Банк в ЕС не может принимать вклады от граждан и резидентов России или Беларуси, если общая сумма превышает 100 000 евро на один банк (Рег. 833/2014 ст. 5b, Рег. 765/2006 ст. 1u).
Лимит не применяется к гражданам ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также к владельцам временного или постоянного вида на жительство в этих странах.
По Закону 312/2005 граждане стран вне ЕС приобретают землю только по международным договорам на основе взаимности. Здание оформляется на Вас, землю под виллой через суперфиций или компанию.
Покупка недвижимости в Румынии гражданами России и Беларуси: короткий ответ
Да, как правило, могут. Санкции ЕС против России (Регламент 833/2014) и Беларуси (Регламент 765/2006) не запрещают частному лицу покупать квартиру или дом в Румынии. Румынское право относится к гражданину России или Беларуси так же, как к любому гражданину страны вне ЕС: здание можно зарегистрировать на свое имя, а для земли действует отдельное правило.
Настоящие ограничения находятся в банке. По статье 5b Регламента 833/2014, а для Беларуси по статье 1u Регламента 765/2006, банк в ЕС не может принимать вклады от гражданина России или Беларуси, а также от лица, проживающего в России или Беларуси, если общая сумма превышает 100 000 евро на один банк. Исключение: граждане стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также владельцы временного или постоянного вида на жительство в этих странах.
Проще говоря: вопрос не в том, можно ли Вам покупать, а в том, как движутся деньги и где они лежат.
Из общего «да» есть два исключения: лица из санкционных списков ЕС, чьи активы заморожены, и земля под виллой, которую гражданин страны вне ЕС напрямую на себя не регистрирует.
Есть ли запрет на покупку недвижимости?
Мы прочитали консолидированные тексты обоих регламентов на EUR-Lex (редакции от 24 июля 2026 года). Их запреты направлены на отрасли: финансы, торговля, криптоактивы, трасты и другие. Ни один из них не запрещает гражданину России или Беларуси покупать жилье как частному лицу.
Действует общее правило для всех граждан стран вне ЕС:
- Здание: квартиру или дом можно зарегистрировать на свое имя в земельной книге (cartea funciară).
- Земля: по статье 44(2) Конституции Румынии и статье 6 Закона 312/2005 граждане государств вне ЕС приобретают землю только на условиях международных договоров, на основе взаимности. Для виллы землю обычно оформляют через право суперфиция (drept de superficie) или через румынскую компанию. Оба пути мы разбираем в статье о праве собственности на землю в Румынии.
Есть ли между Румынией и Россией или Беларусью договор, который меняет это правило, должен проверить Ваш независимый юрист. Мы такого договора не нашли и не утверждаем этого как факт.
Кого это касается: заморозка активов
Для лиц, включенных в Приложение I к Регламенту 269/2014 (Россия) или в Приложение I к Регламенту 765/2006 (Беларусь), действует другой режим. Все их средства и экономические ресурсы заморожены, и предоставлять им средства или экономические ресурсы запрещено (статья 2 каждого регламента). Недвижимость считается экономическим ресурсом. Для такого лица покупка в Румынии невозможна без специального разрешения, и эта статья такой случай не рассматривает.
Лимит вкладов 100 000 евро: что говорит статья 5b
Коротко о тексте:
- Кого касается: граждан России, физических лиц, проживающих в России, юридических лиц, учрежденных в России, и компаний за пределами ЕС, которые более чем на 50% принадлежат таким лицам.
- Что запрещено: кредитное учреждение ЕС не может принимать от них вклады, если общая сумма их вкладов в этом банке превышает 100 000 евро.
- Исключение (статья 5b(3)): правило не применяется к гражданам государств ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, а также к физическим лицам с временным или постоянным видом на жительство в одной из этих стран.
Белорусская версия, статья 1u Регламента 765/2006, построена так же: тот же порог и то же исключение в пункте 4.
Еще два пункта той же статьи важны для покупателя:
Вопрос не в том, можно ли Вам покупать, а в том, как движутся деньги и где они лежат.
- Карты и платежные услуги. После изменений октября 2025 года (Регламент 2025/2033) статья 5b(2) запрещает также выпуск платежных инструментов, эквайринг, услуги инициирования платежей и выпуск электронных денег для граждан и резидентов России. Исключение для владельцев вида на жительство действует и здесь. Статья 1u(2) делает то же для Беларуси (Регламент 2025/2041).
- Разрешенные исключения. По статье 5c национальный орган может разрешить вклад сверх лимита в отдельных случаях, в том числе для базовых нужд: аренда или ипотека, налоги, страховка и коммунальные платежи. Для Румынии Приложение I к регламенту указывает на Министерство иностранных дел.
«Вклад» в регламенте означает остаток средств на счете, который банк обязан вернуть. То есть лимит касается денег, которые лежат в банке, а не цены недвижимости.
Что это значит для покупки
Большинство домов стоит больше 100 000 евро. Например, вилла в проекте Compass on the Lake в Балотешть стоит от 299 900 евро, включая НДС 21%, нотариуса и юриста. Поэтому практический вопрос в том, как провести оплату так, чтобы у покупателя не лежало больше 100 000 евро в банке ЕС.
На практике есть два пути, и оба нужно заранее согласовать с банком-получателем:
- Прямой перевод из банка за пределами ЕС на счет, указанный в договоре. При покупке на стадии строительства это специальный счет проекта. Румынский счет на Ваше имя не является условием покупки, об этом подробно в нашем руководстве о банковском счете в Румынии для нерезидентов.
- Вид на жительство в стране ЕС. Владелец временного или постоянного вида на жительство вообще не подпадает под лимит.
Считаются ли деньги, проходящие через счет продавца или застройщика, «Вашим» вкладом, текст регламента не отвечает. Это вопрос толкования для комплаенс-отдела банка и Вашего юриста.
Таблица: по статусу
| Ваш статус | Здание на свое имя | Земля на свое имя | Лимит вкладов 100 000 евро | Карты и платежные услуги |
|---|---|---|---|---|
| Только гражданство России или Беларуси, проживание там | Да | Не напрямую (суперфиций или компания) | Применяется | Запрещены |
| Гражданин России или Беларуси с видом на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии | Да | Не напрямую | Не применяется (ст. 5b(3) / 1u(4)) | Не запрещены |
| Двойное гражданство: Россия или Беларусь плюс паспорт ЕС | Да | Да, как гражданин ЕС (Закон 312/2005, ст. 3) | Не применяется | Не запрещены |
| Двойное гражданство: Россия или Беларусь плюс паспорт страны вне ЕС (например, Израиля), без ВНЖ в ЕС | Да | Не напрямую | По тексту применяется: Вы остаетесь гражданином России или Беларуси | По тексту запрещены |
| Не гражданин России, но живет в России или Беларуси | Да | Зависит от гражданства | Применяется к резидентам | Запрещены для резидентов |
| Лицо из санкционных приложений | Нет, активы заморожены | Нет | Не имеет значения | Не имеет значения |
Четвертая строка удивляет чаще всего. Исключение в статье 5b(3) называет граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и владельцев вида на жительство. Другие паспорта в нем не названы. Попросите банк подтвердить свое толкование письменно.
Происхождение средств: чего ожидать
Помимо санкций, банк, нотариус и застройщик обязаны проводить проверки по румынскому Закону 129/2019 о противодействии отмыванию денег. Два правила делают пакет документов для таких покупателей тяжелее:
- Россия включена в список ЕС третьих стран высокого риска. Делегированный регламент (ЕС) 2026/46, опубликованный 9 января 2026 года, добавил Российскую Федерацию в список Регламента 2016/1675. Беларуси в этом списке нет.
- Углубленная проверка. Статья 17(1)(d) Закона 129/2019 требует дополнительных мер в отношении физических и юридических лиц, учрежденных в третьих странах, которые Еврокомиссия признала странами высокого риска.
Готовьтесь к большему числу вопросов: где заработаны деньги, через какие счета они прошли и как каждый перевод связан именно с Вами.
Чек-лист до подписания
- Проверьте списки. Убедитесь, что ни Вы, ни компания, через которую Вы покупаете, не включены в санкционные приложения.
- Определите свой статус. Только гражданство, вид на жительство или двойное гражданство: таблица выше показывает, какие правила действуют.
- Спросите банк письменно. Банк-получатель должен до подписания подтвердить, что примет перевод и из какой страны.
- Спланируйте путь для земли. Для виллы выберите суперфиций или компанию вместе с независимым юристом.
- Не используйте трасты. Статья 5m Регламента 833/2014 запрещает регистрацию и управление трастами, где учредитель или бенефициар гражданин или резидент России, если только он не гражданин ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии или владелец вида на жительство там.
- Подготовьте пакет документов о происхождении средств еще до выбора объекта.
- Наймите независимого юриста. Юрист застройщика представляет только застройщика. Мы рекомендуем каждому покупателю собственного юриста.
Часто задаваемые вопросы
Может ли гражданин России купить квартиру в Румынии в 2026 году?
Да. Санкции ЕС не запрещают частному лицу покупать жилье в Румынии, и здание можно зарегистрировать на имя покупателя. Ограничения касаются банковских вкладов, платежных услуг и лиц из санкционных списков.
Действует ли лимит 100 000 евро для россиянина с румынским видом на жительство?
Нет. Статья 5b(3) Регламента 833/2014 освобождает физических лиц с временным или постоянным видом на жительство в государстве ЕС, ЕЭЗ или в Швейцарии. Для белорусов то же правило содержит статья 1u(4) Регламента 765/2006.
У меня российское и израильское гражданство. Я освобожден от лимита?
По тексту регламента нет. Исключение называет граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и владельцев вида на жительство, поэтому гражданин России со вторым паспортом страны вне ЕС остается под лимитом. Попросите банк и юриста подтвердить это письменно.
Может ли гражданин России открыть счет в румынском банке?
Регламент не запрещает сам счет. Он запрещает принимать вклады свыше 100 000 евро на один банк, а с октября 2025 года запрещает выпускать платежные инструменты, например карты, гражданам и резидентам России без вида на жительство в ЕС. Кроме того, каждый банк применяет собственную политику рисков.
Можно ли купить виллу с землей?
Дом да. Землю под ним оформляют через право суперфиция или через румынскую компанию, как для любого гражданина страны вне ЕС, по статье 6 Закона 312/2005.
Итог
Гражданам России и Беларуси покупать недвижимость в Румынии разрешено. Сделку определяют три вещи: Ваш точный статус, маршрут денег и полный пакет документов о происхождении средств. Вид на жительство в стране ЕС полностью меняет банковскую картину.
Если Вы рассматриваете покупку в Румынии, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы разберем Ваш статус и порядок шагов, и Вы будете знать, какие вопросы задать банку и своему юристу.
Моти Азулай, Compass Group Romania
Источники: Регламент Совета (ЕС) 833/2014, консолидированная редакция от 24.07.2026 (EUR-Lex, на английском), статьи 1, 5b, 5c, 5m и 14 · Регламент Совета (ЕС) 765/2006, консолидированная редакция от 24.07.2026 (EUR-Lex, на английском), статьи 1u, 1v и 2 · Регламент Совета (ЕС) 269/2014, консолидированная редакция от 12.10.2026 (EUR-Lex), статья 2 · Делегированный регламент Комиссии (ЕС) 2016/1675, редакция от 29.01.2026 (EUR-Lex), приложение · Закон 312/2005 (legislatie.just.ro), статьи 3 и 6 · Конституция Румынии, статья 44 (legislatie.just.ro) · Закон 129/2019 (legislatie.just.ro), статья 17
Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 22 октября 2026 года. Санкции ЕС меняются часто: проверьте актуальный консолидированный текст на EUR-Lex и подтвердите свой случай в банке и у независимого юриста до подписания.
Теперь Вы знаете больше.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед сделкой проконсультируйтесь с местными специалистами.
