Banques, notaires, avocats, promoteurs et agents immobiliers sont tous des entités déclarantes selon la loi 129/2019 en Roumanie (article 5).
Opérations en espèces et virements internationaux de 10 000 € ou plus sont déclarés automatiquement à l'ONPCSB (article 7). Ce n'est pas un soupçon.
Les déclarations de routine sur les espèces et les virements internationaux parviennent à l'ONPCSB dans les 3 jours ouvrables (article 7(7)).
Une entité déclarante qui ne peut pas mener à terme la vérification du client n'exécute pas la transaction. Un document manquant peut bloquer une signature.
Salaire, vente d'un logement, donation, succession, prêt, revenus d'entreprise, retrait d'un fonds ou crypto-actifs : chacun a ses propres documents.
L'origine des fonds en Roumanie : la réponse courte
Lorsque vous achetez un bien en Roumanie, le notaire, la banque et le promoteur ou l'agent immobilier sont tous des « entités déclarantes » au sens de la loi 129/2019 sur la prévention du blanchiment de capitaux. Chacun d'eux doit vous identifier, comprendre l'objet de la transaction et, lorsque le risque le justifie, vérifier d'où vient l'argent. S'ils ne parviennent pas à mener la vérification à son terme, la loi leur impose de ne pas exécuter la transaction.
La loi ne contient pas de liste de documents. Chaque banque et chaque notaire fixe sa propre liste. Mais tous cherchent la même chose : une piste documentaire claire, de l'origine de l'argent jusqu'au compte à partir duquel vous payez.
En termes simples : la question n'est pas de savoir si vous avez l'argent. La question est de savoir si vous pouvez montrer, sur papier, comment il vous est parvenu.
Dans notre guide sur le transfert d'argent vers la Roumanie, nous avons traité du transfert lui-même : comptes, taux de change et limites en espèces. Cet article porte sur le dossier que l'on prépare avant.
Qui vérifie l'argent, et en vertu de quel article
| Qui | Pourquoi il vérifie | L'article de la loi 129/2019 |
|---|---|---|
| La banque roumaine qui reçoit ou envoie l'argent | Les banques sont des entités déclarantes | Article 5(1)(a) |
| Le notaire qui instrumente la transaction | Le notaire est une entité déclarante lorsqu'il intervient dans l'achat ou la vente d'un bien immobilier | Article 5(1)(f) |
| L'avocat qui accompagne l'achat | Les avocats sont visés dans les mêmes conditions que les notaires | Article 5(1)(f) |
| Le promoteur ou l'agent immobilier | Les agents et promoteurs immobiliers sont des entités déclarantes | Article 5(1)(h) |
Autrement dit, la même question peut venir de trois directions. Ce n'est pas un signe de soupçon. C'est une obligation qui s'applique à chacun d'eux séparément, dans chaque transaction.
Les déclarations sont adressées à la cellule de renseignement financier de la Roumanie, l'Office national de prévention et de lutte contre le blanchiment de capitaux (ONPCSB).
Ce que la loi exige concrètement
L'article 11 de la loi 129/2019 fixe les vérifications standard, ce que l'on appelle « connaître son client ». En termes simples, l'entité déclarante doit :
- Vous identifier et vérifier votre identité sur la base de documents fiables et indépendants, avant la transaction.
- Identifier le bénéficiaire effectif. Si vous achetez par l'intermédiaire d'une société, on voudra savoir qui se trouve derrière.
- Comprendre l'objet et la nature de la transaction.
- Vérifier que la transaction correspond à ce que l'on sait de vous, y compris, le cas échéant, l'origine des fonds.
- Vérifier aussi la personne qui agit en votre nom. Si un mandataire signe à votre place, on l'identifie et on vérifie aussi son identité.
L'article 17 ajoute des vérifications renforcées lorsque le risque est plus élevé. Deux cas importants pour les acheteurs :
- Les transactions d'un montant inhabituellement élevé ou complexes, ou celles qui ne correspondent pas au schéma habituel : il faut en examiner le contexte et l'objet.
- Les personnes politiquement exposées (titulaires d'une fonction publique importante), les membres de leur famille et leurs proches : il faut établir à la fois l'origine des fonds et l'origine du patrimoine. L'obligation se poursuit au moins 12 mois après la fin de la fonction.
La loi énumère aussi des facteurs qui augmentent le niveau de risque. L'un d'eux est un paiement provenant d'un tiers inconnu ou sans lien. C'est pourquoi l'argent doit partir d'un compte à votre nom.
Et si la vérification ne peut pas être menée à son terme ? Selon l'article 11(9), l'entité déclarante n'exécute pas la transaction et, s'il existe des motifs de soupçon, elle déclare une opération suspecte. En pratique, un seul document manquant peut bloquer une signature.
Une déclaration de routine n'est pas un soupçon
Certaines déclarations sont automatiques et ne disent rien de vous :
- Espèces à partir de 10 000 € : les entités déclarantes déclarent les opérations en espèces d'une valeur de 10 000 € ou plus en lei, y compris les opérations liées entre elles (article 7(1)).
- Virements internationaux à partir de 10 000 € : les banques déclarent les virements en provenance ou à destination de l'étranger de ce montant ou plus (article 7(3)).
- Le délai : ces déclarations parviennent à l'ONPCSB dans les 3 jours ouvrables suivant l'opération (article 7(7)).
Un achat immobilier depuis l'étranger dépasse presque toujours le seuil de virement. La déclaration sera faite dans tous les cas, même si rien n'est inhabituel. Ce qui fait la différence, c'est que votre dossier réponde aux questions avant qu'elles ne soient posées.
Les entités déclarantes doivent conserver les documents de vérification pendant 5 ans à compter de la fin de la relation d'affaires ou de l'exécution de la transaction (article 21(2)).
La question n'est pas de savoir si vous avez l'argent. La question est de savoir si vous pouvez montrer, sur papier, comment il vous est parvenu.
Le dossier de documents, selon l'origine de l'argent
Le tableau est un guide pratique, pas une liste tirée de la loi. Chaque banque et chaque notaire décide de ce dont il a besoin. Demandez-leur une liste écrite, tôt.
| D'où vient l'argent | Ce qui l'explique généralement |
|---|---|
| Salaire et épargne | Bulletins de salaire ou attestation annuelle de salaire (formulaire 106 en Israël), et relevés de compte montrant comment l'épargne s'est constituée |
| Vente d'un logement | Le contrat de vente, et un relevé de compte montrant que le produit de la vente a été versé sur votre compte |
| Donation familiale | Une lettre de donation signée, un relevé de compte du donateur montrant le virement, et un document établissant le lien de parenté |
| Succession | Un certificat d'hérédité ou une ordonnance d'homologation du testament, avec apostille et traduction certifiée, et un relevé de compte montrant que l'argent a été reçu |
| Prêt ou crédit immobilier sur un logement dont vous êtes propriétaire | Le contrat de prêt et une attestation de l'organisme prêteur confirmant le versement du prêt |
| Revenus d'entreprise ou dividendes | États financiers, décision de distribution des dividendes et attestation de l'expert-comptable |
| Retrait d'un fonds de pension, d'une caisse de prévoyance ou d'un fonds d'épargne formation (keren hishtalmout) | Une attestation du fonds confirmant le retrait |
| Crypto-actifs | Des relevés de la plateforme d'échange montrant quand les actifs ont été achetés, vendus et convertis, et le virement de la plateforme vers votre compte bancaire |
Trois règles s'appliquent à chaque ligne :
- Suivez l'argent, pas seulement le solde. Un dépôt important sans explication est la question la plus fréquente. Expliquez chaque dépôt significatif.
- Ne traduisez que ce qui est nécessaire. Demandez au notaire et à la banque quels documents doivent être traduits en roumain et lesquels doivent porter une apostille. Nous avons regroupé les documents israéliens les plus courants dans notre guide de l'apostille.
- Pour les crypto-actifs, attendez-vous à plus de questions. Les relevés d'une plateforme d'échange de crypto-actifs sont moins familiers aux banques qu'un bulletin de salaire. Préparez toute la piste, et vérifiez à l'avance auprès de la banque destinataire qu'elle accepte de l'argent de cette origine.
Comment préparer le dossier depuis l'étranger : 6 étapes
- Cartographiez l'argent. Une page : combien, de quelle origine, par quels comptes et à quelles dates.
- Payez depuis un seul compte à votre nom. L'acheteur dans le contrat et le titulaire du compte doivent être la même personne. Un paiement depuis le compte d'un proche ou d'une société ouvre une nouvelle question.
- Demandez des listes écrites. À la banque destinataire, au notaire et, si vous prenez un crédit immobilier, aussi à la banque qui finance.
- Rassemblez et traduisez. Commandez les documents, les apostilles et les traductions certifiées que les listes exigent. Commencez tôt, car c'est généralement l'étape la plus lente.
- Conservez les confirmations de virement. La confirmation SWIFT (MT103) de chaque paiement. Elle prouve que l'argent est parti de votre compte.
- Faites relire le dossier par votre propre avocat. Le notaire est neutre, et l'avocat du promoteur représente le promoteur. Un avocat indépendant travaille uniquement pour vous.
Si vous financez une partie du prix, la banque vérifiera aussi vos revenus. Une banque roumaine peut financer jusqu'à 70 % du prix, de sorte que l'apport est d'au moins 30 %, et c'est cette partie que le dossier sur l'origine des fonds doit expliquer. Nous avons détaillé le côté de la banque dans notre guide du crédit immobilier.
Nous aussi, en tant que promoteur, sommes une entité déclarante au sens de la même loi, et c'est pourquoi nous posons aussi ces questions. L'avocat de la société représente uniquement la société. Nous recommandons à chaque acheteur de prendre un avocat indépendant.
Retour du terrain : le père qui devait recevoir l'argent
Me Ilan Leibovitch, avocat, raconte l'achat d'un client à l'étranger :
La due diligence était revenue propre : pas de saisie, pas d'hypothèque et pas de dettes. J'avais arrêté un projet définitif avec l'avocat du vendeur, et nous étions convenus qu'un tiers signerait au nom du vendeur. J'ai demandé la procuration et je l'ai reçue immédiatement. Tout semblait en ordre, mais quelque chose ne me convenait toujours pas.
Une heure plus tard, j'ai rappelé l'avocat du vendeur et je lui ai demandé où l'argent serait versé. Sur le compte du mandataire, m'a-t-il répondu. J'ai demandé que l'argent soit viré sur le compte du vendeur lui-même, ou que la procuration soit corrigée pour indiquer expressément que le mandataire était autorisé à le recevoir. Et là, les excuses ont commencé : le mandataire est le père du vendeur, le vendeur fait ses études à l'étranger, cela prendra du temps. J'ai proposé un appel téléphonique ou un Zoom au cours duquel le vendeur confirmerait. Il n'était jamais disponible.
J'ai expliqué la situation et le risque au client. Cet appartement n'a pas été acheté.
La piste documentaire fonctionne dans les deux sens. Vous devez montrer d'où vient votre argent, et la transaction doit montrer exactement où il va.
Questions fréquentes
Le notaire en Roumanie doit-il vérifier d'où vient mon argent ?
Oui, lorsque le risque le justifie. Selon la loi 129/2019, le notaire est une entité déclarante lorsqu'il intervient dans l'achat ou la vente d'un bien immobilier. Il doit vous identifier, comprendre l'objet de la transaction et vérifier qu'elle correspond à ce que l'on sait de vous, y compris l'origine des fonds lorsque c'est pertinent.
Quels documents prouvent l'origine des fonds en Roumanie ?
La loi ne les énumère pas. En général, tout ce qui explique l'argent : bulletins de salaire et relevés de compte pour l'épargne, contrat de vente d'un logement que vous avez vendu, certificat d'hérédité, contrat de prêt ou lettre de donation. Demandez à la banque et au notaire leur liste par écrit.
Mon virement est-il déclaré aux autorités ?
Les virements internationaux de 10 000 € ou plus sont déclarés de façon routinière par la banque à l'ONPCSB, dans les 3 jours ouvrables. C'est une déclaration automatique, et non un signe de soupçon.
Que se passe-t-il si je ne parviens pas à prouver l'origine des fonds ?
Selon l'article 11(9) de la loi 129/2019, une entité déclarante qui ne peut pas mener la vérification à son terme n'exécute pas la transaction. En pratique, la signature peut être reportée jusqu'à ce que le dossier soit complet.
Un proche peut-il payer une partie du prix pour moi ?
C'est possible, mais il faut l'expliquer : lettre de donation, relevé de compte du proche et preuve du lien de parenté. Un paiement d'un tiers inconnu ou sans lien est un facteur de risque selon la loi, et il est donc plus simple que l'argent arrive d'abord sur votre compte, avec les documents.
L'essentiel
En Roumanie, la vérification de l'origine des fonds n'est pas une faveur que l'on demande à la banque. C'est une obligation légale de chaque professionnel intervenant dans la transaction.
Pour la rendre simple, préparez le dossier avant de choisir un bien : une page qui cartographie l'argent, des documents pour chaque origine, et un seul compte à votre nom.
Si vous envisagez un achat en Roumanie, avec nous ou ailleurs, réservez un échange d'une demi-heure avec moi. Nous passerons en revue l'origine de votre argent et établirons ensemble la liste des documents.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Loi 129/2019 sur la prévention et la lutte contre le blanchiment de capitaux, version consolidée (legislatie.just.ro), articles 5, 7, 11, 17 et 21 · Office national de prévention et de lutte contre le blanchiment de capitaux de Roumanie (ONPCSB) · Administration fiscale israélienne : formulaire 106 (en hébreu) · Conférence de La Haye : état des signataires de la Convention Apostille
Cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 17 octobre 2026. Les documents exigés par chaque banque et chaque notaire peuvent varier. Demandez-leur une liste écrite et consultez un avocat indépendant.
Vous en savez maintenant davantage.
Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Consultez des professionnels locaux avant toute transaction.
