Para nereden geldi? Romanyalı bir noter ve banka neyi kanıtlamanızı isteyecek

Romanya'da fon kaynağı: kısa cevap

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Romanya'da mülk satın aldığınızda noter, banka ve geliştirici veya acente, kara para aklamanın önlenmesi hakkındaki 129/2019 sayılı Kanun uyarınca “bildirim yükümlüsüdür”. Her biri sizi tanımlamak, işlemin amacını anlamak ve risk gerektirdiğinde paranın nereden geldiğini kontrol etmek zorundadır. Bu kontrolleri tamamlayamazlarsa yasa işlemi gerçekleştirmemelerini söyler.

Yasada bir belge listesi yoktur. Her banka ve noter kendi listesini belirler. Hepsinin istediği aynı şeydir: paranın kaynağından ödemenin yapıldığı hesaba kadar net bir belge izi.

Basitçe söylersek: soru, paranız olup olmadığı değildir. Parayı nasıl elde ettiğinizi kâğıt üzerinde gösterip gösteremeyeceğinizdir.

Romanya'ya para transferi rehberimiz transferin kendisini ele alıyor: hesaplar, döviz kurları ve nakit sınırları. Bu yazı ise ondan önceki dosyayı ele alıyor.

Paranızı kim kontrol ediyor ve hangi kurala göre

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Kim	Neden kontrol ediyorlar	129/2019 sayılı Kanun'daki kural
Parayı alan veya gönderen Romanyalı banka	Kredi kuruluşları bildirim yükümlüsüdür	md. 5(1)(a)
Anlaşmayı imzalayan noter	Noterler, gayrimenkul alım veya satımını yürüttüklerinde bildirim yükümlüsüdür	md. 5(1)(f)
Alımda yardımcı olan avukat	Avukatlar, noterlerle aynı koşullarda kapsama girer	md. 5(1)(f)
Geliştirici veya emlak acentesi	Emlak acenteleri ve geliştiriciler bildirim yükümlüsüdür	md. 5(1)(h)

Yani aynı soru üç yönden gelebilir. Bu bir şüphe işareti değildir. Her işlemde, her birine ayrı ayrı uygulanan bir görevdir.

Bildirimler Romanya'nın mali istihbarat birimi olan Kara Para Aklamanın Önlenmesi ve Kontrolü Ulusal Ofisi'ne (ONPCSB) gider.

Yasa gerçekte ne gerektiriyor

Bu konuyu geliştiricilere sorun

129/2019 sayılı Kanun'un 11. maddesi standart kontrolleri (“müşterini tanı”) belirler. Sade bir dille, bildirim yükümlüsü şunları yapmak zorundadır:

1. İşlemden önce, güvenilir ve bağımsız belgelerle sizi tanımlamak ve kimliğinizi doğrulamak.
2. Gerçek faydalanıcıyı belirlemek. Bir şirket aracılığıyla satın alırsanız, arkasında kimin durduğunu bilmek isterler.
3. İşlemin amacını ve niteliğini anlamak.
4. İşlemin sizin hakkınızda bildiklerine uyup uymadığını kontrol etmek, ilgili olduğunda fon kaynağı dahil.
5. Sizin adınıza hareket eden herkesi kontrol etmek. Bir temsilci vekâletname ile imzalıyorsa, o kişiyi de doğrularlar.

17. madde, riskin daha yüksek olduğu durumlarda güçlendirilmiş kontroller ekler. Mülk alıcıları için iki durum önemlidir:

• Olağandışı büyük veya karmaşık işlemlerin ya da olağan kalıba uymayanların bağlamı ve amacı incelenmelidir.
• Siyaseten maruz kişiler (üst düzey kamu görevlileri), aile üyeleri ve yakın çevreleri: bildirim yükümlüsü hem fon kaynağını hem de servet kaynağını belirlemelidir. Bu, kişi görevden ayrıldıktan sonra en az 12 ay boyunca sürer.

Yasa ayrıca riski artıran faktörleri de sayar. Bunlardan biri bilinmeyen veya ilişkisiz üçüncü kişilerden alınan ödemelerdir. Paranın kendi hesabınızdan gelmesi gerekmesinin nedeni budur.

Peki kontroller tamamlanamazsa? 11(9). madde uyarınca bildirim yükümlüsü işlemi gerçekleştirmemeli ve şüpheye dayanak varsa şüpheli işlem bildirimi yapmalıdır. Pratikte eksik bir belge imzayı durdurabilir.

Rutin bildirimler şüphe değildir

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Bazı bildirimler otomatiktir ve sizin hakkınızda hiçbir şey söylemez:

• 10.000 € ve üzeri nakit: bildirim yükümlüleri, bağlantılı işlemler dahil, 10.000 €'nun ley karşılığına eşit veya üzerindeki nakit işlemleri bildirir (md. 7(1)).
• 10.000 € ve üzeri uluslararası transferler: bankalar, hesaplara gelen ve hesaplardan giden, bu tutara eşit veya üzerindeki dış transferleri bildirir (md. 7(3)).
• Süre: bu bildirimler işlemden sonra 3 iş günü içinde ONPCSB'ye gider (md. 7(7)).

Yurt dışından bir mülk alımı neredeyse her zaman transfer eşiğini aşacaktır. Olağandışı bir şey olsun ya da olmasın bildirim yapılır. Fark yaratan, dosyanızın soruları sorulmadan önce yanıtlayıp yanıtlamadığıdır.

Bildirim yükümlüleri, bu kontrollere ait belgeleri iş ilişkisinin sona ermesinden veya işlemin tamamlanmasından sonra 5 yıl boyunca saklamak zorundadır (md. 21(2)).

Belge dosyası, para kaynağına göre

Bu konuyu geliştiricilere sorun

Aşağıdaki tablo pratik bir rehberdir, hukuki bir liste değildir. Her banka ve noter neye ihtiyaç duyduğuna kendisi karar verir. İkisinden de listelerini erkenden yazılı olarak isteyin.

Paranın geldiği yer	Genellikle neyi açıklar
Maaş ve tasarruf	Maaş bordroları veya yıllık maaş beyanı (İsrail'de Form 106) ve tasarrufun birikimini gösteren banka hesap özetleri
Bir mülkün satışı	Satış sözleşmesi ve gelirin hesabınıza girdiğini gösteren banka hesap özeti
Aileden bir hibe (bağış)	İmzalı bir hibe mektubu, transferi gösteren vericinin banka hesap özeti ve akrabalığı gösteren bir belge
Bir miras	Apostilli ve tasdikli tercümeli veraset ilamı veya mirasçılık belgesi ve alınan fonları gösteren bir hesap özeti
Sahibi olduğunuz bir konut üzerinden kredi veya konut kredisi	Kredi sözleşmesi ve kredinin ödendiğine dair kredi verenin teyidi
Ticari gelir veya temettü	Mali tablolar, temettü kararı ve bir muhasebecinin teyidi
Emeklilik veya tasarruf fonundan çekim	Fonun çekimi teyit eden hesap özeti
Kripto varlıklar	Varlıkların ne zaman alındığını, satıldığını ve dönüştürüldüğünü gösteren borsa hesap özetleri ve borsadan banka hesabınıza yapılan transfer

Her satır için üç kural geçerlidir:

• Yalnızca bakiyeyi değil, parayı takip edin. Açıklaması olmayan büyük bir mevduat en sık sorulan sorudur. Her önemli olanı açıklayın.
• Yalnızca gerekeni tercüme edin. Noterden ve bankadan hangi belgelerin Romenceye tercüme edilmesi ve hangilerinin apostil gerektirdiğini sorun. Yaygın İsrail belgelerini apostil rehberimizde sıraladık.
• Kriptoda daha fazla soru bekleyin. Borsa kayıtları, bankalar için bir maaş bordrosundan daha az tanıdıktır. Tam izi hazırlayın ve alıcı bankanın bu kökenden fonları kabul ettiğini önceden teyit edin.

Dosyayı yurt dışından hazırlama: 6 adım

1. Parayı haritalandırın. Bir sayfa yazın: ne kadar, hangi kaynaktan, hangi hesaplar üzerinden, hangi tarihlerde.
2. Kendi adınıza tek bir hesaptan ödeyin. Sözleşmedeki alıcı ve hesap sahibi aynı kişi olmalıdır. Bir akrabadan veya şirketten yapılan ödeme yeni bir soru doğurur.
3. Yazılı liste isteyin. Alıcı bankadan, noterden ve konut kredisi alıyorsanız kredi verenden.
4. Toplayın ve tercüme ettirin. Listelerin istediği belgeleri, apostilleri ve tasdikli tercümeleri sipariş edin. Erken başlayın: bu genellikle en yavaş kısımdır.
5. Transfer onaylarını saklayın. Her ödeme için SWIFT onayını (MT103) saklayın. Paranın kendi hesabınızdan çıktığını kanıtlar.
6. Dosyayı kendi avukatınıza kontrol ettirin. Noter tarafsızdır ve geliştiricinin avukatı geliştiriciyi temsil eder. Bağımsız bir avukat yalnızca sizin için çalışır.

Fiyatın bir kısmını finanse ederseniz banka gelirinizi de kontrol edecektir. Romanyalı bir banka fiyatın %70'ine kadar finansman sağlayabilir; yani öz sermayeniz en az %30'dur ve fon kaynağı dosyanızın açıklaması gereken kısım bu öz sermayedir. Bankanın tarafını konut kredisi rehberimizde ele alıyoruz.

Geliştirici olarak biz de aynı yasa uyarınca bildirim yükümlüsüyüz, bu yüzden bu soruları biz de soruyoruz. Şirket avukatımız yalnızca şirketi temsil eder. Her alıcının bağımsız bir avukat tutmasını öneriyoruz.

Sahadan: parayı alacak olan baba

Avukat Ilan Leibovitch, bir müvekkilinin yurt dışındaki alımını anlatıyor:

Due diligence temiz çıktı: haciz yok, rehin yok, borç yok. Satıcının avukatıyla nihai taslak üzerinde anlaştık ve satıcı adına üçüncü bir kişi imza atacaktı. Vekâletnameyi istedim ve hemen geldi. Her şey yolunda görünüyordu, ama bir şey beni hâlâ rahatsız ediyordu.

Bir saat sonra satıcının avukatını yeniden aradım ve paranın nereye ödeneceğini sordum. Vekilin hesabına, dedi. Paranın satıcının kendi hesabına gitmesini ya da vekâletnamede temsilcinin parayı alabileceğinin açıkça belirtilmesini istedim. Bahaneler başladı: temsilci satıcının babası, satıcı yurt dışında okuyor, zaman alacak. Satıcının teyit edeceği bir telefon veya görüntülü görüşme önerdim. Hiçbir zaman müsait olmadı.

Durumu ve riski müvekkilime anlattım. O daire satın alınmadı.

Belge izi iki yönde de işler. Paranızın nereden geldiğini gösterebilmelisiniz ve işlem de paranın tam olarak nereye gittiğini göstermelidir.

Sık sorulan sorular

Romanyalı bir noter paramın nereden geldiğini kontrol etmek zorunda mı?

Evet, risk gerektirdiğinde. Noterler, gayrimenkul alım veya satımını yürüttüklerinde 129/2019 sayılı Kanun uyarınca bildirim yükümlüsüdür. Sizi tanımlamaları, işlemin amacını anlamaları ve işlemin sizin hakkınızda bildiklerine uyup uymadığını, ilgili olduğunda fon kaynağı dahil, kontrol etmeleri gerekir.

Romanya'da fon kaynağını hangi belgeler kanıtlar?

Yasa bunları saymaz. Genellikle parayı açıklayan her şey: tasarruf için maaş bordroları ve banka hesap özetleri, sattığınız bir mülk için satış sözleşmesi, bir veraset ilamı, bir kredi sözleşmesi veya bir hibe (bağış) mektubu. Bankadan ve noterden kendi listelerini yazılı olarak isteyin.

Transferim yetkililere bildiriliyor mu?

10.000 € ve üzeri uluslararası transferleri banka, 3 iş günü içinde ONPCSB'ye rutin olarak bildirir. Bu otomatik bir bildirimdir ve şüphe işareti değildir.

Fon kaynağını kanıtlayamazsam ne olur?

129/2019 sayılı Kanun'un 11(9). maddesi uyarınca, kontrollerini tamamlayamayan bir bildirim yükümlüsü işlemi gerçekleştirmemelidir. Pratikte imza, dosya tamamlanana kadar ertelenebilir.

Bir akrabam fiyatın bir kısmını benim yerime ödeyebilir mi?

Yapılabilir, ancak açıklanması gerekir: bir hibe (bağış) mektubu, akrabanın banka hesap özeti ve akrabalık belgesi. Bilinmeyen veya ilişkisiz üçüncü kişilerden gelen ödemeler yasaya göre bir risk faktörüdür; bu yüzden paranın önce evrak işleriyle birlikte kendi hesabınıza ulaşması daha basittir.

Sonuç

Romanya'da fon kaynağı kontrolü, bankadan rica ettiğiniz bir iyilik değildir. İşlemdeki her profesyonelin yasal bir görevidir.

Bunu sorunsuz hale getirmenin yolu, mülkü seçmeden önce dosyayı hazırlamaktır: parayı haritalandıran bir sayfa, her kaynak için belgeler ve sizin adınıza tek bir hesap.

Romanya'da bir alım planlıyorsanız, bizimle de başka yerde de, benimle 30 dakikalık bir görüşme ayarlayın. Para kaynaklarınızı birlikte gözden geçirir ve belge listesini beraber oluştururuz.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Kaynaklar: Kara paranın önlenmesi ve mücadelesi hakkında 129/2019 sayılı Kanun, birleştirilmiş metin (legislatie.just.ro), md. 5, 7, 11, 17 ve 21 · Kara Para Aklamanın Önlenmesi ve Kontrolü Ulusal Ofisi (ONPCSB) · İsrail Vergi Dairesi, Form 106 (İbranice) · Lahey Konferansı: Apostil Sözleşmesi durum tablosu

Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Kurallar 17 Ekim 2026 itibarıyla doğrudur. Her bankanın ve noterin istediği belgeler farklı olabilir; bunları yazılı olarak sorun ve bağımsız bir avukata danışın.