום, לסלוק עסקאות, לתת שירותי ייזום תשלום ולהנפיק כסף אלקטרוני לאזרחי רוסיה ולתושביה. אותו פטור לבעלי היתר שהייה חל גם כאן. סעיף 1u(2) קובע אותו דבר לבלארוס (תקנה 2025/2041).
- חריגים באישור. לפי סעיף 5c, הרשות הלאומית יכולה לאשר פיקדון מעל התקרה במקרים מסוימים, כולל צרכים בסיסיים כמו שכר דירה או משכנתא, מסים, ביטוח וחשבונות. לגבי רומניה, נספח I לתקנה מפנה למשרד החוץ.
״פיקדון״ בתקנה הוא יתרת זכות בחשבון שהבנק חייב להחזיר. כלומר, התקרה עוסקת בכסף ששוכב בבנק, לא במחיר הנכס.
מה זה אומר לקנייה
רוב הבתים עולים יותר מ-100,000 אירו. וילה בפרויקט Compass on the Lake בבלוטשט, למשל, מתחילה ב-299,900 אירו, כולל מע״מ 21%, נוטריון ועורך דין. לכן השאלה המעשית היא איך מעבירים את התשלום בלי שהקונה יחזיק יותר מ-100,000 אירו בבנק באיחוד.
בפועל יש שתי דרכים, ואת שתיהן צריך לאשר מראש עם הבנק המקבל:
- העברה ישירה מבנק מחוץ לאיחוד לחשבון שמופיע בחוזה. בקנייה על הנייר, זה החשבון הייעודי של הפרויקט. חשבון רומני על שמכם הוא לא תנאי לקנייה, כמו שהסברנו במדריך על חשבון בנק ברומניה לתושבי חוץ.
- היתר שהייה במדינה באיחוד. מי שיש לו היתר שהייה זמני או קבוע לא נמצא תחת התקרה בכלל.
האם כסף שעובר דרך החשבון של המוכר או של היזם נחשב פיקדון ״שלכם״? הנוסח לא עונה על זה. זו שאלה של פרשנות למחלקת הציות של הבנק ולעורך הדין שלכם.
הטבלה: לפי המעמד שלכם
| המעמד שלכם | מבנה על שמכם | קרקע על שמכם | תקרת פיקדונות 100,000 אירו | כרטיסים ושירותי תשלום |
|---|---|---|---|---|
| אזרחות רוסית או בלארוסית בלבד, מגורים שם | כן | לא ישירות (זכות שימוש או חברה) | חלה | אסורים |
| אזרח רוסיה או בלארוס עם היתר שהייה באיחוד, באזור הכלכלי האירופי או בשווייץ | כן | לא ישירות | לא חלה (סעיף 5b(3) או 1u(4)) | לא אסורים |
| אזרחות כפולה: רוסית או בלארוסית ודרכון של מדינה באיחוד | כן | כן, כאזרח האיחוד (חוק 312/2005, סעיף 3) | לא חלה | לא אסורים |
| אזרחות כפולה: רוסית או בלארוסית ודרכון של מדינה מחוץ לאיחוד (למשל ישראלי), בלי היתר שהייה באיחוד | כן | לא ישירות | לפי הנוסח חלה, כי אתם עדיין אזרחי רוסיה או בלארוס | לפי הנוסח אסורים |
| לא אזרח רוסיה, אבל גר ברוסיה או בבלארוס | כן | תלוי באזרחות | חלה על תושבים | אסורים לתושבים |
| מי שמופיע בנספחי הסנקציות | לא, הנכסים מוקפאים | לא | לא רלוונטי | לא רלוונטי |
השורה הרביעית היא זו שמפתיעה. הפטור בסעיף 5b(3) מונה אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ, ובעלי היתר שהייה. הוא לא מונה דרכונים אחרים. בקשו מהבנק לאשר את הפרשנות שלו בכתב.
מקור הכספים: למה לצפות
מעבר לסנקציות, הבנק, הנוטריון והיזם חייבים לבצע בדיקות לפי חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון. שני כללים מכבידים על התיק של הקונים האלה:
- רוסיה ברשימת המדינות בסיכון גבוה של האיחוד. תקנה מואצלת 2026/46, שפורסמה ב-9 בינואר 2026, הוסיפה את הפדרציה הרוסית לרשימה בתקנה 2016/1675. בלארוס לא ברשימה הזו.
- בדיקה מוגברת. סעיף 17(1)(d) בחוק 129/2019 מחייב בדיקות נוספות לאנשים ולחברות שנמצאים במדינה שהנציבות האירופית הגדירה כמדינה בסיכון גבוה.
צפו ליותר שאלות: איפה הכסף הורווח, דרך אילו חשבונות הוא עבר, ואיך כל העברה קשורה אליכם.
רשימת בדיקה לפני החתימה
- בדקו את הרשימות. ודאו שאתם, וגם כל חברה שאתם קונים דרכה, לא מופיעים בנספחי הסנקציות.
- הגדירו את המעמד שלכם. אזרחות בלבד, היתר שהייה או אזרחות כפולה: הטבלה למעלה קובעת אילו כללים חלים.
- שאלו את הבנק בכתב. הבנק המקבל צריך לאשר לפני החתימה שהוא יקבל את ההעברה, ומאיזו מדינה.
- תכננו את מסלול הקרקע. בווילה, בחרו עם עורך דין עצמאי בין זכות שימוש לחברה.
- אל תשתמשו בנאמנות. סעיף 5m בתקנה 833/2014 אוסר לרשום ולנהל נאמנות שהיוצר או הנהנה שלה הוא אזרח או תושב רוסיה, אלא אם הוא אזרח האיחוד, האזור הכלכלי האירופי או שווייץ, או בעל היתר שהייה שם.
- הכינו את תיק מקור הכספים לפני שבוחרים נכס.
- קחו עורך דין עצמאי. עורך הדין של היזם מייצג את היזם בלבד. אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין משלו.
שאלות נפוצות
אזרח רוסיה יכול לקנות דירה ברומניה ב-2026?
כן. הסנקציות של האיחוד לא אוסרות על אדם פרטי לקנות בית ברומניה, ואפשר לרשום את המבנה על שם הקונה. המגבלות עוסקות בפיקדונות בבנק, בשירותי תשלום ובמי שמופיע ברשימות הסנקציות.
התקרה של 100,000 אירו חלה על אזרח רוסיה עם היתר שהייה ברומניה?
לא. סעיף 5b(3) בתקנה 833/2014 פוטר מי שיש לו היתר שהייה זמני או קבוע במדינה באיחוד, באזור הכלכלי האירופי או בשווייץ. אותו כלל חל על אזרחי בלארוס לפי סעיף 1u(4) בתקנה 765/2006.
יש לי אזרחות רוסית וישראלית. אני פטור?
לפי נוסח התקנה, לא. הפטור מונה אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ, ובעלי היתר שהייה, ולכן אזרח רוסיה עם דרכון נוסף של מדינה מחוץ לאיחוד נשאר תחת התקרה. בקשו מהבנק ומעורך הדין לאשר את זה בכתב.
אזרח רוסיה יכול לפתוח חשבון בנק ברומניה?
התקנה לא אוסרת חשבון. היא אוסרת לקבל פיקדונות מעל 100,000 אירו בבנק אחד, ומאוקטובר 2025 גם להנפיק אמצעי תשלום, כמו כרטיסים, לאזרחי רוסיה ולתושביה בלי היתר שהייה באיחוד. בנוסף, כל בנק מפעיל מדיניות סיכון משלו.
אפשר לקנות וילה עם קרקע?
את הבית, כן. הקרקע שמתחתיו מוחזקת דרך זכות שימוש ארוכה או דרך חברה רומנית, כמו אצל כל אזרח מחוץ לאיחוד, לפי סעיף 6 בחוק 312/2005.
השורה התחתונה
לאזרחי רוסיה ובלארוס מותר לקנות נכס ברומניה. העסקה נקבעת לפי שלושה דברים: המעמד המדויק שלכם, המסלול של הכסף, ותיק מלא של מקור הכספים. היתר שהייה במדינה באיחוד משנה את התמונה הבנקאית לגמרי.
אם אתם שוקלים קנייה ברומניה, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על המעמד שלכם ועל סדר הצעדים, ותדעו אילו שאלות לשאול את הבנק ואת עורך הדין שלכם.
מוטי אזולאי, Compass Group Romania
מקורות: תקנת המועצה 833/2014, נוסח מאוחד מ-24.07.2026 (EUR-Lex), סעיפים 1, 5b, 5c, 5m ו-14 · תקנת המועצה 765/2006, נוסח מאוחד מ-24.07.2026 (EUR-Lex), סעיפים 1u, 1v ו-2 · תקנת המועצה 269/2014, נוסח מאוחד מ-12.10.2026 (EUR-Lex), סעיף 2 · תקנה מואצלת של הנציבות 2016/1675, נוסח מ-29.01.2026 (EUR-Lex), נספח · חוק 312/2005 (legislatie.just.ro), סעיפים 3 ו-6 · החוקה של רומניה, סעיף 44 (legislatie.just.ro) · חוק 129/2019 (legislatie.just.ro), סעיף 17
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-22 באוקטובר 2026. הסנקציות של האיחוד משתנות לעתים קרובות: בדקו את הנוסח המאוחד העדכני ב-EUR-Lex ואשרו את המקרה שלכם מול הבנק ועורך דין עצמאי לפני החתימה.
עכשיו אתם יודעים יותר.
המאמר נועד למידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים.
