De unde sunt banii? Ce vă vor cere notarul și banca din România să dovediți

Proveniența fondurilor în România: răspunsul scurt

Întrebați dezvoltatorii

Când cumpărați o proprietate în România, notarul, banca și dezvoltatorul sau agentul imobiliar sunt toți „entități raportoare” potrivit Legii 129/2019 pentru prevenirea și combaterea spălării banilor. Fiecare dintre ei trebuie să vă identifice, să înțeleagă scopul tranzacției și, când riscul o justifică, să verifice de unde provin banii. Dacă nu reușesc să finalizeze verificarea, legea le spune să nu efectueze tranzacția.

Legea nu conține o listă de documente. Fiecare bancă și fiecare notar își stabilesc propria listă. Dar toți caută același lucru: un traseu clar de documente, de la sursa banilor până la contul din care plătiți.

Pe scurt: întrebarea nu este dacă aveți banii. Întrebarea este dacă puteți arăta, pe hârtie, cum au ajuns la dumneavoastră.

În ghidul nostru despre transferul banilor în România am scris despre transferul propriu-zis: conturi, curs de schimb și limite pentru numerar. Acest articol se ocupă de dosarul pe care îl pregătiți înainte de el.

Cine verifică banii și pe baza cărui articol

Întrebați dezvoltatorii

Cine	De ce verifică	Articolul din Legea 129/2019
Banca română care primește sau trimite banii	Băncile sunt entități raportoare	Art. 5 alin. (1) lit. a)
Notarul care autentifică tranzacția	Notarul este entitate raportoare când asistă la cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobile	Art. 5 alin. (1) lit. f)
Avocatul care asistă la cumpărare	Avocații sunt incluși în aceleași condiții ca notarii	Art. 5 alin. (1) lit. f)
Dezvoltatorul sau agentul imobiliar	Agenții imobiliari și dezvoltatorii imobiliari sunt entități raportoare	Art. 5 alin. (1) lit. h)

Cu alte cuvinte, aceeași întrebare poate veni din trei direcții. Nu este un semn de suspiciune. Este o obligație care se aplică fiecăruia dintre ei separat, la fiecare tranzacție.

Raportările ajung la unitatea de informații financiare a României, Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor (ONPCSB).

Ce cere legea în realitate

Întrebați dezvoltatorii

Art. 11 din Legea 129/2019 stabilește măsurile standard, așa-numitul „cunoaște-ți clientul”. Pe scurt, entitatea raportoare trebuie:

1. Să vă identifice și să vă verifice identitatea pe baza unor documente credibile și independente, înainte de tranzacție.
2. Să identifice beneficiarul real. Dacă cumpărați printr-o firmă, vor dori să știe cine se află în spatele ei.
3. Să înțeleagă scopul și natura tranzacției.
4. Să verifice că tranzacția corespunde cu ce se știe despre dumneavoastră, inclusiv, când este relevant, sursa fondurilor.
5. Să verifice și persoana care acționează în numele dumneavoastră. Dacă un împuternicit semnează în locul dumneavoastră, este identificat și verificat și el.

Art. 17 adaugă măsuri suplimentare când riscul este mai mare. Două situații sunt importante pentru cumpărători:

• Tranzacțiile neobișnuit de mari sau complexe, ori cele care nu se încadrează în tiparul obișnuit: contextul și scopul lor trebuie examinate.
• Persoanele expuse public (care dețin funcții publice importante), membrii familiei lor și persoanele apropiate: trebuie stabilite atât sursa fondurilor, cât și sursa averii. Obligația continuă cel puțin 12 luni după ce persoana a încetat să dețină funcția.

Legea enumeră și factori care ridică nivelul de risc. Unul dintre ei este o plată primită de la un terț necunoscut sau fără legătură. De aceea, banii trebuie să plece dintr-un cont al dumneavoastră.

Și dacă verificarea nu poate fi finalizată? Potrivit art. 11 alin. (9), entitatea raportoare nu va efectua tranzacția, iar dacă există motive de suspiciune, va raporta o tranzacție suspectă. În practică, un singur document lipsă poate opri o semnare.

O raportare de rutină nu înseamnă suspiciune

Întrebați dezvoltatorii

Unele raportări sunt automate și nu spun nimic despre dumneavoastră:

• Numerar de la 10.000 de euro: entitățile raportoare raportează tranzacțiile în numerar în valoare de 10.000 de euro sau mai mult, echivalent în lei, inclusiv operațiunile legate între ele (art. 7 alin. (1)).
• Transferuri internaționale de la 10.000 de euro: băncile raportează transferurile din străinătate și în străinătate de această valoare sau mai mari (art. 7 alin. (3)).
• Termenul: aceste raportări ajung la ONPCSB în 3 zile lucrătoare de la tranzacție (art. 7 alin. (7)).

Cumpărarea unei proprietăți din străinătate trece aproape întotdeauna de pragul pentru transferuri. Raportarea se va face oricum, chiar dacă nu există nimic neobișnuit. Diferența o face faptul că dosarul dumneavoastră răspunde la întrebări înainte să fie puse.

Entitățile raportoare trebuie să păstreze documentele verificării 5 ani de la încetarea relației de afaceri sau de la efectuarea tranzacției (art. 21 alin. (2)).

Dosarul de documente, după sursa banilor

Întrebați dezvoltatorii

Tabelul este un ghid practic, nu o listă din lege. Fiecare bancă și fiecare notar decid de ce au nevoie. Cereți-le din timp o listă în scris.

De unde sunt banii	Ce îi explică de obicei
Salariu și economii	Fluturași de salariu sau adeverința anuală de venit (formularul 106 din Israel) și extrase de cont care arată cum s-au acumulat economiile
Vânzarea unui apartament	Contractul de vânzare și un extras de cont care arată că prețul a intrat în contul dumneavoastră
Donație de la familie	O scrisoare de donație semnată, un extras de cont al donatorului care arată transferul și un document care arată gradul de rudenie
Moștenire	Certificatul de moștenitor sau hotărârea de validare a testamentului, cu apostilă și traducere autorizată, și un extras de cont care arată că banii au fost primiți
Un împrumut sau un credit ipotecar pe o locuință pe care o dețineți	Contractul de împrumut și confirmarea creditorului că împrumutul a fost plătit
Venit din afaceri sau dividende	Situații financiare, hotărârea de distribuire a dividendelor și confirmarea contabilului
Retragere dintr-un fond de pensii, de economii sau de studii (keren hishtalmut)	Confirmarea fondului privind retragerea
Cripto	Rapoarte de la bursă care arată când activele au fost cumpărate, vândute și convertite, și transferul de la bursă în contul dumneavoastră bancar

Trei reguli se aplică fiecărui rând:

• Urmăriți banii, nu doar soldul. O depunere mare fără explicație este cea mai frecventă întrebare. Explicați fiecare depunere semnificativă.
• Traduceți doar ce este necesar. Întrebați notarul și banca ce documente trebuie traduse în română și pe care trebuie apostilă. Documentele israeliene obișnuite sunt adunate în ghidul nostru despre apostilă.
• La cripto, așteptați-vă la mai multe întrebări. Rapoartele unei burse cripto sunt mai puțin familiare băncilor decât un fluturaș de salariu. Pregătiți întregul traseu și verificați din timp cu banca care primește banii că acceptă fonduri dintr-o astfel de sursă.

Cum pregătiți dosarul din străinătate: 6 pași

1. Cartografiați banii. O pagină: cât, din ce sursă, prin ce conturi și la ce date.
2. Plătiți dintr-un singur cont pe numele dumneavoastră. Cumpărătorul din contract și titularul contului trebuie să fie aceeași persoană. O plată din contul unei rude sau al unei firme deschide o întrebare nouă.
3. Cereți liste în scris. De la banca ce primește banii, de la notar și, dacă luați un credit ipotecar, și de la banca finanțatoare.
4. Adunați și traduceți. Comandați documentele, apostilele și traducerile autorizate pe care le cer listele. Începeți devreme, pentru că de obicei aceasta este etapa cea mai lentă.
5. Păstrați confirmările de transfer. Confirmarea SWIFT (MT103) a fiecărei plăți. Ea dovedește că banii au plecat din contul dumneavoastră.
6. Lăsați un avocat al dumneavoastră să verifice dosarul. Notarul este neutru, iar avocatul dezvoltatorului îl reprezintă pe dezvoltator. Un avocat independent lucrează doar pentru dumneavoastră.

Dacă finanțați o parte din preț, banca vă va verifica și venitul. O bancă românească poate finanța până la 70% din preț, astfel încât avansul este de cel puțin 30%, iar aceasta este partea pe care dosarul privind proveniența fondurilor trebuie să o explice. Partea băncii este detaliată în ghidul nostru despre creditul ipotecar.

Și noi, ca dezvoltator, suntem entitate raportoare potrivit aceleiași legi, așa că și noi punem aceste întrebări. Avocatul companiei reprezintă doar compania. Recomandăm fiecărui cumpărător să își ia un avocat independent.

Din teren: tatăl care urma să primească banii

Avocatul Ilan Leibovitch povestește despre o cumpărare a unui client în străinătate:

Due diligence-ul a ieșit curat: fără sechestre, fără ipoteci și fără datorii. Am stabilit cu avocatul vânzătorului o formă finală a contractului și am convenit ca un terț să semneze în numele vânzătorului. Am cerut procura și am primit-o imediat. Totul părea în regulă, dar ceva tot nu mi se lega.

După o oră l-am sunat din nou pe avocatul vânzătorului și l-am întrebat unde vor fi depuși banii. În contul împuternicitului, mi-a răspuns. Am cerut ca banii să fie transferați în contul vânzătorului însuși sau ca procura să fie modificată și să prevadă expres că împuternicitul are dreptul să îi primească. Și atunci au început scuzele: împuternicitul este tatăl vânzătorului, vânzătorul studiază în străinătate, o să dureze. Am propus o convorbire telefonică sau un apel Zoom în care vânzătorul să confirme. Nu a fost niciodată disponibil.

I-am explicat clientului situația și riscul. Apartamentul acela nu a mai fost cumpărat.

Traseul documentelor funcționează în ambele direcții. Dumneavoastră trebuie să arătați de unde vin banii, iar tranzacția trebuie să arate exact unde se duc.

Întrebări frecvente

Notarul din România este obligat să verifice de unde sunt banii mei?

Da, când riscul o justifică. Potrivit Legii 129/2019, notarul este entitate raportoare când asistă la cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobile. El trebuie să vă identifice, să înțeleagă scopul tranzacției și să verifice că aceasta corespunde cu ce se știe despre dumneavoastră, inclusiv sursa fondurilor când este relevant.

Ce documente dovedesc proveniența fondurilor în România?

Legea nu le enumeră. De obicei, orice explică banii: fluturași de salariu și extrase de cont pentru economii, contractul de vânzare al unui apartament pe care l-ați vândut, certificatul de moștenitor, un contract de împrumut sau o scrisoare de donație. Cereți băncii și notarului lista lor în scris.

Transferul meu este raportat autorităților?

Transferurile internaționale de 10.000 de euro sau mai mult sunt raportate de rutină de bancă la ONPCSB, în 3 zile lucrătoare. Este o raportare automată, nu un semn de suspiciune.

Ce se întâmplă dacă nu pot dovedi proveniența fondurilor?

Potrivit art. 11 alin. (9) din Legea 129/2019, o entitate raportoare care nu poate finaliza verificarea nu va efectua tranzacția. În practică, semnarea poate fi amânată până când dosarul este complet.

Poate o rudă să plătească o parte din preț pentru mine?

Se poate, dar trebuie explicat: o scrisoare de donație, un extras de cont al rudei și dovada rudeniei. O plată de la un terț necunoscut sau fără legătură este un factor de risc potrivit legii, așa că este mai simplu ca banii să ajungă mai întâi în contul dumneavoastră, împreună cu documentele.

Concluzia

În România, verificarea provenienței fondurilor nu este o favoare pe care o cereți băncii. Este o obligație legală a fiecărui profesionist din tranzacție.

Modul de a o face simplă este să pregătiți dosarul înainte de a alege proprietatea: o pagină care cartografiază banii, documente pentru fiecare sursă și un singur cont pe numele dumneavoastră.

Dacă plănuiți o cumpărare în România, cu noi sau oriunde altundeva, programați o discuție de o jumătate de oră cu mine. Trecem prin sursele banilor dumneavoastră și construim împreună lista de documente.

Moti Azulay, Compass Group Romania

Surse: Legea 129/2019 pentru prevenirea și combaterea spălării banilor, formă consolidată (legislatie.just.ro), art. 5, 7, 11, 17 și 21 · Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor (ONPCSB) · Autoritatea Fiscală din Israel: formularul 106 (în ebraică) · Conferința de la Haga: lista statelor din Convenția Apostilă

Articolul are caracter informativ general și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Regulile sunt valabile la 17 octombrie 2026. Documentele pe care le cere fiecare bancă și fiecare notar pot diferi. Cereți-le o listă în scris și consultați un avocat independent.