Banken, Notare, Anwälte, Bauträger und Makler sind in Rumänien alle Verpflichtete nach Gesetz 129/2019 (Artikel 5).
Bargeldgeschäfte und internationale Überweisungen ab 10.000 € werden automatisch an das ONPCSB gemeldet (Artikel 7). Das ist kein Zeichen von Verdacht.
Die Routinemeldungen zu Bargeld und internationalen Überweisungen gehen innerhalb von 3 Arbeitstagen nach dem Geschäft an das ONPCSB (Artikel 7(7)).
Ein Verpflichteter, der die Prüfung des Kunden nicht abschließen kann, führt das Geschäft nicht aus. Ein fehlendes Dokument kann eine Unterzeichnung stoppen.
Gehalt, Wohnungsverkauf, Schenkung, Erbschaft, Darlehen, Unternehmenseinkünfte, Entnahme aus einem Fonds oder Krypto: Jede Quelle hat eigene Belege.
Mittelherkunft in Rumänien: die kurze Antwort
Wenn Sie eine Immobilie in Rumänien kaufen, sind der Notar, die Bank und der Bauträger oder Makler allesamt „Verpflichtete“ nach dem Gesetz 129/2019 zur Verhinderung der Geldwäsche. Jeder von ihnen muss Sie identifizieren, den Zweck des Geschäfts verstehen und, wenn das Risiko es rechtfertigt, prüfen, woher das Geld stammt. Gelingt ihnen diese Prüfung nicht, schreibt das Gesetz vor, das Geschäft nicht auszuführen.
Eine Liste von Unterlagen enthält das Gesetz nicht. Jede Bank und jeder Notar legt eine eigene Liste fest. Doch alle suchen dasselbe: eine klare Spur von Dokumenten, von der Quelle des Geldes bis zu dem Konto, von dem aus Sie zahlen.
Einfach gesagt: Die Frage ist nicht, ob Sie das Geld haben. Die Frage ist, ob Sie auf dem Papier zeigen können, wie es zu Ihnen gekommen ist.
In unserem Leitfaden zur Überweisung von Geld nach Rumänien ging es um die Überweisung selbst: Konten, Wechselkurs und Bargeldgrenzen. Dieser Artikel behandelt die Mappe, die Sie davor vorbereiten.
Wer das Geld prüft, und nach welchem Artikel
| Wer | Warum er prüft | Artikel im Gesetz 129/2019 |
|---|---|---|
| Die rumänische Bank, die das Geld empfängt oder sendet | Banken sind Verpflichtete | Artikel 5(1)(a) |
| Der Notar, der das Geschäft beurkundet | Ein Notar ist Verpflichteter, wenn er beim Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Immobilien tätig wird | Artikel 5(1)(f) |
| Ein Anwalt, der den Kauf begleitet | Anwälte fallen unter dieselben Bedingungen wie Notare | Artikel 5(1)(f) |
| Der Bauträger oder Makler | Makler und Immobilienentwickler sind Verpflichtete | Artikel 5(1)(h) |
Dieselbe Frage kann also aus drei Richtungen kommen. Das ist kein Zeichen von Verdacht. Es ist eine Pflicht, die jeden von ihnen gesondert trifft, bei jedem Geschäft.
Die Meldungen gehen an die rumänische Finanzermittlungsstelle, das Nationale Amt zur Verhinderung der Geldwäsche (ONPCSB).
Was das Gesetz tatsächlich verlangt
Artikel 11 des Gesetzes 129/2019 regelt die üblichen Prüfungen, das sogenannte „Know Your Customer“. Vereinfacht muss der Verpflichtete:
- Sie identifizieren und Ihre Identität überprüfen, anhand verlässlicher und unabhängiger Dokumente, vor dem Geschäft.
- Den wirtschaftlich Berechtigten feststellen. Wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen, will man wissen, wer dahintersteht.
- Zweck und Art des Geschäfts verstehen.
- Prüfen, ob das Geschäft zu dem passt, was über Sie bekannt ist, einschließlich, wenn relevant, der Herkunft der Mittel.
- Auch prüfen, wer in Ihrem Namen handelt. Unterschreibt ein Bevollmächtigter an Ihrer Stelle, wird auch er identifiziert und überprüft.
Artikel 17 ergänzt verstärkte Prüfungen, wenn das Risiko höher ist. Zwei Fälle sind für Käufer wichtig:
- Ungewöhnlich große oder komplexe Geschäfte, oder solche, die nicht zum üblichen Muster passen: Ihr Hintergrund und ihr Zweck müssen geprüft werden.
- Politisch exponierte Personen (Inhaber eines hohen öffentlichen Amtes), ihre Familienangehörigen und ihnen nahestehende Personen: Hier müssen sowohl die Herkunft der Mittel als auch die Herkunft des Vermögens geklärt werden. Die Pflicht gilt noch mindestens 12 Monate, nachdem die Person das Amt verlassen hat.
Das Gesetz nennt auch Faktoren, die das Risiko erhöhen. Einer davon ist eine Zahlung, die von einem unbekannten oder nicht verbundenen Dritten kommt. Deshalb sollte das Geld von einem Konto auf Ihren Namen kommen.
Und wenn die Prüfung nicht abgeschlossen werden kann? Nach Artikel 11(9) führt der Verpflichtete das Geschäft nicht aus und meldet, wenn es Gründe für einen Verdacht gibt, eine verdächtige Transaktion. In der Praxis kann ein einziges fehlendes Dokument eine Unterzeichnung stoppen.
Eine Routinemeldung ist kein Verdacht
Ein Teil der Meldungen erfolgt automatisch und sagt nichts über Sie aus:
- Bargeld ab 10.000 €: Verpflichtete melden Bargeldgeschäfte im Gegenwert von 10.000 € und mehr in Lei, einschließlich miteinander verbundener Vorgänge (Artikel 7(1)).
- Internationale Überweisungen ab 10.000 €: Banken melden Überweisungen aus dem Ausland und ins Ausland ab diesem Betrag (Artikel 7(3)).
- Die Frist: Diese Meldungen gehen innerhalb von 3 Arbeitstagen nach dem Geschäft an das ONPCSB (Artikel 7(7)).
Ein Immobilienkauf aus dem Ausland überschreitet fast immer die Schwelle für Überweisungen. Die Meldung wird in jedem Fall abgegeben, auch wenn nichts Ungewöhnliches vorliegt. Den Unterschied macht, ob Ihre Mappe die Fragen beantwortet, bevor sie gestellt werden.
Die Verpflichteten müssen die Prüfunterlagen 5 Jahre ab dem Ende der Geschäftsbeziehung oder der Ausführung des Geschäfts aufbewahren (Artikel 21(2)).
Die Frage ist nicht, ob Sie das Geld haben. Die Frage ist, ob Sie auf dem Papier zeigen können, wie es zu Ihnen gekommen ist.
Die Unterlagenmappe, nach Herkunft des Geldes
Die Tabelle ist eine praktische Orientierung, keine Liste aus dem Gesetz. Jede Bank und jeder Notar entscheidet selbst, was benötigt wird. Bitten Sie früh um eine schriftliche Liste.
| Woher das Geld kommt | Was es in der Regel belegt |
|---|---|
| Gehalt und Ersparnisse | Gehaltsabrechnungen oder eine jährliche Gehaltsbescheinigung (in Israel das Formular 106) und Kontoauszüge, die zeigen, wie sich die Ersparnisse angesammelt haben |
| Verkauf einer Wohnung | Der Kaufvertrag und ein Kontoauszug, der zeigt, dass der Erlös auf Ihrem Konto eingegangen ist |
| Schenkung aus der Familie | Ein unterschriebenes Schenkungsschreiben, ein Kontoauszug der schenkenden Person, der die Überweisung zeigt, und ein Dokument, das das Verwandtschaftsverhältnis belegt |
| Erbschaft | Ein Erbschein oder eine Testamentsbestätigung, mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, und ein Kontoauszug, der den Eingang des Geldes zeigt |
| Darlehen oder Hypothek auf eine Wohnung in Ihrem Eigentum | Der Darlehensvertrag und eine Bestätigung des Kreditgebers, dass das Darlehen ausgezahlt wurde |
| Unternehmenseinkünfte oder Dividende | Jahresabschlüsse, der Ausschüttungsbeschluss und eine Bestätigung des Steuerberaters oder Wirtschaftsprüfers |
| Entnahme aus einem Pensionsfonds, einer Vorsorgekasse oder einem Weiterbildungsfonds | Eine Bestätigung des Fonds über die Entnahme |
| Krypto | Berichte der Börse, die zeigen, wann die Werte gekauft, verkauft und umgetauscht wurden, und die Überweisung von der Börse auf Ihr Bankkonto |
Drei Regeln gelten für jede Zeile:
- Folgen Sie dem Geld, nicht nur dem Kontostand. Eine große Einzahlung ohne Erklärung ist die häufigste Frage. Erklären Sie jede nennenswerte Einzahlung.
- Übersetzen Sie nur, was nötig ist. Fragen Sie Notar und Bank, welche Dokumente ins Rumänische übersetzt werden müssen und welche eine Apostille brauchen. Die gängigen israelischen Dokumente haben wir in unserem Apostille-Leitfaden zusammengestellt.
- Bei Krypto mit mehr Fragen rechnen. Berichte einer Krypto-Börse sind Banken weniger vertraut als eine Gehaltsabrechnung. Bereiten Sie die ganze Spur vor und klären Sie vorab mit der empfangenden Bank, ob sie Geld aus einer solchen Quelle annimmt.
So bereiten Sie die Mappe aus dem Ausland vor: 6 Schritte
- Das Geld abbilden. Eine Seite: wie viel, aus welcher Quelle, über welche Konten und an welchen Daten.
- Von einem Konto auf Ihren Namen zahlen. Die kaufende Person im Vertrag und die Kontoinhaberin oder der Kontoinhaber sollten dieselbe Person sein. Eine Zahlung vom Konto eines Verwandten oder einer Gesellschaft wirft eine neue Frage auf.
- Schriftliche Listen anfordern. Von der empfangenden Bank, vom Notar und, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, auch von der finanzierenden Bank.
- Sammeln und übersetzen. Bestellen Sie die Dokumente, Apostillen und beglaubigten Übersetzungen, die die Listen verlangen. Fangen Sie früh an, denn das ist meist der langsamste Schritt.
- Überweisungsbelege aufbewahren. Die SWIFT-Bestätigung (MT103) jeder Zahlung. Sie belegt, dass das Geld von Ihrem Konto abgegangen ist.
- Die Mappe von einem eigenen Anwalt prüfen lassen. Der Notar ist neutral, und der Anwalt des Bauträgers vertritt den Bauträger. Ein unabhängiger Anwalt arbeitet nur für Sie.
Wenn Sie einen Teil des Preises finanzieren, prüft die Bank auch Ihr Einkommen. Eine rumänische Bank kann bis zu 70 % des Preises finanzieren, das Eigenkapital beträgt also mindestens 30 %, und genau diesen Teil muss die Mappe zur Mittelherkunft erklären. Die Seite der Bank haben wir in unserem Hypothekenleitfaden beschrieben.
Auch wir sind als Bauträger Verpflichtete nach demselben Gesetz, deshalb stellen auch wir diese Fragen. Der Anwalt der Gesellschaft vertritt nur die Gesellschaft. Wir empfehlen jedem Käufer einen unabhängigen Anwalt.
Aus der Praxis: der Vater, der das Geld bekommen sollte
Rechtsanwalt Ilan Leibovitch erzählt vom Kauf eines Mandanten aus dem Ausland:
Die Sorgfaltsprüfung war sauber: keine Pfändungen, keine Belastungen und keine Schulden. Mit dem Anwalt des Verkäufers erstellte ich einen endgültigen Entwurf, und wir vereinbarten, dass ein Dritter im Namen des Verkäufers unterschreibt. Ich bat um die Vollmacht und bekam sie sofort. Alles sah in Ordnung aus, aber irgendetwas passte für mich noch nicht.
Nach einer Stunde rief ich den Anwalt des Verkäufers noch einmal an und fragte, wohin das Geld eingezahlt werden sollte. Auf das Konto des Bevollmächtigten, antwortete er. Ich verlangte, dass das Geld auf das Konto des Verkäufers selbst überwiesen wird, oder dass die Vollmacht korrigiert wird und ausdrücklich festhält, dass der Bevollmächtigte es empfangen darf. Dann begannen die Ausreden: Der Bevollmächtigte sei der Vater des Verkäufers, der Verkäufer studiere im Ausland, das werde dauern. Ich schlug ein Telefonat oder ein Zoom-Gespräch vor, in dem der Verkäufer zustimmt. Er hatte nie Zeit.
Ich erklärte dem Mandanten die Lage und das Risiko. Diese Wohnung wurde nicht gekauft.
Die Dokumentenspur funktioniert in beide Richtungen. Sie müssen zeigen, woher Ihr Geld kommt, und das Geschäft muss genau zeigen, wohin es geht.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Notar in Rumänien prüfen, woher mein Geld kommt?
Ja, wenn das Risiko es rechtfertigt. Nach Gesetz 129/2019 ist ein Notar Verpflichteter, wenn er beim Kauf oder Verkauf von Immobilien tätig wird. Er muss Sie identifizieren, den Zweck des Geschäfts verstehen und prüfen, ob es zu dem passt, was über Sie bekannt ist, einschließlich der Herkunft der Mittel, wenn das relevant ist.
Welche Unterlagen belegen die Mittelherkunft in Rumänien?
Das Gesetz zählt sie nicht auf. In der Regel alles, was das Geld erklärt: Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge für Ersparnisse, der Kaufvertrag einer verkauften Wohnung, ein Erbschein, ein Darlehensvertrag oder ein Schenkungsschreiben. Bitten Sie Bank und Notar um ihre Liste in schriftlicher Form.
Wird meine Überweisung den Behörden gemeldet?
Internationale Überweisungen ab 10.000 € meldet die Bank routinemäßig an das ONPCSB, innerhalb von 3 Arbeitstagen. Das ist eine automatische Meldung und kein Zeichen von Verdacht.
Was passiert, wenn ich die Mittelherkunft nicht belegen kann?
Nach Artikel 11(9) des Gesetzes 129/2019 führt ein Verpflichteter, der die Prüfung nicht abschließen kann, das Geschäft nicht aus. In der Praxis kann sich die Unterzeichnung verschieben, bis die Mappe vollständig ist.
Kann ein Verwandter einen Teil des Preises für mich zahlen?
Das ist möglich, muss aber erklärt werden: Schenkungsschreiben, Kontoauszug des Verwandten und Nachweis der Verwandtschaft. Eine Zahlung von einem unbekannten oder nicht verbundenen Dritten ist nach dem Gesetz ein Risikofaktor, deshalb ist es einfacher, wenn das Geld zuerst mit den Unterlagen auf Ihr eigenes Konto kommt.
Fazit
In Rumänien ist die Prüfung der Mittelherkunft kein Gefallen, um den man die Bank bittet. Sie ist eine gesetzliche Pflicht jeder Fachperson im Geschäft.
Einfach wird sie, wenn Sie die Mappe vorbereiten, bevor Sie eine Immobilie auswählen: eine Seite, die das Geld abbildet, Unterlagen für jede Quelle und ein Konto auf Ihren Namen.
Wenn Sie einen Kauf in Rumänien planen, bei uns oder anderswo, vereinbaren Sie ein halbstündiges Gespräch mit mir. Wir gehen Ihre Geldquellen durch und stellen gemeinsam die Liste der Unterlagen zusammen.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Quellen: Gesetz 129/2019 zur Verhinderung der Geldwäsche, konsolidierte Fassung (legislatie.just.ro), Artikel 5, 7, 11, 17 und 21 · Nationales Amt zur Verhinderung der Geldwäsche Rumäniens (ONPCSB) · Israelische Steuerbehörde: Formular 106 (auf Hebräisch) · Haager Konferenz: Liste der Vertragsstaaten des Apostille-Übereinkommens
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Regeln entsprechen dem Stand vom 17. Oktober 2026. Die Unterlagen, die jede Bank und jeder Notar verlangt, können unterschiedlich sein. Bitten Sie um eine schriftliche Liste und ziehen Sie einen unabhängigen Anwalt hinzu.
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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie vor jeder Transaktion Fachleute vor Ort hinzu.
