מאיפה הכסף? מה הנוטריון והבנק ברומניה יבקשו שתוכיחו

מקור הכספים ברומניה: התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

כשקונים נכס ברומניה, הנוטריון, הבנק והיזם או המתווך הם כולם ״גורמים מדווחים״ לפי חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון. כל אחד מהם חייב לזהות אתכם, להבין את מטרת העסקה, וכשהסיכון מצדיק את זה, לבדוק מאיפה הגיע הכסף. אם הם לא מצליחים להשלים את הבדיקה, החוק אומר להם לא לבצע את העסקה.

בחוק אין רשימת מסמכים. כל בנק וכל נוטריון קובעים רשימה משלהם. אבל כולם מחפשים אותו דבר: שובל מסמכים ברור, ממקור הכסף ועד החשבון שממנו משלמים.

במילים פשוטות: השאלה היא לא אם יש לכם את הכסף. השאלה היא אם אתם יכולים להראות, על הנייר, איך הוא הגיע אליכם.

במדריך שלנו על העברת כספים לרומניה כתבנו על ההעברה עצמה: חשבונות, שער המרה ומגבלות מזומן. המאמר הזה עוסק בתיק שמכינים לפניה.

מי בודק את הכסף, ולפי איזה סעיף

שאלו את היזמים על זה

מי	למה הוא בודק	הסעיף בחוק 129/2019
הבנק הרומני שמקבל או שולח את הכסף	בנקים הם גורמים מדווחים	סעיף 5(1)(a)
הנוטריון שחותם על העסקה	נוטריון הוא גורם מדווח כשהוא מטפל בקנייה או במכירה של מקרקעין	סעיף 5(1)(f)
עורך דין שמלווה את הקנייה	עורכי דין נכללים באותם תנאים כמו נוטריונים	סעיף 5(1)(f)
היזם או המתווך	מתווכים ויזמי נדל״ן הם גורמים מדווחים	סעיף 5(1)(h)

כלומר, אותה שאלה יכולה להגיע משלושה כיוונים. זה לא סימן לחשד. זו חובה שחלה על כל אחד מהם בנפרד, בכל עסקה.

הדיווחים מגיעים ליחידה למודיעין פיננסי של רומניה, המשרד הלאומי למניעת הלבנת הון (ONPCSB).

מה החוק דורש בפועל

שאלו את היזמים על זה

סעיף 11 בחוק 129/2019 קובע את הבדיקות הרגילות, מה שנקרא ״הכר את הלקוח״. בפשטות, הגורם המדווח חייב:

1. לזהות אתכם ולאמת את הזהות לפי מסמכים אמינים ובלתי תלויים, לפני העסקה.
2. לזהות את הנהנה בפועל. אם קונים דרך חברה, ירצו לדעת מי עומד מאחוריה.
3. להבין את המטרה והאופי של העסקה.
4. לבדוק שהעסקה מתאימה למה שידוע עליכם, כולל, כשזה רלוונטי, את מקור הכספים.
5. לבדוק גם את מי שפועל בשמכם. אם מיופה כוח חותם במקומכם, מזהים ומאמתים גם אותו.

סעיף 17 מוסיף בדיקות מוגברות כשהסיכון גבוה יותר. שני מקרים חשובים לקונים:

• עסקאות גדולות באופן חריג או מורכבות, או כאלה שלא מתאימות לדפוס הרגיל: חובה לבחון את ההקשר ואת המטרה שלהן.
• אישי ציבור (בעלי תפקיד ציבורי בכיר), בני משפחתם ומקורביהם: חובה לברר גם את מקור הכספים וגם את מקור העושר. החובה נמשכת לפחות 12 חודשים אחרי שהאדם סיים את התפקיד.

החוק גם מונה גורמים שמעלים את רמת הסיכון. אחד מהם הוא תשלום שמגיע מצד שלישי לא מוכר או לא קשור. זו הסיבה שהכסף צריך לצאת מחשבון שלכם.

ומה אם אי אפשר להשלים את הבדיקה? לפי סעיף 11(9), הגורם המדווח לא יבצע את העסקה, ואם יש יסוד לחשד, ידווח על פעולה חשודה. בפועל, מסמך אחד שחסר יכול לעצור חתימה.

דיווח שגרתי הוא לא חשד

שאלו את היזמים על זה

חלק מהדיווחים אוטומטיים, והם לא אומרים עליכם כלום:

• מזומן מ-10,000 אירו: גורמים מדווחים מדווחים על עסקאות במזומן בשווי 10,000 אירו ומעלה בלאי, כולל פעולות שקשורות זו לזו (סעיף 7(1)).
• העברות בינלאומיות מ-10,000 אירו: בנקים מדווחים על העברות מחו״ל ולחו״ל בסכום הזה ומעלה (סעיף 7(3)).
• המועד: הדיווחים האלה מגיעים ל-ONPCSB תוך 3 ימי עבודה מהעסקה (סעיף 7(7)).

קנייה של נכס מחו״ל כמעט תמיד עוברת את סף ההעברה. הדיווח יוגש בכל מקרה, גם אם אין שום דבר חריג. מה שעושה את ההבדל הוא אם התיק שלכם עונה על השאלות לפני שהן נשאלות.

הגורמים המדווחים חייבים לשמור את מסמכי הבדיקה 5 שנים מסיום הקשר העסקי או מביצוע העסקה (סעיף 21(2)).

תיק המסמכים, לפי מקור הכסף

שאלו את היזמים על זה

הטבלה היא מדריך מעשי, לא רשימה מהחוק. כל בנק וכל נוטריון מחליטים מה הם צריכים. בקשו מהם רשימה בכתב, מוקדם.

מאיפה הכסף	מה בדרך כלל מסביר אותו
משכורת וחסכונות	תלושי שכר או אישור שנתי על משכורת (טופס 106), ודפי חשבון שמראים איך החיסכון נצבר
מכירת דירה	חוזה המכירה, ודף חשבון שמראה שהתמורה נכנסה לחשבון שלכם
מתנה מהמשפחה	מכתב מתנה חתום, דף חשבון של נותן המתנה שמראה את ההעברה, ומסמך שמראה את הקרבה המשפחתית
ירושה	צו ירושה או צו קיום צוואה, עם אפוסטיל ותרגום מוסמך, ודף חשבון שמראה שהכסף התקבל
הלוואה או משכנתא על דירה שבבעלותכם	הסכם ההלוואה ואישור של הגוף המלווה שההלוואה שולמה
הכנסה מעסק או דיבידנד	דוחות כספיים, החלטת חלוקת הדיבידנד ואישור רואה חשבון
משיכה מקרן פנסיה, קופת גמל או קרן השתלמות	אישור של הקרן על המשיכה
קריפטו	דוחות מהבורסה שמראים מתי הנכסים נקנו, נמכרו והומרו, וההעברה מהבורסה לחשבון הבנק שלכם

שלושה כללים חלים על כל שורה:

• עקבו אחרי הכסף, לא רק אחרי היתרה. הפקדה גדולה בלי הסבר היא השאלה הנפוצה ביותר. הסבירו כל הפקדה משמעותית.
• תרגמו רק את מה שצריך. שאלו את הנוטריון ואת הבנק אילו מסמכים צריך לתרגם לרומנית ועל אילו צריך אפוסטיל. את המסמכים הישראליים הנפוצים ריכזנו במדריך האפוסטיל שלנו.
• בקריפטו, צפו ליותר שאלות. דוחות של בורסת קריפטו מוכרים לבנקים פחות מתלוש שכר. הכינו את כל השובל, ובדקו מראש עם הבנק המקבל שהוא מקבל כסף ממקור כזה.

איך מכינים את התיק מחו״ל: 6 צעדים

1. מפו את הכסף. עמוד אחד: כמה, מאיזה מקור, דרך אילו חשבונות ובאילו תאריכים.
2. שלמו מחשבון אחד על שמכם. הקונה בחוזה ובעל החשבון צריכים להיות אותו אדם. תשלום מחשבון של קרוב משפחה או של חברה פותח שאלה חדשה.
3. בקשו רשימות בכתב. מהבנק המקבל, מהנוטריון, ואם לוקחים משכנתא, גם מהבנק המממן.
4. אספו ותרגמו. הזמינו את המסמכים, האפוסטילים והתרגומים המוסמכים שהרשימות דורשות. התחילו מוקדם, כי זה בדרך כלל השלב האיטי ביותר.
5. שמרו אישורי העברה. את אישור ה-SWIFT ‏(MT103) של כל תשלום. הוא מוכיח שהכסף יצא מהחשבון שלכם.
6. תנו לעורך דין משלכם לעבור על התיק. הנוטריון ניטרלי, ועורך הדין של היזם מייצג את היזם. עורך דין עצמאי עובד רק בשבילכם.

אם אתם מממנים חלק מהמחיר, הבנק יבדוק גם את ההכנסה שלכם. בנק רומני יכול לממן עד 70% מהמחיר, כך שההון העצמי הוא 30% לפחות, וזה החלק שתיק מקור הכספים צריך להסביר. את הצד של הבנק פירטנו במדריך המשכנתא שלנו.

גם אנחנו, כיזם, גורם מדווח לפי אותו חוק, ולכן גם אנחנו שואלים את השאלות האלה. עורך הדין של החברה מייצג את החברה בלבד. אנחנו ממליצים לכל קונה לקחת עורך דין עצמאי.

מהשטח: האבא שהיה אמור לקבל את הכסף

עו״ד אילן לייבוביץ׳ מספר על קנייה של לקוח בחו״ל:

בדיקת הנאותות חזרה נקייה: בלי עיקולים, בלי שעבודים ובלי חובות. גיבשתי עם עורך הדין של המוכר טיוטה סופית, וסיכמנו שצד שלישי יחתום בשם המוכר. ביקשתי את ייפוי הכוח וקיבלתי אותו מיד. הכול נראה תקין, אבל משהו עדיין לא הסתדר לי.

אחרי שעה התקשרתי שוב לעורך הדין של המוכר ושאלתי לאן יופקד הכסף. לחשבון של מיופה הכוח, הוא ענה. ביקשתי שהכסף יועבר לחשבון של המוכר עצמו, או שייפוי הכוח יתוקן ויציין במפורש שמיופה הכוח רשאי לקבל אותו. ואז התחילו התירוצים: מיופה הכוח הוא אבא של המוכר, המוכר לומד בחו״ל, זה ייקח זמן. הצעתי שיחת טלפון או זום שבה המוכר יאשר. הוא אף פעם לא היה פנוי.

הסברתי ללקוח את המצב ואת הסיכון. הדירה הזו לא נקנתה.

שובל המסמכים עובד בשני הכיוונים. אתם צריכים להראות מאיפה הכסף שלכם מגיע, והעסקה צריכה להראות בדיוק לאן הוא הולך.

שאלות נפוצות

הנוטריון ברומניה חייב לבדוק מאיפה הכסף שלי?

כן, כשהסיכון מצדיק את זה. לפי חוק 129/2019 נוטריון הוא גורם מדווח כשהוא מטפל בקנייה או במכירה של מקרקעין. הוא חייב לזהות אתכם, להבין את מטרת העסקה ולבדוק שהיא מתאימה למה שידוע עליכם, כולל מקור הכספים כשזה רלוונטי.

אילו מסמכים מוכיחים את מקור הכספים ברומניה?

החוק לא מפרט אותם. בדרך כלל, כל מה שמסביר את הכסף: תלושי שכר ודפי חשבון לחסכונות, חוזה מכירה של דירה שמכרתם, צו ירושה, הסכם הלוואה או מכתב מתנה. בקשו מהבנק ומהנוטריון את הרשימה שלהם בכתב.

ההעברה שלי מדווחת לרשויות?

העברות בינלאומיות של 10,000 אירו ומעלה מדווחות באופן שגרתי על ידי הבנק ל-ONPCSB, תוך 3 ימי עבודה. זה דיווח אוטומטי, ולא סימן לחשד.

מה קורה אם אני לא מצליח להוכיח את מקור הכספים?

לפי סעיף 11(9) בחוק 129/2019, גורם מדווח שלא יכול להשלים את הבדיקה לא יבצע את העסקה. בפועל, החתימה יכולה להידחות עד שהתיק יהיה מלא.

קרוב משפחה יכול לשלם חלק מהמחיר בשבילי?

אפשר, אבל צריך להסביר את זה: מכתב מתנה, דף חשבון של קרוב המשפחה והוכחה לקרבה. תשלום מצד שלישי לא מוכר או לא קשור הוא גורם סיכון לפי החוק, ולכן פשוט יותר שהכסף יגיע קודם לחשבון שלכם, עם המסמכים.

השורה התחתונה

ברומניה, בדיקת מקור הכספים היא לא טובה שמבקשים מהבנק. היא חובה חוקית של כל איש מקצוע בעסקה.

הדרך להפוך אותה לפשוטה היא להכין את התיק לפני שבוחרים נכס: עמוד אחד שממפה את הכסף, מסמכים לכל מקור, וחשבון אחד על שמכם.

אם אתם מתכננים קנייה ברומניה, איתנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי שיחה של חצי שעה. נעבור על מקורות הכסף שלכם ונבנה יחד את רשימת המסמכים.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות: חוק 129/2019 למניעת הלבנת הון, נוסח משולב (legislatie.just.ro), סעיפים 5, 7, 11, 17 ו-21 · המשרד הלאומי למניעת הלבנת הון ברומניה (ONPCSB) · רשות המסים: טופס 106 · ועידת האג: רשימת המדינות באמנת האפוסטיל

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. הכללים נכונים ל-17 באוקטובר 2026. המסמכים שכל בנק ונוטריון דורשים יכולים להיות שונים. בקשו מהם רשימה בכתב והתייעצו עם עורך דין עצמאי.