Une banque de l'UE ne peut pas accepter de dépôts de ressortissants ou de résidents russes ou biélorusses au-delà de 100 000 € au total par banque (règl. 833/2014, art. 5b ; règl. 765/2006, art. 1u).
Le plafond ne s'applique pas aux ressortissants de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, ni aux titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans l'un de ces États.
Selon la loi 312/2005, les ressortissants hors UE n'acquièrent un terrain qu'en vertu de traités, sur une base de réciprocité. La construction peut être inscrite à votre nom ; pour une villa, le terrain passe par la superficie ou une société.
Acheteurs russes et biélorusses en Roumanie : la réponse courte
Oui, en règle générale. Les sanctions de l'UE contre la Russie (règlement 833/2014) et la Biélorussie (règlement 765/2006) ne contiennent aucune interdiction, pour un particulier, d'acheter un appartement ou une maison en Roumanie. Le droit roumain traite un citoyen russe ou biélorusse comme tout autre ressortissant d'un pays tiers à l'UE : vous pouvez acheter une construction et l'inscrire à votre nom, tandis que le terrain obéit à une règle distincte.
Les vraies limites se trouvent à la banque. Selon l'article 5b du règlement 833/2014, et l'article 1u du règlement 765/2006 pour la Biélorussie, une banque de l'UE ne peut pas accepter de dépôts d'un ressortissant russe ou biélorusse, ou d'une personne résidant en Russie ou en Biélorussie, dès que leur total dépasse 100 000 € par banque. Les ressortissants d'un État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, ainsi que les titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans l'un de ces États, en sont exemptés.
En clair : la question n'est pas de savoir si vous pouvez acheter, mais comment l'argent circule et où il est déposé.
Deux exceptions à ce « oui » : les personnes inscrites aux annexes des sanctions de l'UE, dont les avoirs sont gelés, et le terrain sous une villa, qu'un ressortissant hors UE n'inscrit pas directement à son nom.
Existe-t-il une interdiction d'acheter un bien ?
Nous avons lu les textes consolidés des deux règlements sur EUR-Lex (versions du 24 juillet 2026). Leurs interdictions visent des secteurs comme la finance, le commerce, les crypto-actifs et les trusts. Aucune n'interdit à un citoyen russe ou biélorusse d'acheter un bien résidentiel à titre privé.
Ce qui s'applique, c'est la règle générale valable pour tout ressortissant hors UE :
- La construction : un appartement ou une maison peut être inscrit à votre nom au livre foncier.
- Le terrain : selon l'article 44, alinéa 2, de la Constitution roumaine et l'article 6 de la loi 312/2005, les ressortissants d'États hors UE n'acquièrent un terrain qu'en vertu de traités internationaux, sur une base de réciprocité. Pour une villa, le terrain est en général détenu au moyen d'un droit de superficie (drept de superficie) ou d'une société roumaine. Nous expliquons ces deux voies dans notre article sur la propriété foncière en Roumanie.
L'existence d'un traité entre la Roumanie et la Russie ou la Biélorussie qui changerait cette règle est une question à poser à votre avocat indépendant. Nous n'en avons pas trouvé, et nous ne l'affirmons pas comme un fait.
Qui est concerné : le gel des avoirs
Un régime différent s'applique aux personnes inscrites à l'annexe I du règlement 269/2014 (Russie) ou à l'annexe I du règlement 765/2006 (Biélorussie). Tous leurs fonds et ressources économiques sont gelés, et aucun fonds ni aucune ressource économique ne peut être mis à leur disposition (article 2 de chaque règlement). Un bien immobilier est une ressource économique. Pour une personne inscrite, un achat en Roumanie est impossible sans autorisation, et cet article ne traite pas de ce cas.
Le plafond de dépôts de 100 000 € : ce que dit l'article 5b
Le texte, en résumé :
- Qui : les ressortissants russes, les personnes physiques résidant en Russie, les personnes morales établies en Russie, et les sociétés hors UE détenues à plus de 50 % par de telles personnes.
- Quoi : un établissement de crédit de l'UE ne peut pas accepter de dépôts de leur part si la valeur totale de leurs dépôts dans cet établissement dépasse 100 000 €.
- Exemption (article 5b, paragraphe 3) : la règle ne s'applique pas aux ressortissants d'un État membre de l'UE, d'un État de l'EEE ou de la Suisse, ni aux personnes physiques titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans l'un de ces États.
La version biélorusse, l'article 1u du règlement 765/2006, est construite de la même façon, avec le même seuil et la même exemption au paragraphe 4.
Deux autres points du même article comptent pour les acheteurs :
La question n'est pas de savoir si vous pouvez acheter, mais comment l'argent circule et où il est déposé.
- Cartes et services de paiement. Depuis les modifications d'octobre 2025 (règlement 2025/2033), l'article 5b, paragraphe 2, interdit aussi l'émission d'instruments de paiement, l'acquisition d'opérations de paiement, les services d'initiation de paiement et l'émission de monnaie électronique au profit des ressortissants et résidents russes. La même exemption liée au titre de séjour s'applique. L'article 1u, paragraphe 2, prévoit la même chose pour la Biélorussie (règlement 2025/2041).
- Dérogations autorisées. Selon l'article 5c, l'autorité nationale peut autoriser un dépôt au-delà du plafond dans des cas précis, notamment pour des besoins essentiels comme le loyer ou les mensualités d'un prêt immobilier, les impôts, les assurances et les charges courantes. Pour la Roumanie, l'annexe I du règlement désigne le ministère des Affaires étrangères.
Un « dépôt », au sens du règlement, est un solde créditeur sur un compte que la banque doit restituer. Autrement dit, le plafond porte sur l'argent détenu à la banque, pas sur le prix du bien.
Ce que cela signifie pour un achat
La plupart des logements coûtent plus de 100 000 €. Une villa de Compass on the Lake à Balotești, par exemple, commence à 299 900 €, TVA de 21 %, notaire et avocat compris. La question pratique est donc de savoir comment le paiement circule sans que l'acheteur détienne plus de 100 000 € dans une banque de l'UE.
En pratique, il existe deux voies, et toutes deux doivent être confirmées à l'avance avec la banque destinataire :
- Un virement direct depuis une banque hors UE vers le compte indiqué dans le contrat. Pour un achat sur plan, c'est le compte dédié du projet. Un compte roumain à votre nom n'est pas une condition de l'achat, comme nous l'expliquons dans notre guide sur le compte bancaire en Roumanie pour les non-résidents.
- Un titre de séjour dans un État de l'UE. Le titulaire d'un titre de séjour temporaire ou permanent échappe entièrement au plafond.
Le texte ne dit pas si des fonds qui transitent par le compte du vendeur ou du promoteur comptent comme « votre » dépôt. C'est une question d'interprétation pour le service conformité de la banque et pour votre avocat, pas pour un article.
Le tableau : selon votre statut
| Votre statut | Acheter une construction à votre nom | Terrain à votre nom | Plafond de dépôts de 100 000 € | Cartes et services de paiement |
|---|---|---|---|---|
| Uniquement citoyen russe ou biélorusse, vivant en Russie ou en Biélorussie | Oui | Pas directement (superficie ou société) | S'applique | Interdits |
| Citoyen russe ou biélorusse titulaire d'un titre de séjour dans un État de l'UE, de l'EEE ou en Suisse | Oui | Pas directement | Ne s'applique pas (art. 5b, § 3 / art. 1u, § 4) | Non interdits |
| Double nationalité : russe ou biélorusse et passeport de l'UE | Oui | Oui, en tant que citoyen de l'UE (loi 312/2005, art. 3) | Ne s'applique pas | Non interdits |
| Double nationalité : russe ou biélorusse et passeport hors UE (par exemple israélien), sans titre de séjour dans l'UE | Oui | Pas directement | S'applique selon la lettre du texte, car vous restez ressortissant russe ou biélorusse | Interdits selon la lettre du texte |
| Non-Russe vivant en Russie ou en Biélorussie | Oui | Selon la nationalité | S'applique aux résidents | Interdits pour les résidents |
| Personne inscrite aux annexes des sanctions | Non, avoirs gelés | Non | Sans objet | Sans objet |
C'est la quatrième ligne qui surprend. L'exemption de l'article 5b, paragraphe 3, vise les ressortissants de l'UE, de l'EEE et de la Suisse, ainsi que les titulaires d'un titre de séjour. Elle ne mentionne pas les autres passeports. Demandez à la banque de confirmer son interprétation par écrit.
L'origine des fonds : à quoi s'attendre
Au-delà des sanctions, la banque, le notaire et le promoteur doivent tous effectuer des contrôles anti-blanchiment au titre de la loi roumaine 129/2019. Deux règles alourdissent le dossier de ces acheteurs :
- La Russie figure sur la liste de l'UE des pays tiers à haut risque. Le règlement délégué (UE) 2026/46, publié le 9 janvier 2026, a ajouté la Fédération de Russie à la liste du règlement 2016/1675. La Biélorussie n'y figure pas.
- Vigilance renforcée. L'article 17, alinéa 1, lettre d), de la loi 129/2019 impose des contrôles supplémentaires pour les personnes physiques ou morales établies dans un pays tiers que la Commission a identifié comme à haut risque.
Attendez-vous à davantage de questions : où l'argent a été gagné, par quels comptes il est passé, et un lien clair entre vous et chaque virement.
Liste de contrôle avant de signer
- Vérifiez les listes. Assurez-vous que ni vous ni aucune société que vous utilisez ne figure aux annexes des sanctions.
- Définissez votre statut. Nationalité seule, titre de séjour ou double nationalité : le tableau ci-dessus détermine les règles applicables.
- Interrogez la banque par écrit. La banque destinataire doit confirmer, avant la signature, qu'elle acceptera le virement et depuis quel pays.
- Prévoyez la voie pour le terrain. Pour une villa, choisissez avec votre avocat indépendant entre la superficie et une société.
- Évitez les trusts. L'article 5m du règlement 833/2014 interdit l'enregistrement et la gestion de trusts dont le constituant ou le bénéficiaire est russe, sauf s'il s'agit d'un ressortissant de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse ou du titulaire d'un titre de séjour.
- Préparez le dossier sur l'origine des fonds avant de choisir le bien.
- Prenez un avocat indépendant. L'avocat du promoteur représente uniquement le promoteur. Nous recommandons à chaque acheteur de prendre son propre avocat.
Questions fréquentes
Un citoyen russe peut-il acheter un appartement en Roumanie en 2026 ?
Oui. Les sanctions de l'UE n'interdisent pas à un particulier d'acheter un logement en Roumanie, et la construction peut être inscrite au nom de l'acheteur. Les limites portent sur les dépôts bancaires et les services de paiement, ainsi que sur les personnes inscrites aux annexes des sanctions.
Le plafond de 100 000 € s'applique-t-il à un Russe titulaire d'un titre de séjour roumain ?
Non. L'article 5b, paragraphe 3, du règlement 833/2014 exempte les personnes physiques titulaires d'un titre de séjour temporaire ou permanent dans un État membre de l'UE, un État de l'EEE ou en Suisse. Il en va de même pour les Biélorusses selon l'article 1u, paragraphe 4, du règlement 765/2006.
J'ai la double nationalité russe et israélienne. Suis-je exempté ?
Pas selon la lettre du règlement. L'exemption vise les ressortissants des États de l'UE, de l'EEE et de la Suisse et les titulaires d'un titre de séjour : un ressortissant russe ayant un second passeport hors UE reste donc soumis au plafond. Demandez à la banque et à votre avocat de le confirmer par écrit.
Un citoyen russe peut-il ouvrir un compte bancaire en Roumanie ?
Le règlement n'interdit pas le compte. Il interdit d'accepter des dépôts au-delà de 100 000 € par banque et, depuis octobre 2025, l'émission d'instruments de paiement comme les cartes au profit des ressortissants et résidents russes sans titre de séjour dans l'UE. Chaque banque applique en outre sa propre politique de risque.
Puis-je acheter une villa avec son terrain ?
La maison, oui. Le terrain en dessous est détenu au moyen d'un droit de superficie ou d'une société roumaine, comme pour tout ressortissant hors UE, selon l'article 6 de la loi 312/2005.
En résumé
Pour les citoyens russes et biélorusses, l'achat d'un bien en Roumanie est autorisé. L'opération se joue sur trois éléments : votre statut exact, le chemin que suit l'argent et un dossier complet sur l'origine des fonds. Un titre de séjour dans un État de l'UE change complètement la situation bancaire.
Si vous envisagez un achat en Roumanie, chez nous ou ailleurs, réservez un entretien d'une demi-heure avec moi. Nous examinerons votre statut et l'ordre des étapes, et vous saurez quelles questions poser à la banque et à votre avocat.
Moti Azulay, Compass Group Romania
Sources : Règlement (UE) 833/2014 du Conseil, version consolidée du 24.07.2026 (EUR-Lex), articles 1, 5b, 5c, 5m et 14 · Règlement (CE) 765/2006 du Conseil, version consolidée du 24.07.2026 (EUR-Lex), articles 1u, 1v et 2 · Règlement (UE) 269/2014 du Conseil, version consolidée du 12.10.2026 (EUR-Lex), article 2 · Règlement délégué (UE) 2016/1675 de la Commission, version consolidée du 29.01.2026 (EUR-Lex), annexe · Loi 312/2005 (legislatie.just.ro), articles 3 et 6 · Constitution de la Roumanie, article 44 (legislatie.just.ro) · Loi 129/2019 (legislatie.just.ro), article 17
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles sont à jour au 22 octobre 2026. Les sanctions de l'UE changent souvent : vérifiez le texte consolidé en vigueur sur EUR-Lex et faites confirmer votre cas par la banque et par un avocat indépendant avant de signer.
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