Откуда деньги? Что нотариус и банк в Румынии попросят Вас доказать

Происхождение средств в Румынии: короткий ответ

Спросите застройщиков об этом

При покупке недвижимости в Румынии нотариус, банк и застройщик или риелтор являются «субъектами, обязанными отчитываться», согласно Закону 129/2019 о предотвращении отмывания денег. Каждый из них обязан установить Вашу личность, понять цель сделки, а когда это оправдано уровнем риска, проверить, откуда пришли деньги. Если они не могут завершить проверку, закон предписывает им не проводить сделку.

В законе нет списка документов. Каждый банк и каждый нотариус устанавливает собственный список. Но все ищут одно и то же: четкий документальный след от источника денег до счета, с которого Вы платите.

Проще говоря: вопрос не в том, есть ли у Вас деньги. Вопрос в том, можете ли Вы показать на бумаге, как они к Вам попали.

В нашем руководстве о переводе денег в Румынию мы писали о самом переводе: счетах, обменном курсе и ограничениях на наличные. Эта статья посвящена пакету документов, который готовят до него.

Кто проверяет деньги и по какой статье

Спросите застройщиков об этом

Кто	Почему проверяет	Статья Закона 129/2019
Румынский банк, который получает или отправляет деньги	Банки являются субъектами, обязанными отчитываться	Ст. 5(1)(a)
Нотариус, удостоверяющий сделку	Нотариус является обязанным субъектом, когда занимается покупкой или продажей недвижимости	Ст. 5(1)(f)
Юрист, сопровождающий покупку	Юристы подпадают под те же условия, что и нотариусы	Ст. 5(1)(f)
Застройщик или риелтор	Риелторы и девелоперы являются обязанными субъектами	Ст. 5(1)(h)

То есть один и тот же вопрос может прийти с трех сторон. Это не признак подозрения. Это обязанность, которая лежит на каждом из них отдельно, в каждой сделке.

Сообщения направляются в подразделение финансовой разведки Румынии, Национальное управление по предотвращению и борьбе с отмыванием денег (ONPCSB).

Что закон требует на практике

Спросите застройщиков об этом

Статья 11 Закона 129/2019 устанавливает стандартные проверки, так называемое «знай своего клиента». Проще говоря, обязанный субъект должен:

1. Установить и проверить Вашу личность по надежным и независимым документам до сделки.
2. Установить конечного бенефициара. Если покупка идет через компанию, захотят знать, кто за ней стоит.
3. Понять цель и характер сделки.
4. Проверить, что сделка соответствует тому, что о Вас известно, включая, когда это уместно, происхождение средств.
5. Проверить и того, кто действует от Вашего имени. Если вместо Вас подписывает представитель по доверенности, устанавливают и проверяют и его личность.

Статья 17 добавляет усиленные проверки, когда риск выше. Два случая важны для покупателей:

• Необычно крупные или сложные сделки либо сделки, не соответствующие обычной схеме: необходимо изучить их контекст и цель.
• Публичные должностные лица (занимающие высокие государственные должности), члены их семей и близкие к ним лица: необходимо выяснить и происхождение средств, и происхождение состояния. Обязанность действует не менее 12 месяцев после того, как человек оставил должность.

Закон также перечисляет факторы, повышающие уровень риска. Один из них: платеж от неизвестной или не связанной с покупателем третьей стороны. Именно поэтому деньги должны поступать с Вашего собственного счета.

А если проверку невозможно завершить? Согласно ст. 11(9), обязанный субъект не проведет сделку, а при наличии оснований для подозрения сообщит о подозрительной операции. На практике один недостающий документ может остановить подписание.

Рутинное сообщение не означает подозрения

Спросите застройщиков об этом

Часть сообщений направляется автоматически, и они ничего о Вас не говорят:

• Наличные от 10 000 евро: обязанные субъекты сообщают о наличных операциях на сумму от 10 000 евро в эквиваленте в леях, включая связанные между собой операции (ст. 7(1)).
• Международные переводы от 10 000 евро: банки сообщают о переводах из-за рубежа и за рубеж на эту сумму и выше (ст. 7(3)).
• Срок: эти сообщения поступают в ONPCSB в течение 3 рабочих дней после операции (ст. 7(7)).

Покупка недвижимости из-за рубежа почти всегда превышает порог для переводов. Сообщение будет направлено в любом случае, даже если ничего необычного нет. Разницу создает то, отвечает ли Ваш пакет документов на вопросы до того, как их зададут.

Обязанные субъекты должны хранить документы проверки 5 лет после прекращения деловых отношений или проведения сделки (ст. 21(2)).

Пакет документов по источнику денег

Спросите застройщиков об этом

Таблица является практическим ориентиром, а не списком из закона. Каждый банк и каждый нотариус решают, что им нужно. Попросите у них письменный список заранее.

Откуда деньги	Что обычно их объясняет
Зарплата и сбережения	Расчетные листки или годовая справка о зарплате (израильская форма 106) и банковские выписки, показывающие, как накапливались сбережения
Продажа квартиры	Договор продажи и банковская выписка, показывающая, что выручка поступила на Ваш счет
Подарок от семьи	Подписанное письмо о дарении, выписка по счету дарителя, показывающая перевод, и документ, подтверждающий родство
Наследство	Свидетельство о праве на наследство или решение об утверждении завещания, с апостилем и заверенным переводом, и банковская выписка, показывающая получение денег
Кредит или ипотека под квартиру, которая Вам принадлежит	Кредитный договор и подтверждение кредитора о выдаче кредита
Доход от бизнеса или дивиденды	Финансовая отчетность, решение о распределении дивидендов и подтверждение бухгалтера
Снятие средств из пенсионного фонда, накопительного фонда (купат гемель) или фонда повышения квалификации (керен иштальмут)	Подтверждение фонда о снятии средств
Криптовалюта	Отчеты биржи о том, когда активы были куплены, проданы и конвертированы, и перевод с биржи на Ваш банковский счет

Три правила применяются к каждой строке:

• Следите за движением денег, а не только за остатком. Крупное поступление без объяснения вызывает больше всего вопросов. Объясните каждое существенное поступление.
• Переводите только то, что нужно. Спросите нотариуса и банк, какие документы нужно перевести на румынский и на какие нужен апостиль. Распространенные израильские документы мы собрали в нашем руководстве по апостилю.
• С криптовалютой ожидайте больше вопросов. Отчеты криптобиржи знакомы банкам меньше, чем расчетный листок. Подготовьте весь след и заранее уточните у принимающего банка, принимает ли он деньги из такого источника.

Как подготовить пакет из-за рубежа: 6 шагов

1. Составьте карту денег. Одна страница: сколько, из какого источника, через какие счета и в какие даты.
2. Платите с одного счета на Ваше имя. Покупатель в договоре и владелец счета должны быть одним и тем же лицом. Платеж со счета родственника или компании порождает новый вопрос.
3. Попросите письменные списки. У принимающего банка, у нотариуса, а если Вы берете ипотеку, то и у кредитующего банка.
4. Соберите и переведите. Закажите документы, апостили и заверенные переводы, которых требуют списки. Начинайте заранее, потому что обычно это самый медленный этап.
5. Сохраняйте подтверждения переводов. Подтверждение SWIFT (MT103) по каждому платежу. Оно доказывает, что деньги ушли с Вашего счета.
6. Пусть Ваш собственный юрист проверит пакет. Нотариус нейтрален, а юрист застройщика представляет застройщика. Независимый юрист работает только на Вас.

Если Вы финансируете часть цены, банк проверит и Ваш доход. Румынский банк может профинансировать до 70% цены, так что собственный капитал составляет не менее 30%, и именно эту часть должен объяснить пакет документов о происхождении средств. Сторону банка мы подробно описали в нашем руководстве по ипотеке.

Мы, как застройщик, тоже являемся обязанным субъектом по тому же закону, поэтому мы тоже задаем эти вопросы. Юрист компании представляет только компанию. Мы рекомендуем каждому покупателю нанять независимого юриста.

Из практики: отец, который должен был получить деньги

Адвокат Илан Лейбович рассказывает о покупке клиента за рубежом:

Предварительная проверка дала чистый результат: ни арестов, ни обременений, ни долгов. Мы с юристом продавца согласовали окончательный проект договора и договорились, что за продавца подпишет третье лицо. Я попросил доверенность и сразу ее получил. Все выглядело в порядке, но что-то все равно не складывалось.

Через час я снова позвонил юристу продавца и спросил, куда будут перечислены деньги. На счет представителя, ответил он. Я попросил, чтобы деньги были переведены на счет самого продавца или чтобы доверенность исправили и прямо указали, что представитель вправе их получить. И тут начались отговорки: представитель приходится продавцу отцом, продавец учится за границей, это займет время. Я предложил телефонный звонок или Zoom, в котором продавец подтвердит. Он ни разу не был свободен.

Я объяснил клиенту ситуацию и риск. Эта квартира так и не была куплена.

Документальный след работает в обе стороны. Вы должны показать, откуда приходят Ваши деньги, а сделка должна показать, куда именно они уходят.

Часто задаваемые вопросы

Обязан ли нотариус в Румынии проверять, откуда мои деньги?

Да, когда это оправдано уровнем риска. По Закону 129/2019 нотариус является обязанным субъектом, когда занимается покупкой или продажей недвижимости. Он должен установить Вашу личность, понять цель сделки и проверить, что она соответствует тому, что о Вас известно, включая происхождение средств, когда это уместно.

Какие документы подтверждают происхождение средств в Румынии?

Закон их не перечисляет. Обычно это все, что объясняет деньги: расчетные листки и банковские выписки для сбережений, договор продажи проданной квартиры, свидетельство о наследстве, кредитный договор или письмо о дарении. Попросите у банка и нотариуса их список в письменном виде.

Сообщается ли о моем переводе властям?

О международных переводах от 10 000 евро банк в рутинном порядке сообщает в ONPCSB в течение 3 рабочих дней. Это автоматическое сообщение, а не признак подозрения.

Что будет, если подтвердить происхождение средств не удается?

Согласно ст. 11(9) Закона 129/2019, обязанный субъект, который не может завершить проверку, не проведет сделку. На практике подписание может быть отложено, пока пакет документов не будет полным.

Может ли родственник оплатить за меня часть цены?

Может, но это нужно объяснить: письмо о дарении, выписка по счету родственника и подтверждение родства. Платеж от неизвестной или не связанной третьей стороны является фактором риска по закону, поэтому проще, чтобы деньги сначала поступили на Ваш счет вместе с документами.

Итог

В Румынии проверка происхождения средств не одолжение, о котором просит банк. Это законная обязанность каждого специалиста, участвующего в сделке.

Чтобы она прошла просто, подготовьте пакет документов до выбора объекта: одну страницу с картой денег, документы по каждому источнику и один счет на Ваше имя.

Если Вы планируете покупку в Румынии, у нас или где-либо еще, запишитесь на получасовой звонок со мной. Мы пройдем по источникам Ваших денег и вместе составим список документов.

Моти Азулай, Compass Group Romania

Источники: Закон 129/2019 о предотвращении отмывания денег, консолидированная редакция (legislatie.just.ro), статьи 5, 7, 11, 17 и 21 · Национальное управление по предотвращению и борьбе с отмыванием денег Румынии (ONPCSB) · Налоговое управление Израиля: форма 106 (на иврите) · Гаагская конференция: список государств-участников Апостильной конвенции

Эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Правила актуальны на 17 октября 2026 года. Документы, которые требует каждый банк и нотариус, могут различаться. Попросите у них письменный список и проконсультируйтесь с независимым юристом.