Eine Bank in der EU darf keine Einlagen von russischen oder belarussischen Staatsangehörigen oder Ansässigen annehmen, wenn die Summe 100.000 € je Bank übersteigt (VO 833/2014 Art. 5b, VO 765/2006 Art. 1u).
Die Grenze gilt nicht für EU-, EWR- oder Schweizer Staatsangehörige und nicht für Inhaber eines befristeten oder unbefristeten Aufenthaltstitels in einem dieser Staaten.
Nach Gesetz 312/2005 erwerben Nicht-EU-Bürger Grundstücke nur auf Grundlage von Verträgen und auf Gegenseitigkeit. Das Gebäude kann auf Ihren Namen eingetragen werden; bei einer Villa läuft das Grundstück über ein Erbbaurecht oder eine Gesellschaft.
Russische und belarussische Käufer in Rumänien: die kurze Antwort
Ja, grundsätzlich schon. Die EU-Sanktionen gegen Russland (Verordnung 833/2014) und Belarus (Verordnung 765/2006) enthalten kein Verbot für Privatpersonen, in Rumänien eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Das rumänische Recht behandelt russische oder belarussische Staatsbürger wie alle anderen Nicht-EU-Bürger: Sie können ein Gebäude kaufen und auf Ihren Namen eintragen lassen, für Grund und Boden gilt eine eigene Regel.
Die eigentlichen Grenzen liegen bei der Bank. Nach Art. 5b der Verordnung 833/2014 und für Belarus nach Art. 1u der Verordnung 765/2006 darf eine Bank in der EU keine Einlagen von russischen oder belarussischen Staatsangehörigen oder von in Russland oder Belarus ansässigen Personen annehmen, wenn die Summe 100.000 € je Bank übersteigt. Ausgenommen sind Staatsangehörige eines EU- oder EWR-Staates oder der Schweiz sowie Inhaber eines befristeten oder unbefristeten Aufenthaltstitels in einem dieser Staaten.
Einfach gesagt: Die Frage ist nicht, ob Sie kaufen dürfen, sondern wie das Geld fließt und wo es liegt.
Zwei Ausnahmen vom „Ja“: Personen, die in den Anhängen der EU-Sanktionen gelistet sind und deren Vermögen eingefroren ist, und das Grundstück unter einer Villa, das ein Nicht-EU-Bürger nicht direkt auf sich eintragen lässt.
Gibt es ein Verbot, Immobilien zu kaufen?
Wir haben die konsolidierten Fassungen beider Verordnungen auf EUR-Lex gelesen (Stand 24. Juli 2026). Ihre Verbote betreffen Bereiche wie Finanzen, Handel, Krypto-Werte und Trusts. Keines verbietet einem russischen oder belarussischen Staatsbürger, als Privatperson eine Wohnimmobilie zu kaufen.
Was gilt, ist die allgemeine Regel für jeden Nicht-EU-Bürger:
- Das Gebäude: Eine Wohnung oder ein Haus kann auf Ihren eigenen Namen im Grundbuch eingetragen werden.
- Das Grundstück: Nach Art. 44 Abs. 2 der rumänischen Verfassung und Art. 6 des Gesetzes 312/2005 erwerben Bürger von Nicht-EU-Staaten Grundstücke nur auf Grundlage internationaler Verträge und auf Gegenseitigkeit. Bei einer Villa wird das Grundstück meist über ein Erbbaurecht (drept de superficie) oder eine rumänische Gesellschaft gehalten. Beide Wege erklären wir in unserem Beitrag zum Grundeigentum in Rumänien.
Ob es zwischen Rumänien und Russland oder Belarus einen Vertrag gibt, der daran etwas ändert, ist eine Frage für Ihren unabhängigen Anwalt. Wir haben keinen gefunden und stellen es nicht als Tatsache dar.
Wer betroffen ist: das Einfrieren von Vermögen
Für Personen, die in Anhang I der Verordnung 269/2014 (Russland) oder Anhang I der Verordnung 765/2006 (Belarus) gelistet sind, gilt ein anderes Regime. Alle ihre Gelder und wirtschaftlichen Ressourcen sind eingefroren, und ihnen dürfen weder Gelder noch wirtschaftliche Ressourcen zur Verfügung gestellt werden (jeweils Art. 2). Eine Immobilie ist eine wirtschaftliche Ressource. Für eine gelistete Person ist ein Kauf in Rumänien ohne Genehmigung nicht möglich. Dieser Fall ist nicht Thema dieses Beitrags.
Die Einlagengrenze von 100.000 €: was Art. 5b sagt
Der Text in Kürze:
- Wer: russische Staatsangehörige, in Russland ansässige natürliche Personen, in Russland niedergelassene juristische Personen und Gesellschaften außerhalb der EU, die zu mehr als 50 % solchen Personen gehören.
- Was: Ein Kreditinstitut in der EU darf von ihnen keine Einlagen annehmen, wenn der Gesamtwert ihrer Einlagen bei dieser Bank 100.000 € übersteigt.
- Ausnahme (Art. 5b Abs. 3): Die Regel gilt nicht für Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaats, eines EWR-Staats oder der Schweiz und nicht für natürliche Personen mit einem befristeten oder unbefristeten Aufenthaltstitel in einem dieser Staaten.
Die belarussische Fassung, Art. 1u der Verordnung 765/2006, ist gleich aufgebaut, mit derselben Schwelle und derselben Ausnahme in Abs. 4.
Zwei weitere Punkte aus demselben Artikel sind für Käufer wichtig:
Die Frage ist nicht, ob Sie kaufen dürfen, sondern wie das Geld fließt und wo es liegt.
- Karten und Zahlungsdienste. Seit den Änderungen vom Oktober 2025 (Verordnung 2025/2033) verbietet Art. 5b Abs. 2 auch die Ausgabe von Zahlungsinstrumenten, die Annahme von Zahlungsvorgängen, Zahlungsauslösedienste und die Ausgabe von E-Geld an russische Staatsangehörige und Ansässige. Es gilt dieselbe Ausnahme für Inhaber eines Aufenthaltstitels. Art. 1u Abs. 2 regelt dasselbe für Belarus (Verordnung 2025/2041).
- Genehmigte Ausnahmen. Nach Art. 5c kann die nationale Behörde in bestimmten Fällen eine Einlage über der Grenze genehmigen, auch für Grundbedürfnisse wie Miete oder Hypothekenraten, Steuern, Versicherungen und Nebenkosten. Für Rumänien verweist Anhang I der Verordnung auf das Außenministerium.
Eine „Einlage“ im Sinne der Verordnung ist ein Guthaben auf einem Konto, das die Bank zurückzahlen muss. Die Grenze betrifft also das bei der Bank gehaltene Geld, nicht den Preis der Immobilie.
Was das für einen Kauf bedeutet
Die meisten Häuser kosten mehr als 100.000 €. Eine Villa im Projekt Compass on the Lake in Balotești beginnt zum Beispiel bei 299.900 €, einschließlich 21 % Mehrwertsteuer, Notar und Anwalt. Die praktische Frage ist also, wie die Zahlung fließt, ohne dass der Käufer mehr als 100.000 € bei einer Bank in der EU hält.
In der Praxis gibt es zwei Wege. Beide sollten Sie vorab mit der empfangenden Bank bestätigen:
- Direkte Überweisung von einer Bank außerhalb der EU auf das im Vertrag genannte Konto. Beim Kauf vom Plan ist das das Projektsonderkonto. Ein rumänisches Konto auf Ihren Namen ist keine Voraussetzung für den Kauf, wie wir in unserem Leitfaden zum Bankkonto in Rumänien für Nichtansässige erklären.
- Ein Aufenthaltstitel in einem EU-Staat. Wer einen befristeten oder unbefristeten Aufenthaltstitel hat, fällt ganz aus der Grenze heraus.
Ob Gelder, die über das Konto des Verkäufers oder des Bauträgers laufen, als „Ihre“ Einlage zählen, beantwortet der Text nicht. Das muss die Compliance-Abteilung der Bank mit Ihrem Anwalt beurteilen, nicht ein Artikel.
Die Tabelle: nach Status
| Ihr Status | Gebäude auf Ihren Namen kaufen | Grundstück auf Ihren Namen | Einlagengrenze 100.000 € | Karten und Zahlungsdienste |
|---|---|---|---|---|
| Nur russische oder belarussische Staatsangehörigkeit, Wohnsitz in Russland oder Belarus | Ja | Nicht direkt (Erbbaurecht oder Gesellschaft) | Gilt | Verboten |
| Russische oder belarussische Staatsangehörigkeit mit Aufenthaltstitel in einem EU-Staat, im EWR oder in der Schweiz | Ja | Nicht direkt | Gilt nicht (Art. 5b Abs. 3 / 1u Abs. 4) | Nicht verboten |
| Doppelstaatler: russisch oder belarussisch plus EU-Pass | Ja | Ja, als EU-Bürger (Gesetz 312/2005, Art. 3) | Gilt nicht | Nicht verboten |
| Doppelstaatler: russisch oder belarussisch plus Nicht-EU-Pass (z. B. israelisch), ohne EU-Aufenthaltstitel | Ja | Nicht direkt | Gilt nach dem Wortlaut, weil Sie russischer oder belarussischer Staatsangehöriger bleiben | Nach dem Wortlaut verboten |
| Nicht-russischer Staatsbürger mit Wohnsitz in Russland oder Belarus | Ja | Hängt von der Staatsangehörigkeit ab | Gilt für Ansässige | Für Ansässige verboten |
| In den Sanktionsanhängen gelistete Person | Nein, Vermögen eingefroren | Nein | Nicht relevant | Nicht relevant |
Die vierte Zeile überrascht viele. Die Ausnahme in Art. 5b Abs. 3 nennt EU-, EWR- und Schweizer Staatsangehörige sowie Inhaber eines Aufenthaltstitels. Andere Pässe nennt sie nicht. Lassen Sie sich die Auslegung der Bank schriftlich bestätigen.
Herkunft der Mittel: womit Sie rechnen sollten
Neben den Sanktionen müssen Bank, Notar und Bauträger Prüfungen zur Geldwäscheprävention nach dem rumänischen Gesetz 129/2019 durchführen. Zwei Regeln machen die Akte für diese Käufer umfangreicher:
- Russland steht auf der EU-Liste der Drittländer mit hohem Risiko. Die Delegierte Verordnung (EU) 2026/46, veröffentlicht am 9. Januar 2026, hat die Russische Föderation in die Liste der Verordnung 2016/1675 aufgenommen. Belarus steht nicht auf dieser Liste.
- Verstärkte Sorgfaltspflichten. Art. 17 Abs. 1 Buchst. d des Gesetzes 129/2019 verlangt zusätzliche Prüfungen bei natürlichen oder juristischen Personen aus einem Drittland, das die Kommission als Hochrisikoland eingestuft hat.
Rechnen Sie mit mehr Fragen: Wo wurde das Geld verdient, über welche Konten ist es gelaufen, und wie hängt jede Überweisung nachvollziehbar mit Ihnen zusammen?
Checkliste vor der Unterschrift
- Prüfen Sie die Listen. Stellen Sie sicher, dass weder Sie noch eine von Ihnen genutzte Gesellschaft in den Sanktionsanhängen steht.
- Bestimmen Sie Ihren Status. Nur Staatsangehörigkeit, Aufenthaltstitel oder doppelte Staatsangehörigkeit: Die Tabelle oben entscheidet, welche Regeln gelten.
- Fragen Sie die Bank schriftlich. Die empfangende Bank sollte vor der Unterschrift bestätigen, dass sie die Überweisung annimmt und aus welchem Land.
- Planen Sie den Weg zum Grundstück. Wählen Sie für eine Villa mit Ihrem unabhängigen Anwalt zwischen Erbbaurecht und Gesellschaft.
- Verzichten Sie auf Trusts. Art. 5m der Verordnung 833/2014 verbietet die Eintragung und Verwaltung von Trusts mit russischem Treugeber oder Begünstigten, es sei denn, die Person ist EU-, EWR- oder Schweizer Staatsangehöriger oder Inhaber eines Aufenthaltstitels.
- Bereiten Sie die Akte zur Mittelherkunft vor, bevor Sie die Immobilie auswählen.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Der Anwalt des Bauträgers vertritt nur den Bauträger. Wir empfehlen jedem Käufer einen eigenen Anwalt.
Häufige Fragen
Darf ein russischer Staatsbürger 2026 eine Wohnung in Rumänien kaufen?
Ja. Die EU-Sanktionen verbieten Privatpersonen nicht, in Rumänien eine Wohnung zu kaufen, und das Gebäude kann auf den Namen des Käufers eingetragen werden. Die Grenzen betreffen Bankeinlagen und Zahlungsdienste sowie Personen, die in den Sanktionsanhängen gelistet sind.
Gilt die Grenze von 100.000 € für einen Russen mit rumänischem Aufenthaltstitel?
Nein. Art. 5b Abs. 3 der Verordnung 833/2014 nimmt natürliche Personen mit einem befristeten oder unbefristeten Aufenthaltstitel in einem EU-Mitgliedstaat, einem EWR-Staat oder der Schweiz aus. Für Belarussen gilt dasselbe nach Art. 1u Abs. 4 der Verordnung 765/2006.
Ich habe die russische und die israelische Staatsangehörigkeit. Bin ich ausgenommen?
Nach dem Wortlaut der Verordnung nicht. Die Ausnahme nennt Staatsangehörige von EU-, EWR- und Schweizer Staaten sowie Inhaber eines Aufenthaltstitels. Ein russischer Staatsangehöriger mit einem zweiten Pass aus einem Nicht-EU-Staat bleibt also unter der Grenze. Lassen Sie sich das von der Bank und Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen.
Darf ein russischer Staatsbürger in Rumänien ein Bankkonto eröffnen?
Die Verordnung verbietet kein Konto. Sie verbietet die Annahme von Einlagen über 100.000 € je Bank und seit Oktober 2025 die Ausgabe von Zahlungsinstrumenten wie Karten an russische Staatsangehörige und Ansässige ohne EU-Aufenthaltstitel. Jede Bank wendet außerdem ihre eigene Risikopolitik an.
Kann ich eine Villa mit Grundstück kaufen?
Das Haus ja. Das Grundstück darunter wird über ein Erbbaurecht oder eine rumänische Gesellschaft gehalten, wie bei jedem Nicht-EU-Bürger, nach Art. 6 des Gesetzes 312/2005.
Fazit
Für russische und belarussische Staatsbürger ist der Immobilienkauf in Rumänien erlaubt. Über das Geschäft entscheiden drei Dinge: Ihr genauer Status, der Weg des Geldes und eine vollständige Akte zur Mittelherkunft. Ein Aufenthaltstitel in einem EU-Staat verändert das Bild bei der Bank vollständig.
Wenn Sie einen Kauf in Rumänien erwägen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein 30-minütiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihren Status und die Reihenfolge der Schritte durch, und Sie wissen danach, welche Fragen Sie der Bank und Ihrem Anwalt stellen sollten.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Verordnung (EU) 833/2014 des Rates, konsolidierte Fassung vom 24.07.2026 (EUR-Lex), Art. 1, 5b, 5c, 5m und 14 · Verordnung (EG) 765/2006 des Rates, konsolidierte Fassung vom 24.07.2026 (EUR-Lex), Art. 1u, 1v und 2 · Verordnung (EU) 269/2014 des Rates, konsolidierte Fassung vom 12.10.2026 (EUR-Lex), Art. 2 · Delegierte Verordnung (EU) 2016/1675 der Kommission, konsolidierte Fassung vom 29.01.2026 (EUR-Lex), Anhang · Gesetz 312/2005 (legislatie.just.ro), Art. 3 und 6 · Verfassung Rumäniens, Art. 44 (legislatie.just.ro) · Gesetz 129/2019 (legislatie.just.ro), Art. 17
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Stand der Regeln: 22. Oktober 2026. EU-Sanktionen ändern sich häufig: Prüfen Sie die aktuelle konsolidierte Fassung auf EUR-Lex und bestätigen Sie Ihren Fall vor der Unterschrift mit der Bank und einem unabhängigen Anwalt.
Jetzt wissen Sie mehr.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
